寧波限購——“政策相對溫和、抑投資、穩房價”

2017年4月23日晚，寧波市政府辦公廳下發《保持和促進房地產市場平穩運行的通知》（以下簡稱《通知》）（甬政辦發[2017]50號），同日，市住建委、市國土資源局、市地稅局、市人社局聯合下發《關於落實住房限購政策有關事項的通知》。從4月24日起正式在劃定區域施行住房限購、限貸政策，並同步調整公積金貸款政策。

寧波限購具體內容

限購範圍：

此次住房限購涉及海曙區、江北區、鄞州區，具體範圍為：機場路－鄞州大道－福慶南路－甬台溫高速－盛莫路－聚賢路－甬江－世紀大道－東昌路－望海南路－北環路範圍內的住房（包括商品住房和二手住房）。

限購內容：

政策出臺背景

2017年3月5日召開的第十二屆全國人民代表大會第五次會議上，國務院總理李克強作政府工作報告，提出“堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任。加強房地產市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規範開發、銷售、仲介等行為，遏制熱點城市房價過快上漲。 ”兩會後地方調控密集出臺，以限購、限貸、強化監管為主，調控力度不斷加強、範圍逐步擴大，進一步鞏固前期調控成果，促進市場回歸平穩。

2017年一季度，部分一二線熱點城市調控升級，

且逐步向三四線城市蔓延，城市範圍進一步擴大至60餘個地級以上城市和部分縣市，其中此輪有40餘城(縣市)出臺政策，形成了京津冀、長三角、珠三角、中西部重點限購城市群。

受樓市行情較好及周邊熱點城市紛紛限購的影響，外地投資客和開發商紛紛打探寧波市場，

而寧波購房者也表現出較強的買房意願，寧波市場受到前所未有的高度關注， 2016年4月份以來，寧波均價處於上漲的通道，今年3月份成交均價達到18174元/平，環比大幅增長15.84%，同比上漲38.24%。

3月寧波共成交商品住宅7524套/96.08萬平方米，成交套數較上月增加4719套, 環比上漲168.24%，同比上漲6.08%，成交面積增加61.95萬平方米，環比上漲181.48%，同比上漲11.47%。成交金額174.02億，較上月增加119.87億，環比增長221.35%，同比增長54.75%。

可謂是量價齊放。

至此，長三角限購城市群又新增了個寧波。

長三角城市群以上海為核心，南京、杭州、寧波等多中心並進，區域內部城市經濟體量較為均衡，產業互補性強，交通聯結度高促進了內部人口的有序分佈。城市群內擴散效應較為明顯，中心城市房地產市場各類需求旺盛，

擴散效應下，周邊城市房地產市場也呈現快速發展。 2016年，長三角地區中心城市多輪調控升級，政策效果也十分明顯。

政策影響：相對溫和，抑投資，穩房價

政策最具特色、最溫和的地方是限購區域的劃分。

不少城市限購都是分區域，但是絕大多數是按行政區域劃分。可是寧波這次卻創造性的按道路劃分。這中間涉及了三個行政區，海曙區、鄞州區和江北區，但是又不是整個行政區，只是中心的一部分。這在全國其他限購城市來看還是僅此一家，就像政府在整個寧波市區裡畫了個圈。雖有些特別，但細細想來，卻也是合情合理。寧波新的行政區域剛剛劃分完畢，各個行政區的各個區域發展極度不平衡，如新海曙區囊括三江口一直到四明山腳，如果按照簡單的行政區劃分調控界限進行一刀切，無疑是不合理的。

圈內是包括東部新城、江東核心、長豐、鄞州核心等均價較高的熱門板塊，均價一般為2萬以上，而圈外一般是2萬以下。限購區域的劃分有利於房價的穩定。

預計政策影響有限，未來或將出臺限購升級政策。

抑制外來人口和本地投資性需求。

在限購區域內，要求自購房之日起前2年內在本市累計繳納12個月以上個人所得稅（含零申報）或社會保險取得書面證明，限購1套，有利於保障在寧波就業的外來人口的剛需購房需求，同時能夠有效遏制外來的投資性需求。通過對本市戶籍居民家庭提高首付比例、取消第3套住房購買資格，提高了投資客、改善客的入市門檻，能夠有效抑制來自本地的投資性需求。

提高剛需購房者的入市門檻。

本次政策將首套房貸款首付比例由20%提至30%，公積金最高貸款額度由100萬元/戶調整為80萬元/戶，這在一定程度上增加了剛需購房者的入市門檻。3月寧波套均價格為230萬/套，首付比例提高23萬對於不少剛需購房者來說也是一筆不小的支出。

市區限購限貸利好周邊未限購區域

本次限購限貸僅針對寧波市海曙區、江北區和鄞州區三個區域的部分中心區域，未來部分投資需求、改善需求將轉移到未限購的區域，尤其是與限購區域相鄰的海曙城西、姚江新城、鎮海新城、鄞東片區（邱隘、五鄉）、東錢湖及鄞南片區（陳婆渡、薑山）等與限購區域相鄰的熱門區域。

附：限購專案清單

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如新海曙區囊括三江口一直到四明山腳，如果按照簡單的行政區劃分調控界限進行一刀切，無疑是不合理的。