2017年5月22日， 融創中國于上海靜安香格里拉酒店舉行股東大會。 筆者把針對業務的發言整理出來， 形成紀要。 如有不妥， 敬請原諒並告知。
Q：今年40%的現金派息比率會否持續？
A：（汪孟德， 行政總裁）分紅絕對值會穩定上升。 （孫）我相信分紅會穩定、提升。 雖然我說不借錢， 但去年借了20幾個億做定增， 我不希望賣股票還錢， 我也希望用分紅的錢來還錢， 也希望分紅能提升。
Q：融創會否增加商業自持型物業的比重？
A：（孫宏斌， 董事會主席）自持對我們來說， 是兩件事。
一、我們資金還是少， 還是有很多快速增加市場份額的並購機會， 不想把資金壓在這上， 自持可以往後放放。
二、算帳的話不划算， 利息5%、6%， 回報率只有3%、4%， 這是我們不願做的事， 而且也看不到回報率未來會明顯提升。 自持的租金需要交30%-40%的稅， 剩下的回報率很低。
上海在2018、2019年有大量寫字樓入市， 租金大漲可能不大。 北京還好，
另外， 我不認同電商會把商業顛覆掉， 但是商業的增速已遠高於商品零售總額的增速， 這兩個完全不匹配， 這個賬也算不過來。
按租金， 算不出價值， 按銷售物業， 增值稅吃掉了， 也算不出價值來。 持有物業比較重的公司， 這幾年發展都吃虧了。 三五年以後也許會不一樣， 但這幾年不想被拖累速度， 這兩年集中度提升還是比較快。
Q：4點幾的淨利潤率何時能恢復到7%、8%的行業水準？
A：（汪）從10年到現在， 融創的規模在快速增長， 複合增長率80%以上， 土地儲備大增， 當期需要消化未來增長帶來的財務費用， 造成當前淨利潤率水準偏低。
到未來三、五年， 規模增長率降低，
Q：加權融資成本今年會否繼續降低？
A：（汪）近年主要是公司規模、實力、品牌等提升導致公司融資成本下滑， 未來兩年還會繼續下滑。
去年四季度到今年上半年（可能還會持續很長時間）， 包括地產融資在內的地產調控政策導致行業整體融資成本是上升的。 去年我們新增融資成本在6%， 今年會在6%-6.5%。
Q：這輪調控週期有多長？公司怎麼應對？
A：（孫）去年930調控， 我的預判是比較準確的， 這輪調控激烈程度是超過以往任何時候。 以往上有政策， 下有對策， 但這次沒人敢， 調控越來越重。
去年調控之後， 土地價格還在漲，
也許預期被徹底打掉， 就不漲了。 我不理解為什麼大家要買這麼貴的地。 最後會發現， 怎麼控制風險？如果買塊地， 怎麼調控都不虧錢， 就沒有風險。
如果買塊地， 調控不放鬆已經賠錢， 只有調控放鬆房價暴漲才能賺錢， 那風險太大了。 風險控制就是對地價的控制， 真的合適的話， 什麼都不是問題。
去年買地， 我們沒有額度限制， 確實有比較好的地就買。 比如說星耀股份這個項目， 談判到簽約就一兩周， 樓面價五、六千， 現在八線城市都一萬多了。
連雲港什麼都不通， 也有9000多。
我們一直判斷這次調控比以往嚴峻， 下半年行業現金流會比現在緊很多。 因為沒有開發貸， 銷售又限制， 回款差， 這個疊加對現金流影響會很大。
最近貨幣有松的跡象， 但是房地產還在緊的時候。 我們的戰略， 這次調控怎麼緊都不為過， 但肯定有機會。 就是拿的那種任何時候都沒有風險的地， 哪怕不掙錢、能快速賣都不叫風險。
一賣就賠錢， 不賣就轉不動， 這是最大的風險。 我們現在看的土地， 能快速賣， 哪怕賺一點錢， 未來放鬆後會賺多一點。 但是指望未來房價暴漲， 這是不現實的。
當然未來十年房價可能暴漲， 但兩三年轉不動就可能要你命。 不用擔心我們買地多還是少，風險控制跟買地多少沒關係。買一塊地買錯了，壓力也很大的，買三塊地都合適，壓力也不大。
不管一二三四線城市，比如我們在北京（買地），北京人能去就行，這是我們的判斷標準。上海也是，上海人能去就行，不管幾線城市。不管以北、上等誰為中心，中國一定會形成超級繁榮的大城市，香港、紐約不可能人口大規模增長，但中國的大城市能達到，是超級繁榮。
現在大家搞小鎮，在偏僻的地方，搞50%的產業，50%的住宅，這算不過帳。
Q：今年融創能否出現單月銷售過300億，達到全國第五的開發商？
A：（孫）現在我們的房子都比較好賣。我們唯一糾結的是要不要賣。現在對我們影響的是上海，商住部分，我們還好，之前動作比較快。北京以後限購都是按區的。
Q：投資樂視的意義？
