從去年6月英國公投脫歐， 英鎊匯率大幅下跌， 使得不少國人將投資目光轉向了英國市場。 據仲量聯行調查， 中國高淨值客戶會在未來三年考慮置業的國家中， 英國以16.9%的占比排名第二。 而其中， 倫敦地產正成為置業投資者眼中的新寵。 普華永道的最新報告顯示， 倫敦被認為是全球發展潛力第二大城市， 僅次於紐約。 為何倫敦地產如此火熱？其中又蘊含著哪些投資機會？一匡專訪了《英國房產與投資週刊》總編范慧勇先生。
範慧勇：《英國房產與投資週刊》總編， 曾任英國《華聞週刊》執行主編、《21世紀經濟報導》管理財富新聞部負責人， 而且是暢銷商務管理圖書《21世紀管理先鋒》的聯合作者， 21世紀叢書《世界500強韜略》、《聆聽商界領袖聲音》的主編。
一匡：英國的哪些城市的地產最受中國地產投資者的青睞？
範慧勇：對中國投資者來講， 倫敦一直是首選的城市。 目前，
一匡：倫敦地產因何受到如此熱切的關注？
範慧勇：原因主要有四點：
一是供不應求
倫敦市場最大的特點就是供不應求。 自1970年代政府大規模重建了一批房子後， 倫敦市場就從來沒有供需平衡過， 幾十年來一直處於供不應求的局面。 每年新建住房供應量僅占需求量的一半多一點， 這裡的需求量指的是新增住戶需求量。
倫敦作為一個近800萬人口的城市， 每年大概只有三萬套左右的新增住宅。 如果按國內供應量來計算， 這個供應量其實非常小。 國內大點的開發專案一年可能是幾千套甚至上萬套， 所以說， 它的供需矛盾充分說明了倫敦房產的稀缺性。 而且在未來的20、30年中，
二是滿租率高
從出租房市場來看， 倫敦市場是良性迴圈的。 根據英國最大的房地產網站Rightmove的統計， 倫敦房產的滿租率在98.5%。 這意味著：98.5%的房子一直都是處於出租狀態的， 市場非常健康。
三是流動性強
二手銷售市場的交易很活躍， 流動性很強。 基本上， 一套房子作為不動產在倫敦市場上流動， 房子買方定價的offer（邀約）到買方進入法律交割程式， 可短至兩周的時間；行情不好時也很少超過三個月。
四是空置率極低
按照倫敦市政府統計的資料， 倫敦房產的空置率只有0.6%， 這裡的空置率是以每年居住時間不超過三個月的房產來計算。
總而言之， 倫敦市場之所以受到投資者的熱切關注， 最主要的原因在於它的供需， 其實際需求大於供給。
一匡：英國房地產市場是否對海外購房者有限制？
範慧勇：英國市場對海外投資者來講沒有任何限制。 如果是海外貸款購房人士， 貸款時會和英國本地人不太一樣， 主要是利率和收入證明要求不同。 正常情況下， 英國是一個大的自由市場， 整個國家就是一個國際自由貿易區。
一匡：倫敦的房價目前處於什麼水準？
範慧勇：倫敦市場與國內的北、上、深相比， 同等區位， 從單價來講， 倫敦要便宜很多。 而且英國房產如果按面積計算單價， 是按照套內可使用面積。
一匡：在交易過程中， 除房款外， 會發生哪些費用？
範慧勇：房地產投資， 一般是有買、持有和賣三個階段。 買的成本呢， 以印花稅為主， 律師費基本上可以忽略。 去年4月1日， 英國政府發佈關於住宅新政策， 只要在世界任何其他地方擁有一套房產， 在英國就不能算成第一套房產， 都須要交納額外的印花稅。 目前， 倫敦市場上， 印花稅大概占整個物業價格平均的7～8%。 在全世界範圍來看的話， 在購買成本上， 倫敦在全球市場上大概算是居中。
在賣房的時候， 英國有一個資本利得稅， 是從這個房產投資純收益部分徵收一定比例的稅， 還有就是仲介費和賣房時的律師費。
房產不動產作為一個長期持有的投資產品， 其持有成本是最關鍵的指標。 倫敦房產的持有成本是全世界大城市裡面最低的， 沒有之一。因為像美國有房產稅，但英國沒有房產稅。持有成本中最主要的是市政物業稅，根據房價不同大約每年1000～4000英鎊不等。另外，如果不是永久產權的公寓，還須交納物業管理費和地租，通常物業費按面積來收，但這個費用在倫敦市場上也是很低的；地租，每年大約200～300英鎊 。
