投中網（https://www.chinaventure.com.cn） 編者按：這家資產總額達到831億元的企業， 超過700億由投資商場帶來。
在港股上市一年多之後， 家居龍頭企業“紅星美凱龍”又打算在上交所IPO， 擬募資39.5億人民幣。
在過去幾年時間， 紅星美凱龍交出了一份漂亮的成績單：2013到2015年度， 紅星美凱龍的營收分別為62億、83億、91億， 而淨利潤分別為32億、39億、43億。 （根據紅星美凱龍港股發佈的最新財報， 紅星美凱龍2016年實現收入92.82億元人民幣， 淨利潤40億元， 毛利66億元， 綜合毛利率為71%。 ）
不過有意思的是， 這家資產總額達到831億元的企業， 超過700億由投資商場帶來。
地皮成最值錢資產
當互聯網人還在高喊著要顛覆線下時，
為何會造成如此懸殊的資料？
秘密就藏在了一項公允價值收益變動。 ， 所謂公允價值變動， 簡單理解， 就是紅星美凱龍手裡的地皮漲價了， 儘管它沒有將其出售， 但漲價的部分也要計入到營收中。 這就是公允價值變動帶來的固定資產的變動。
可以清晰地看到， 紅星美凱龍在2015年的公允價值收益達到了23.8億元。 占了淨利潤的一半。 如果減去這部分收入， 紅星美凱龍在2013年至2015年的淨利率分別為：18.33%、18.1%、21.65%。
這種公允價值變動是重資產引起的。 紅星美凱龍的自有商場，
截止2015年底， 紅星美凱龍已經擁有37家自營商場。 這些商場分佈在一二線城市的黃金地段。
以北京舉例， 紅星美凱龍在北京的4家商場全部位於交通便利的環路上， 分別包括東、西、北四環各一家和北五環一家， 都在京城要塞。 而北京東四環店在2015年創造了3.19億元營收， 面積為80000多平米， 平均每平米產生的收益接近4000元。
“由於很難在一線及二線城市物色到優勢區域位置， 公司現有的自營商場版圖很難被複製。 ”紅星美凱龍的招股書中出現了這麼一句表述， 字裡行間都流露出行業老大的霸氣側漏， 它仿佛在告訴外界：別來玩了， 房子才是行業競爭的核心壁壘。 不過看完資料， 也是不服不行。
還記得賣房保殼的“*ST寧通B”嗎， 這家普天集團的下屬子公司已連續兩年半虧損，
除了在房產上的投資獲益頗豐， 紅星美凱龍通過旗下喜兆投資持有歐派傢俱4.99%的股份。 歐派是一個做高端傢俱定製品牌， 已於2017年3月份在上交所上市。 按照歐派最新的市值， 紅星美凱龍持有的股份價值21.8億元。 而在2013年12月投資時， 紅星美凱龍只付出了1.5億的代價， 短短三年多時間， 獲得了超14倍的帳面回報。
商業模式：自營+委管
當然， 紅星美凱龍終歸是一家綜合性的傢俱賣場。
紅星美凱龍的賣場分為自營和委管。 自營的好處是管控力度強， 不受租金和場地的影響， 容易塑造自家品牌。 但自營需要佔用資金、培養人力， 擴張慢， 容易錯失良機。
委管與通常人們理解的加盟模式有所不同，比如絕味鴨脖的加盟收入來自於一次性的加盟費和鴨脖的銷售收入。但紅星美凱龍並沒有自己的家居品牌，沒有辦法靠上游的產品賺取差價，它更像是一個管道商，給家居品牌提供銷售管道。
委管商城主要分佈在三線城市。紅星美凱龍將建設商場等需要投入大量資金地方委託給合作方，自己只負責招商、委託經營管理等事情，然後與合作方共用權益。委管模式的優點顯而易見，讓紅星美凱龍在開支較低的情況下，提升營業收入和投資回報率。
