“學區房價格明顯高於普通住房， 並且還可以在孩子上完學後賣掉， 具有不小的升值空間， 但風險與收益是並存的， 學區房也很容易成為二手房買賣糾紛的“雷區”。
分分分， 學生的命根。 但當分數成為學生的命根之前， 學區房成了很多家長的苦惱之根。 儘管很多人都在嘲諷即便上了清華北大， 也買不起學區房， 但嘲諷歸嘲諷， 現實歸現實， 家長們苦笑之後， 終歸還是回到了買學區房的大軍。
買房人群中， 為了孩子狠下心來付出巨額價款的多， 看到風險的少， 不少人即便買了學區房， 也未必能如願讓孩子上好學校。 “從2015年1月至今， 我審理了近百件房屋買賣糾紛， 其中不乏學區房買賣糾紛。 ”北京市海澱區法院民二庭法官胡光向《方圓》記者介紹， 北京學區房市場持續火熱， 樓市調控和教育政策時常變化， 未來此類案件很可能呈現上升趨勢。
多位元專家向記者表示，
漲價型糾紛怎麼辦
在二胎媽媽王秀琴的計畫裡， 為了讓女兒茜茜能上朝陽區芳草地國際學校， 拿自己在北京郊區100平的房子換成60平方米的學區房， 這筆交易是划算的。 但好不容易將唯一的住房賣出後， 賣家卻經不住水漲船高的房價誘惑，
王秀琴的遭遇並不是個案。 近年來北京房價一路攀升， 不少簽了合同的賣房者為了賣出更好的價錢， 不惜選擇毀約， 因此而引發的房屋買賣合同糾紛也激增。 在原北京市第二中級法院法官、現通商律師事務所律師于陽春看來， 學區房價格明顯高於普通住房， 並且還可以在孩子上完學後賣掉， 具有不小的升值空間， 因此不少購房者把學區房作為教育和經濟上的雙重投資， 但風險與收益是並存的， 學區房也很容易成為二手房買賣糾紛的“雷區”。
在胡光法官看來， 房屋買賣合同簽訂後， 由於房價攀升， 賣方不願再以合同約定價格出售房屋，
“在這種情況下， 要依法追究惡意違約人的違約責任， 提高其違約成本。 由於賣方惡意違約， 拒不履行合同義務， 可以判令其賠償損失， 為買方提供充分有力的司法救濟；如果買方提出繼續履行合同的訴訟請求， 合同也有繼續履行的可能和必要， 可以判令繼續履行合同， 同時對違約方判處違約金， 維護正常的房地產交易秩序。 ”胡光法官說。
於陽春表示， 房屋買賣合同不同于一般的合同，
戶口遷不走 只能多賠錢
在一般人的認知中， 房子在哪， 戶口就能落在哪。 但對於許多遭遇過學區房糾紛的人而言， 並不是天然如此。 據北京市第二中級法院調研報告顯示， 從2014年至2016年7月， 該院先後審理涉及戶口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件50件， 涉及學區房買賣的案件占25%。 其中， 買房人要求現有戶口遷出和買房人要求賠付逾期遷戶違約金的兩類案件， 占了近九成。
按照北京現有政策，房屋內現有的戶口不影響新的所有權人戶口的遷入，買房人取得房屋所有權後，可以辦理戶口遷入。不過，能落戶了，並不代表就沒有了糾紛。于陽春告訴記者，在現實生活中經常發生買家要求賣家戶口遷走的情況。
“發生這種情況的原因大概有三類。”於陽春說，一是因為心理問題，買家大多希望到手後的房本是“乾淨”的，也就是除了夫妻、兒女或長輩外，沒有其他不相干的人出現在戶口名簿上，這是人之常情；二是擔心學籍被佔用，北京各個小學幼升小政策不同，有的學校嚴格規定“六年一房一學位”，也就是如果房屋在六年內使用過學籍或者賣家戶口上正好有孩子上學，即使買家買了房也無法使用學位，導致孩子上不了學；三是拆遷問題，如果賣家戶口一直在戶口名簿上，房屋拆遷時很可能是要分給他們拆遷款的，由此容易引發糾紛。
