文／克而瑞研究中心 市場組
4月熱點城市市場調控繼續收緊， 信貸調整執行力度從嚴， 28個重點城市供應、成交規模同、環比皆有下滑， 且處於相對低位， 僅重慶、瀋陽等城市同比漲幅較大， 天津、長沙和廈門樓市急速冷卻， 成交量同、環比跌幅超50%。 相較之下， 土地市場保持高熱， 儘管溢價率略有下降， 但競爭激烈程度不減。
01
供應：同、環比均有回落， 一線新增量同比銳減54%
4月， 29個重點城市商品住宅新增供應量同、環比分別減少35%和5%， 供應持續偏緊的局面並未有所好轉。 按照以往慣例， “金三銀四”本是開年首個供應高峰期，
一線城市環比下降13%， 同比更是銳減54%， 上海、深圳連續兩月回升， 但相比去年同期跌幅仍在55%以上,可見絕對水準依然低位；二三線城市環比微降4%， 重慶、鄭州等市供應量顯著提升， 環比漲幅超70%， 廈門、福州供應量降至歷史低位， 不足5萬平方米， 環比跌幅均在90%附近。 同比來看， 也是跌多漲少， 廈門、福州、濟南等多市供應量大幅回落， 同比跌幅超80%， 受去年同期較低基數影響， 貴陽、青島和寧波同比實現翻番。
02
成交：整體成交環比下滑21%,一線城市同環比跌幅皆超40%
受制於限購、限貸政策持續發力， 疊加嚴控供應， 4月份29個重點城市成交量環比下降21%， 同比下降35%。 多數城市成交持續低迷， 同、環比雙雙回落， 成交量較去年同期相差甚遠。
一線城市成交量同、環比明顯回落， 跌幅超40%。 二三線城市成交量環比下降18%， 同比下降33%， 同比跌幅漸有擴大趨勢。 各城市房地產市場持續分化， 集中表現在以下三點：其一， 重慶、瀋陽、常州等市成交量同、環比都實現正增長，
03
庫存：供應不濟致持續供不應求,消化週期環比全線縮短
4月多數城市供求比繼續低位， 並且福州、廈門、南寧等市供求比不足0.2， 說明房地產市場依舊維持供不應求的基本格局， 樓市成交低迷主要還是受極低供應量影響，
受供應嚴重不濟影響,多數城市消化週期環比均有所回落， 瀋陽、常州、重慶等市房地產市場明顯轉暖， 成交量增長尤為迅速， 消化週期環比跌幅超30%；深圳、無錫、福州等市消化週期依舊維持在較高水準， 主要還是受近期樓市成交低迷影響， 市場風險尚在可控範圍。
04
成交結構：小戶型占比回落， 滬、深高檔產品份額持續走高
從價格段成交結構來看， 京滬中低檔產品成交占比回升， 深圳高檔產品市場份額持續增長。 具體來看， 上海中檔及中高檔產品成交占比分別上升8個百分點和5個百分點；北京低檔以及中檔以上產品占比均有下滑， 僅中低檔較3月上漲10個百分點；深圳高檔產品成交占比持續上揚，
從面積段成交結構來看， 剛需產品成交占比回落， 大戶型產品成交份額持續攀升。 北、上、深90平方米以下產品成交占比全部下滑， 其中北京下滑幅度最大， 為18個百分點；相較之下， 200平方米以上大戶型產品成交占比持續上升， 上海、深圳占比漲幅在2%左右， 北京占比則達到38%。
05
土地市場：成交面積連續4個月下降， 白熱化競爭致地價環比再漲20%
4月份土地市場成交面積連續第四個月走低， 但成交總價不降反升， 月度成交均價更是創下新高。 CRIC監測的300城經營性土地成交211幅， 環比下降19%；成交建築面積2104萬平方米， 同、環比跌幅分別為14%和15%；成交總價1501億元， 環比微漲2%， 同比上漲35%；土地價格仍持續上行，成交樓板價提升至7136元/平方米，環比上漲20%，同比漲幅達到56%；土地平均溢價率升至38.5%，環比下跌10.9個百分點。
