過蟈／文
外資退潮後的蘇州尷尬
表姐在蘇州工業園區中心地段的樓盤租不出去。 這是一棟堪比“城市樓王”的高端綜合體， 物業費高達11元每平米。
就在幾年前， 這棟樓還是很耀眼的：地鐵口的地段， 奢侈品集合的商場， 名目繁多的高端餐飲， 以及西裝革履經常出入的外籍高管。 ——在“樓王”難租的局面背後， 是蘇州外資大幅撤退的事實：大量外籍高管回國， 高端租賃需求遇冷。
2017年1月， 全球硬碟市場最大製造商——希捷宣佈關閉蘇州工廠。 這不是第一個， 也不是最後一個。
與GDP相應的還有人口增速的放緩：
在2010年前的十年裡， 蘇州的人口增量甚至超越深圳， 然後在2011年之後人口增量迅速放緩。 人口增速與GDP增速密不可分。 儘管速度放緩， 但在經濟、人口總量上還是具有優勢， 是中國城市萬億俱樂部的明星成員。 由於很多土地都用作廠房， 土地供應量小。 蘇州在“低庫存”之下2015年開始暴漲。
但這個發展可持續嗎？
蘇州的租金行情一直溫吞水。
沒有強大的租賃後盾， 資產只是紙上數字。 少有人租， 就少有人接盤。 因為你房子的接盤俠都是從租客而來的。
為何租客不夠， 為何租金難漲？——沒那麼多人， 租房需求不旺盛；沒那麼多錢， 租不起——蘇州人口已過千萬， GDP已逾萬億， 那麼真實的情況是， 需求還是有的， 經濟也不錯， 但近年來收入水準並沒有明顯提升。
租金不僅是租金， 它反映了一座城市經濟最真實的面貌——幫我們衡量所投資城市、物業的真實水準， 只有供不應求的租賃， 才有供不應求的轉手。 否則， 就是泡沫追趕泡沫的遊戲。
兩個天堂的租金指標
2009年從蘇州剛到杭州， 翻看杭州城市規劃， 被“大躍進”蒙圈：十大新城， 100個綜合體。 不像蘇州有明確的城市發展軌跡。 在過去的八年裡， 杭州的城市發展軌跡總是飄忽不定， 每年樓市風口都不一樣。 2009年的下沙， 2012年的橋西， 2014年的申花， 2015年的未來科技城……哪裡都在發展， 但炒作成分很大。 城市道路交通系統也很紊亂， 市場商戶管理不善。 那時的杭州， 真像一座爛尾的城市。
樓市發展飄忽，房價起起伏伏，但租金卻一直水漲船高。有些熟稔的投資客，一到某個區域就知道未來租客是誰，以及誰會接盤：
濱江租給產業IT狗或者淘寶小網紅，月租5000左右；城西租給文創廣告人，月租4000左右；下沙租給剛畢業的小白領，1500-2000左右；未來科技城，阿裡巴巴和海歸創業……當然也有乏人問津的板塊，但房價也是長三角的窪地，買得起就得等得起。與蘇州工業園區可對標的濱江，在2016年租金行情就上漲了30%。這背後，不僅是資產價格上漲，更在於居民收入水準的增長。
由於供應不足，蘇州板塊價差也比較小——蘇州相城區高鐵北附近的住宅都幾近2萬，與工業園區的價差僅為2倍，普漲普跌。
杭州由於前些年土地供應量大，中心與近郊的板塊價差要在3-4倍左右：剛上班沒錢，那就買近郊，時間換空間；大面積改善的，有中心豪宅。不同的板塊段位，吸納了不同經濟結構的人群，你有你的豪車，我有我的地鐵，只要是理性購房，總有一款適合你。
可以說，過去蘇州政府靠“二產”有錢不必依賴土地財政，杭州政府熬“三產”“沒錢”過度依賴土地財政，造就了現在截然不同的樓市。但伴隨“退二進三”的轉型策略，蘇州會有越來越多的廠房搬遷，土地用作住宅。蘇州也將會走“結構性行情”：板塊分化、個案分化。沒有收入增長的支持，房價也後繼乏力。
蘇南模式PK新溫州模式
蘇州《政府工作報告》提到，2016年蘇州GDP仍保持7.5%的高增長。這個速度已被杭州以10%高歌猛進的速度一路拋下。《蘇州日報》更是以大幅報導，聚焦杭州經濟的迅速發展。
