重要聲明
中信證券股份有限公司（“中信證券”）編制本報告的內容及資訊均來源於發行人對外公佈的《深圳華僑城股份有限公司2016年年度報告》等相關公開信息披露檔、深圳華僑城股份有限公司（以下簡稱“華僑城A”、“發行人”或“公司”）提供的證明檔以及協力廠商仲介機構出具的專業意見。 中信證券對報告中所包含的相關引述內容和資訊未進行獨立驗證， 也不就該等引述內容和資訊的真實性、準確性和完整性做出任何保證或承擔任何責任。
本報告不構成對投資者進行或不進行某項行為的推薦意見，
第一節 本次公司債券概況
一、發行人名稱
中文名稱：深圳華僑城股份有限公司
英文名稱：Shenzhen Overseas Chinese Town Co.,Ltd
二、公司債券核准檔及核准規模
2015年12月11日， 發行人第六屆董事會第二十次臨時會議審議通過了《關於公司公開發行公司債券的議案》。
2015年12月29日， 發行人2015年第五次臨時股東大會審議通過了《關於公司公開發行公司債券的議案》。
經中國證監會於2016年3月21日印發的“證監許可[2016]567號”文核准， 公司獲准向合格投資者公開發行面值總額不超過130億元的公司債券。
經深圳證券交易所“深證上[2016]270號”文同意， 本期債券於2016年5月12日起在深交所集中競價系統和綜合協定交易平臺雙邊掛牌交易/綜合協定交易平臺進行轉讓。
三、公司債券基本情況
（一）16僑城01、16僑城02的基本情況
1.債券名稱：深圳華僑城股份有限公司2016年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期）。
2.債券簡稱及代碼：5年期品種簡稱為“16僑城01”， 代碼為122376
7年期品種簡稱為“16僑城02”， 代碼為122377
3.發行規模：本期債券發行規模為35億元。
4.票面金額及發行價格：本期債券面值100元， 按面值平價發行。
5.債券品種和期限：本期債券分為兩個品種。 其中品種一（債券簡稱：16僑城01）為5年期品種， 附第3年末發行人上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權， 品種二（債券簡稱：16僑城02）為7年期品種附第5年末發行人上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權。
6.債券利率：本期債券分為兩個品種， 其中品種一票面利率為2.98%， 發行規模25億元， 5年期， 在債券存續期第3年末附設發行人上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權；品種二票面利率為3.40%， 發行規模10億元， 7年期， 在債券存續期第5年末附設發行人上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權。
7.發行人上調票面利率選擇權：公司有權決定在本期債券品種一存續期的第3年末上調本期債券後2年的票面利率， 公司將於本期債券第3個計息年度付息日前的第20個交易日刊登關於是否上調本期債券票面利率以及調整幅度的公告。 若公司未行使利率上調權，
公司有權決定在本期債券品種二存續期的第5年末上調本期債券後2年的票面利率， 公司將於本期債券第5個計息年度付息日前的第20個交易日刊登關於是否上調本期債券票面利率以及調整幅度的公告。 若公司未行使利率上調權， 則本期債券後續期限票面利率仍維持原有票面利率不變。
8.投資者回售選擇權：公司發出關於是否上調本期債券票面利率及調整幅度的公告後， 債券持有人有權選擇在公告的投資者回售登記期內進行登記， 將持有的本期債券按面值全部或部分回售給公司， 若債券持有人未做登記， 則視為繼續持有本期債券並接受上述調整。
9.債券形式：實名制記帳式公司債券。 投資者認購的本期債券在登記機構開立的託管帳戶託管記載。 本期債券發行結束後， 債券認購人可按照有關主管機構的規定進行債券的轉讓、質押等操作。
10.起息日：本期債券的起息日為2016年4月13日。
11.付息日：本期債券品種一的付息日期為2017年至2021年每年的4月13日。 若品種一投資者行使回售選擇權， 則品種一回售部分債券的付息日為自2017年至2019年間每年的4月13日。 如遇法定節假日或休息日， 則順延至其後的第1個交易日；每次付息款項不另計利息。
本期債券品種二的付息日期為2017年至2023年每年的4月13日。 若品種二投資者行使回售選擇權， 則品種二回售部分債券的付息日為自2017年至2021年間每年的4月13日。 如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個交易日；每次付息款項不另計利息。
12.兌付日：本期債券品種一的兌付日期為2021年4月13日。若品種一投資者行使回售選擇權，則品種一回售部分債券的兌付日為2019年4月13日。如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個交易日；順延期間兌付款項不另計利息。
本期債券品種二的兌付日期為2023年4月13日。若品種二投資者行使回售選擇權，則品種二回售部分債券的兌付日為2021年4月13日。如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個交易日；順延期間兌付款項不另計利息。
13.計息期限：本期債券品種一的計息期限為2016年4月13日至2021年4月13日。若品種一投資者行使回售選擇權，則本期債券的計息期限為2016年4月13日至2019年4月13日。