A：（孫）媒體的解讀有些斷章取義。我在3月份已經說的很清楚了，5月份媒體又拿出來炒一遍。但我們也理解媒體。
我們投資樂視的邏輯沒有變，看好這個行業，看好上市這一塊，影業、大屏、小屏。小屏與騰訊競爭有難度，但內容與大屏絕對是巨牛的一塊。
我們看好老賈，他的前瞻性很好。我們和老賈有很多溝通，也提了不少建議。老賈人厚道，無償給每個團隊不少股權。
老賈的團隊幹了這麼多年，積累非常多的經驗，幹得很好。我為什麼取代老賈？我取代不了他，我也沒工夫。未來消費升級主要在娛樂。
中國家庭劇院，一個會員一年500元，四家都買一年才2000元。這個前景是沒有任何問題的。我們看三年、五年甚至更長，看半年算不過來賬。
樂視每個單元都有邏輯，但需要資源太多了，管理跟不上，但樂視在調整。
我說過，樂視有沒有前途，要看老賈有沒有變化。你好的時候會聽到很多吹捧，其實因為大勢好，你不好的時候能聽到真話。
老賈有很大變化，再做件事還能做好。他有前瞻性、有投入，是一個很稀缺的、有企業家精神的企業家。我看好老賈，看好樂視團隊，他們有很好的基礎，堅信他們能成功。
我的特點是，我不幹別人的活。你不能幹別人的活，你幹別人的話他就不幹了。在樂視，我們也不是沒活。
樂視上市體系，是老賈的半條命，也是我的半條命，我必須管。我管什麼？治理結構，要有CEO、決策委員會等等，這是寫在合同裡的，沒超過合同半點。
好的治理結構對樂視、融創、股東都好。我希望任何合作都希大家發揮合力，大家都開心，都賣力氣。希望大家放心，我們該做的會做，不該做的不做，我們看好樂視，這是非常好的投資。
Q：公司回購股票的回報很高，孫總怎麼看？
A：（汪）所有選項都在考慮範圍之內。融創還在快速成長的階段，能夠在行業中到一個很有競爭力的地位，這是核心目標。
回購股票肯定是合適買賣，在三四年前我們就有這個判斷，但我們要實現大的戰略目標，這對股東都有利。
Q：公司如何應對政策和週期的變化？請教一下融創今後的戰略規劃。
A：（孫）中國地產市場是政府干預很多市場，我們能做的是不斷的判斷。比如說，做產融結合，我覺得做產業非常難，會非常小心。
我們放在第一位的是把風險控制住，第二是有合適的機會抓住，這是最現實的。今年，我們首要任務是把銷售做好，把土地儲備變現。
Q：公司去年拿地便宜，能否抵禦房價下跌，比如說下跌30%
A：（孫）跌不了30%，我覺得我們看好的城市，沒有降的可能性。
現在房價不漲的話，能掙錢就是好活。如果我們判斷房價會跌，我們就另一個打法。但我們不覺得總體會跌。政府現在批的地價和房價一個價格，跌的話不可能。
Q：樂視汽車投不投？
A：現在不投。我們已經有這麼多投資了，要把它弄好，讓大家放心。找我投資的人很多，但重要的是能力在哪裡，我們會一個個把事做好。汽車這塊，我們不考慮。但我不能承諾永遠。
Q：投資金科是否會借此回歸A股上市
A：（汪）我們沒有任何借投資金科回歸A股上市的打算。就是以投資價值來衡量。至於後面怎麼走，唯一的是價格合不合適，合適就買，不合適，合規後就給賣了。就是投資一個項目。
（孫）我們沒有任何回A股的計畫。我相信港股A股化，我們現在有更多內地投資者。港股有好處，對龍頭股給高估值。我們回A股沒有任何邏輯。沒任何可能性把金科當殼。
Q：2017-2018年貨值的指引？
A：（汪）目前，我們已獲得13000億的貨。從17、18年，每年有4000億以上貨值沒問題，後續隨著並購等市場機會還有補貨，相信有4000-5000億的量級。
Q：對宏觀經濟的看法？包括央行縮表等
A：（孫）我的判斷，今年穩定是第一位的，包括貨幣市場、股市、房產市場。對我們來說，就是多賣點房子，買地便宜點。
Q：融創好像對杭州市場興趣沒那麼高？孫總對杭州市場的看法？
A：（孫）杭州我們看好，但是地也不便宜了，相對於我們在鄭州、武漢買的地，增值比它多。
Q：貨值與銷售的配比？
A：（汪）房地產注重周轉和現金流。我們自己要求土地儲備三到四年周轉一次比較合適。
不用擔心我們買地多還是少，風險控制跟買地多少沒關係。買一塊地買錯了，壓力也很大的，買三塊地都合適，壓力也不大。不管一二三四線城市，比如我們在北京（買地），北京人能去就行，這是我們的判斷標準。上海也是，上海人能去就行，不管幾線城市。不管以北、上等誰為中心，中國一定會形成超級繁榮的大城市，香港、紐約不可能人口大規模增長，但中國的大城市能達到，是超級繁榮。
