國有土地上房屋徵收 這些事項你應該知曉
□本報記者 程桂英
按照《四川省國有土地上房屋徵收與補償條例》規定， 因公共利益需要徵收國有土地上單位、個人的房屋， 應當對被徵收房屋所有權人給予公平補償。
那麼， 哪些行為不予補償？房地產價格評估機構如何選定？停產停業損失又如何確定呢？日前， 市房管局對此作出解答。
這些行為不予補償
房屋徵收範圍確定並公佈後， 不得在房屋徵收範圍內實施新建、擴建、改建房屋及其附屬物和改變房屋、土地用途等行為；違反規定實施的部分， 不予補償。
有下列行為之一的， 不增加補償：房屋轉讓、分割、贈與；新增、變更工商營業登記；遷入戶口或者分戶；其他為增加補償費用實施的不當行為。
如何選定評估機構
房地產價格評估機構由被徵收人協商選定。 房屋徵收決定公告後十五日內仍不能協商選定的， 由房屋徵收部門組織被徵收人投票決定或者通過搖號、抽籤等隨機選定方式確定。
投票確定房地產價格評估機構的， 應當有三分之二以上的被徵收人參加， 並獲得參加投票的被徵收人的半數以上選票。 投票不能確定的， 可以採取搖號、抽籤等隨機選定方式確定。 投票確定或者隨機確定房地產價格評估機構應當由公證機構現場公證。
停產停業損失如何確定
徵收房屋造成停產停業損失的， 應當根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素給予補償。
對因徵收房屋造成停產停業損失的補償， 補償金額由當事人協商選擇下列方式之一確定：（1）按被徵收房屋評估總價的一定比例計算；（2）按淨利潤損失計算：具體按照上一年度報稅務部門的數值計算， 或由雙方共同委託仲介機構認定；（3）按從業人員工資收入計算：從業人員工資收入根據統計部門公佈的本區域上年度城鎮職工平均工資收入計算， 從業人數按實際從業人員(不含臨時人員)計算。 無法核定實際從業人數的， 可根據房屋面積或勞動部門備案的勞動合同進行認定；（4）按被徵收房屋租金收益計算；（5）市、縣級人民政府制定的其他補償辦法。
危舊房棚戶區改造補償政策
怎麼補償 補償多少 如何兌現
目前， 我市正在推進2017年危舊房棚戶區改造工程。 危舊房棚戶區改造， 是政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項重大民心工程， 不但能有效解決城鎮居民的住房問題， 還能積極推進新型城鎮化建設。
今年的危舊房棚戶區改造有哪些補償安置方式？徵收補償、補貼及獎勵標準有沒有變化？有哪些新的獎勵和補助性政策？徵收補償、補貼以及獎勵怎麼發放？
近日， 市政府辦公室印發《攀枝花市危舊房棚戶區改造專案房屋徵收補償貨幣化安置有關問題的通知》（攀辦發〔2017〕28號），
三種貨幣化安置方式
我市危舊房棚戶區改造房屋徵收項目貨幣化安置標準， 適用于東區、西區、仁和區轄區， 是由政府主導實施的危舊房棚戶區改造專案。
貨幣化安置方式包括——直接以貨幣方式補償；搭建服務平臺， 組織居民自主購買商品房；回購商品房進行安置。
五項貨幣化安置補償
危舊房棚戶區改造徵收補償包括房屋價值補償、搬遷補償、臨時安置及停產停業損失補償、設施設備損失補償、室內裝飾裝修價值補償。
房屋價值補償按照被徵收房屋評估單價乘以房屋的總建築面積進行補償， 被徵收房屋的價值由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。
徵收住宅用房的， 搬遷費按每個產權戶1200元發放， 並按照補償方案確定的期限一次性發放12個月臨時安置補助費（東區炳草崗片區按被徵收房屋建築面積12-16元／平方米·月標準計算；其它片區按東區炳草崗片區的高限價格下降2-5元／平方米·月標準計算）；徵收非住宅房屋的， 搬遷費按被徵收房屋建築面積30元/平方米計算， 每個產權戶不低於1200元， 並按照補償方案確定的期限一次性發放3個月停產停業補助費（停產停業補助費的計算按《四川省國有土地上房屋徵收與補償條例》相關規定執行）。
此外， 設施設備損失補償費用按電話100元/部；光纖寬頻100元/戶；有線電視500元/戶；空調移機300元/台；燃氣熱水器移機150/部；太陽能熱水器移機500元/台的標準發放。 室內裝飾裝修價值補償，由房屋徵收部門與被徵收人協商確定；協商不成的，按照評估機構評定結果，對被徵收人給予補償；也可由房屋徵收部門在制定具體房屋徵收專案的補償方案時，根據實際情況確定徵收範圍內統一的裝修補償標準。
