合同約定過戶期限前滿足限購條件，法院判決繼續履行合同

【案例簡介】

2016年1月， 徐某和王某通過鄭州市**房地產諮詢有限公司介紹簽訂《房屋買賣合同》一份， 合同約定徐某購買王某擁有的位於鄭州市**號房屋， 合同簽訂後徐某向王某支付首付款30萬元。 合同約定雙方於2016年5月31日前辦理房屋過戶手續， 過戶當日王某將房屋交付給徐某。 2016年2月， 雙方共同至銀行申請辦理了銀行房屋抵押貸款手續並獲批。 但當徐某要求王某協助辦理涉案房屋過戶登記時， 被拒絕。 徐某無奈委託律師向法院提起訴訟， 請求法院判令王某繼續履行《房屋買賣合同》， 由王某配合徐某辦理房屋過戶手續並向原告交付該房屋。

王某向法院提出， 徐某在簽訂合同時隱瞞其不符合限購條件的情況， 合同約定過戶期限較長， 對被告不公平。 根據鄭州市房管局發佈的限購政策， 外地人在鄭州買房， 需提供在本市連續繳納2年以上(含2年)個人所得稅或社會保險證明。 因徐某不符合限購條件， 該《房屋買賣合同》應當是無效的。 經查， 在雙方簽訂房屋買賣合同時， 徐某的確社保不滿兩年， 但是截至原告起訴之前， 徐某社保繳費已滿2年， 符合鄭州市的購房資格， 不影響涉案購房貸款的辦理及涉案房屋的正常交易。

法院經審理認為王某辯稱的在合同簽訂時對於徐某屬於限購物件不知情， 受到了欺詐， 並未提出有效證據證明，

雙方在簽約時對於房屋價款、支付期限、過戶及交房時間已進行了充分的磋商， 故涉案買賣合同系簽約當事人的真實意思表示， 不違反法律、行政法規的強制性規定， 當屬合法有效。 徐某在簽訂合同時， 社保雖然不滿兩年， 但在起訴前和合同約定的過戶日期前已經滿兩年， 符合購房條件， 王某應當協助徐某辦理房屋過戶手續。

【律師評析】

本案爭議的關鍵問題就是在《房屋買賣合同》簽訂時， 房屋購買方不符合政府的限購政策是否影響合同效力？近年來， 為了遏制房價過快上漲的勢頭， 國家和地方政府下發了一系列調控房價的政策措施， 雖然關於限購政策的法律定性存在一定的理論爭議， 限購政策也不屬於全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規的強制性規定， 但是， 不符合限購政策的購房者， 在法院訴訟中也不會得到法院繼續履行過戶手續的判決支持。 法院也會以違反公序良俗和社會公共利益為由支持政府限購政策的實施，

對於不符合限購政策的購房者來說， 通過訴訟這條路是走不通的。 本案的特殊性在於購房者雖然在簽訂合同時沒有購房資格， 但是在合同約定的過戶期限之前和起訴之前， 其滿足了限購條件， 並向法院提供了連續滿足兩年的社保的相應證明， 所以法院對其訴請進行了支持。 在此， 提醒廣大購房者， 對限購不要抱有僥倖心理， 對外地購房者來說， 如果出現糾紛， 在向法院請求繼續履行合同時， 也應當向法庭提供滿足當地限購政策的證據。