核心提示：雖然都有CBD屬性， 但錢江新城是因為打造城市新中心而發展CBD， 與專攻CBD的珠江新城有所不同。
《支點》記者 蔣李
錢江新城
珠江新城
來自國家發改委城市和小城鎮改革發展中心的不完全統計， 截至2016年5月， 全國縣以上的新城新區已超過3500個。
其中， 廣州珠江新城與杭州錢江新城， 被認為是極具代表性的“雙雄”：都依託一條奔騰不息的河流， 都在舊城邊緣打造新增長極， 就連名字也十分接近。
尤其在今年初， 兩個新城被共同列入武漢建設長江新城的研究案例之中， 再度引發公眾關注。
令很多人感興趣的是， 珠江新城與錢江新城的“雙雄PK”， 誰更亮眼？
都叫“新城”， 但內涵不同1月22日， 湖北省委副書記、武漢市委書記陳一新在武漢市第十三次黨代會上提出， 啟動規劃建設長江新城。
目前， 武漢市已成立專班， 開始對標案例的研究工作。 其中， 對標“榜樣”就包含了珠江新城和錢江新城。
武漢市社科院研究員李春洋承接了相關研究工作。 他向《支點》記者表示， 要比較錢江新城與珠江新城， 首先需要對“新城”一詞進行定義。
“廣義的新城， 是指為政治、經濟、文化、社會、生態需要， 而建立的相對獨立的城市空間單元，
比如， 珠江新城與錢江新城都帶著“新城”二字， 但本質卻有差異。
中國社科院《中國商務中心區發展報告(2015)》中， 上海陸家嘴CBD、北京CBD和廣州天河CBD被列為三大國家級CBD。
珠江新城作為天河CBD的核心部分， 面積6.19平方公里， 距廣州市中心7公里左右。 2015年， 珠江新城實現GDP2114.47億元， 每平方公里產值近100億元。
錢江新城的發展路徑有所不同。
杭州自古都圍繞西湖發展， 由於地理位置呈現“三面雲山一面城”， 且區域內名勝古跡眾多， 發展空間一直受限。
西湖的確很美， 但掩飾不住城市發展的力不從心。 2000年， 時任杭州市委書記王國平提出“東擴”戰略， 在離市中心5公里處再造一個新中心。
2001年7月， 杭州大劇院動工， 標誌著錢江新城建設正式啟動。
2003年， 杭州市《關於加快錢江新城建設的若干意見》指出， 錢江新城定位為“大都市新中心”， 要走出一條“保老城、建新城”的新路子。
尤其是2016年10月， 杭州市政府從西湖畔搬到了錢江新城。 這一舉措， 也進一步詮釋了錢江新城“杭州新中心”的定位。
不過， 《支點》記者發現， 《中國商務中心區發展報告(2015)》中， 也將珠江新城列為CBD。 而錢江新城在對外宣傳中， 也會提及CBD屬性。
對此， 李春洋表示， 城市新中心也要發展產業， 而金融、商務和文化服務功能為代表的CBD業態， 現階段更符合杭州打造新中心的需要。
“因此， 雖然都有CBD屬性， 但錢江新城是因為打造城市新中心而發展CBD，
值得一提的是， 新城還有第三種形態——開發區。
比如南京江寧祿口空港新城建設， 一直依託祿口機場“地利”優勢， 重點發展臨空產業集群， 其本質便是以工業為主的開發區。
另外， 常見的產業新城、高鐵新城、臨港新城、空港新城等概念， 也都屬於開發區類型。
“當然， 我的理解是， 無論‘新城’還是‘舊城’， 首先得是‘城’， 應具備城市基本功能。 從這個角度出發， 錢江新城代表的‘城市新中心’， 更適用於新城這一概念。 ”李春洋說。
錢江新城城市規劃更勝一籌珠江新城、錢江新城定位雖有差異， 但兩地同為相對獨立的城市空間單元， 在規劃方面都有值得分析之處。
早年， 珠江新城也有過打造城市新中心的計畫。
上世紀80年代末，珠三角企業與香港聯繫日益緊密，同時周邊城市如深圳迅速崛起，使廣州在珠三角的中心城市地位有所下降。
上世紀90年代初，廣州提出以香港為藍圖建設國際化大都市，打造新的城市增長極。1993年，《廣州市新城市中心——珠江新城綜合規劃方案》正式發佈。
然而，廣州市中心的越秀區總面積為33.80平方公里，而作為城市新中心，珠江新城規劃面積僅6.19平方公里。
