繼房地產企業發行公司債、銀行信貸、資管計畫等融資手段被限之後， 又一條房企“輸血”管道——海外發債也被堵。 《經濟參考報》記者從券商人士處獲悉，
當前， 從境內到海外， 從證券市場到銀行間市場， 房企融資管道全面收緊。 業內人士指出， 在這一背景下， 房企尤其是規模較小的企業再融資將受到影響。 隨著未來三年待償債券到期， 房企債務償付問題將逐漸顯現， 應警惕弱資質地產企業違約風險。
堵截 二季度海外發債量驟減
有消息稱， 監管層近期已基本停止給房地產商海外發債發放批文， 關閉了房地產企業進入全球債券市場的大門。 一位券商人士向《經濟參考報》記者表示， 在境內多種管道發債融資被限後， 地產企業轉而尋求海外發債融資， 但最近一段時間房企海外發債也已基本處於被暫停狀態。
資料顯示， 2017年二季度以來， 房地產企業海外發債規模為17.45億美元， 僅高於2014年同期的10億美元， 創2013年以來同期次低。
值得注意的是， 在人民幣貶值預期下， 為減少支出成本， 2015年、2016年房企連續兩年減少海外融資額度， 甚至提前贖回， 但在2017年一季度， 海外發債量大幅增加。 具體來看， 今年以來房地產企業海外發債規模116.95億美元， 發行債券數量31只， 均創同期歷史新高。 其中， 一季度房地產企業海外發債規模99.5億美元， 是去年同期的近四倍。
CRIC研究中心報告顯示， 2017年3月， 房企海外發行的票據、債券達到302.28億元， 占到當月房企發行票據、債券總額的74.95%， 約為3月房企銀行貸款的2.25倍。
上述券商人士表示， 隨著樓市調控力度加強， 進入二季度， 海外發債量急劇收縮。
事實上， 自去年10月以來， 房地產企業融資管道不斷被緊縮， 包括嚴控境內發債， 不得到H股上市融資， 銀行方面收緊開發貸， 債券融資、私募基金融資也被收緊。 今年2月13日， 中國基金業協會發佈了《證券期貨經營機構私募資產管理計畫備案管理規範第4號-私募資產管理計畫投資房地產開發企業、專案》， 適用範圍包括證券公司、基金公司、期貨公司， 以及它們的子公司等。 檔規定， 私募資產管理計畫投資於房地產價格上漲過快的16個熱點城市普通住宅地產項目的， 暫不予備案。
海通證券研究所統計顯示， 從發行量來看， 自去年四季度起， 房地產行業債券融資開始收緊， 發行量大幅縮減。 2016年四季度， 房企債券總發行量僅為1210億元，
“房企住宅類海外發債已經沒戲了， 商業類有可能放開。 ”上述券商人士表示， 目前海外發債是全面限制， 不過， 未來對於達到一定投資級別的商業類用房， 熊貓債有放開的可能。
升溫 房企回流信託明顯
值得注意的是， 隨著房地產主要融資管道紛紛被限， 具有“補血”作用的房地產信託業務悄然升溫。 用益信託最新資料顯示， 今年以來， 68家信託公司共發行326只房地產信託產品， 累計為房企融資1005.5億元。 從發行只數上看，
進入5月， 房地產信託發行依然“有增無減”。 截至目前， 5月房企通過發行集合信託計畫募資額已達113.7億元。 普益標準發佈的最新信託週報顯示， 5月13日至5月19日的一周內， 共有24家信託公司發行了39款集合信託產品， 發行數量環比增加11款， 增幅為39.29%。 其中， 10款為房地產專案。
華融信託研究員袁吉偉表示， 房地產行業作為資本密集型行業， 資金來源將對其發展產生重要影響， 融資需求依然勢頭不減， 房企回流信託明顯。 同時在資產荒以及經營業績考核壓力增大的情況下， 部分信託業務人員也有動力通過高收益信託業務增強創收能力。
不過， 需要指出的是， 房地產業務一直以來都是信託產品違約的重災區。 有報告顯示，信託行業糾紛案件所涉行業領域高度集中。從部分已披露的案件來看，房地產領域的糾紛規模占比高於60%。截至2016年底，全行業房地產信託風險資產餘額382億元，占全部信託風險資產比例的32%；風險率2.32%，比年初上升0.02個百分點。
據悉，監管層有可能加大對房地產信託管道的收緊力度。《經濟參考報》記者近期從相關部門獲悉，為抑制房地產的過熱發展，針對房地產信託管道收緊政策也將加碼。在此前召開的信託監管工作會上，銀監會信託監督管理部就指出，房地產信託的信用風險呈上升趨勢，各級監管機構要重點關注房地產融資占比高、貸款品質波動大的銀行業金融機構，以及房地產信託業務增量較大、占比較高的信託公司。