現在大家搞小鎮，在偏僻的地方，搞50%的產業，50%的住宅，這算不過帳。
Q：今年融創能否出現單月銷售過300億，達到全國第五的開發商？
A：（孫）現在我們的房子都比較好賣。我們唯一糾結的是要不要賣。現在對我們影響的是上海，商住部分，我們還好，之前動作比較快。北京以後限購都是按區的。
Q：投資樂視的意義？
A：（孫）媒體的解讀有些斷章取義。我在3月份已經說的很清楚了，5月份媒體又拿出來炒一遍。但我們也理解媒體。
我們投資樂視的邏輯沒有變，看好這個行業，看好上市這一塊，影業、大屏、小屏。小屏與騰訊競爭有難度，但內容與大屏絕對是巨牛的一塊。
我們看好老賈，他的前瞻性很好。我們和老賈有很多溝通，也提了不少建議。老賈人厚道，無償給每個團隊不少股權。
老賈的團隊幹了這麼多年，積累非常多的經驗，幹得很好。我為什麼取代老賈？我取代不了他，我也沒工夫。未來消費升級主要在娛樂。
中國家庭劇院，一個會員一年500元，四家都買一年才2000元。這個前景是沒有任何問題的。我們看三年、五年甚至更長，看半年算不過來賬。
樂視每個單元都有邏輯，但需要資源太多了，管理跟不上，但樂視在調整。
我說過，樂視有沒有前途，要看老賈有沒有變化。你好的時候會聽到很多吹捧，其實因為大勢好，你不好的時候能聽到真話。
老賈有很大變化，再做件事還能做好。他有前瞻性、有投入，是一個很稀缺的、有企業家精神的企業家。我看好老賈，看好樂視團隊，他們有很好的基礎，堅信他們能成功。
我的特點是，我不幹別人的活。你不能幹別人的活，你幹別人的話他就不幹了。在樂視，我們也不是沒活。
樂視上市體系，是老賈的半條命，也是我的半條命，我必須管。我管什麼？治理結構，要有CEO、決策委員會等等，這是寫在合同裡的，沒超過合同半點。
好的治理結構對樂視、融創、股東都好。我希望任何合作都希大家發揮合力，大家都開心，都賣力氣。希望大家放心，我們該做的會做，不該做的不做，我們看好樂視，這是非常好的投資。
Q：公司回購股票的回報很高，孫總怎麼看？
A：（汪）所有選項都在考慮範圍之內。融創還在快速成長的階段，能夠在行業中到一個很有競爭力的地位，這是核心目標。
回購股票肯定是合適買賣，在三四年前我們就有這個判斷，但我們要實現大的戰略目標，這對股東都有利。
Q：公司如何應對政策和週期的變化？請教一下融創今後的戰略規劃。
A：（孫）中國地產市場是政府干預很多市場，我們能做的是不斷的判斷。比如說，做產融結合，我覺得做產業非常難，會非常小心。
我們放在第一位的是把風險控制住，第二是有合適的機會抓住，這是最現實的。今年，我們首要任務是把銷售做好，把土地儲備變現。
Q：公司去年拿地便宜，能否抵禦房價下跌，比如說下跌30%
A：（孫）跌不了30%，我覺得我們看好的城市，沒有降的可能性。
現在房價不漲的話，能掙錢就是好活。如果我們判斷房價會跌，我們就另一個打法。但我們不覺得總體會跌。政府現在批的地價和房價一個價格，跌的話不可能。
Q：樂視汽車投不投？
A：現在不投。我們已經有這麼多投資了，要把它弄好，讓大家放心。找我投資的人很多，但重要的是能力在哪裡，我們會一個個把事做好。汽車這塊，我們不考慮。但我不能承諾永遠。
Q：投資金科是否會借此回歸A股上市
A：（汪）我們沒有任何借投資金科回歸A股上市的打算。就是以投資價值來衡量。至於後面怎麼走，唯一的是價格合不合適，合適就買，不合適，合規後就給賣了。就是投資一個項目。
（孫）我們沒有任何回A股的計畫。我相信港股A股化，我們現在有更多內地投資者。港股有好處，對龍頭股給高估值。我們回A股沒有任何邏輯。沒任何可能性把金科當殼。
Q：2017-2018年貨值的指引？
A：（汪）目前，我們已獲得13000億的貨。從17、18年，每年有4000億以上貨值沒問題，後續隨著並購等市場機會還有補貨，相信有4000-5000億的量級。
Q：對宏觀經濟的看法？包括央行縮表等
A：（孫）我的判斷，今年穩定是第一位的，包括貨幣市場、股市、房產市場。對我們來說，就是多賣點房子，買地便宜點。
Q：融創好像對杭州市場興趣沒那麼高？孫總對杭州市場的看法？
A：（孫）杭州我們看好，但是地也不便宜了，相對於我們在鄭州、武漢買的地，增值比它多。
Q：貨值與銷售的配比？
A：（汪）房地產注重周轉和現金流。我們自己要求土地儲備三到四年周轉一次比較合適。