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■文|陳銘京， 香港財華社財經編輯。
恒大地產借殼深深房登陸A股並不是很新鮮的事， 早在2016年9月份， 深深房停牌並發佈重大重組公告， 恒大地產借殼深深房就已經開始在市場發酵。 不過根據深深房去年9月份的公告， 重大重組的公佈不遲於6個月， 也就是在2017年3月份公佈細節。 但是在2017年3月14號， 深深房卻公告延遲重大重組的公佈， 理由主要是涉及到國企改革， 資產量巨大。
如果單看深深房2017年3月14號的“延遲公告”， 也並沒有什麼新鮮的， 因為公告講的很清楚， “涉及國企改革和資產巨大”， 但是接下來的資訊卻讓筆者不得不擦亮眼睛， 重新審視此次延遲目的。 3月15號， 市場就傳出消息， 中國恒大擬再引入第二輪戰略投資者入股， 融資規模達150億元。 如果消息為實，
融資目的， 建議A股上市
我們回顧一下恒大地產借殼前第一輪融資的細節，
在2016年10月份，
深深房公告了凱隆置業、恒大地產以及深深房簽訂的合作協定，
初步構成資產重組意向。
之後2016年12月份，
中國恒大與投資者簽訂增資投資協定，
包括中信聚恒、廣田投資在內的多位投資者共出資300億元，
占增資後總股本的13.16%。
而增資的原因，
赤裸裸的標著“建議A股上市”。
恒大地產的第一輪融資300億， 以淨資產1980億為評估價值， 增資後價值為2280億元。 而恒大地產並不滿足一輪融資， 在其增資公告中， 就寫著“本公司不排除不久的將來像恒大地產引進更多的投資者”， 這不久的將來想不到僅僅過了三個月就到來了。 市場傳聞恒大地產的第二輪融資150億， 不過融資的數字可能比這個還大。
在第一輪融資時， 投資者對恒大的投後估值為2280億元， 第二輪投資者不可能以此估值來投資， 估值只能更高， 因為第一輪投資者也要賺錢。
融資滾動價值， 恒大地產殼完借成將甩萬科幾條街
於是， 我們可以發現深深房為何延遲公佈重組資訊的原因。 首先恒大地產還要引入投資者， 不僅僅是第二輪， 可能還有第三輪， 在沒有引進投資者落地之前， 深深房很難和恒大地產談妥交易價格。 深深房的股東也有自己的如意算盤， 如果恒大地產通過不斷融資滾動價值， 通過資產置換後可以獲得更多的好處。
借殼上市是一塊很豐盛的晚餐， 是要留到最後才吃的， 因為上市後， 很難再通過融資滾動市值， 想必恒大地產的股東會有這種想法。 確實， 如果在上市前， 再幾番滾動價值， 上市後收益將更多。融資就是滾動價值的最好途徑，第一輪、第二輪以及第三輪融資的投資者不可能同股同價，越往後的投資者付出的成本就越大，那麼滾動的價值就越高。
按常理說融資是因為缺錢，而恒大地產缺錢嗎？恒大地產可是榮獲2016年地產銷售冠軍，而且老許也曾談到要在2017年恒大地產實現4500億元的銷售額。恒大地產並不缺錢，融資也不是為了獲得更多的經營資金，其實在中國恒大增資公告就可以看出，融資是為了A股上市。不過借殼在即，為了避免懷疑，恒大地產也搞不了幾次融資，但可以實現3輪融資。
我們假設恒大實現了三輪融資，如果以前一輪賺20%的收益計算，三輪融資後，恒大地產價值至少3500億元。而目前A股上市公司中，地產行業標杆的萬科市值為2348億元，如果恒大以3500億借殼，將成為地產行業首席位置，甩萬科49.06%。我們也可以發現，在第一輪融資時恒大地產估值就達到了2280億，基本接近萬科市值，因此恒大不斷融資除了股東獲利訴求外，還有需要超越萬科市值，成為行業老大的目的。
上市後收益將更多。融資就是滾動價值的最好途徑，第一輪、第二輪以及第三輪融資的投資者不可能同股同價，越往後的投資者付出的成本就越大，那麼滾動的價值就越高。按常理說融資是因為缺錢，而恒大地產缺錢嗎？恒大地產可是榮獲2016年地產銷售冠軍，而且老許也曾談到要在2017年恒大地產實現4500億元的銷售額。恒大地產並不缺錢，融資也不是為了獲得更多的經營資金，其實在中國恒大增資公告就可以看出，融資是為了A股上市。不過借殼在即，為了避免懷疑，恒大地產也搞不了幾次融資，但可以實現3輪融資。
我們假設恒大實現了三輪融資，如果以前一輪賺20%的收益計算，三輪融資後，恒大地產價值至少3500億元。而目前A股上市公司中，地產行業標杆的萬科市值為2348億元，如果恒大以3500億借殼，將成為地產行業首席位置，甩萬科49.06%。我們也可以發現，在第一輪融資時恒大地產估值就達到了2280億，基本接近萬科市值，因此恒大不斷融資除了股東獲利訴求外，還有需要超越萬科市值，成為行業老大的目的。