文 | 時代財經APP 童潔
郭毅提醒到， 即使萬科與小米的合作模式最終得以運營成功， 這種模式也未必能夠繼續複製。
萬科在去年拿下北京全自持宅地後，
對於雙方合作建房的消息， 時代財經向小米公司及北京萬科進行了求證。 小米公司公關總監劉飛表示對此事暫不知情。 而北京萬科內部人士則坦言：“萬科確實與小米公司就合作開發永豐自持地塊事宜在進行洽談， 但目前尚處溝通階段， 並未最終敲定。 ”
此次小米與萬科洽談的項目由萬科在去年獲得， 由於地塊特殊的“100%自持”屬性， 該專案的開發模式及盈利前景都遭受質疑。
“企業自持商品住房在海澱區確確實實是一個市場空白點，
這種新的供地模式， 是北京房地產市場供給側改革的一次創新探索， 而北京萬科也希望借此改變傳統的開發銷售模式。
亞豪機構市場總監郭毅指出， 此前北京萬科針對該地塊做出了很多開發方案， 最終因為種種原因未能通過政府審批。 倘若此次與小米的合作能夠達成， 對整個自持地塊開發模式的形成將會非常有利。
萬科變身“包租婆”
去年9月30日， 北京推出房地產調控新政， 隨後市規劃國土委拿出位於海澱區、大興區的4宗好地塊進行試點， 全部採用“限房價、競地價”的交易方式掛牌出讓。
即在土地出讓時就鎖定了未來地塊上的房價， 同時鎖定地價上限。 如果現場舉牌達到地價上限， 則轉為競拍自持面積， 如果競到開發商自持100%， 則轉為申報高標準住宅。
同年11月， 作為“930”新政之後北京首次推出的4宗“限房價、競地價”專案， 被開發商以100%自持的代價拿走， 這其中最大的“贏家”就是萬科， 一舉斬獲兩宗， 總代價為109億元。
所謂“100%自持”， 是指原先開發建設後， 通過銷售一次性回籠資金的物業， 現在由開發商完全持有。 也就是說開發該地塊後， 房企將轉型做“包租婆”。 意味著， 習慣了通過銷售快周轉回款的開發商， 要進入資金長週期沉澱的自持“持久戰”中。
面對眼前看起來“算不過帳”的全自持商品住宅土地， 以及被拉長的回款週期，
不過， 嚴苛的限制條件並沒有讓北京萬科對專案的開發產生擔憂。 “自持地塊出來後， 我們覺察到這是一個行業變革的機會。 ”
事實上， 北京萬科已對專案所處區域進行過調研， 發現海澱區作為北京的創新高地， 集聚了大量高學歷、高收入的人群， 而與此相對應的則是土地資源稀缺所帶來的職住嚴重失衡， 而這種失衡恰巧給自持式項目的發展創造出空間。
“居者有其屋’並不等於‘居者有產權’。 過去因為租不到高品質的房子和社區、房東隨意漲價、租期不穩定等實際難題， 迫使大家只有買房一條路， 增加了市場供需壓力， 一定程度上推高了房價，
雷軍為萬科解題
北京萬科的持有難題一直是外界關注的焦點， 此前劉肖也曾透露眾籌開發的模式， 隨著小米與北京萬科合作消息的流出， 專案真正的開發邏輯逐漸清晰。
據報導， 萬科將根據合作方意向認購面積確定具體合作事宜。 萬科和合作企業共同籌集開發和運營資金， 合作方可能是一家企業， 也可能是多家企業。 專案建成後， 一部分交給像小米這樣的合作投資企業， 一部分將以股權合作方式出售給企業， 剩餘部分由萬科對外出租或出售使用權。
根據自持要求， 專案產權將不能分割， 未來萬科將和合作方共同成立合資公司持有產權， 意味著，屆時開發出的產品只能在小米公司內部交易，也不能落戶北京市戶口。因有上述“缺陷”，小米員工將能夠以市場價一半的價格購房。
