一、房地產業部分業務可選擇簡易徵收
1.一般納稅人以清包工方式提供的建築服務。 以清包工方式提供建築服務， 是指施工方不採購建築工程所需的材料或只採購輔助材料，
2.一般納稅人為甲供工程提供的建築服務。 甲供工程， 是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行採購的建築工程;
3.一般納稅人為建築工程老專案提供的建築服務;
4.一般納稅人跨縣(市、區)提供建築服務， 適用一般計稅方法計稅的， 以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的餘額， 按照2%的預征率計算應預繳稅款;
5.房地產老項目;
6.轉讓、出售2016年4月30日前取得的不動產;
7.銷售2016年4月30日前取得的固定資產;
8. 財稅[2016]47號， 轉讓土地和出租土地
實務要點：
(一)甲供工程中的“部分設備”無比例要求， 故一般承包人都要求發包人採購部分材料以滿足甲供工程的條件，
(二)條款中涉及的“老專案”以2016年4月30日為節點， 確認日期的檔效力順序為施工許可證—開工證—合同—審計文件。
(三)取得不動產的方式可以是外購， 也可以是自持。
二、增值稅徵收範圍確認中的“有償”
第十條 銷售服務、無形資產或者不動產，
第十一條 有償， 是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。
實務要點：
這裡的其它經濟利益可以是諸如股權之類的非實體利益。 如在舊改業務中， 政府往往只將土地以賺取毛利的形式轉讓給開發商， 同時約定地上的改造及拆遷補償款等所有業務都由開發商負責。 此時若開發商以提供回遷房的形式彌補拆遷戶的話，
三、增值稅徵收中的“視同銷售”
第十四條 下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：(一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務， 但用於公益事業或者以社會公眾為對象的除外。 (二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產， 但用於公益事業或者以社會公眾為對象的除外。 (三)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。
財稅[2016]86 七、納稅人出租不動產， 租賃合同中約定免租期的， 不屬於《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號文件印發)第十四條規定的視同銷售服務。
實務要點：
(一)法律中的個人包括自然人和個體工商戶， 故條款一中若自然人對外提供無償服務是不需繳納增值稅的;
(二)租賃合同中約定的免租期間內無需繳納增值稅， 但仍需繳納房產稅。 值得注意的是86號公告中的免租期只能是整體租期中的一部分， 若整體租期全部免租， 則應視為36號檔中第十四條(一)中的視同銷售， 整體租期內都需繳納增值稅;
(三)若自然人向自己擁有的公司免費出租不動產， 雖不滿足視同銷售的條件， 但實務中稅務機構會根據《征管法》中關聯方交易的內容以修改租金的形式來對該免租合同進行反避稅調整。
四、房地產企業增值稅應納稅額抵扣
第二十一條 一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額後的餘額。應納稅額計算公式：應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額
當期銷項稅額小於當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。
實務要點：通常情況下企業都秉承著“投入-產出-回報”的經營流程，在投入過程中繳納的進項稅餘額可在日後繼續抵扣銷項稅，哪怕某個專案在取得全部回報後仍有後期支出，此部分支出的進項稅也可在同期由其它項目的銷項稅抵扣。
但若房地產企業在特定期限內只有單一專案，且在該項目具備銷售條件後企業將全部樓盤售清，而後期企業又會有支出的情況下，因後期企業無收入，沒有相應的銷項稅可對後期支出的進項稅進行抵扣，造成資本沒有得到最優的利用。
所以在上述情況下企業可以在銷售時留存部分樓盤，待專案全部支出都已完成後再進行出售，以此來及時抵扣進項稅額，避免了應納稅餘額長期無法抵扣的情形。
但此行為在如今“去庫存”的背景下可能會被認定“捂盤惜售”而受到相關部門的調查甚至罰款，所以企業可在辦理銷許的步驟時就做相應的準備，分期辦理銷許。
五、違約金的增值稅認定
第三十七條 銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。
價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下專案：