本期債券品種二的計息期限為2016年4月13日至2023年4月13日。若品種二投資者行使回售選擇權，則本期債券的計息期限為2016年4月13日至2021年4月13日。
14.還本付息方式及支付金額：本期債券採用單利按年計息，不計複利。每年付息一次，到期一次還本，最後一期利息隨本金的兌付一起支付。本期債券于每年的付息日向投資者支付的利息金額為投資者截至付息債權登記日收市時所持有的本期債券票面總額與對應的票面利率的乘積；于兌付日向投資者支付的本息金額為投資者截至兌付債權登記日收市時所持有的本期債券最後一期利息及所持有的債券票面總額的本金。
15.付息、兌付方式：本期債券本息支付將按照證券登記機構的有關規定統計債券持有人名單，本息支付方式及其他具體安排按照證券登記機構的相關規定辦理。
16.擔保人及擔保方式：本期債券無擔保。
17.信用級別及資信評級機構：經聯合信用評級有限公司綜合評定，公司的主體信用等級為AAA，本期債券的信用等級為AAA。
18.主承銷商、簿記管理人、債券受託管理人：發行人聘請中信證券股份有限公司作為本期債券的主承銷商、簿記管理人及債券受託管理人。
第二節 發行人2016年度經營情況和財務狀況
一、發行人基本情況
（一）發行人的設立和上市
發行人系經國務院僑務辦公室僑經發[1997]第03號文及深圳市人民政府深府函[1997]第37號文批准，由華僑城經濟發展總公司（現更名為華僑城集團公司）作為獨家發起人，以下屬全資子公司深圳特區華僑城中國旅行社、深圳特區華僑城水電公司、深圳華中發電有限公司之全部淨資產及深圳世界之窗有限公司29%權益折股出資，通過募集方式設立的股份有限公司。經中國證監會證監發字[1997]第396號文批准，發行人於1997年8月4日公開發行人民幣普通股5,000萬股（含公司職工股442萬股），每股面值1元，發行價格6.18元/股。1997年9月2日，公司在深圳市工商行政管理局註冊登記，營業執照註冊號為27937410-5，註冊資本為人民幣19,200萬元。1997年9月10日，社會公眾股（除公司職工股外）在深圳證券交易所上市流通。
首次公開發行後，發行人股權結構如下表所示：
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（二）發行人股本變化情況
1、1998年中期利潤分配引起的股本變動情況
經公司於1998年9月召開的1998年度第一次臨時股東大會審議通過，並經深圳市證券管理辦公室批准，公司以總股本192,000,000股為基數，以未分配利潤向全體股東每10股送2股紅股派0.5元人民幣現金，同時以資本公積金向全體股東每10股轉增6股，共送紅股38,400,000股，轉增115,200,000股，送股及轉增後，公司股份總數增至345,600,000股。
2、2000年配股引起的股本變動情況
經公司1999年第一次臨時股東大會審議通過，並經中國證券監督管理委員會證監公司字[2000]94號文批准，公司於2000年9月實施配股，社會公眾股每10股配3股，配股價為9元/股，共配售27,000,000股。配股完成後，公司總股本由345,600,000股增至372,600,000股。
3、2000年度利潤分配引起的股本變動情況
經公司2001年5月10日召開的2000年度股東大會審議通過，公司以總股本372,600,000股為基數，以資本公積金向全體股東每10股轉增2股，轉增後公司總股本由372,600,000股增至447,120,000股。
4、2002年度利潤分配引起的股本變動情況
經公司2003年4月28日召開的2002年度股東大會審議通過，公司以總股本447,120,000股為基數，以未分配利潤向全體股東每10股送6股紅股，每10股派現金人民幣1.5元（含稅），以資本公積金向全體股東每10股轉增2股，送股和轉增後公司總股本由447,120,000股增至804,816,000股。
5、2003年中期利潤分配引起的股本變動情況
經公司2003年9月23日召開的2003年度第二次臨時股東大會審議通過，公司以總股本804,816,000股為基數，以資本公積金向全體股東每10股轉增3股，轉增後公司總股本由804,816,000股增至1,046,260,800股。
6、可轉換公司債權轉股引起的股本變動情況
經中國證監會證監發行字[2003]143號文件核准，公司於2003年12月31日向社會公開發行4,000,000張可轉換公司債券，每張面值100元，發行總額4億元，期限為3年，於2004年1月6日起在深圳證券交易所掛牌交易。2005年4月，根據《可轉換債券募集說明書》的約定，並經公司第三屆董事會第八次臨時會議審議通過，公司贖回了尚未實施轉股的5,904張可轉換公司債券。截至2005年4月22日，共有面值399,409,600元的可轉換公司債券實施轉股，公司總股本由1,046,260,800股增至1,111,205,242股。
7、股權分置改革方案實施引起的股本變動情況
發行人股權分置改革方案經國務院國資委《關於深圳華僑城控股股份有限公司股權分置改革有關問題的批復》（國資產權[2005]1565號）同意及公司2005年第三次臨時股東大會暨相關股東會議審議通過。
方案內容包括：1、華僑城集團對價支付安排：華僑城集團向股權分置改革方案實施股份變更登記日（2006年1月5日）登記在冊的全體流通股股東每10股送2.8股；2、發行認股權證：公司向股權分置改革方案實施股份變更登記日登記在冊的流通股股東以10：3.8的比例免費派發百慕大式認股權證，共計149,522,568份。每份認股權證可以在行權日以7.00元的價格，認購公司1股新發的股份；公司同時向管理層及主要業務骨幹定向發行5,000萬份認股權證，行權價格為7.00元。
經發行人於2006年4月26日召開的第三屆董事會第十五次臨時會議決議，公司擬將向管理層和業務骨幹定向發行認股權證的計畫改為限制性股票激勵計畫。因此，股權分置改革後，公司的總股本未發生變化。
