文 | 時代財經APP 屈慧
一季度萬科的淨利潤率水準跌到了3.7%的歷史最低點， 而在去年， 萬科的淨利潤率水準還保持在8.7%的行業水平線上。
“現在已經不是誰有地就能貸到錢、就能賺到錢的好日子時候了。 ”5月4日， 萬科董秘朱旭在電話會議上感慨到。
在一星期前， 萬科剛剛交出了今年一季度的成績單。 這份季報讓人“大跌眼鏡”， 前三月萬科僅僅實現了6.95 億元的淨利潤， 相當於去年全年利潤的3.3%。 季內， 萬科的淨利潤率水準跌到了3.7%的歷史最低點， 而在去年， 萬科的淨利潤率水準還保持在8.7%的行業水平線上。
圖：萬科近年綜合毛利率和淨利率走勢圖
這樣的局面讓龍頭房企萬科有些許尷尬。 過去這些年， 萬科在戰略、產品、管理、服務等各個方面一直作為眾多房企學習的標杆， 其各項財務水準也一直是其他房企對標的樣本。
萬科開年首季的成績並沒有得到投資者的認可， 淨利潤率的大幅走低使得朱旭在這場電話會議上屢遭投資者的質疑。
業績增長過快導致“三費”升高
根據財報， 今年1-3月， 萬科共實現185.9 億元營業收入， 同比增加27%， 對應淨利潤合計6.95 億元， 同比下降了16.54%， 淨利潤率則由去年同期的5.7%進一步下降到了3.7%。 萬科“增收不增利”的現象正進一步加劇。
朱旭將這樣的成績歸結於一季度結轉的季節性、三費、合夥權益等因素， 朱旭強調， “這不是常態”。
朱旭指出， 一季度由於受到天氣影響等因素， 整體的竣工有限， 進而導致結轉不高， 且由於結轉中有部分利潤率較低的物業， 故而導致利潤率表現有所走低。
與此同時， 萬科在一季度計入財務報表的“三費”攀升明顯（管理費用、銷售費用、財務費用）， 該三項費用占成本比重達到15.4%， 同比上升0.9個百分點， 同比2016年全年多出9.8個百分點。
三費當中， 銷售費用的增加明顯， 這主要系一季度銷售大幅增長的原因。 據時代財經瞭解， 1-3月萬科實現了1502億元的總銷售額， 同比增長100%， 對應的銷售費用達到10億元， 同比增加38.78%。
圖：萬科近年銷售金額及增速
圖：萬科近年銷售管理費用率
朱旭解釋稱， 公司一季度業績增長導致了銷售費用、管理費用整體增加， 影響到利潤的計算。 其指出， 具體分攤下去萬科整體的銷售費用率、管理費用率實際上在下滑， 二者分別下降 0.3 和0.5個百分點， “這體現了萬科控制成本能力的提升”。
除此之外， 由於合作專案的結算致少數股東損益占比增加也是萬科淨利潤走低的原因之一。 財報顯示， 一季度少數股東損益占公司淨利潤的比例上升至 37.3%， 去年同期該數字為33.4%。
中信證券發表研報認為， 傳統上， 一季度房屋竣工普遍不多，這造成萬科一季度營業收入不多，且使得單季度的費用和收入無法配比。其表示，一季度這樣結算不足的季度業績可能有限，這些影響因素都是暫時的。
中信建投持類似意見，其稱，萬科一季度並不影響公司全年業績增長，“公司一季度末已售未結資源3349億元，同比提升20.4%，是歷史最高水準，為公司業績持續增長保障。”
押注並購，毛利率可期
匹配接下來的高規模增長，今年以來，萬科進一步加大了納儲的力度。
1-3月，萬科在全國共計新拿下42個開發項目，其中26個為合作項目，該批項目合計規劃建築面積約 764.4 萬平方米，其中公司權益面積約合 470.3 萬平方米，對應的權益地價合計280.8億元。這其中，有相當一大部分是依靠收購而來。
在最新的4月業績快報中，萬科又新增加了11個房產開發專案，合計新增177萬建築面積，權益面積達到147萬平方米，權益土地金額合計87.5億元，項目折合樓面價不到約合5952元/平方米。
值得注意的是，在這11個項目當中，只有兩個是招拍掛獲得，其餘九個都是收購的“二手項目”，通過股權收購的權益建築面積達到85.6%。
通過收購大大拉低了萬科納儲的土地成本，朱旭指出，萬科四月份通過並購的平均地價只有五千多，而招拍掛的成本是七千多，“通過收購獲取的平均地價明顯低於招拍掛，毛利率也將更高。這在未來也是一個趨勢。”
目前，國內招拍掛土地的成本正在進一步上升。資料顯示，在萬科長期重點研究的 14 個城市當中，今年一季度的土地供應、成交面積與同期基本持平， 但土地成交金額同比卻上升 了45.2%，土地起拍、成交均價位於歷史高位。及至四月份該現象繼續擴大，這些城市招拍掛土地成交單價達到了1.18萬元/平方米。
朱旭坦言，“行業往往到了競爭激烈的時候會出現優勝劣汰，現在已經不是誰有地就能貸到錢、就能賺錢的好日子時候了。”其指出，在銀行、信託等融資管道堵死後，目前許多小型房企都面臨著很大的資金困難，這也給了前幾名房企很好的並購機會。