“上有天堂，下有蘇杭”雖是句俗語，但事實上，這兩個城市是互相看不上。杭州保持著南宋遺都的風骨，蘇州則一直努力學習上海。雖然一個省會城市，一個地級市沒有可比性。可蘇州已是中國萬億俱樂部元老，而杭州則在2015年剛剛邁進。且在經濟總量、人口規模上，蘇州還是大於杭州。
這兩個都以文化山水、園林景觀著稱的城市，都愛品茶，尚風雅，好絲綢，重讀書。但並不手把手，也不一道走，而像兩個相輕的老派文人，相互客套，又互不關照。
在外資拉動的風口，蘇州的地理位置更具吸引力；而在當下消費升級的當口，杭州則更具潛力。這也是“蘇南模式”與“溫州模式”的交互更替、轉化。
蘇州掉隊的背後實則是“蘇南模式”的瓶頸：“蘇南模式”，是由費孝通在20世紀80年代初率先提出的，就是通過發展鄉鎮企業，走的是一條先工業化，再市場化的發展路徑。而“先工業化，後市場化”則意味著背後需要一個強勢政府，通過資源協調、政策扶持等各方面，用“有形之手”來培育企業，培育市場。
2015年誠品書店在蘇州金雞湖畔開業。2010年，在和臺灣誠品的前期合作中，對方談到工業園區管委會的認真與堅持，從2005年開始每年必到臺灣誠品作簡報，邀請其在園區投資。而誠品也是基於感動與信任，最後在金雞湖邊打造了大陸第一家誠品。當年，誠品也是希望通過蘇州市場進軍大陸，包括杭州、上海、南京等多個城市。其中在和杭州的對接中，卻並不順利。給予的土地資源，要麼偏遠，要麼環境差。最終誠品在全國的矚目下，在金雞湖邊熱烈開業；而杭州，卻自發遍佈起了各類文藝的體驗書店。
強有力的政府干預，“有形之手”的積極作為，為蘇州開啟了黃金二十年——也是工業園區為代表的二十年。但，這個模式在互聯網的時代裡，卻開始遇到天花板——強政府背後，必定是一個“小社會”：民間活力不足，創新機制不夠，限制了居民收入增長。這恰恰與互聯網精神背道而馳！
因為互聯網，就是重視分享、創新與平臺。這需要市場的 “無形”和“無為”。
杭州的“新溫州模式”似乎更適應這個時代。傳統的溫州模式是通過發展個體私營企業，通過市場化來促進工業化。“有形之手”相對弱勢，民間資本力量強大。
而“新溫州模式”，則是既有“無為”，也有干預。不會大包大攬幫外資拿資源，允許各類小而美的三產遍地開花，對高新企業鼎力扶持政策傾斜。2015年，杭州文創產業增加值占全市GDP比重22.2%。這也是多年三產孕育，一朝消費升級後的成果。
蘇州要學習的，就是——放開與開放。誰崛起誰凋敝，市場自會有選擇，沒有人是上帝。
經濟學家張五常曾說，中國經濟奇跡的奧秘在於地區間的經濟競爭，而正是這些競爭造就了中國經濟的奇跡。在城市的運營上，當地政府的“作為”與“無為”至關重要，既要學儒家積極入市，又要學道家無為之治。儒道合一的城市，才是好城市。不是嗎？
「 本文僅代表作者個人觀點 」
樓市發展飄忽，房價起起伏伏，但租金卻一直水漲船高。有些熟稔的投資客，一到某個區域就知道未來租客是誰，以及誰會接盤：
濱江租給產業IT狗或者淘寶小網紅，月租5000左右；城西租給文創廣告人，月租4000左右；下沙租給剛畢業的小白領，1500-2000左右；未來科技城，阿裡巴巴和海歸創業……當然也有乏人問津的板塊，但房價也是長三角的窪地，買得起就得等得起。與蘇州工業園區可對標的濱江，在2016年租金行情就上漲了30%。這背後，不僅是資產價格上漲，更在於居民收入水準的增長。
由於供應不足，蘇州板塊價差也比較小——蘇州相城區高鐵北附近的住宅都幾近2萬，與工業園區的價差僅為2倍，普漲普跌。