2015年，紅星美凱龍在全國委管的商場位為122家，委管商場的毛利率均高於74%，營收占到了紅星美凱龍總營收的40%。
委管模式給紅星美凱龍帶來的收入來源於四方面：
一是冠名費，金額固定，取決於城市級別、商場規模及商場位置等因素，費用通常在1800萬至3000萬之間。
二是向總承包人收取的商業管理諮詢費，這部分費用通常在1200萬至3000萬之間。所謂商業管理諮詢，就是紅星美凱龍把委管的商場接下來，給指定承包人。
三是招商服務費，200萬到300萬之間。2015 年 12 月 31 日，紅星美凱龍經營122家委管商場，平均入住率已經超過了92%。
四是管理費，每年收取150萬到600萬。其中包括日常經營及管理、銷售、推廣、提供廣告和客戶服務，統一招募及管理商場的所有員工。紅星美凱龍平均每一萬平方米商場需要配備9至10名員工，目前員工總人數已經達到了兩萬人。
未來走向：重金砸線上
馬雲和王健林曾在2012年有一個著名的億元賭局：10年後，如果電商在中國零售市場份額占50%，王健林給馬雲一個億，如果沒到，馬雲給王健林一個億。
關於線上線下的爭論由來已久，紅星美凱龍的實際控制人車建新也曾經參與這場對賭。他曾在人民大會堂對王健林與馬雲隔空喊話：10年後，如果單純電商在中高檔零售市場的份額超過15%，車建興願意輸給王健林和馬雲各1個億。只不過車的賭局沒有獲得太多的關注。
但令人意外的是，在宣佈這個賭局後的8個月，車建新卻也重金砸向電商。結果卻不盡如人意，2億元的投入僅換來4萬元的交易額。
至於為什麼在電商發展的如火如荼之時，紅星美凱龍燒了2億元也不見起色，知乎上一位紅星美凱龍的前員工總結了三點原因：一是紅星美凱龍所處的傢俱建材行業，重體驗、非標準化、重服務、成交單價高、購買頻次低，造成線上銷售的效率和產出不高，依然需要線下平臺落地轉化；二是用錢砸出來的流量和熱很難保持，很難持續吸引平臺用戶；三是紅星美凱龍採用的委管模式留下的後遺症，即線上工廠店和線下的本地區經銷商會在品牌內部形成競爭。
不過，車建新不會想到，三年之後，他就開始大力投入建立線上管道，互聯網平臺已經成了紅星美凱龍的戰略選擇。2015年3月，紅星美凱龍的O2O平臺在上海、南京、蘇州三個城市試運行，上線的商戶超過2800戶。在其30周年慶上，車建新提出了“1001戰略”，即開1000家門店，做一個互聯網平臺。
相較於餐飲、服裝等消費行業，傢俱裝飾及家居行業規模更大，2015年的行業銷售額到達了3萬億。但這個行業卻玩家眾多，市場高度分散。不僅有百安居、宜家等國際品牌，還有紅星美凱龍、居然之家、月星等國內品牌。
2015年，包括紅星美凱龍在內的國內前五大連鎖家居裝飾及傢俱零售商，占到整個市場的27.63%。而紅星美凱龍在這5強中，以11.09%的市場份額位列第一。
車建新把進一步拓展市場的目光放在了互聯網。
線上零售占整個傢俱市場的份額尚小，2015年只占到了5%，但紅星美凱龍能否從中分得一杯羹，沒有人可以預知。不過可以想見，對於紅星美凱龍而言，做一個互聯網平臺，並不比線上下開1000家商場容易。
委管與通常人們理解的加盟模式有所不同，比如絕味鴨脖的加盟收入來自於一次性的加盟費和鴨脖的銷售收入。但紅星美凱龍並沒有自己的家居品牌，沒有辦法靠上游的產品賺取差價，它更像是一個管道商，給家居品牌提供銷售管道。