“相較于購買普通住房的目的是取得其所有權，購買學區房主要目的是為了讓孩子能夠進入學區內學校，一定程度上存在更大的法律風險。”北京市安理律師事務所高級合夥人李舒說，對購房者而言，最大的風險莫過於孩子戶口無法遷入。比如“過道房”和“車庫房”，本身就不具備落戶條件，導致買房人無法辦理戶口遷入。在這種情況下，即使將賣家告上法庭，法院也不能判決遷移戶口。
“此外，在學區房的糾紛中，如果戶口登記人不同意遷出戶口或不具備遷出戶口條件，或者涉案房屋有其他無法落戶的情況，買房人只能依據合同約定向對方索賠一定的違約金，不能要求法院判決他人遷出戶口或判決其遷入戶口。”李舒告訴記者。
2013年，吳小林從徐莉蓮手中買下其在海澱區的一套學區房。兩年後，吳小林在給孩子辦理落戶時，發現房本上還有劉志成一家五口的戶籍，更關鍵的是，這五口人中，還有一個跟他小孩差不多大的兒童。然而，徐莉蓮並不認識劉志成，更無法將他們的戶口遷走，吳小林只好將徐莉蓮告上法庭。法庭判定，徐莉蓮履約存在瑕疵，構成違約，但不支持吳小林的遷戶訴求。
李舒表示，戶口遷移其實是公安機關戶籍管理的職權，不屬於人民法院民事案件處理的範圍，即法院無法判決遷移戶口，只能追究賣房人的違約責任。如果登記人不同意遷出戶口或不具備遷出戶口條件，或者涉案房屋還有其他無法落戶的情況，買房人僅能依據合同的約定，主張相應的違約金，無法要求法院判決他人遷出戶口或判決其遷入戶口，公安機關亦沒有強制他人遷出戶口的權力。
“當然，並不是說就沒有辦法督促賣家將戶口遷出了，在現實情況中，建議買家在合同裡約定一個按日索賠的違約金。”于陽春告訴記者，比如約定，賣家如果晚遷出一天，就需要賠付房價百分之多少的違約金。按照學區房的房價來計算，有這樣的條款來約束賣家，賣家就得掂量一下自己是否有實力來承擔每天幾百或者幾千元的違約費用了。所以也提醒所有買家，在合同中明確約定違約金的賠償條款非常重要。
還沒到入學年齡可“凍結”學籍
“能落戶也不意味著能順理成章地獲得學籍，由於城區區位特點，學區房多為二手房，買方多為兒童家長，購房目的是為將孩子戶籍遷入知名小學、初中片區以滿足入學條件，購房後如發現孩子不能入讀相關學校遂發生糾紛。”李舒說。
“一般來說，房屋買賣合同的目的是房屋交易過戶，但在學區房買賣中，合同通常認定購買房屋是以辦理孩子學籍為首要目的。”李舒表示，只有將孩子戶口遷入學區房，才能進一步取得辦理學籍的資格。如果因賣家原因導致孩子戶口不能及時遷入，就應當承擔違約責任。但違約責任並不能徹底解決買家小孩可能獲取不了學籍的隱患。
同樣是為了解決學籍問題，郭翔選擇了一條和別人不太一樣的道路。2016年6月，北京市海澱區法院支持了一項特殊的申請，即禁止使用涉案房屋學籍，這成為北京市首次“凍結”學區房學籍的案例。
案件的起因是，郭翔與賣方簽訂了房屋買賣合同，支付了定金10萬元並完成網簽。在補充協議中，賣方曾承諾涉案房屋為某小學學區房，且學區名額未被使用。但現在賣方要求解除合同，並計畫於2016年6月中下旬使用涉案房屋學區名額登記報名該小學。根據現行規定，由於該學位在六年內只能使用一次，賣方一旦使用該學位會給原告帶來不可彌補的損失，且時間緊迫。
郭翔擔心房屋買賣落空，影響孩子入學，於是向法院提交了行為保全申請，對涉案房屋的學籍進行凍結。法院經審查作出民事裁定書，禁止賣方使用涉案房屋及該房屋對應的戶口的學位，並及時向相關小學送達了民事裁定書和協助執行通知書。最後，雙方當事人在庭外達成和解，郭翔孩子也順利入學。