8、實施限制性股票激勵計畫引起的股份變動情況
經公司2006年第一次臨時股東大會審議通過，公司以發行新股的方式，向董事（不包括獨立董事）、高級管理人員及主要業務骨幹授予5,000萬股限制性股票，認購價格為7.00元/股，並授權公司董事會辦理相關事宜；經公司第四屆董事會第三次會議審議，董事會認為限制性股票的授予條件成就，2007年9月28日，5,000萬股限制性股票正式授予完成。
限制性股票激勵計畫實施後，公司的總股本由1,111,205,242股增加為1,161,205,242股。
9、流通股股東權證行權引起的股份變動情況
經中國證監會證監發行字[2006]125號文核准，公司向股權分置改革方案實施股權登記日登記在冊的全體流通股股東以10：3.8 的比例免費派發149,522,568份認股權證。經深圳證券交易所《關於深圳華僑城控股股份有限公司認股權證上市交易的通知》（深證上[2006]135號）同意，認股權證於2006年11月24日在深圳證券交易所上市交易。
截至2007年11月23日認股權證行權結束時點，共有149,338,821份權證成功行權，占權證發行總量的99.88%，未行權權證已被註銷。認股權證行權完成後，公司的股本由1,161,205,242股增至1,310,544,063股。
10、2007年度利潤分配引起的股本變動情況
經公司2008年3月28日召開的2007年年度股東大會審議通過，公司以總股本1,310,544,063股為基數，向全體股東每10股派發現金紅利2.30元（含稅），以資本公積金每10股轉增10股；轉增後，公司總股本由1,310,544,063股增至2,621,088,126股。
11、發行股份購買資產引起的股本變動情況
經公司2009年第二次臨時股東大會審議通過，並經中國證監會2009年10月14日證監許可[2009]1083號文《關於核准深圳華僑城控股股份有限公司向華僑城集團發行股份購買資產的批復》、證監許可[2009]1084 號文《關於核准豁免華僑城集團公司收購深圳華僑城控股股份有限公司義務的批復》及商務部商合批[2008]626號文《商務部關於同意香港華僑城有限公司股權轉讓的批復》核准，公司採取非公開發行股票方式向控股股東華僑城集團發行股份486,389,894股，華僑城集團以資產認購相關股份。
發行完成後，公司總股本由2,621,088,126股增至3,107,478,020股。
12、2010年度利潤分配引起的股本變動情況
根據公司2011年3月25日召開的2010年年度股東大會決議，公司以2010年末總股本3,107,478,020股為基數，每10股送5股紅股，以資本公積金向全體股東每10股轉增3股，送股和轉增後公司總股本由3,107,478,020股增至5,593,460,436股。
13、2011年度利潤分配引起的股本變動情況
根據公司2012年4月26日召開的2011年年度股東大會決議，公司以2011年末總股本5,593,460,436股為基數，每10股派發現金紅利0.6元（含稅）、每10股送3股紅股，送股後公司總股本由5,593,460,436股增至7,271,498,566股。
14、2014年度限制性股票解除限售和回購登出引起的股本變動情況
公司於2014年4月3日召開2013年年度股東大會，並決議通過《關於限制性股票解除限售和回購註銷事項的提案》，因公司限制性股票激勵計畫實施過程中，在第五期解除限售時存在激勵物件秦健如未達到解除限售條件的情況，公司決定對其股份進行回購，回購股份數額為155,844股。股份回購後公司股份總數由7,271,498,566股變更為7,271,342,722股。本次回購完成後，公司於2006年開始實施的限制性股票激勵計畫已經全部執行完畢。
15、2015年度員工股權激勵引起的股本變動情況
根據公司2015年9月28日第三次臨時股東會決議、2015年10月15日第六屆董事會第十七次臨時會議決議和修改後的章程規定，以發行新股的方式向公司高級管理人員、中層管理幹部以及核心管理、技術骨幹共計271人發行限制性股票，共計人民幣普通股（A股）82,650,000股。員工股權激勵後公司股份總數由7,271,342,722股變更為7,353,992,722股。
16、2015年度非公開發行引起的股本變動情況
公司於2015年3月19日召開第六屆董事會第八次臨時會議和於2015年4月24日召開2015年第一次臨時股東大會，審議通過了《關於公司非公開發行A股股票預案的議案》等議案；2015年4月15日，國務院國資委出具了《關於深圳華僑城股份有限公司非公開發行股票有關問題的批復》（國資產權[2015]191號），原則同意發行人本次非公開發行股票方案；2015年12月9日，本次非公開發行獲得中國證監會《關於核准深圳華僑城股份有限公司非公開發行股票的批復》（證監許可[2015]2880號）核准，本次向華僑城集團公司、前海人壽和钜盛華非公開發行851,688,693股。非公開發行後公司股份總數由7,353,992,722股變更為8,205,681,415股。
二、發行人2016年度經營情況
2016年度，發行人實現營業收入354.81億元，比上一年增長10.07 %；實現歸屬于母公司所有者的淨利潤68.88億元，比上一年增長48.44%。截至2016年末，公司總資產1,463.45億元，歸屬于母公司所有者權益437.17億元，分別比上一年增長26.96%、14.79%。2016年公司遊客接待人次3456萬，較去年增長5.4%。
2016年度，發行人共實現簽約面積37.07萬平方米，結算面積33.84萬平方米，報告期期末未售面積61.85萬平方米。