委管商城主要分佈在三線城市。紅星美凱龍將建設商場等需要投入大量資金地方委託給合作方，自己只負責招商、委託經營管理等事情，然後與合作方共用權益。委管模式的優點顯而易見，讓紅星美凱龍在開支較低的情況下，提升營業收入和投資回報率。
2015年，紅星美凱龍在全國委管的商場位為122家，委管商場的毛利率均高於74%，營收占到了紅星美凱龍總營收的40%。
委管模式給紅星美凱龍帶來的收入來源於四方面：
一是冠名費，金額固定，取決於城市級別、商場規模及商場位置等因素，費用通常在1800萬至3000萬之間。
二是向總承包人收取的商業管理諮詢費，這部分費用通常在1200萬至3000萬之間。所謂商業管理諮詢，就是紅星美凱龍把委管的商場接下來，給指定承包人。
三是招商服務費，200萬到300萬之間。2015 年 12 月 31 日，紅星美凱龍經營122家委管商場，平均入住率已經超過了92%。
四是管理費，每年收取150萬到600萬。其中包括日常經營及管理、銷售、推廣、提供廣告和客戶服務，統一招募及管理商場的所有員工。紅星美凱龍平均每一萬平方米商場需要配備9至10名員工，目前員工總人數已經達到了兩萬人。
未來走向：重金砸線上
馬雲和王健林曾在2012年有一個著名的億元賭局：10年後，如果電商在中國零售市場份額占50%，王健林給馬雲一個億，如果沒到，馬雲給王健林一個億。
關於線上線下的爭論由來已久，紅星美凱龍的實際控制人車建新也曾經參與這場對賭。他曾在人民大會堂對王健林與馬雲隔空喊話：10年後，如果單純電商在中高檔零售市場的份額超過15%，車建興願意輸給王健林和馬雲各1個億。只不過車的賭局沒有獲得太多的關注。
但令人意外的是，在宣佈這個賭局後的8個月，車建新卻也重金砸向電商。結果卻不盡如人意，2億元的投入僅換來4萬元的交易額。
至於為什麼在電商發展的如火如荼之時，紅星美凱龍燒了2億元也不見起色，知乎上一位紅星美凱龍的前員工總結了三點原因：一是紅星美凱龍所處的傢俱建材行業，重體驗、非標準化、重服務、成交單價高、購買頻次低，造成線上銷售的效率和產出不高，依然需要線下平臺落地轉化；二是用錢砸出來的流量和熱很難保持，很難持續吸引平臺用戶；三是紅星美凱龍採用的委管模式留下的後遺症，即線上工廠店和線下的本地區經銷商會在品牌內部形成競爭。
不過，車建新不會想到，三年之後，他就開始大力投入建立線上管道，互聯網平臺已經成了紅星美凱龍的戰略選擇。2015年3月，紅星美凱龍的O2O平臺在上海、南京、蘇州三個城市試運行，上線的商戶超過2800戶。在其30周年慶上，車建新提出了“1001戰略”，即開1000家門店，做一個互聯網平臺。
相較於餐飲、服裝等消費行業，傢俱裝飾及家居行業規模更大，2015年的行業銷售額到達了3萬億。但這個行業卻玩家眾多，市場高度分散。不僅有百安居、宜家等國際品牌，還有紅星美凱龍、居然之家、月星等國內品牌。
2015年，包括紅星美凱龍在內的國內前五大連鎖家居裝飾及傢俱零售商，占到整個市場的27.63%。而紅星美凱龍在這5強中，以11.09%的市場份額位列第一。
車建新把進一步拓展市場的目光放在了互聯網。
線上零售占整個傢俱市場的份額尚小，2015年只占到了5%，但紅星美凱龍能否從中分得一杯羹，沒有人可以預知。不過可以想見，對於紅星美凱龍而言，做一個互聯網平臺，並不比線上下開1000家商場容易。