“該案涉及的是不動產房屋買賣時買方能否阻止違約的賣方為其子女使用房屋對應戶口的學位的問題。”胡光分析說，在此類案件中，如果雙方明確約定涉案房屋對應的學籍指標歸買方使用，賣方違約就可能導致買房人購房目的無法實現，買方為了讓合同繼續履行，可以在訴訟過程中向法院申請行為保全，禁止使用涉案房屋及該房屋對應的戶口的學位。
新政來了怎麼辦
今年3月17日，北京市多部門發佈樓市調控新政，明確規定，購買普通二套房的首付比例不低於60%，購買非普通二套房的首付款比例不低於80%；在確定購房套數時，採用“認房又認貸”的原則，政策即時生效。
政策突然出臺，且並未留出緩衝期，房屋買賣糾紛增加，買賣雙方的責任也很難界定。這種情況下，買家賣家該怎麼辦？胡光法官表示，需要分情況對待，首先，如果新政對合同產生重大影響，簡單而言，就是買家貸款無門，借錢無路，傾其所有不能負擔買房費用的情況下，買家可以要求解除購房合同。合同解除後，賣方應退還定金和已付購房款，如果賣方因此產生損失，可以要求買方分擔。其次，如果新政對合同沒有產生重大影響，則合同繼續，買賣雙方均不得無故解除合同。最後，得看合同中的約定，有些合同明確約定了買家無法取得貸款時，負有自籌資金的義務，有的則沒有約定，如果糾紛發生，依照合同的既有約定辦理即可。
在現實情況中，樓市政策的變化確實給一些人造成了損失，但于陽春告訴記者，樓市政策並不是影響學區房的唯一政策風險，學區房的特殊屬性決定了其還受教育政策的影響，尤其是學校如何劃片的問題。前者決定能不能買、買不買得起的問題，後者決定了買了之後能不能如願入學的問題。
4月16日，北京市教委發佈2017年義務教育階段入學工作意見。隨後，海澱、東城、西城等也陸續發佈教育政策。比如，西城、海澱採用“六年一房一學位”政策，如果一套學區房六年內已經使用過入學名額，就不能再作為入學依據。這意味著一旦購買的二手學區房此前入學名額已被佔用，那幾年內就不能再次使用。除了各區政策，各所小學的入學政策也在調整中，很多人都在擔憂政策變化導致購房後無法入學怎麼辦。
“由於新政剛出，目前還沒有接到這類案子，但可以根據雙方合同約定和政策情況做初步分析。”於陽春認為。一方面，合同明確約定了房屋是學區房，在子女入學前學區房不會調整，此時如果發生政策改變，比如房屋被劃出學區，買家就有權要求退房，其請求可得到法律支援。另一方面，如果明確約定將子女落戶上學作為合同目的，但沒有約定上不了學就可以解約，這時候無論大政策還是小政策的改變導致合同目的無法實現，都不適用情勢變更，此時買方解約的話需要追究其違約責任。
學區房“降溫”
中國教育科學研究院研究員儲朝暉告訴記者，隨著今年北京市各區“幼升小”“小升初”教育政策的發佈，不少學校入學方式有所變化，尤其涉及“單校劃片”和“多校劃片”，都可能引起房屋估值變化。所以家長購買學區房一定要理性，更要留意可能存在的法律風險。
所謂單校劃片，是指為一所學校劃定一個區域，只要戶口在這個區域內同時符合房產規定的孩子都可以進入這所學校。多校劃片，是指多個學校劃定一個區域，簡單來說就是一個社區對應多個學校，戶口在這個區域同時符合房產規定的孩子，入學時可以選擇多個學校中的其中一所報名。如果該所學校報名人數沒有超過其計畫招生數，則照單全收，如果超過計畫招生數，則採用電腦搖號的方式分配名額，未被搖中的學生將被就近安排到區域內其他還有招生計畫的學校。不少專家均認為，隨著各區逐步推進多校劃片，單純依靠買房擇校的辦法將漸漸失效，以此給高熱的學區房“降溫”。