打造城市新中心，需要在居住、產業、環境、行政方面統籌兼顧，但用地面積的限制，影響了珠江新城的開發思路。
彼時，珠江新城將總面積分割成每個占地僅幾千平方米的小地塊，再按招投標方式逐步推向市場，以“小地塊、高密度”的方式進行開發。
這一思路，是想從盡可能小的土地上獲得盡可能大的收益，但一定程度上綁住了開發商的手腳：住宅區不能組團，寫字樓間距不足，影響景觀塑造。
1993-2003年，珠江新城除居住用地陸續開發、若干政府辦公機構遷入外，商務辦公投資商一直持觀望態度，這也影響了政府在公共服務、綠化方面的投入。
城市建設不僅要準確定位，更要有一流規劃。反觀錢江新城，建設前杭州就把它定位為新的經濟政治文化中心，規劃建設範圍達18.66平方公里，由於規劃面積足夠大，錢江新城採取了“大地塊、低密度、高綠化率”的開發方式。
2003年，珠江新城公共綠地為1.4平方公里，占總用地的21.82%。而在錢江新城規劃中，總綠地面積達4.1平方公里, 占總用地的24.4%。
“我們的大樓比不上陸家嘴，但大樹一定要比它多。”王國平說。
錢江新城城市陽臺沿江景觀帶，以大片生態綠化為主，結合硬質鋪裝、休閒小品等構成旅遊觀光、園林藝術的生態景點，將錢江新城核心區與錢塘江沿岸有機結合，互相襯托。
對此，一位去過珠江新城的杭州規劃設計院研究員，也有著直觀感受。他告訴《支點》記者，珠江新城樓宇林立、人來人往，錢江新城則是綠化多、廣場多。
在王國平看來，轉變經濟發展方式與轉變城市發展方式應是一體兩面，要以城市規劃帶動產業發展。
“杭州旅遊資源十分發達，但傳統觀光旅遊形式其實並不賺錢，盈利更高的是商務旅遊。圍繞這一點，我們決定大力發展會展產業，這就有了建設會展場館的需求。”王國平說。
在錢江新城有一個巨大金色球體——國際會議中心，其建築面積為20多萬平方米。此外，還規劃了建築面積85萬平方米的國際博覽中心。
此外，錢江新城居住用地面積5.2平方公里，占比31.3%，而珠江新城住宅用地比例僅20%左右。
“城市新中心，總體面積應當更大，住宅也要更多，錢江新城面積超過珠江新城，住宅比例也比珠江新城大得多。”李春洋說。
2003年，廣州市政府審議通過《珠江新城規劃檢討》（以下簡稱《規劃檢討》），這是新中國成立以來首個對城市規劃進行的檢討。
彼時，廣州商務樓宇較為分散，參與討論的中山大學教授袁奇峰認為，珠江新城的資源稟賦更適宜發展CBD，應發揮集約優勢，將全市商務資源集中起來。
《規劃檢討》將珠江新城“城市新中心”定位轉變為“21世紀中央商務區”，把原規劃中的小地塊開發模式，整合為大板塊綜合地塊的集約開發形態。
此後，珠江新城找到了正確的“打開方式”。
2003-2007年，珠江新城寫字樓樓面價從2380元/平方米飆升至9568元/平方米，成為世界500強企業和跨國集團總部辦公駐地、華南金融中心核心承載區。
“對比之下可發現，新城定位需符合當地實際。珠江新城更適合建設CBD，而錢江新城則更適合建設城市新中心。”上述杭州規劃設計院的研究員如是說。
珠江新城成熟度更高就成熟度而言，珠江新城走在了前列。
世邦魏理仕發佈的《2016年廣州房地產市場回顧及2017年展望》研究報告指出，珠江新城寫字樓開發已進入尾聲，未來幾年將再無寫字樓供應。
相比之下，錢江新城二期建設今年剛剛啟動，該區塊總面積約4.2平方公里，容納12萬人口，城中村征遷在進行中。
“城市新中心比CBD的建設要慢得多。以武漢為例，張之洞修建了張公堤，為武漢城市發展定下大格局，但這一格局的成熟也歷經了百年。”李春洋說。
如果將兩地CBD屬性進行對比，珠江新城則更具優勢。
商業集群與地鐵網路，能為CBD建設提供足夠活力。2004年，珠江新城兩條地鐵線就已開通，沿線是摩肩接踵的購物中心與寫字樓。
相比之下，錢江新城直到2014年底才通地鐵，到2010年首個商業綜合體萬象城才開業，第二個商業綜合體來福士計畫近期開業。
