核心觀點:
銷售超預期,中西部三四線城市成交熱度較高
2017年1-2月,全國商品房銷售面積1.41億平米,同比增25.1%,增速較去年全年提高2.6個百分點。 東部情況符合我們草根調研感受,1-2月,東部銷售面積6595萬平米,同比增16%,受政策調控影響,較去年全年下降7個百分點。 超預期的主要是中部和西部,中部銷售面積同比增33%(去年全年增28%),西部同比增36%(去年全年增16%)。 中西部市場熱度較高,四方面原因:第一是返鄉置業;第二是比價效應,中西部地區房價漲幅相對東部地區較少,且房價絕對值較低;第三是政策優惠,去庫存為主,稅收優惠、財政補貼、貨幣化安置等;第四是消費升級,品牌開發商進駐帶來當地產品品質提升、住房消費升級。
投資增速符合預期,新開工增速超預期
2017年1-2月,全國房屋新開工面積1.72億平米,同比增10.4%,增速較去年全年提高2.3個百分點,大幅超出市場預期。 房地產開發投資9854億元,同比名義增8.9%,增速較去年全年提高2個百分點,與銷售熱度相吻合,中部和西部投資增速也較高。 受益於國家中部崛起戰略,中西部重點城市的經濟實力和收入水準逐漸升級並向傳統的東部發達城市靠攏,品牌開發商也越來越多拓展至這些城市。
土地市場因假期影響略淡,地價未降但溢價率回落
2017年1-2月,300城市土地供給建面3.28億平米(累計同比+5%),成交建面2.76億平米(累計同比+10%),供給因春節假期影響有所放緩,但是開發商拿地需求依然較為旺盛,供需比持續處於低位。 300城市土地出讓金合計5266億元(累計同比+53%),地價未降,不過溢價率回落至低位。
房企融資環境偏緊,銀行按揭貸整體趨向審慎
2017年1-2月,房地產開發企業到位資金2.29萬億元,同比增長7%,增速出現明顯回落,較去年全年下降8.2個百分點。
風險提示
強三線城市銷售持續性弱於預期。 限購政策調控蔓延至更多城市。