“我們的資金優勢非常大，我們是評級最好的企業，我們的成本會比別人低；未來房地產拼的不是快周轉，而是要拼運營能力，非常考驗企業。”朱旭認為，萬科在並購上存在資金成本低廉、品牌力、服務管理、整合能力等幾大核心優勢。
朱旭指出，二手地往往地段比較成熟，專案收益不錯，現在通過並購、合作等方式收購二手地已經成為萬科拿地的主要方式，“我們越來越依賴二手、股權收購方式拿地。”
中信建投發表研報分析，萬科補庫存力度依然會逐步加大，隨著銷售規模提升，土地儲備會動態保持平衡，但在當前土地市場維持高位的背景下，預計萬科會進一步加大收購、合作、舊改等方式獲取。”
加大收購，萬科的規模突破或許可以期待。今年前四個月，萬科已累計實現合約銷售額1921.7 億元，廣東房地產研究會副會長韓世同認為，如果按此趨勢，萬科在今年過五千億規模是大概率的。
針對銷售規模問題，朱旭也給出了回應。她認為，現在限售限購限貸的城市越來越多，對房價投機性的上漲有遏制作用，未來房地產應該會呈現比較穩健的走勢。
“我們一季度的銷售同比已經翻了一倍，這種增幅也不是太正常的態勢，所以，不排除我們總的銷售會繼續增長，但下半年增幅肯定會弱於上半年。不過，公司全年的毛利率是可期的。”
韓世同也指出，政策變化目前已導致成交量出現萎縮，政策形勢可能會對萬科的業績造成一些影響。
一季度房屋竣工普遍不多，這造成萬科一季度營業收入不多，且使得單季度的費用和收入無法配比。其表示，一季度這樣結算不足的季度業績可能有限，這些影響因素都是暫時的。中信建投持類似意見，其稱，萬科一季度並不影響公司全年業績增長，“公司一季度末已售未結資源3349億元，同比提升20.4%，是歷史最高水準，為公司業績持續增長保障。”
押注並購，毛利率可期
匹配接下來的高規模增長，今年以來，萬科進一步加大了納儲的力度。
1-3月，萬科在全國共計新拿下42個開發項目，其中26個為合作項目，該批項目合計規劃建築面積約 764.4 萬平方米，其中公司權益面積約合 470.3 萬平方米，對應的權益地價合計280.8億元。這其中，有相當一大部分是依靠收購而來。
在最新的4月業績快報中，萬科又新增加了11個房產開發專案，合計新增177萬建築面積，權益面積達到147萬平方米，權益土地金額合計87.5億元，項目折合樓面價不到約合5952元/平方米。
值得注意的是，在這11個項目當中，只有兩個是招拍掛獲得，其餘九個都是收購的“二手項目”，通過股權收購的權益建築面積達到85.6%。
通過收購大大拉低了萬科納儲的土地成本，朱旭指出，萬科四月份通過並購的平均地價只有五千多，而招拍掛的成本是七千多，“通過收購獲取的平均地價明顯低於招拍掛，毛利率也將更高。這在未來也是一個趨勢。”
目前，國內招拍掛土地的成本正在進一步上升。資料顯示，在萬科長期重點研究的 14 個城市當中，今年一季度的土地供應、成交面積與同期基本持平， 但土地成交金額同比卻上升 了45.2%，土地起拍、成交均價位於歷史高位。及至四月份該現象繼續擴大，這些城市招拍掛土地成交單價達到了1.18萬元/平方米。
朱旭坦言，“行業往往到了競爭激烈的時候會出現優勝劣汰，現在已經不是誰有地就能貸到錢、就能賺錢的好日子時候了。”其指出，在銀行、信託等融資管道堵死後，目前許多小型房企都面臨著很大的資金困難，這也給了前幾名房企很好的並購機會。
“我們的資金優勢非常大，我們是評級最好的企業，我們的成本會比別人低；未來房地產拼的不是快周轉，而是要拼運營能力，非常考驗企業。”朱旭認為，萬科在並購上存在資金成本低廉、品牌力、服務管理、整合能力等幾大核心優勢。
朱旭指出，二手地往往地段比較成熟，專案收益不錯，現在通過並購、合作等方式收購二手地已經成為萬科拿地的主要方式，“我們越來越依賴二手、股權收購方式拿地。”
中信建投發表研報分析，萬科補庫存力度依然會逐步加大，隨著銷售規模提升，土地儲備會動態保持平衡，但在當前土地市場維持高位的背景下，預計萬科會進一步加大收購、合作、舊改等方式獲取。”
加大收購，萬科的規模突破或許可以期待。今年前四個月，萬科已累計實現合約銷售額1921.7 億元，廣東房地產研究會副會長韓世同認為，如果按此趨勢，萬科在今年過五千億規模是大概率的。
針對銷售規模問題，朱旭也給出了回應。她認為，現在限售限購限貸的城市越來越多，對房價投機性的上漲有遏制作用，未來房地產應該會呈現比較穩健的走勢。
“我們一季度的銷售同比已經翻了一倍，這種增幅也不是太正常的態勢，所以，不排除我們總的銷售會繼續增長，但下半年增幅肯定會弱於上半年。不過，公司全年的毛利率是可期的。”
韓世同也指出，政策變化目前已導致成交量出現萎縮，政策形勢可能會對萬科的業績造成一些影響。