這種差異也直接體現在資料上。
2016年，珠江新城寫字樓平均租金每平方米每月174.8元，在廣州商圈中排第一，但當年錢江新城寫字樓價格，與同城的杭州黃龍、武林商圈相比並無優勢。
此外，從空置率來看，去年珠江新城為15.3%，錢江新城為22.5%，兩者差距並不太大。但世邦魏理仕發佈的資料顯示，今年杭州寫字樓市場預計將有超過50萬平方米供應入市，大部分位於錢江新城，預計未來錢江新城空置率將明顯走高。
儘管資料上尚處下風，但錢江新城未來商業前景仍被很多企業所看好。
目前，高德置地在珠江新城已打造了92萬平方米的高德置地廣場。在錢江新城，高德置地也正在打造41萬平方米的“杭州版廣場”。
“錢江新城的商業定位非常高端，一旦形成集群效應，會迅速強化CBD的中心地位。”高德置地集團董事長蘇萌很是看好錢江新城的未來。
長江新城值得期待分析兩個發展模式之余，李春洋格外關注兩地對武漢的借鑒意義。
建設新城，首先要看定位。
對此，專家建議無非以下幾種：類似濱海新區的開發區、類似珠江新城的CBD、類似錢江新城的城市新中心。
有人提出，與珠江新城建設初期類似，武漢商務樓宇資源也相對分散，每個區都在打造自己的CBD。那麼，長江新城能否走珠江新城的建設之路？
“不一定合適。建立珠江新城時，分散在廣州的商務樓宇已趨於飽和，珠江新城吸收的是增量企業入駐。而武漢現有的CBD入住率尚不夠飽和，若打造CBD屬性的新城，就得與周邊區域爭奪資源。長江新城應創造或服務于增量，而非爭奪其他功能區的存量資源。”李春洋表示，基於以上判斷，建議武漢可參考錢江新城建設城市新中心。
“武漢人口總量已達千萬級，這一定位能起到拓展城市空間的作用。不過，武漢體量比杭州更大，至少要從50平方公里級別開始進行規劃。”李春洋說。
定位也決定了選址。
珠江新城、錢江新城都選址於離市中心區域10公里內。而10公里之內，也符合當前大部分專家對長江新城的選址建議。
“第一，超出10公里可能出現基礎設施對接不上的問題；第二，在10公里範圍內的中間地帶能規劃綠色屏障，有利於生態建設。另外，交通連接也不成問題。”李春洋說。
既然是長江新城，自然要在沿江區域選址。從武漢市中心向兩端延伸，分別是諶家磯片區與黃家湖片區。目前，大部分專家都建議定位“大諶家磯”片區。
這片區域以諶家磯、武湖、青山磯為核心區，以天興洲為點睛之筆，以臨空臨港產業區為產業支撐，輻射江岸、黃陂、洪山、青山、新洲等城區。
不過，李春洋對此也有不同觀點。
“‘大諶家磯’片區更宜於建設開發區類的新城。城市新中心要考慮空氣及水源品質，‘大諶家磯’周邊重工業較多，且老城區和一些工廠都在水源地上游。”李春洋說。
相對而言，黃家湖區域沒有重工業廠房，且位於武漢上游，更符合李春洋對城市新中心的展望。
此外，一般來說，建設一個新城，第一步是概念方案設計，這將決定城市風貌、軸線、空間廊道、建築天際線等，再由地方政府組織更加瞭解當地情況的機構，基於概念規劃編制符合當地實際、具備法定化的控制詳細規劃。
李春洋表示，錢江新城是面向全球範圍徵集方案，最終採用的是德國公司設計的概念方案，長江新城未來也應面向全球招標。
“另外，長江新城要發展的產業，應與舊城區體現差異化，形成錯位發展，而不是一擁而上建設CBD。”李春洋說。
另有專家提出，長江新城也可參考濱海新區的建設模式。湖北省社會科學院副院長秦尊文就認為：“濱海新區發展大工業、大物流，工業總產值占天津60%以上,長江新城同樣可發展大港口、大水運、大物流、大工業。”
儘管目前長江新城尚有一些不確定，但後來者的優勢是，可吸取先行者的經驗教訓。正如陳一新所說，有一點可以確定：長江新城將是武漢的未來之星。
上世紀80年代末，珠三角企業與香港聯繫日益緊密，同時周邊城市如深圳迅速崛起，使廣州在珠三角的中心城市地位有所下降。