對於有強烈的購房需求者，胡光法官建議，要先瞭解清楚當地的入學政策，購房前向區教育局查詢清楚招生政策，留意學校近幾年的招生範圍，不要盲目輕信開發商和仲介的宣傳；在購房前要摸清各個學校對學位的特別規定，一般來說，知名度越高的學校學位越緊張，有的學校學位實行排名制，有的則看優先入戶時間。
在北京市盈科律師事務所律師高紅看來，在簽訂房屋買賣合同前，要求賣方到戶籍部門查詢出售房屋涉及的所有戶口資訊。確保房屋交易後，所有相關戶口能夠順利遷出。最好在付清全部房款前確保原戶口遷出，並且明確約定延遲遷出的違約責任。
“另外，除了簽訂房產仲介提供的制式合同外，需要另行增加購房目的條款、要求賣方做出承諾，承諾入學名額未被佔用，沒有案外人戶口。”高紅說，買方可以在房屋買賣合同中約定關於戶口遲延遷出的違約金條款，督促出賣人履行房屋原戶口遷出義務，並保證該戶口有入學資格，學位並未被佔用；也可以在房屋買賣合同中預留一部分房款，待賣方履行了房屋原戶口遷出義務並確認該戶口有入學資格後再支付。（文中涉及案件當事人均為化名）
本文刊登在《方圓》雜誌2017年5月下期雜誌
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按照北京現有政策，房屋內現有的戶口不影響新的所有權人戶口的遷入，買房人取得房屋所有權後，可以辦理戶口遷入。不過，能落戶了，並不代表就沒有了糾紛。于陽春告訴記者，在現實生活中經常發生買家要求賣家戶口遷走的情況。
“發生這種情況的原因大概有三類。”於陽春說，一是因為心理問題，買家大多希望到手後的房本是“乾淨”的，也就是除了夫妻、兒女或長輩外，沒有其他不相干的人出現在戶口名簿上，這是人之常情；二是擔心學籍被佔用，北京各個小學幼升小政策不同，有的學校嚴格規定“六年一房一學位”，也就是如果房屋在六年內使用過學籍或者賣家戶口上正好有孩子上學，即使買家買了房也無法使用學位，導致孩子上不了學；三是拆遷問題，如果賣家戶口一直在戶口名簿上，房屋拆遷時很可能是要分給他們拆遷款的，由此容易引發糾紛。
“相較于購買普通住房的目的是取得其所有權，購買學區房主要目的是為了讓孩子能夠進入學區內學校，一定程度上存在更大的法律風險。”北京市安理律師事務所高級合夥人李舒說，對購房者而言，最大的風險莫過於孩子戶口無法遷入。比如“過道房”和“車庫房”，本身就不具備落戶條件，導致買房人無法辦理戶口遷入。在這種情況下，即使將賣家告上法庭，法院也不能判決遷移戶口。
“此外，在學區房的糾紛中，如果戶口登記人不同意遷出戶口或不具備遷出戶口條件，或者涉案房屋有其他無法落戶的情況，買房人只能依據合同約定向對方索賠一定的違約金，不能要求法院判決他人遷出戶口或判決其遷入戶口。”李舒告訴記者。
2013年，吳小林從徐莉蓮手中買下其在海澱區的一套學區房。兩年後，吳小林在給孩子辦理落戶時，發現房本上還有劉志成一家五口的戶籍，更關鍵的是，這五口人中，還有一個跟他小孩差不多大的兒童。然而，徐莉蓮並不認識劉志成，更無法將他們的戶口遷走，吳小林只好將徐莉蓮告上法庭。法庭判定，徐莉蓮履約存在瑕疵，構成違約，但不支持吳小林的遷戶訴求。