一匡：目前的話，倫敦的商業和住宅地產，哪一個更受投資者的偏愛？
範慧勇：目前，個人投資者不太考慮商業地產，因為商業地產的規模比較大，也就意味著總價高。
房地產投資的收益主要靠兩部分，一部分是租金收益，二是房產本身的升值。從歷史上來看，倫敦中心區住宅租金回報在3%左右，商業樓的租金回報要高於4%。
最近幾年，倫敦商業地產的收益率比住宅類要高。倫敦市中心住宅的年收益率只有3%～4%，而商業地產收益率雖然受到脫歐的影響，但其收益率卻達到4%～4.5%，甚至更高。
一匡：倫敦哪些區域的地產最值得投資？
範慧勇：按區域來分，差別蠻大的。因為所有的房產都有很強的屬地性。在倫敦市場上，對於以長期收益為目標的外來投資者，我們通常建議幾個類型的區域：
第一類，新建軌道交通沿線區。超過平均增幅的潛力區，沿著新建軌道交通站點步行十五分鐘範圍內的項目。
第二類，城市重新改造的區域。倫敦市政府在2014年有一個2020的規劃，規劃中列舉了在整個大倫敦範圍內38個再生區。從常規來講，因為它的基礎配套會更好，房價的增長潛力更高。基本上來講，新建軌道交通沿線和這些升級改造的區域是值得投資，如果說是重合的，那就更好。
另外是泰晤士河沿岸。雖然泰晤士河挺長，但每一段都有不同房地產屬性，例如市中心那一段有很強的保值能力，其他段還有別的屬性。
上述因素，符合其中一個或者多個要素，潛在升值能力要超過平均升幅的概率就越高。
一匡：目前市場上對英國商業地產的投資，除了直接購買外，還有一種是以地產信託基金（REITs）來投資，能談下REITs嗎？
範慧勇：REITs的流動性較強，因為投資者隨時可退出，只要不是封閉式的。但相比起來，它的波動性也很強。它的好處是流動性強，投資的金額小，而且它基本能反應出市場的基本面。相對起來，它的劣勢就是投資人沒有直接持有物業，由於它是金融產品，安全性上，沒有自己持有物業那麼安全。
一匡：您認為購房者應該如何來選擇這兩種投資方式？
範慧勇：看自己的預算，如果自己的財務狀況能夠符合持有物業，那麼我們主張持有物業。畢竟磚頭、水泥可以看得見摸得著，是最安全、最保險的。
如果資金額度小，但又想以某種方式投資英國房地產，那麼REITs是可以的。在英國，對於個人散戶，中小規模的基金起點是1000英鎊。如果每月定存定投的話，起點能更低，很多基金每個月只有50鎊就能投，但須在英國開戶。國內投資者可以委託協力廠商代理機構，跟英國本地沒差別，只是在管理費和要求的檔方面可能多一些，但投資上面沒有限制。
一匡：從去年英國公投脫歐到今年3月底正式開始脫歐，對地產投資的影響如何？
範慧勇：脫歐公投剛剛結束時，英國各大房地產投資信託基金出現了較大的擠兌，導致7支大型基金暫時停止贖回，但後來陸續開放了。當時一個月左右，出現了拋售資產的現象，因為散戶要求兌現，這些基金就把個別的物業拿到市場上去套現來支付散戶的贖回。但是這種恐慌僅持續了大概一兩個月左右，市場很快恢復了正常。
現在，我們回過頭來看，脫歐這件事情僅僅是對市場的影響不大，歸功於英國市場本身的基礎很扎實。它的動盪很短期，市場消化得也很快。這種扎實是來自於供需關係。像零售、商場大樓，只要一直有很穩定的租金收益，價格不會出現大幅度的波動，並且會更穩定地往上漲。其實，英國地產的行情一直在穩定地階梯性上升，因為倫敦的物業不管是商業還是住宅，即便處於行情不好的時候，也只是在平臺期調整，不是下滑。
短期的波動總是有的，因為英國地產市場本身就分淡季、旺季。但從中長期來看，這個市場真的是直線往上走的。因為脫歐因素已經過去大半年了，大家已經消化的差不多了，市場的利空因素已是強弩之末，越來越弱。