上世紀90年代初，廣州提出以香港為藍圖建設國際化大都市，打造新的城市增長極。1993年，《廣州市新城市中心——珠江新城綜合規劃方案》正式發佈。
然而，廣州市中心的越秀區總面積為33.80平方公里，而作為城市新中心，珠江新城規劃面積僅6.19平方公里。
打造城市新中心，需要在居住、產業、環境、行政方面統籌兼顧，但用地面積的限制，影響了珠江新城的開發思路。
彼時，珠江新城將總面積分割成每個占地僅幾千平方米的小地塊，再按招投標方式逐步推向市場，以“小地塊、高密度”的方式進行開發。
這一思路，是想從盡可能小的土地上獲得盡可能大的收益，但一定程度上綁住了開發商的手腳：住宅區不能組團，寫字樓間距不足，影響景觀塑造。
1993-2003年，珠江新城除居住用地陸續開發、若干政府辦公機構遷入外，商務辦公投資商一直持觀望態度，這也影響了政府在公共服務、綠化方面的投入。
城市建設不僅要準確定位，更要有一流規劃。反觀錢江新城，建設前杭州就把它定位為新的經濟政治文化中心，規劃建設範圍達18.66平方公里，由於規劃面積足夠大，錢江新城採取了“大地塊、低密度、高綠化率”的開發方式。
2003年，珠江新城公共綠地為1.4平方公里，占總用地的21.82%。而在錢江新城規劃中，總綠地面積達4.1平方公里, 占總用地的24.4%。
“我們的大樓比不上陸家嘴，但大樹一定要比它多。”王國平說。
錢江新城城市陽臺沿江景觀帶，以大片生態綠化為主，結合硬質鋪裝、休閒小品等構成旅遊觀光、園林藝術的生態景點，將錢江新城核心區與錢塘江沿岸有機結合，互相襯托。
對此，一位去過珠江新城的杭州規劃設計院研究員，也有著直觀感受。他告訴《支點》記者，珠江新城樓宇林立、人來人往，錢江新城則是綠化多、廣場多。
在王國平看來，轉變經濟發展方式與轉變城市發展方式應是一體兩面，要以城市規劃帶動產業發展。
“杭州旅遊資源十分發達，但傳統觀光旅遊形式其實並不賺錢，盈利更高的是商務旅遊。圍繞這一點，我們決定大力發展會展產業，這就有了建設會展場館的需求。”王國平說。
在錢江新城有一個巨大金色球體——國際會議中心，其建築面積為20多萬平方米。此外，還規劃了建築面積85萬平方米的國際博覽中心。
此外，錢江新城居住用地面積5.2平方公里，占比31.3%，而珠江新城住宅用地比例僅20%左右。
“城市新中心，總體面積應當更大，住宅也要更多，錢江新城面積超過珠江新城，住宅比例也比珠江新城大得多。”李春洋說。
2003年，廣州市政府審議通過《珠江新城規劃檢討》（以下簡稱《規劃檢討》），這是新中國成立以來首個對城市規劃進行的檢討。
彼時，廣州商務樓宇較為分散，參與討論的中山大學教授袁奇峰認為，珠江新城的資源稟賦更適宜發展CBD，應發揮集約優勢，將全市商務資源集中起來。
《規劃檢討》將珠江新城“城市新中心”定位轉變為“21世紀中央商務區”，把原規劃中的小地塊開發模式，整合為大板塊綜合地塊的集約開發形態。
此後，珠江新城找到了正確的“打開方式”。
2003-2007年，珠江新城寫字樓樓面價從2380元/平方米飆升至9568元/平方米，成為世界500強企業和跨國集團總部辦公駐地、華南金融中心核心承載區。
“對比之下可發現，新城定位需符合當地實際。珠江新城更適合建設CBD，而錢江新城則更適合建設城市新中心。”上述杭州規劃設計院的研究員如是說。
珠江新城成熟度更高就成熟度而言，珠江新城走在了前列。
世邦魏理仕發佈的《2016年廣州房地產市場回顧及2017年展望》研究報告指出，珠江新城寫字樓開發已進入尾聲，未來幾年將再無寫字樓供應。
相比之下，錢江新城二期建設今年剛剛啟動，該區塊總面積約4.2平方公里，容納12萬人口，城中村征遷在進行中。
“城市新中心比CBD的建設要慢得多。以武漢為例，張之洞修建了張公堤，為武漢城市發展定下大格局，但這一格局的成熟也歷經了百年。”李春洋說。
如果將兩地CBD屬性進行對比，珠江新城則更具優勢。