2016年度，發行人及控股子公司報告期內，開復工面積884.57萬平方米，同比下降3.78%，新開工面積171.88萬平方米，同比下降18.89%，竣工267.05萬平方米，同比增加23.59%。
2016年度，發行人全年房地產業務開發總占地面積163.27萬平方米，規劃總建築面積469.28萬平方米，新開工建築面積72.28萬平方米，竣工面積40.66萬平方米。
三、發行人2016年度財務狀況
1、合併資產負債表主要資料
單位：萬元
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截至2016年12月31日，發行人資產總額為14,634,488.90萬元，較年初增加26.96%；負債總額為9,822,888.01萬元，較年初增加34.39%；歸屬于母公司股東的所有者權益為4,371,712.56萬元，較年初增加14.79%。
2、合併利潤表主要資料
2016年度，發行人營業收入為3,548,110.48萬元，較上年同期增加10.07%；營業利潤為857,103.63萬元，較上年同期增加24.43%。淨利潤為731,094.10萬元，較上年同期增長39.43%。
發行人2016年度較2015年度營業收入增長較快，主要原因是2016年度房地產市場發展良好。
3、合併現金流量表主要資料
2016年，發行人經營活動現金流量淨額440,385.01萬元，投資活動產生的現金流量淨額-742,996.47萬元，籌資活動產生的現金流量淨額335,895.72萬元。
第三節 發行人募集資金使用情況
一、本次債券募集資金情況
根據瑞華會計師事務所出具的“瑞華驗字【2016】44040006號”《深圳華僑城股份有限公司發行“深圳華僑城股份有限公司2016年公司債券（第一期）”募集資金驗證報告》，驗證：截至2016年4月14日，發行人已公開發行公司債券350,000萬元，發行人收到本次公司債券發行募集資金人民幣3,488,126,923.08元（已扣除承銷費用、保薦費以及其他發行費用人民幣11,873,076.92元）。
本期債券發行規模35億元，基礎發行規模20億元，超額配售15億元，募集資金扣除發行費用後，擬將15億元用於償還金融機構借款，剩餘部分用於補充流動資金。
二、本次債券募集資金實際使用情況
公司債券募集資金扣除承銷費用、保薦費以及其他發行費用人民幣11,873,076.92元後，募集資金人民幣3,488,126,923.08元於2016年4月14日劃入公司債募集資金專戶，其中150,000萬元用於償還金融機構借款，剩餘部分1,988,126,923.08元用於補充流動資金。截止到2016年12月31日，發行人公司債募集資金專戶存儲累計利息收入扣除手續費等淨額為4.11萬元，公司尚未使用的募集資金餘額為人民幣16.8萬元。
第四節 公司債券利息償付情況
2017年4月13日，發行人按時足額完成16僑城01、16僑城02的利息兌付。
第五節 債券持有人會議召開情況
2016年度，發行人未召開債券持有人會議。
第六節 公司債券擔保人資信情況
發行人已發行的公司債券中均無擔保。
第七節 公司債券的信用評級情況
經聯合信用評級有限公司綜合評定，發行人的主體信用等級為AAA，評級展望為穩定，本期債券的信用等級為AAA。2016年4月5日，聯合信用評級有限公司出具了《深圳華僑城股份有限公司2016年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期）評級報告》，該評級報告在聯合信用評級網站（www.unitedratings.com.cn）予以公佈。
根據監管部門和聯合信用評級對跟蹤評級的有關要求，聯合信用評級將在本次債券存續期內，在每年發行人年報公告後兩個月內進行一次定期跟蹤評級，並在本次債券存續期內根據有關情況進行不定期跟蹤評級。
發行人應按聯合信用評級跟蹤評級資料清單的要求，提供有關財務報告以及其他相關資料。發行人如發生重大變化，或發生可能對信用等級產生較大影響的重大事件，應及時通知聯合信用評級並提供有關資料。
聯合信用評級將密切關注發行人的經營管理狀況及相關資訊，如發行人或本次債券相關要素出現重大變化，或發現其存在或出現可能對信用等級產生較大影響的重大事件時，聯合信用評級將落實有關情況並及時評估其對信用等級產生的影響，據以確認或調整本次債券的信用等級。
如發行人不能及時提供上述跟蹤評級資料及情況，聯合信用評級將根據有關情況進行分析並調整信用等級，必要時，可公佈信用等級暫時失效，直至發行人提供相關資料。
聯合信用評級對本次債券的跟蹤評級報告將在公司網站和交易所網站公告，且在交易所網站公告的時間不晚於在公司網站、其他交易場所、媒體或者其他場合公開披露的時間；同時，跟蹤評級報告將報送深圳華僑城股份有限公司、監管部門等。
2016年6月，聯合信用評級發佈定期跟蹤評級報告，維持“16僑城01”、“16僑城02”AAA的債項評級，發行人的主體評級維持為穩定。
截至本報告出具日，聯合信用評級尚未發佈2017年定期跟蹤評級報告，預計將在2017年6月30日前發佈2017年定期跟蹤評級報告。
第八節 負責處理與公司債券相關事務專人的變動情況
2016年，發行人負責處理與公司債券相關事務的專人未發生變動。
第九節 其他情況
一、對外擔保情況
截至2016年12月31日 ，發行人及其子公司無對外擔保情況。
二、涉及的未決訴訟或仲裁事項
2016年度，發行人不存在重大訴訟、仲裁事項。
三、相關當事人
2016年度，發行人已發行的公司債券的受託管理人和資信評級機構均未發生變動。
四、深圳華僑城股份有限公司關於回購登出部分已離職股權激勵物件所持已獲授但尚未解鎖的限制性股票的事項