沒有之一。因為像美國有房產稅，但英國沒有房產稅。持有成本中最主要的是市政物業稅，根據房價不同大約每年1000～4000英鎊不等。另外，如果不是永久產權的公寓，還須交納物業管理費和地租，通常物業費按面積來收，但這個費用在倫敦市場上也是很低的；地租，每年大約200～300英鎊 。一匡：目前的話，倫敦的商業和住宅地產，哪一個更受投資者的偏愛？
範慧勇：目前，個人投資者不太考慮商業地產，因為商業地產的規模比較大，也就意味著總價高。
房地產投資的收益主要靠兩部分，一部分是租金收益，二是房產本身的升值。從歷史上來看，倫敦中心區住宅租金回報在3%左右，商業樓的租金回報要高於4%。
最近幾年，倫敦商業地產的收益率比住宅類要高。倫敦市中心住宅的年收益率只有3%～4%，而商業地產收益率雖然受到脫歐的影響，但其收益率卻達到4%～4.5%，甚至更高。
一匡：倫敦哪些區域的地產最值得投資？
範慧勇：按區域來分，差別蠻大的。因為所有的房產都有很強的屬地性。在倫敦市場上，對於以長期收益為目標的外來投資者，我們通常建議幾個類型的區域：
第一類，新建軌道交通沿線區。超過平均增幅的潛力區，沿著新建軌道交通站點步行十五分鐘範圍內的項目。
第二類，城市重新改造的區域。倫敦市政府在2014年有一個2020的規劃，規劃中列舉了在整個大倫敦範圍內38個再生區。從常規來講，因為它的基礎配套會更好，房價的增長潛力更高。基本上來講，新建軌道交通沿線和這些升級改造的區域是值得投資，如果說是重合的，那就更好。
另外是泰晤士河沿岸。雖然泰晤士河挺長，但每一段都有不同房地產屬性，例如市中心那一段有很強的保值能力，其他段還有別的屬性。
上述因素，符合其中一個或者多個要素，潛在升值能力要超過平均升幅的概率就越高。
一匡：目前市場上對英國商業地產的投資，除了直接購買外，還有一種是以地產信託基金（REITs）來投資，能談下REITs嗎？
範慧勇：REITs的流動性較強，因為投資者隨時可退出，只要不是封閉式的。但相比起來，它的波動性也很強。它的好處是流動性強，投資的金額小，而且它基本能反應出市場的基本面。相對起來，它的劣勢就是投資人沒有直接持有物業，由於它是金融產品，安全性上，沒有自己持有物業那麼安全。
一匡：您認為購房者應該如何來選擇這兩種投資方式？
範慧勇：看自己的預算，如果自己的財務狀況能夠符合持有物業，那麼我們主張持有物業。畢竟磚頭、水泥可以看得見摸得著，是最安全、最保險的。
如果資金額度小，但又想以某種方式投資英國房地產，那麼REITs是可以的。在英國，對於個人散戶，中小規模的基金起點是1000英鎊。如果每月定存定投的話，起點能更低，很多基金每個月只有50鎊就能投，但須在英國開戶。國內投資者可以委託協力廠商代理機構，跟英國本地沒差別，只是在管理費和要求的檔方面可能多一些，但投資上面沒有限制。
一匡：從去年英國公投脫歐到今年3月底正式開始脫歐，對地產投資的影響如何？
範慧勇：脫歐公投剛剛結束時，英國各大房地產投資信託基金出現了較大的擠兌，導致7支大型基金暫時停止贖回，但後來陸續開放了。當時一個月左右，出現了拋售資產的現象，因為散戶要求兌現，這些基金就把個別的物業拿到市場上去套現來支付散戶的贖回。但是這種恐慌僅持續了大概一兩個月左右，市場很快恢復了正常。
現在，我們回過頭來看，脫歐這件事情僅僅是對市場的影響不大，歸功於英國市場本身的基礎很扎實。它的動盪很短期，市場消化得也很快。這種扎實是來自於供需關係。像零售、商場大樓，只要一直有很穩定的租金收益，價格不會出現大幅度的波動，並且會更穩定地往上漲。其實，英國地產的行情一直在穩定地階梯性上升，因為倫敦的物業不管是商業還是住宅，即便處於行情不好的時候，也只是在平臺期調整，不是下滑。
短期的波動總是有的，因為英國地產市場本身就分淡季、旺季。但從中長期來看，這個市場真的是直線往上走的。因為脫歐因素已經過去大半年了，大家已經消化的差不多了，市場的利空因素已是強弩之末，越來越弱。