房企融資結構中非標占比提升,融資成本呈現上行。
我們監控的主要上市房企融資資料顯示,1-4月份,樣本房企總融資規模3109億,同比大幅下滑42%,但從融資結構來看,受監管的委託貸款、公司債以及再融資占比下滑,融資規模分別同比下滑65%、99%和89%,尤其是公司債及再融資規模分別由去年同期的1859億、334億大幅下滑至20億、37億元。 於此同時,信託貸款、中期票據以及其他債權融資(包含資產證券化等創新融資)占比均有所提升,其中其他債權融資占比提升尤其顯著。 而資金成本方面,1-4月份樣本房企可監控的綜合資金成本為6.1%,與16年相比回升0.5個百分點,一方面是由於近期開發貸、委託貸款、公司債成本均呈現上行,另一方面,非標融資成本相對較高,占比的大幅提升帶動綜合成本提升。
房企存量債務或在未來幾年集中兌付。
2016年,上市房企杠杆小幅改善,並且負債結構更加優化,主要得益於銷售回款改善以及公司長短債的置換。 但去年大量銀行表外資金借道非標流入房地產領域,大量的表外融資使得房企杠杆水準確實存在被低估的現象。 我們認為未來需警惕房企的存量債務兌付風險。 一方面,房企資金端在銷售逐步下行以及融資環境持續收緊的背景下將繼續承壓。 而債務端,根據我們統計,過去兩年房企存量債務的期限在2-3年,未來幾年將迎來集中兌付期,需要警惕中小型房企的兌付風險。