李舒表示，戶口遷移其實是公安機關戶籍管理的職權，不屬於人民法院民事案件處理的範圍，即法院無法判決遷移戶口，只能追究賣房人的違約責任。如果登記人不同意遷出戶口或不具備遷出戶口條件，或者涉案房屋還有其他無法落戶的情況，買房人僅能依據合同的約定，主張相應的違約金，無法要求法院判決他人遷出戶口或判決其遷入戶口，公安機關亦沒有強制他人遷出戶口的權力。
“當然，並不是說就沒有辦法督促賣家將戶口遷出了，在現實情況中，建議買家在合同裡約定一個按日索賠的違約金。”于陽春告訴記者，比如約定，賣家如果晚遷出一天，就需要賠付房價百分之多少的違約金。按照學區房的房價來計算，有這樣的條款來約束賣家，賣家就得掂量一下自己是否有實力來承擔每天幾百或者幾千元的違約費用了。所以也提醒所有買家，在合同中明確約定違約金的賠償條款非常重要。
還沒到入學年齡可“凍結”學籍
“能落戶也不意味著能順理成章地獲得學籍，由於城區區位特點，學區房多為二手房，買方多為兒童家長，購房目的是為將孩子戶籍遷入知名小學、初中片區以滿足入學條件，購房後如發現孩子不能入讀相關學校遂發生糾紛。”李舒說。
“一般來說，房屋買賣合同的目的是房屋交易過戶，但在學區房買賣中，合同通常認定購買房屋是以辦理孩子學籍為首要目的。”李舒表示，只有將孩子戶口遷入學區房，才能進一步取得辦理學籍的資格。如果因賣家原因導致孩子戶口不能及時遷入，就應當承擔違約責任。但違約責任並不能徹底解決買家小孩可能獲取不了學籍的隱患。
同樣是為了解決學籍問題，郭翔選擇了一條和別人不太一樣的道路。2016年6月，北京市海澱區法院支持了一項特殊的申請，即禁止使用涉案房屋學籍，這成為北京市首次“凍結”學區房學籍的案例。
案件的起因是，郭翔與賣方簽訂了房屋買賣合同，支付了定金10萬元並完成網簽。在補充協議中，賣方曾承諾涉案房屋為某小學學區房，且學區名額未被使用。但現在賣方要求解除合同，並計畫於2016年6月中下旬使用涉案房屋學區名額登記報名該小學。根據現行規定，由於該學位在六年內只能使用一次，賣方一旦使用該學位會給原告帶來不可彌補的損失，且時間緊迫。
郭翔擔心房屋買賣落空，影響孩子入學，於是向法院提交了行為保全申請，對涉案房屋的學籍進行凍結。法院經審查作出民事裁定書，禁止賣方使用涉案房屋及該房屋對應的戶口的學位，並及時向相關小學送達了民事裁定書和協助執行通知書。最後，雙方當事人在庭外達成和解，郭翔孩子也順利入學。
“該案涉及的是不動產房屋買賣時買方能否阻止違約的賣方為其子女使用房屋對應戶口的學位的問題。”胡光分析說，在此類案件中，如果雙方明確約定涉案房屋對應的學籍指標歸買方使用，賣方違約就可能導致買房人購房目的無法實現，買方為了讓合同繼續履行，可以在訴訟過程中向法院申請行為保全，禁止使用涉案房屋及該房屋對應的戶口的學位。
新政來了怎麼辦
今年3月17日，北京市多部門發佈樓市調控新政，明確規定，購買普通二套房的首付比例不低於60%，購買非普通二套房的首付款比例不低於80%；在確定購房套數時，採用“認房又認貸”的原則，政策即時生效。
政策突然出臺，且並未留出緩衝期，房屋買賣糾紛增加，買賣雙方的責任也很難界定。這種情況下，買家賣家該怎麼辦？胡光法官表示，需要分情況對待，首先，如果新政對合同產生重大影響，簡單而言，就是買家貸款無門，借錢無路，傾其所有不能負擔買房費用的情況下，買家可以要求解除購房合同。合同解除後，賣方應退還定金和已付購房款，如果賣方因此產生損失，可以要求買方分擔。其次，如果新政對合同沒有產生重大影響，則合同繼續，買賣雙方均不得無故解除合同。最後，得看合同中的約定，有些合同明確約定了買家無法取得貸款時，負有自籌資金的義務，有的則沒有約定，如果糾紛發生，依照合同的既有約定辦理即可。