4月，一線城市土地市場相對活躍，成交建築面積317萬平方米，環比增加44%，同比漲幅高達8522%，主要原因在於去年同期僅有上海有4萬平方米成交，月初國土部、住建部聯合發文，要求各地根據消化週期調整土地供應計畫，北京回應最為積極。北京本月出讓18宗地塊，其中住宅部分幾乎全部為自住型商品房，均有最高銷售限價要求。
二線城市土地市場熱度持續走低，成交建築面積1276萬平方米，同環比分別下跌34%和24%，降幅在各能級中最大；三四線城市成交規模在三月小幅回升後重新下跌，成交建築面積511.77萬平方米，環比下降9%，但比去年同期微漲4%。
06
綜觀：因城施策效應顯著，重慶或將跟進落地限購、限貸
4月，房地產市場可以簡單概括為以下四點：其一，供應持續偏緊，熱點城市嚴控預售證審批；其二，成交持續低迷，各線城市成交量明顯環比下滑，同比更是相差甚遠；其三，個別未調控城市市場明顯轉暖，尤以重慶、瀋陽和常州為代表，成交量同、環比均有所增長，瀋陽更是創近年單月新高；其四，土地市場整體成交建築面積持續回落，平均溢價率有所回落，但平均樓板價依然環比大漲。另外結構上，三四線城市占比上升，而二線城市明顯回落。
我們認為當下極低的供應量並非市場常態，隨著供應量企穩回升，成交量有望逐步回歸至正常水準，但短期來看，可能性不大，多數城市仍面臨供應偏緊的局面，成交保持低位運行。另外，新年以來，重慶房地產市場持續高熱，投資、投機性需求大量進場，房價面臨著較大的上漲壓力，後期不排除跟進落地限購、限貸新政的可能性。
本文版權歸克而瑞研究中心所有，未經許可不得隨意更改原文違者必究！
轉載注明出處：克而瑞地產研究（cricyjzx）
同比上漲35%；土地價格仍持續上行，成交樓板價提升至7136元/平方米，環比上漲20%，同比漲幅達到56%；土地平均溢價率升至38.5%，環比下跌10.9個百分點。4月，一線城市土地市場相對活躍，成交建築面積317萬平方米，環比增加44%，同比漲幅高達8522%，主要原因在於去年同期僅有上海有4萬平方米成交，月初國土部、住建部聯合發文，要求各地根據消化週期調整土地供應計畫，北京回應最為積極。北京本月出讓18宗地塊，其中住宅部分幾乎全部為自住型商品房，均有最高銷售限價要求。
二線城市土地市場熱度持續走低，成交建築面積1276萬平方米，同環比分別下跌34%和24%，降幅在各能級中最大；三四線城市成交規模在三月小幅回升後重新下跌，成交建築面積511.77萬平方米，環比下降9%，但比去年同期微漲4%。
06
綜觀：因城施策效應顯著，重慶或將跟進落地限購、限貸
4月，房地產市場可以簡單概括為以下四點：其一，供應持續偏緊，熱點城市嚴控預售證審批；其二，成交持續低迷，各線城市成交量明顯環比下滑，同比更是相差甚遠；其三，個別未調控城市市場明顯轉暖，尤以重慶、瀋陽和常州為代表，成交量同、環比均有所增長，瀋陽更是創近年單月新高；其四，土地市場整體成交建築面積持續回落，平均溢價率有所回落，但平均樓板價依然環比大漲。另外結構上，三四線城市占比上升，而二線城市明顯回落。
我們認為當下極低的供應量並非市場常態，隨著供應量企穩回升，成交量有望逐步回歸至正常水準，但短期來看，可能性不大，多數城市仍面臨供應偏緊的局面，成交保持低位運行。另外，新年以來，重慶房地產市場持續高熱，投資、投機性需求大量進場，房價面臨著較大的上漲壓力，後期不排除跟進落地限購、限貸新政的可能性。
本文版權歸克而瑞研究中心所有，未經許可不得隨意更改原文違者必究！
轉載注明出處：克而瑞地產研究（cricyjzx）