政策性補貼有條件限制
危舊房棚戶區改造中有居民選擇直接享受貨幣補償，也有居民選擇自主購買新建商品房，那麼，這些居民可享受哪些政策性補貼？所享政策有什麼不同？
徵收住宅房屋直接選擇貨幣補償的，可享受被徵收房屋評估價值的10%的貨幣補貼（被徵收人須提供不動產登記檔案管理部門出具的滿足人均住房標準的房產證明文件，每戶不低於50㎡）；徵收非住宅房屋選擇貨幣補償的，可享受被徵收房屋評估價值的20%的貨幣補貼。
若被徵收人在市區範圍內購買新建商品房的，可再享被徵收房屋評估價值的30%的購房補貼（其中購買現房的一次性補貼到位；購買期房的，先補貼20%，後憑購房納稅憑證領取10%。新購房屋價格低於被徵收房屋評估價格的，享新購住房價格的30%的購房補貼）。領取30%購房補貼的被徵收人不再享受其他購房補貼。已領取政府購房補貼的，在辦理解除手續前應全額退還已領取的購房補貼。
若被徵收人有涉嫌騙取政府補貼行為的，將按照法律法規追究相應責任。
簽約搬遷獎每戶最高10萬元
按照相關規定，房屋徵收部門對提前簽訂徵收補償協定、完成搬遷並交付被徵收房屋的，可按徵收補償方案給予不同檔次的獎勵，但每戶獎勵總額不得大於10萬元。簽約搬遷獎勵包括提前簽約獎和提前搬遷獎。
提前簽約獎具體標準和發放方法為：徵收住宅房屋，被徵收人在徵收補償方案規定的第一時間段簽訂徵收補償協定的，按被徵收房屋面積150元/平方米領取提前簽約獎；被徵收人在徵收補償方案規定的第二時間段簽訂徵收補償協定的，按被徵收房屋面積100元/平方米領取提前簽約獎；被徵收人超過徵收補償方案規定的第二時間段簽訂徵收補償協定的，不予獎勵。
提前搬遷獎具體標準和發放方法為：徵收住宅房屋，被徵收人在徵收補償方案規定的第一時間段完成搬遷並交付被徵收房屋的，按被徵收房屋面積300元/平方米領取提前搬遷獎，按戶保底不低於5000元；被徵收人在徵收補償方案規定的第二時間段完成搬遷並交付被徵收房屋的，按被徵收房屋面積200元/平方米領取提前搬遷獎，按戶保底不低於3000元；被徵收人超過徵收補償方案規定的第二時間段完成搬遷並交付被徵收房屋的，不予獎勵。
此外，被徵收房屋若為商業、辦公、倉儲、企業生產用房的，被徵收人在規定時限內簽訂補償協定並完成搬遷的，按每平方米200元予以獎勵，不足20平方米的按20平方米計算。
先補償後搬遷生活有保障
值得注意的是，被徵收房屋的補償、政策性補貼以及獎勵等，以戶為單位發放給被徵收人或與被徵收人結算。被徵收人的確定以房屋權屬登記為准，一處房產多人共有的，按照一個產權戶認定。
徵收補償、政策性補助及搬遷獎勵的發放按“先補償，後搬遷”的規定，讓廣大危舊房棚戶區改造居民生活有保障。被徵收房屋的補償費在搬遷前發放；政策性貨幣補貼和簽約搬遷獎勵在被徵收人按時完成搬遷並交付被徵收房屋後及時發放；政策性購房補貼根據購房納稅憑證及時發放。具體發放時間由徵收人與被徵收人在房屋徵收補償協定中約定。
被徵收房屋建築面積如何認定？
1.被徵收房屋有產權登記的，建築面積的認定以房屋權屬登記證記載的面積為准。被徵收人對房屋權屬登記證記載面積有異議，並提出重新確認面積要求的，由被徵收人向核發房屋權屬證書的房屋權屬登記部門提出申請，以不動產登記部門最終核定的建築面積為准。
徵收住宅，被徵收人、公租房承租人符合城鎮住房保障條件的，應當依據城鎮住房保障相關法律、法規規定和被徵收人實際分類實施住房保障。
對徵收私有住宅房屋產權建築面積低於50平方米，經核查他處無住房且符合城鎮住房保障條件的被徵收人，按不低於50平方米產權建築面積的標準戶型進行安置，被徵收人不再支付50平方米以內的補差款。
2.被徵收房屋未經產權登記的，相關部門將依法對棚改範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。同時，將未經登記的建築認定和處理結果在棚改專案範圍內公示，公示期不得少於7日。當事人對認定和處理結果有異議的，應在公示期內提出，轄區政府對收到的回饋意見進行核實並作出處理決定。公示期間無異議的，由轄區政府予以認定。