“隨著金融監管加強以及對房地產的調控力度加大，進入房地產領域的信託資金可能面臨監管升級，中小房地產企業的融資管道將進一步受限。”一位雲南信託相關負責人表示。
承壓 地產債面臨集中到期
對於房企來說，未來其資金需求將不僅用於投資。根據WIND資訊統計，在經歷了2015至2016年的大規模發行後，地產債券逐漸進入償還週期。截至目前，房地產企業待償還的債券數量累計已達1996只，待償還債券規模2.12萬億元。僅2018年底前，將有1055.86億元債券到期。其中，今年8月、9月地產債到期規模分別達到112.87億元、113.17億元，連續刷新單月歷史新高。
海通證券報告顯示，截至2016年底，房地產企業貸款餘額約7.1萬億元；存量地產債券規模約2.6萬億元，2016年淨融資額約1.1萬億元；信託資金投向房地產業的規模為1.43萬億元，較2015年末新增了1418億元。
海通證券分析師薑超表示，存量債務到期壓力集中在2018至2021年。國內地產存續債券中約有75%是在2019至2021年間到期。貸款的期限以三年為主，過去兩年產生的大量貸款也將在2018至2019年到期，故年內債務到期壓力不大，但未來二至五年地產行業債務到期壓力集中。
薑超表示，雖然目前來看地產企業在手資金較為充足，但在涉房融資大幅度收緊的背景下，房企債務償還問題將逐漸浮出水面。從目前房地產行業存量非城投債樣本中，74家已披露年報的房企資料顯示，近九成企業實現了貨幣資金規模的同比增長，行業平均貨幣資金規模同比大幅增長62.23%，企業在手資金較為充足。“但隨著海外債券到期壓力加大，國內債務還款期也將來臨，在此背景下，個體信用基本面將因融資能力和抗風險能力的差異而加劇分化，應警惕弱資質地產企業違約風險爆發。”他說。(記者 梁倩 鐘源/北京報導)
有報告顯示，信託行業糾紛案件所涉行業領域高度集中。從部分已披露的案件來看，房地產領域的糾紛規模占比高於60%。截至2016年底，全行業房地產信託風險資產餘額382億元，占全部信託風險資產比例的32%；風險率2.32%，比年初上升0.02個百分點。據悉，監管層有可能加大對房地產信託管道的收緊力度。《經濟參考報》記者近期從相關部門獲悉，為抑制房地產的過熱發展，針對房地產信託管道收緊政策也將加碼。在此前召開的信託監管工作會上，銀監會信託監督管理部就指出，房地產信託的信用風險呈上升趨勢，各級監管機構要重點關注房地產融資占比高、貸款品質波動大的銀行業金融機構，以及房地產信託業務增量較大、占比較高的信託公司。
“隨著金融監管加強以及對房地產的調控力度加大，進入房地產領域的信託資金可能面臨監管升級，中小房地產企業的融資管道將進一步受限。”一位雲南信託相關負責人表示。
承壓 地產債面臨集中到期
對於房企來說，未來其資金需求將不僅用於投資。根據WIND資訊統計，在經歷了2015至2016年的大規模發行後，地產債券逐漸進入償還週期。截至目前，房地產企業待償還的債券數量累計已達1996只，待償還債券規模2.12萬億元。僅2018年底前，將有1055.86億元債券到期。其中，今年8月、9月地產債到期規模分別達到112.87億元、113.17億元，連續刷新單月歷史新高。
海通證券報告顯示，截至2016年底，房地產企業貸款餘額約7.1萬億元；存量地產債券規模約2.6萬億元，2016年淨融資額約1.1萬億元；信託資金投向房地產業的規模為1.43萬億元，較2015年末新增了1418億元。
海通證券分析師薑超表示，存量債務到期壓力集中在2018至2021年。國內地產存續債券中約有75%是在2019至2021年間到期。貸款的期限以三年為主，過去兩年產生的大量貸款也將在2018至2019年到期，故年內債務到期壓力不大，但未來二至五年地產行業債務到期壓力集中。
薑超表示，雖然目前來看地產企業在手資金較為充足，但在涉房融資大幅度收緊的背景下，房企債務償還問題將逐漸浮出水面。從目前房地產行業存量非城投債樣本中，74家已披露年報的房企資料顯示，近九成企業實現了貨幣資金規模的同比增長，行業平均貨幣資金規模同比大幅增長62.23%，企業在手資金較為充足。“但隨著海外債券到期壓力加大，國內債務還款期也將來臨，在此背景下，個體信用基本面將因融資能力和抗風險能力的差異而加劇分化，應警惕弱資質地產企業違約風險爆發。”他說。(記者 梁倩 鐘源/北京報導)