酒店是個“毛”——酒店投資的那點事

(邁點專欄作者李明)聊酒店投資，就不能不說酒店的產生和來源。無論中外，酒店都是伴隨著經濟活動、旅遊休閒活動、政務活動產生的。

它是人員流動的一個點，一個提供住宿休息的地方。這是酒店的“皮”。在投資酒店的任何時候都不能忘記：“皮”之不存“毛”將焉附。酒店就是那個“毛”。

雖然歷經歷史滄桑，但酒店的“皮”一直沒變，隨著經濟大週期的輪番轉換，在不同時期它時而晶瑩剔透，時而暗淡無光。酒店不是“先鋒官”，它屬於伴生物種，它同步或滯後反映經濟、旅遊、政務活動的大週期。反過來說，一個城市的蓬勃發展必將帶動酒店業的發展。所以，去大城市，去一線城市投資酒店更靠譜。

當我們知道酒店賴以生存的土壤後，就需要找一塊好地，把酒店“種”上，這就是酒店投資中對選址的要求。好地的標準是“皮相”好，即經濟活動、旅遊休閒活動、政務活動的聚集地。

好地都是高產的，不要過於擔心聚集地的競爭壓力。剛開始投資創立酒店品牌時，最好不要幻想“酒香不怕巷子深”，往深巷子裡鑽。不然，結果很可能是有“鑽”無回，這種深刻教訓在市場上依然時而發生。

酒店選址確定後，接下來是工程階段。通過工程、設計、裝修打造一個“窩點”，即打造一個為流動人員提供住宿休息的空間。流動人員需要一個地方好好休息，這是最根本的訴求。切記在未滿足其根本訴求時，為了節省而節省，為了設計而設計，為了特色而特色……就像是一顆樹，當枝蔓太多時，反受其累。

“窩點”的打造有兩個關鍵字：休息和空間。這意味著工程階段的基本要求是：圍繞空間展開，好“錢”用在“休息”上。如重點投入與客人親密接觸的部分，

如床品、布草、洗浴、牙具等。對網評上面普遍反映的問題，如隔音、異味等充分重視，並從一開始就採取預防措施。充分利用裝飾品、綠植、鮮花等有助於營造氛圍的物品等，所有這些，目的只有一個，那就是創造一個輕鬆舒適愜意的空間。

工程技術是酒店的“血管”，給排水、強弱電、空調、電梯、熱水系統、消防等設施設備的完備和良好運行是酒店經營的必要前提;設計更多考慮的應該是對空間的利用和把握上，空間利用更加實用合理，人流、物流的動線更加順暢，而非花哨獵奇;裝修施工更多的是對精細化施工品質的把控，使設計圖在現實中重現，而非偷工減料、粗糙馬虎。

“窩點”打造完畢後就可以開門迎客了，

是一飛沖天還是跌入深淵，在實際運營階段一切將水落石出。開業迎賓涉及到人、財、物，即員工、資金、物品。員工是一道風景線，穿梭在客人中間;物品是死物，因為人的使用才會擁有生命;資金一肩挑兩頭，一頭是員工，一頭是物品。

資金可以是工資、獎金、靈活有效的財務制度等，它是撬動員工這個寶庫的鑰匙。一旦人的問題解決了，物品就會適得其所，物盡其用。所以，抓住“財”這個牛鼻子，以人為本，客人必將會在一種如沐春風般的環境中登記、住宿、退房。最後也必將體現在優秀的入住率、平均房價、淨利潤等指標上。

選址、工程、運營是酒店投資的三部曲，選址在於眼光，工程在於控制，運營在於人心，三者互為助力，缺一不可。

其中，運營階段是選址和工程的變現階段，運營好則全好，運營差則容易產生相互扯皮的現象。這需要在酒店投資的前期至少要對市場平均運營指標和自身運營能力，如入住率、GOP率等有個明確的認識。如果說選址和工程對後期運營潛力有限制的話，那麼市場平均和自身的運營資料則對前期選址和工程帶來約束。

酒店投資需要一個強有力的集體。其中，一個能把握方向的領導，擁有“唐僧”般堅強毅力和不達目的不甘休的精神勁頭。至少選址、工程、運營三個“徒弟”：敢沖敢闖思維不受拘束的“孫悟空”選址團隊、任勞任怨執行力強的“沙僧”工程團隊、笑容可掬靈活待人接物的“豬八戒”運營團隊。如此這般的“1+3”組織形式將發揮出遠大於“4”的效果。

國內酒店業大多被作為地產和旅遊的配套產業，對其缺乏大量單獨深入的研究，且以國外品牌酒店為榮。久而久之，國內酒店業就會缺乏獨立思考的能力。

萬幸的是：在高端酒店大多貼牌國外品牌時，國內草根酒店創業幫們始終沒有放棄自下而上的探索，如十年前的經濟型酒店，如今的中端精品酒店。高端酒店也在覺醒，如萬達整合創立自己的高端酒店品牌。

國內酒店業正在蛻變，正在走一條獨立自主自強不息的道路，一條將酒店作為獨立產業，而非附屬產業的道路。這就迫切需要我們摒棄原有思維，在做酒店投資規劃時，真真正正、踏踏實實的對選址、工程、運營三方面好好研究，謀定而動。