文 | 時代財經APP 張常旺
“董事會給經營層的一個目標是1500億到2000億的貨值， 會根據今年市場的整體情況進行鋪排。 現在不管是銷售端， 還是金融端都受到擠壓， 小型開發商或者中型開發商的市場生存難度在增加， 同時也溢出了比較好的土地供我們選擇。 ”陽光城新任CFO陳霓解釋道。
當陽光城在一年之內以迅雷不及掩耳之勢拿下近千萬方土儲後， 外界已經不自覺地將它的千億提上議程， 甚至有好事者認為這家閩系房企將在今年突破千億規模。
陽光城在日前召開了2016年業績說明會， 時代財經從協力廠商管道獲得的一份資料顯示，
陽光城今年的增長很大程度要仰仗於去年並購市場獲取的大量土儲， 其年報披露的資料顯示， 截至2016年底， 該公司手中的總土儲為2285萬平方米， 其中將近半數是去年斬獲的。
2016年， 陽光城在並購市場殺出一條生路， 全年通過收購獲得13個項目（55宗地）， 計容建面835.9萬平方米， 並購價款為124.96億。 同時期， 它通過公開招拍掛獲取的土儲僅為141.9萬平方米， 但付出的“代價”卻達156.27億。
對比之下， 並購獲取土儲的成本優勢可見一斑。 羅瑞華指出， 去年陽光城的並購平均成本為1495元/平方米， 遠低於招拍掛的11013元/平方米， 這些收並購項目將構成未來陽光城提升利潤的基礎。
而陽光城目前為止“最大手筆”的並購並未寫入年報範圍，
這僅是陽光城2017年並購的起點， 時代財經獲悉， 陽光城今年通過收並購和公開市場拿地的比例依然是8：2。 “董事會給經營層的一個目標是1500億到2000億的貨值， 會根據今年市場的整體情況進行鋪排。 現在不管是銷售端， 還是金融端都受到擠壓， 小型開發商或者中型開發商的市場生存難度在增加， 同時也溢出了比較好的土地供我們選擇。 ”陽光城新任CFO陳霓解釋道。
她透露， 陽光城今年一季度更多的是在進行土地的篩選和鋪排。 目前已經有幾個非常優質但原來比較難獲取的項目現在都慢慢有了獲取的可能，
“我們會重點發力二三季度， 根據市場的綜合和週邊政策環境做安排， 優選一些適合我們自己的土地。 在收購對價以及支付的模式上採取一些更為靈活的方式， 也能適當減輕一些當下市場的壓力。 ”
除了拿地的“二八法則”外， 陽光城發力並購端也極為講究， 它的首選目標是當年就可以實現銷售的項目。 “這種項目只要合適， 在我們內部的審批通過率是非常高的， 但也有一些相對長週期的專案， 這些中長期的項目都是由集團管控。 但即便我們拿中長期的項目， 我們也會考慮專案要有1/3或者1/4目前是處於可售階段的。 ”
陽光城這種快速轉換的並購邏輯並不難理解，
去年陽光城對新華都長沙項目以及廣晟南沙項目的並購就是很好的例證。 羅瑞華稱， 長沙項目的並購是在去年6月完成， 但到年末就實現了銷售， 並且價格由接盤前的三千多上漲至八千左右， 11億的開盤銷售也遠高於過去項目總銷售額2.5億， 而廣州南沙項目更是實現45天開盤。
如果說陽光城2017年的戰略發力要依靠廣州和長沙， 那麼佛山和鄭州則是為2018年儲備的。 “16年的並購項目會在17年發力， 17年的並購項目會發力在18年。 ”羅瑞華直言， 上述兩個城市的發力還要再等一年。
陽光城今年的重點是要為千億做準備， “2018年或者2019年將達到千億”。 在走向千億的過程中， 陽光城也在內部進行制度革新， 尤其是考核機制， 以實現團隊的利益捆綁。
陳霓透露， 陽光城計畫引入碧桂園式的考核機制， “我們內部會推行陽光共贏和合作共贏， 更加導向利潤的考核， 讓所有的團隊形成跟股東的利益共同體， 對利潤負責。 ”
據介紹， 陽光共贏享受的是整體利潤的20%進行分配， 但如果虧損也要相應承擔責任；而合作共贏專案更講究的是經營性和融資性的現金回流， 同時要求投資團隊進行跟投。
“這樣的話， 一線團隊就會在利潤和快速轉換的維度， 做更深的思考和判斷。在未來整個市場發生變化的時候，為拿有利潤、有價值上升、高周轉快回籠的土地形成保駕護航。”
做更深的思考和判斷。在未來整個市場發生變化的時候，為拿有利潤、有價值上升、高周轉快回籠的土地形成保駕護航。”