杭州由於前些年土地供應量大，中心與近郊的板塊價差要在3-4倍左右：剛上班沒錢，那就買近郊，時間換空間；大面積改善的，有中心豪宅。不同的板塊段位，吸納了不同經濟結構的人群，你有你的豪車，我有我的地鐵，只要是理性購房，總有一款適合你。
可以說，過去蘇州政府靠“二產”有錢不必依賴土地財政，杭州政府熬“三產”“沒錢”過度依賴土地財政，造就了現在截然不同的樓市。但伴隨“退二進三”的轉型策略，蘇州會有越來越多的廠房搬遷，土地用作住宅。蘇州也將會走“結構性行情”：板塊分化、個案分化。沒有收入增長的支持，房價也後繼乏力。
蘇南模式PK新溫州模式
蘇州《政府工作報告》提到，2016年蘇州GDP仍保持7.5%的高增長。這個速度已被杭州以10%高歌猛進的速度一路拋下。《蘇州日報》更是以大幅報導，聚焦杭州經濟的迅速發展。
“上有天堂，下有蘇杭”雖是句俗語，但事實上，這兩個城市是互相看不上。杭州保持著南宋遺都的風骨，蘇州則一直努力學習上海。雖然一個省會城市，一個地級市沒有可比性。可蘇州已是中國萬億俱樂部元老，而杭州則在2015年剛剛邁進。且在經濟總量、人口規模上，蘇州還是大於杭州。
這兩個都以文化山水、園林景觀著稱的城市，都愛品茶，尚風雅，好絲綢，重讀書。但並不手把手，也不一道走，而像兩個相輕的老派文人，相互客套，又互不關照。
在外資拉動的風口，蘇州的地理位置更具吸引力；而在當下消費升級的當口，杭州則更具潛力。這也是“蘇南模式”與“溫州模式”的交互更替、轉化。
蘇州掉隊的背後實則是“蘇南模式”的瓶頸：“蘇南模式”，是由費孝通在20世紀80年代初率先提出的，就是通過發展鄉鎮企業，走的是一條先工業化，再市場化的發展路徑。而“先工業化，後市場化”則意味著背後需要一個強勢政府，通過資源協調、政策扶持等各方面，用“有形之手”來培育企業，培育市場。
2015年誠品書店在蘇州金雞湖畔開業。2010年，在和臺灣誠品的前期合作中，對方談到工業園區管委會的認真與堅持，從2005年開始每年必到臺灣誠品作簡報，邀請其在園區投資。而誠品也是基於感動與信任，最後在金雞湖邊打造了大陸第一家誠品。當年，誠品也是希望通過蘇州市場進軍大陸，包括杭州、上海、南京等多個城市。其中在和杭州的對接中，卻並不順利。給予的土地資源，要麼偏遠，要麼環境差。最終誠品在全國的矚目下，在金雞湖邊熱烈開業；而杭州，卻自發遍佈起了各類文藝的體驗書店。
強有力的政府干預，“有形之手”的積極作為，為蘇州開啟了黃金二十年——也是工業園區為代表的二十年。但，這個模式在互聯網的時代裡，卻開始遇到天花板——強政府背後，必定是一個“小社會”：民間活力不足，創新機制不夠，限制了居民收入增長。這恰恰與互聯網精神背道而馳！
因為互聯網，就是重視分享、創新與平臺。這需要市場的 “無形”和“無為”。
杭州的“新溫州模式”似乎更適應這個時代。傳統的溫州模式是通過發展個體私營企業，通過市場化來促進工業化。“有形之手”相對弱勢，民間資本力量強大。
而“新溫州模式”，則是既有“無為”，也有干預。不會大包大攬幫外資拿資源，允許各類小而美的三產遍地開花，對高新企業鼎力扶持政策傾斜。2015年，杭州文創產業增加值占全市GDP比重22.2%。這也是多年三產孕育，一朝消費升級後的成果。
蘇州要學習的，就是——放開與開放。誰崛起誰凋敝，市場自會有選擇，沒有人是上帝。
經濟學家張五常曾說，中國經濟奇跡的奧秘在於地區間的經濟競爭，而正是這些競爭造就了中國經濟的奇跡。在城市的運營上，當地政府的“作為”與“無為”至關重要，既要學儒家積極入市，又要學道家無為之治。儒道合一的城市，才是好城市。不是嗎？
「 本文僅代表作者個人觀點 」