在現實情況中，樓市政策的變化確實給一些人造成了損失，但于陽春告訴記者，樓市政策並不是影響學區房的唯一政策風險，學區房的特殊屬性決定了其還受教育政策的影響，尤其是學校如何劃片的問題。前者決定能不能買、買不買得起的問題，後者決定了買了之後能不能如願入學的問題。
4月16日，北京市教委發佈2017年義務教育階段入學工作意見。隨後，海澱、東城、西城等也陸續發佈教育政策。比如，西城、海澱採用“六年一房一學位”政策，如果一套學區房六年內已經使用過入學名額，就不能再作為入學依據。這意味著一旦購買的二手學區房此前入學名額已被佔用，那幾年內就不能再次使用。除了各區政策，各所小學的入學政策也在調整中，很多人都在擔憂政策變化導致購房後無法入學怎麼辦。
“由於新政剛出，目前還沒有接到這類案子，但可以根據雙方合同約定和政策情況做初步分析。”於陽春認為。一方面，合同明確約定了房屋是學區房，在子女入學前學區房不會調整，此時如果發生政策改變，比如房屋被劃出學區，買家就有權要求退房，其請求可得到法律支援。另一方面，如果明確約定將子女落戶上學作為合同目的，但沒有約定上不了學就可以解約，這時候無論大政策還是小政策的改變導致合同目的無法實現，都不適用情勢變更，此時買方解約的話需要追究其違約責任。
學區房“降溫”
中國教育科學研究院研究員儲朝暉告訴記者，隨著今年北京市各區“幼升小”“小升初”教育政策的發佈，不少學校入學方式有所變化，尤其涉及“單校劃片”和“多校劃片”，都可能引起房屋估值變化。所以家長購買學區房一定要理性，更要留意可能存在的法律風險。
所謂單校劃片，是指為一所學校劃定一個區域，只要戶口在這個區域內同時符合房產規定的孩子都可以進入這所學校。多校劃片，是指多個學校劃定一個區域，簡單來說就是一個社區對應多個學校，戶口在這個區域同時符合房產規定的孩子，入學時可以選擇多個學校中的其中一所報名。如果該所學校報名人數沒有超過其計畫招生數，則照單全收，如果超過計畫招生數，則採用電腦搖號的方式分配名額，未被搖中的學生將被就近安排到區域內其他還有招生計畫的學校。不少專家均認為，隨著各區逐步推進多校劃片，單純依靠買房擇校的辦法將漸漸失效，以此給高熱的學區房“降溫”。
對於有強烈的購房需求者，胡光法官建議，要先瞭解清楚當地的入學政策，購房前向區教育局查詢清楚招生政策，留意學校近幾年的招生範圍，不要盲目輕信開發商和仲介的宣傳；在購房前要摸清各個學校對學位的特別規定，一般來說，知名度越高的學校學位越緊張，有的學校學位實行排名制，有的則看優先入戶時間。
在北京市盈科律師事務所律師高紅看來，在簽訂房屋買賣合同前，要求賣方到戶籍部門查詢出售房屋涉及的所有戶口資訊。確保房屋交易後，所有相關戶口能夠順利遷出。最好在付清全部房款前確保原戶口遷出，並且明確約定延遲遷出的違約責任。
“另外，除了簽訂房產仲介提供的制式合同外，需要另行增加購房目的條款、要求賣方做出承諾，承諾入學名額未被佔用，沒有案外人戶口。”高紅說，買方可以在房屋買賣合同中約定關於戶口遲延遷出的違約金條款，督促出賣人履行房屋原戶口遷出義務，並保證該戶口有入學資格，學位並未被佔用；也可以在房屋買賣合同中預留一部分房款，待賣方履行了房屋原戶口遷出義務並確認該戶口有入學資格後再支付。（文中涉及案件當事人均為化名）
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