商業集群與地鐵網路，能為CBD建設提供足夠活力。2004年，珠江新城兩條地鐵線就已開通，沿線是摩肩接踵的購物中心與寫字樓。
相比之下，錢江新城直到2014年底才通地鐵，到2010年首個商業綜合體萬象城才開業，第二個商業綜合體來福士計畫近期開業。
這種差異也直接體現在資料上。
2016年，珠江新城寫字樓平均租金每平方米每月174.8元，在廣州商圈中排第一，但當年錢江新城寫字樓價格，與同城的杭州黃龍、武林商圈相比並無優勢。
此外，從空置率來看，去年珠江新城為15.3%，錢江新城為22.5%，兩者差距並不太大。但世邦魏理仕發佈的資料顯示，今年杭州寫字樓市場預計將有超過50萬平方米供應入市，大部分位於錢江新城，預計未來錢江新城空置率將明顯走高。
儘管資料上尚處下風，但錢江新城未來商業前景仍被很多企業所看好。
目前，高德置地在珠江新城已打造了92萬平方米的高德置地廣場。在錢江新城，高德置地也正在打造41萬平方米的“杭州版廣場”。
“錢江新城的商業定位非常高端，一旦形成集群效應，會迅速強化CBD的中心地位。”高德置地集團董事長蘇萌很是看好錢江新城的未來。
長江新城值得期待分析兩個發展模式之余，李春洋格外關注兩地對武漢的借鑒意義。
建設新城，首先要看定位。
對此，專家建議無非以下幾種：類似濱海新區的開發區、類似珠江新城的CBD、類似錢江新城的城市新中心。
有人提出，與珠江新城建設初期類似，武漢商務樓宇資源也相對分散，每個區都在打造自己的CBD。那麼，長江新城能否走珠江新城的建設之路？
“不一定合適。建立珠江新城時，分散在廣州的商務樓宇已趨於飽和，珠江新城吸收的是增量企業入駐。而武漢現有的CBD入住率尚不夠飽和，若打造CBD屬性的新城，就得與周邊區域爭奪資源。長江新城應創造或服務于增量，而非爭奪其他功能區的存量資源。”李春洋表示，基於以上判斷，建議武漢可參考錢江新城建設城市新中心。
“武漢人口總量已達千萬級，這一定位能起到拓展城市空間的作用。不過，武漢體量比杭州更大，至少要從50平方公里級別開始進行規劃。”李春洋說。
定位也決定了選址。
珠江新城、錢江新城都選址於離市中心區域10公里內。而10公里之內，也符合當前大部分專家對長江新城的選址建議。
“第一，超出10公里可能出現基礎設施對接不上的問題；第二，在10公里範圍內的中間地帶能規劃綠色屏障，有利於生態建設。另外，交通連接也不成問題。”李春洋說。
既然是長江新城，自然要在沿江區域選址。從武漢市中心向兩端延伸，分別是諶家磯片區與黃家湖片區。目前，大部分專家都建議定位“大諶家磯”片區。
這片區域以諶家磯、武湖、青山磯為核心區，以天興洲為點睛之筆，以臨空臨港產業區為產業支撐，輻射江岸、黃陂、洪山、青山、新洲等城區。
不過，李春洋對此也有不同觀點。
“‘大諶家磯’片區更宜於建設開發區類的新城。城市新中心要考慮空氣及水源品質，‘大諶家磯’周邊重工業較多，且老城區和一些工廠都在水源地上游。”李春洋說。
相對而言，黃家湖區域沒有重工業廠房，且位於武漢上游，更符合李春洋對城市新中心的展望。
此外，一般來說，建設一個新城，第一步是概念方案設計，這將決定城市風貌、軸線、空間廊道、建築天際線等，再由地方政府組織更加瞭解當地情況的機構，基於概念規劃編制符合當地實際、具備法定化的控制詳細規劃。
李春洋表示，錢江新城是面向全球範圍徵集方案，最終採用的是德國公司設計的概念方案，長江新城未來也應面向全球招標。
“另外，長江新城要發展的產業，應與舊城區體現差異化，形成錯位發展，而不是一擁而上建設CBD。”李春洋說。
另有專家提出，長江新城也可參考濱海新區的建設模式。湖北省社會科學院副院長秦尊文就認為：“濱海新區發展大工業、大物流，工業總產值占天津60%以上,長江新城同樣可發展大港口、大水運、大物流、大工業。”
儘管目前長江新城尚有一些不確定，但後來者的優勢是，可吸取先行者的經驗教訓。正如陳一新所說，有一點可以確定：長江新城將是武漢的未來之星。