(1)代為收取並符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費。
(2)以委託方名義開具發票代委託方收取的款項。
《增值稅暫行條例實施細則》第十二條 條例第六條第一款所稱價外費用，包括價外向購買方收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優質費、運輸裝卸費以及其他各種性質的價外收費。
《國家稅務總局關於商業企業向貨物供應方收取的部分費用徵收流轉稅問題的通知》(國稅發〔2004〕136號)對商業企業向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額掛鉤(如以一定比例、金額、數量計算)的各種返還收入，均應按照平銷返利行為的有關規定沖減當期增值稅進項稅額，不徵收營業稅。
實務要點：
增值稅的應稅行為包括銷售服務、無形資產或者不動產。只有企業因發生了上述行為取得的違約金才需繳納增值稅。
如開發商與施工單位簽訂工程合同，若開發商違約致使施工單位取得違約金，因工程服務屬於施工單位的應稅行為，這部分違約金是要繳納增值稅的。但例外的是如果開發商違約時施工單位還未進場或未進行相關準備工作，則視為應稅業務未發生，施工單位無需繳納增值稅。
而若因施工單位違約致使開發商取得違約金，因工程服務不是開發商的應稅行為，違約金是不需繳納增值稅的，只需列入其它業務收入或營業外收入正常繳納企業所得稅即可。但例外的是，根據國稅發〔2004〕136號文件的規定，若違約金的計收方式與應稅行為掛鉤，則財務上還是要做增值稅處理的。
四、房地產企業增值稅應納稅額抵扣
第二十一條 一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額後的餘額。應納稅額計算公式：應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額
當期銷項稅額小於當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。
實務要點：通常情況下企業都秉承著“投入-產出-回報”的經營流程，在投入過程中繳納的進項稅餘額可在日後繼續抵扣銷項稅，哪怕某個專案在取得全部回報後仍有後期支出，此部分支出的進項稅也可在同期由其它項目的銷項稅抵扣。
但若房地產企業在特定期限內只有單一專案，且在該項目具備銷售條件後企業將全部樓盤售清，而後期企業又會有支出的情況下，因後期企業無收入，沒有相應的銷項稅可對後期支出的進項稅進行抵扣，造成資本沒有得到最優的利用。
所以在上述情況下企業可以在銷售時留存部分樓盤，待專案全部支出都已完成後再進行出售，以此來及時抵扣進項稅額，避免了應納稅餘額長期無法抵扣的情形。
但此行為在如今“去庫存”的背景下可能會被認定“捂盤惜售”而受到相關部門的調查甚至罰款，所以企業可在辦理銷許的步驟時就做相應的準備，分期辦理銷許。
五、違約金的增值稅認定
第三十七條 銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。
價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下專案：
(1)代為收取並符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費。
(2)以委託方名義開具發票代委託方收取的款項。
《增值稅暫行條例實施細則》第十二條 條例第六條第一款所稱價外費用，包括價外向購買方收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優質費、運輸裝卸費以及其他各種性質的價外收費。
《國家稅務總局關於商業企業向貨物供應方收取的部分費用徵收流轉稅問題的通知》(國稅發〔2004〕136號)對商業企業向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額掛鉤(如以一定比例、金額、數量計算)的各種返還收入，均應按照平銷返利行為的有關規定沖減當期增值稅進項稅額，不徵收營業稅。
實務要點：
增值稅的應稅行為包括銷售服務、無形資產或者不動產。只有企業因發生了上述行為取得的違約金才需繳納增值稅。
如開發商與施工單位簽訂工程合同，若開發商違約致使施工單位取得違約金，因工程服務屬於施工單位的應稅行為，這部分違約金是要繳納增值稅的。但例外的是如果開發商違約時施工單位還未進場或未進行相關準備工作，則視為應稅業務未發生，施工單位無需繳納增值稅。
而若因施工單位違約致使開發商取得違約金，因工程服務不是開發商的應稅行為，違約金是不需繳納增值稅的，只需列入其它業務收入或營業外收入正常繳納企業所得稅即可。但例外的是，根據國稅發〔2004〕136號文件的規定，若違約金的計收方式與應稅行為掛鉤，則財務上還是要做增值稅處理的。