室內裝飾裝修價值補償，由房屋徵收部門與被徵收人協商確定；協商不成的，按照評估機構評定結果，對被徵收人給予補償；也可由房屋徵收部門在制定具體房屋徵收專案的補償方案時，根據實際情況確定徵收範圍內統一的裝修補償標準。政策性補貼有條件限制
危舊房棚戶區改造中有居民選擇直接享受貨幣補償，也有居民選擇自主購買新建商品房，那麼，這些居民可享受哪些政策性補貼？所享政策有什麼不同？
徵收住宅房屋直接選擇貨幣補償的，可享受被徵收房屋評估價值的10%的貨幣補貼（被徵收人須提供不動產登記檔案管理部門出具的滿足人均住房標準的房產證明文件，每戶不低於50㎡）；徵收非住宅房屋選擇貨幣補償的，可享受被徵收房屋評估價值的20%的貨幣補貼。
若被徵收人在市區範圍內購買新建商品房的，可再享被徵收房屋評估價值的30%的購房補貼（其中購買現房的一次性補貼到位；購買期房的，先補貼20%，後憑購房納稅憑證領取10%。新購房屋價格低於被徵收房屋評估價格的，享新購住房價格的30%的購房補貼）。領取30%購房補貼的被徵收人不再享受其他購房補貼。已領取政府購房補貼的，在辦理解除手續前應全額退還已領取的購房補貼。
若被徵收人有涉嫌騙取政府補貼行為的，將按照法律法規追究相應責任。
簽約搬遷獎每戶最高10萬元
按照相關規定，房屋徵收部門對提前簽訂徵收補償協定、完成搬遷並交付被徵收房屋的，可按徵收補償方案給予不同檔次的獎勵，但每戶獎勵總額不得大於10萬元。簽約搬遷獎勵包括提前簽約獎和提前搬遷獎。
提前簽約獎具體標準和發放方法為：徵收住宅房屋，被徵收人在徵收補償方案規定的第一時間段簽訂徵收補償協定的，按被徵收房屋面積150元/平方米領取提前簽約獎；被徵收人在徵收補償方案規定的第二時間段簽訂徵收補償協定的，按被徵收房屋面積100元/平方米領取提前簽約獎；被徵收人超過徵收補償方案規定的第二時間段簽訂徵收補償協定的，不予獎勵。
提前搬遷獎具體標準和發放方法為：徵收住宅房屋，被徵收人在徵收補償方案規定的第一時間段完成搬遷並交付被徵收房屋的，按被徵收房屋面積300元/平方米領取提前搬遷獎，按戶保底不低於5000元；被徵收人在徵收補償方案規定的第二時間段完成搬遷並交付被徵收房屋的，按被徵收房屋面積200元/平方米領取提前搬遷獎，按戶保底不低於3000元；被徵收人超過徵收補償方案規定的第二時間段完成搬遷並交付被徵收房屋的，不予獎勵。
此外，被徵收房屋若為商業、辦公、倉儲、企業生產用房的，被徵收人在規定時限內簽訂補償協定並完成搬遷的，按每平方米200元予以獎勵，不足20平方米的按20平方米計算。
先補償後搬遷生活有保障
值得注意的是，被徵收房屋的補償、政策性補貼以及獎勵等，以戶為單位發放給被徵收人或與被徵收人結算。被徵收人的確定以房屋權屬登記為准，一處房產多人共有的，按照一個產權戶認定。
徵收補償、政策性補助及搬遷獎勵的發放按“先補償，後搬遷”的規定，讓廣大危舊房棚戶區改造居民生活有保障。被徵收房屋的補償費在搬遷前發放；政策性貨幣補貼和簽約搬遷獎勵在被徵收人按時完成搬遷並交付被徵收房屋後及時發放；政策性購房補貼根據購房納稅憑證及時發放。具體發放時間由徵收人與被徵收人在房屋徵收補償協定中約定。
被徵收房屋建築面積如何認定？
1.被徵收房屋有產權登記的，建築面積的認定以房屋權屬登記證記載的面積為准。被徵收人對房屋權屬登記證記載面積有異議，並提出重新確認面積要求的，由被徵收人向核發房屋權屬證書的房屋權屬登記部門提出申請，以不動產登記部門最終核定的建築面積為准。
徵收住宅，被徵收人、公租房承租人符合城鎮住房保障條件的，應當依據城鎮住房保障相關法律、法規規定和被徵收人實際分類實施住房保障。
對徵收私有住宅房屋產權建築面積低於50平方米，經核查他處無住房且符合城鎮住房保障條件的被徵收人，按不低於50平方米產權建築面積的標準戶型進行安置，被徵收人不再支付50平方米以內的補差款。
2.被徵收房屋未經產權登記的，相關部門將依法對棚改範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。同時，將未經登記的建築認定和處理結果在棚改專案範圍內公示，公示期不得少於7日。當事人對認定和處理結果有異議的，應在公示期內提出，轄區政府對收到的回饋意見進行核實並作出處理決定。公示期間無異議的，由轄區政府予以認定。