2017年5月3日，深圳華僑城股份有限公司發佈《深圳華僑城股份有限公司 關於回購登出部分已離職股權激勵物件所持已獲授但尚未解鎖的限制性股票的公告》。公告表示公司於2015年9月28日召開2015年第三次臨時股東大會，審議通過了《關於提請股東大會授權董事會辦理公司限制性股票激勵計畫相關事宜的提案》，根據股東大會授權，公司於2017年4月6日召開第七屆董事會第二次會議，審議通過了《關於回購公司離職員工股權的議案》，根據董事會決議，發行人擬實施本次回購註銷事項。
（一）關於部分限制性股票回購登出的原因、數量及價格
（1）登出原因
根據《公司限制性股票激勵計畫》的規定，公司授予的限制性股票在授予日後24個月為鎖定期（即2015年10月19日至2017年10月18日），激勵物件根據本激勵計畫持有的限制性股票將被鎖定，且不得以任何形式轉讓、不得用於擔保或償還債務；激勵物件因辭職、個人原因被解除勞動關係的，尚未行使的權益不再行使，尚未解鎖的限制性股票由公司按授予價格與市場價格孰低原則進行回購。
原雲南華僑城副總經理李偉、原都市娛樂公司總經理陳曉芳為公司股權激勵對象，李偉、陳曉芳均已離職，擬按照上述規定由公司對其所持有的限制性股票進行回購。
（2）回購數量
回購李偉的全部限制性股票350,000股，回購陳曉芳的全部限制性股票350,000股，共計回購限制性股票700,000股。
（3）回購價格
按照授予價格與市場價格孰低原則，回購價格為4.66元/股。
（二）本次回購註銷後發行人股本的變動情況
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（三）本次回購註銷對發行人的影響
發行人本次限制性股票回購所需的資金為人民幣3,262,000元，系公司自有資金，不會對發行人的經營業績產生重大影響，也不會影響公司管理團隊的勤勉盡職，公司管理團隊將繼續認真履行工作職責，盡力為股東創造最大價值。
本次回購並註銷限制性股票完成後，由於回購的股份數占發行人總股本的比例較小，因此，以發行人2016年年度報告的財務資料估算，公司資產總額、資產負債率、每股淨資產等指標均變動不大，不會對發行人的主要財務指標產生較大影響。
五、其他需要說明的情況
除上述事項及本報告中提及的事項外，截至2016年12月31日，發行人未發生《公司債券發行與交易管理辦法》第四十五條列示的其他可能影響發行人經營情況和償債能力的重大事項。
中信證券股份有限公司
2017年5月10日
如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個交易日；每次付息款項不另計利息。12.兌付日：本期債券品種一的兌付日期為2021年4月13日。若品種一投資者行使回售選擇權，則品種一回售部分債券的兌付日為2019年4月13日。如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個交易日；順延期間兌付款項不另計利息。
本期債券品種二的兌付日期為2023年4月13日。若品種二投資者行使回售選擇權，則品種二回售部分債券的兌付日為2021年4月13日。如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個交易日；順延期間兌付款項不另計利息。
13.計息期限：本期債券品種一的計息期限為2016年4月13日至2021年4月13日。若品種一投資者行使回售選擇權，則本期債券的計息期限為2016年4月13日至2019年4月13日。
本期債券品種二的計息期限為2016年4月13日至2023年4月13日。若品種二投資者行使回售選擇權，則本期債券的計息期限為2016年4月13日至2021年4月13日。
14.還本付息方式及支付金額：本期債券採用單利按年計息，不計複利。每年付息一次，到期一次還本，最後一期利息隨本金的兌付一起支付。本期債券于每年的付息日向投資者支付的利息金額為投資者截至付息債權登記日收市時所持有的本期債券票面總額與對應的票面利率的乘積；于兌付日向投資者支付的本息金額為投資者截至兌付債權登記日收市時所持有的本期債券最後一期利息及所持有的債券票面總額的本金。
15.付息、兌付方式：本期債券本息支付將按照證券登記機構的有關規定統計債券持有人名單，本息支付方式及其他具體安排按照證券登記機構的相關規定辦理。
16.擔保人及擔保方式：本期債券無擔保。
17.信用級別及資信評級機構：經聯合信用評級有限公司綜合評定，公司的主體信用等級為AAA，本期債券的信用等級為AAA。
18.主承銷商、簿記管理人、債券受託管理人：發行人聘請中信證券股份有限公司作為本期債券的主承銷商、簿記管理人及債券受託管理人。
第二節 發行人2016年度經營情況和財務狀況
一、發行人基本情況
（一）發行人的設立和上市
發行人系經國務院僑務辦公室僑經發[1997]第03號文及深圳市人民政府深府函[1997]第37號文批准，由華僑城經濟發展總公司（現更名為華僑城集團公司）作為獨家發起人，以下屬全資子公司深圳特區華僑城中國旅行社、深圳特區華僑城水電公司、深圳華中發電有限公司之全部淨資產及深圳世界之窗有限公司29%權益折股出資，通過募集方式設立的股份有限公司。經中國證監會證監發字[1997]第396號文批准，發行人於1997年8月4日公開發行人民幣普通股5,000萬股（含公司職工股442萬股），每股面值1元，發行價格6.18元/股。1997年9月2日，公司在深圳市工商行政管理局註冊登記，營業執照註冊號為27937410-5，註冊資本為人民幣19,200萬元。1997年9月10日，社會公眾股（除公司職工股外）在深圳證券交易所上市流通。
首次公開發行後，發行人股權結構如下表所示：
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（二）發行人股本變化情況