資訊披露，該專案有兩種產品類型可供選擇，一種為普通住宅，以70-90平方米兩居為主，均價大約為5.5萬元/平方米；一種為疊拼，面積為178平方米，售價在950萬-1000萬元。
小米員工透露，內部員工認購登記完成後，小米公司將根據認購數量確定與萬科的合作範圍和面積，如果認購人數超過萬科能夠提供的最大額度，可能將通過抽籤方式決定最終購房資格；相反則可能縮減合作面積。
表面上看來，這樣“共同開發、共同持有”的模式似乎具備一定的可行性，但郭毅指出，這背後依然存在風險，“小米與北京萬科的合作模式細節尚未披露，無法獲知雙方出資的比例，而小米公司的消化能力也難以預測，僅依靠‘共同開發’的概念很難判斷這種模式背後的風險及最終盈利能力。”
值得肯定的是，現在有了開發模式，地塊能因此周轉起來。“房企自身對於專案的資金回籠是有一定要求的，能夠在規則的框架條件之下，建立一個自持地塊的開發模式對於萬科來說也是一件好事。尤其對於萬科這樣相對比較成熟的房企來說，未來的一切風險都能夠在開發過程中進行調整和規避。”
時代財經記者收到消息，除了小米之外，北京萬科還同時與海澱區多家企業在進行合作方面的接洽，至於具體有哪些企業存在合作意向，北京萬科內部人士表示目前尚處靜默期，不便對媒體公開。
郭毅提醒到，即使萬科與小米的合作模式最終得以運營成功，這種模式也未必能夠繼續複製。“畢竟萬科與小米之間的合作屬於‘天時地利人和’下的結果，是否還有其他同樣類型的中大型企業樂於跟萬科形成這樣的合作，雙方在合作中又是否能夠實現資源的互補和資源的共用，現在都需要畫一個問號。”
意味著，屆時開發出的產品只能在小米公司內部交易，也不能落戶北京市戶口。因有上述“缺陷”，小米員工將能夠以市場價一半的價格購房。資訊披露，該專案有兩種產品類型可供選擇，一種為普通住宅，以70-90平方米兩居為主，均價大約為5.5萬元/平方米；一種為疊拼，面積為178平方米，售價在950萬-1000萬元。
小米員工透露，內部員工認購登記完成後，小米公司將根據認購數量確定與萬科的合作範圍和面積，如果認購人數超過萬科能夠提供的最大額度，可能將通過抽籤方式決定最終購房資格；相反則可能縮減合作面積。
表面上看來，這樣“共同開發、共同持有”的模式似乎具備一定的可行性，但郭毅指出，這背後依然存在風險，“小米與北京萬科的合作模式細節尚未披露，無法獲知雙方出資的比例，而小米公司的消化能力也難以預測，僅依靠‘共同開發’的概念很難判斷這種模式背後的風險及最終盈利能力。”
值得肯定的是，現在有了開發模式，地塊能因此周轉起來。“房企自身對於專案的資金回籠是有一定要求的，能夠在規則的框架條件之下，建立一個自持地塊的開發模式對於萬科來說也是一件好事。尤其對於萬科這樣相對比較成熟的房企來說，未來的一切風險都能夠在開發過程中進行調整和規避。”
時代財經記者收到消息，除了小米之外，北京萬科還同時與海澱區多家企業在進行合作方面的接洽，至於具體有哪些企業存在合作意向，北京萬科內部人士表示目前尚處靜默期，不便對媒體公開。
郭毅提醒到，即使萬科與小米的合作模式最終得以運營成功，這種模式也未必能夠繼續複製。“畢竟萬科與小米之間的合作屬於‘天時地利人和’下的結果，是否還有其他同樣類型的中大型企業樂於跟萬科形成這樣的合作，雙方在合作中又是否能夠實現資源的互補和資源的共用，現在都需要畫一個問號。”