1、1998年中期利潤分配引起的股本變動情況
經公司於1998年9月召開的1998年度第一次臨時股東大會審議通過，並經深圳市證券管理辦公室批准，公司以總股本192,000,000股為基數，以未分配利潤向全體股東每10股送2股紅股派0.5元人民幣現金，同時以資本公積金向全體股東每10股轉增6股，共送紅股38,400,000股，轉增115,200,000股，送股及轉增後，公司股份總數增至345,600,000股。
2、2000年配股引起的股本變動情況
經公司1999年第一次臨時股東大會審議通過，並經中國證券監督管理委員會證監公司字[2000]94號文批准，公司於2000年9月實施配股，社會公眾股每10股配3股，配股價為9元/股，共配售27,000,000股。配股完成後，公司總股本由345,600,000股增至372,600,000股。
3、2000年度利潤分配引起的股本變動情況
經公司2001年5月10日召開的2000年度股東大會審議通過，公司以總股本372,600,000股為基數，以資本公積金向全體股東每10股轉增2股，轉增後公司總股本由372,600,000股增至447,120,000股。
4、2002年度利潤分配引起的股本變動情況
經公司2003年4月28日召開的2002年度股東大會審議通過，公司以總股本447,120,000股為基數，以未分配利潤向全體股東每10股送6股紅股，每10股派現金人民幣1.5元（含稅），以資本公積金向全體股東每10股轉增2股，送股和轉增後公司總股本由447,120,000股增至804,816,000股。
5、2003年中期利潤分配引起的股本變動情況
經公司2003年9月23日召開的2003年度第二次臨時股東大會審議通過，公司以總股本804,816,000股為基數，以資本公積金向全體股東每10股轉增3股，轉增後公司總股本由804,816,000股增至1,046,260,800股。
6、可轉換公司債權轉股引起的股本變動情況
經中國證監會證監發行字[2003]143號文件核准，公司於2003年12月31日向社會公開發行4,000,000張可轉換公司債券，每張面值100元，發行總額4億元，期限為3年，於2004年1月6日起在深圳證券交易所掛牌交易。2005年4月，根據《可轉換債券募集說明書》的約定，並經公司第三屆董事會第八次臨時會議審議通過，公司贖回了尚未實施轉股的5,904張可轉換公司債券。截至2005年4月22日，共有面值399,409,600元的可轉換公司債券實施轉股，公司總股本由1,046,260,800股增至1,111,205,242股。
7、股權分置改革方案實施引起的股本變動情況
發行人股權分置改革方案經國務院國資委《關於深圳華僑城控股股份有限公司股權分置改革有關問題的批復》（國資產權[2005]1565號）同意及公司2005年第三次臨時股東大會暨相關股東會議審議通過。
方案內容包括：1、華僑城集團對價支付安排：華僑城集團向股權分置改革方案實施股份變更登記日（2006年1月5日）登記在冊的全體流通股股東每10股送2.8股；2、發行認股權證：公司向股權分置改革方案實施股份變更登記日登記在冊的流通股股東以10：3.8的比例免費派發百慕大式認股權證，共計149,522,568份。每份認股權證可以在行權日以7.00元的價格，認購公司1股新發的股份；公司同時向管理層及主要業務骨幹定向發行5,000萬份認股權證，行權價格為7.00元。
經發行人於2006年4月26日召開的第三屆董事會第十五次臨時會議決議，公司擬將向管理層和業務骨幹定向發行認股權證的計畫改為限制性股票激勵計畫。因此，股權分置改革後，公司的總股本未發生變化。
8、實施限制性股票激勵計畫引起的股份變動情況
經公司2006年第一次臨時股東大會審議通過，公司以發行新股的方式，向董事（不包括獨立董事）、高級管理人員及主要業務骨幹授予5,000萬股限制性股票，認購價格為7.00元/股，並授權公司董事會辦理相關事宜；經公司第四屆董事會第三次會議審議，董事會認為限制性股票的授予條件成就，2007年9月28日，5,000萬股限制性股票正式授予完成。
限制性股票激勵計畫實施後，公司的總股本由1,111,205,242股增加為1,161,205,242股。
9、流通股股東權證行權引起的股份變動情況
經中國證監會證監發行字[2006]125號文核准，公司向股權分置改革方案實施股權登記日登記在冊的全體流通股股東以10：3.8 的比例免費派發149,522,568份認股權證。經深圳證券交易所《關於深圳華僑城控股股份有限公司認股權證上市交易的通知》（深證上[2006]135號）同意，認股權證於2006年11月24日在深圳證券交易所上市交易。
截至2007年11月23日認股權證行權結束時點，共有149,338,821份權證成功行權，占權證發行總量的99.88%，未行權權證已被註銷。認股權證行權完成後，公司的股本由1,161,205,242股增至1,310,544,063股。
10、2007年度利潤分配引起的股本變動情況
經公司2008年3月28日召開的2007年年度股東大會審議通過，公司以總股本1,310,544,063股為基數，向全體股東每10股派發現金紅利2.30元（含稅），以資本公積金每10股轉增10股；轉增後，公司總股本由1,310,544,063股增至2,621,088,126股。
11、發行股份購買資產引起的股本變動情況
經公司2009年第二次臨時股東大會審議通過，並經中國證監會2009年10月14日證監許可[2009]1083號文《關於核准深圳華僑城控股股份有限公司向華僑城集團發行股份購買資產的批復》、證監許可[2009]1084 號文《關於核准豁免華僑城集團公司收購深圳華僑城控股股份有限公司義務的批復》及商務部商合批[2008]626號文《商務部關於同意香港華僑城有限公司股權轉讓的批復》核准，公司採取非公開發行股票方式向控股股東華僑城集團發行股份486,389,894股，華僑城集團以資產認購相關股份。
發行完成後，公司總股本由2,621,088,126股增至3,107,478,020股。
12、2010年度利潤分配引起的股本變動情況
根據公司2011年3月25日召開的2010年年度股東大會決議，公司以2010年末總股本3,107,478,020股為基數，每10股送5股紅股，以資本公積金向全體股東每10股轉增3股，送股和轉增後公司總股本由3,107,478,020股增至5,593,460,436股。
13、2011年度利潤分配引起的股本變動情況
根據公司2012年4月26日召開的2011年年度股東大會決議，公司以2011年末總股本5,593,460,436股為基數，每10股派發現金紅利0.6元（含稅）、每10股送3股紅股，送股後公司總股本由5,593,460,436股增至7,271,498,566股。
14、2014年度限制性股票解除限售和回購登出引起的股本變動情況
公司於2014年4月3日召開2013年年度股東大會，並決議通過《關於限制性股票解除限售和回購註銷事項的提案》，因公司限制性股票激勵計畫實施過程中，在第五期解除限售時存在激勵物件秦健如未達到解除限售條件的情況，公司決定對其股份進行回購，回購股份數額為155,844股。股份回購後公司股份總數由7,271,498,566股變更為7,271,342,722股。本次回購完成後，公司於2006年開始實施的限制性股票激勵計畫已經全部執行完畢。
15、2015年度員工股權激勵引起的股本變動情況
根據公司2015年9月28日第三次臨時股東會決議、2015年10月15日第六屆董事會第十七次臨時會議決議和修改後的章程規定，以發行新股的方式向公司高級管理人員、中層管理幹部以及核心管理、技術骨幹共計271人發行限制性股票，共計人民幣普通股（A股）82,650,000股。員工股權激勵後公司股份總數由7,271,342,722股變更為7,353,992,722股。
16、2015年度非公開發行引起的股本變動情況
公司於2015年3月19日召開第六屆董事會第八次臨時會議和於2015年4月24日召開2015年第一次臨時股東大會，審議通過了《關於公司非公開發行A股股票預案的議案》等議案；2015年4月15日，國務院國資委出具了《關於深圳華僑城股份有限公司非公開發行股票有關問題的批復》（國資產權[2015]191號），原則同意發行人本次非公開發行股票方案；2015年12月9日，本次非公開發行獲得中國證監會《關於核准深圳華僑城股份有限公司非公開發行股票的批復》（證監許可[2015]2880號）核准，本次向華僑城集團公司、前海人壽和钜盛華非公開發行851,688,693股。非公開發行後公司股份總數由7,353,992,722股變更為8,205,681,415股。
二、發行人2016年度經營情況
2016年度，發行人實現營業收入354.81億元，比上一年增長10.07 %；實現歸屬于母公司所有者的淨利潤68.88億元，比上一年增長48.44%。截至2016年末，公司總資產1,463.45億元，歸屬于母公司所有者權益437.17億元，分別比上一年增長26.96%、14.79%。2016年公司遊客接待人次3456萬，較去年增長5.4%。
2016年度，發行人共實現簽約面積37.07萬平方米，結算面積33.84萬平方米，報告期期末未售面積61.85萬平方米。
2016年度，發行人及控股子公司報告期內，開復工面積884.57萬平方米，同比下降3.78%，新開工面積171.88萬平方米，同比下降18.89%，竣工267.05萬平方米，同比增加23.59%。
2016年度，發行人全年房地產業務開發總占地面積163.27萬平方米，規劃總建築面積469.28萬平方米，新開工建築面積72.28萬平方米，竣工面積40.66萬平方米。
三、發行人2016年度財務狀況
1、合併資產負債表主要資料
單位：萬元
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截至2016年12月31日，發行人資產總額為14,634,488.90萬元，較年初增加26.96%；負債總額為9,822,888.01萬元，較年初增加34.39%；歸屬于母公司股東的所有者權益為4,371,712.56萬元，較年初增加14.79%。
2、合併利潤表主要資料
2016年度，發行人營業收入為3,548,110.48萬元，較上年同期增加10.07%；營業利潤為857,103.63萬元，較上年同期增加24.43%。淨利潤為731,094.10萬元，較上年同期增長39.43%。
發行人2016年度較2015年度營業收入增長較快，主要原因是2016年度房地產市場發展良好。
3、合併現金流量表主要資料
2016年，發行人經營活動現金流量淨額440,385.01萬元，投資活動產生的現金流量淨額-742,996.47萬元，籌資活動產生的現金流量淨額335,895.72萬元。
第三節 發行人募集資金使用情況
一、本次債券募集資金情況
根據瑞華會計師事務所出具的“瑞華驗字【2016】44040006號”《深圳華僑城股份有限公司發行“深圳華僑城股份有限公司2016年公司債券（第一期）”募集資金驗證報告》，驗證：截至2016年4月14日，發行人已公開發行公司債券350,000萬元，發行人收到本次公司債券發行募集資金人民幣3,488,126,923.08元（已扣除承銷費用、保薦費以及其他發行費用人民幣11,873,076.92元）。
本期債券發行規模35億元，基礎發行規模20億元，超額配售15億元，募集資金扣除發行費用後，擬將15億元用於償還金融機構借款，剩餘部分用於補充流動資金。
二、本次債券募集資金實際使用情況
公司債券募集資金扣除承銷費用、保薦費以及其他發行費用人民幣11,873,076.92元後，募集資金人民幣3,488,126,923.08元於2016年4月14日劃入公司債募集資金專戶，其中150,000萬元用於償還金融機構借款，剩餘部分1,988,126,923.08元用於補充流動資金。截止到2016年12月31日，發行人公司債募集資金專戶存儲累計利息收入扣除手續費等淨額為4.11萬元，公司尚未使用的募集資金餘額為人民幣16.8萬元。
第四節 公司債券利息償付情況
2017年4月13日，發行人按時足額完成16僑城01、16僑城02的利息兌付。
第五節 債券持有人會議召開情況
2016年度，發行人未召開債券持有人會議。
第六節 公司債券擔保人資信情況
發行人已發行的公司債券中均無擔保。
第七節 公司債券的信用評級情況
經聯合信用評級有限公司綜合評定，發行人的主體信用等級為AAA，評級展望為穩定，本期債券的信用等級為AAA。2016年4月5日，聯合信用評級有限公司出具了《深圳華僑城股份有限公司2016年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期）評級報告》，該評級報告在聯合信用評級網站（www.unitedratings.com.cn）予以公佈。
根據監管部門和聯合信用評級對跟蹤評級的有關要求，聯合信用評級將在本次債券存續期內，在每年發行人年報公告後兩個月內進行一次定期跟蹤評級，並在本次債券存續期內根據有關情況進行不定期跟蹤評級。
發行人應按聯合信用評級跟蹤評級資料清單的要求，提供有關財務報告以及其他相關資料。發行人如發生重大變化，或發生可能對信用等級產生較大影響的重大事件，應及時通知聯合信用評級並提供有關資料。
聯合信用評級將密切關注發行人的經營管理狀況及相關資訊，如發行人或本次債券相關要素出現重大變化，或發現其存在或出現可能對信用等級產生較大影響的重大事件時，聯合信用評級將落實有關情況並及時評估其對信用等級產生的影響，據以確認或調整本次債券的信用等級。
如發行人不能及時提供上述跟蹤評級資料及情況，聯合信用評級將根據有關情況進行分析並調整信用等級，必要時，可公佈信用等級暫時失效，直至發行人提供相關資料。
聯合信用評級對本次債券的跟蹤評級報告將在公司網站和交易所網站公告，且在交易所網站公告的時間不晚於在公司網站、其他交易場所、媒體或者其他場合公開披露的時間；同時，跟蹤評級報告將報送深圳華僑城股份有限公司、監管部門等。
2016年6月，聯合信用評級發佈定期跟蹤評級報告，維持“16僑城01”、“16僑城02”AAA的債項評級，發行人的主體評級維持為穩定。
截至本報告出具日，聯合信用評級尚未發佈2017年定期跟蹤評級報告，預計將在2017年6月30日前發佈2017年定期跟蹤評級報告。
第八節 負責處理與公司債券相關事務專人的變動情況
2016年，發行人負責處理與公司債券相關事務的專人未發生變動。
第九節 其他情況
一、對外擔保情況
截至2016年12月31日 ，發行人及其子公司無對外擔保情況。
二、涉及的未決訴訟或仲裁事項
2016年度，發行人不存在重大訴訟、仲裁事項。
三、相關當事人
2016年度，發行人已發行的公司債券的受託管理人和資信評級機構均未發生變動。
四、深圳華僑城股份有限公司關於回購登出部分已離職股權激勵物件所持已獲授但尚未解鎖的限制性股票的事項
2017年5月3日，深圳華僑城股份有限公司發佈《深圳華僑城股份有限公司 關於回購登出部分已離職股權激勵物件所持已獲授但尚未解鎖的限制性股票的公告》。公告表示公司於2015年9月28日召開2015年第三次臨時股東大會，審議通過了《關於提請股東大會授權董事會辦理公司限制性股票激勵計畫相關事宜的提案》，根據股東大會授權，公司於2017年4月6日召開第七屆董事會第二次會議，審議通過了《關於回購公司離職員工股權的議案》，根據董事會決議，發行人擬實施本次回購註銷事項。
（一）關於部分限制性股票回購登出的原因、數量及價格
（1）登出原因
根據《公司限制性股票激勵計畫》的規定，公司授予的限制性股票在授予日後24個月為鎖定期（即2015年10月19日至2017年10月18日），激勵物件根據本激勵計畫持有的限制性股票將被鎖定，且不得以任何形式轉讓、不得用於擔保或償還債務；激勵物件因辭職、個人原因被解除勞動關係的，尚未行使的權益不再行使，尚未解鎖的限制性股票由公司按授予價格與市場價格孰低原則進行回購。
原雲南華僑城副總經理李偉、原都市娛樂公司總經理陳曉芳為公司股權激勵對象，李偉、陳曉芳均已離職，擬按照上述規定由公司對其所持有的限制性股票進行回購。
（2）回購數量
回購李偉的全部限制性股票350,000股，回購陳曉芳的全部限制性股票350,000股，共計回購限制性股票700,000股。
（3）回購價格
按照授予價格與市場價格孰低原則，回購價格為4.66元/股。
（二）本次回購註銷後發行人股本的變動情況
■
（三）本次回購註銷對發行人的影響
發行人本次限制性股票回購所需的資金為人民幣3,262,000元，系公司自有資金，不會對發行人的經營業績產生重大影響，也不會影響公司管理團隊的勤勉盡職，公司管理團隊將繼續認真履行工作職責，盡力為股東創造最大價值。
本次回購並註銷限制性股票完成後，由於回購的股份數占發行人總股本的比例較小，因此，以發行人2016年年度報告的財務資料估算，公司資產總額、資產負債率、每股淨資產等指標均變動不大，不會對發行人的主要財務指標產生較大影響。
五、其他需要說明的情況
除上述事項及本報告中提及的事項外，截至2016年12月31日，發行人未發生《公司債券發行與交易管理辦法》第四十五條列示的其他可能影響發行人經營情況和償債能力的重大事項。
中信證券股份有限公司
2017年5月10日