政協委員張泓銘：樓市急需建立自動調節機制

全國政協委員、上海社會科學院應用經濟研究所研究員張泓銘

中國網·地產中國訊 全國政協十二屆五次會議於3月9日下午3時在人民大會堂舉行第二次全體會議，

多名政協委員就有關議題作大會發言。 全國政協委員、上海社會科學院應用經濟研究所研究員張泓銘表示， 創建一個對沖樓市異常波動的自動機制， 刻不容緩。

張泓銘表示， 10多年來， 中國樓市在波動和調控中反復迴圈。 2000年到2016年， 發生6.5個輪次的波動和調控迴圈， 過程都是“房價和銷售額急劇上升—社會強烈反應—調控收緊樓市—樓市平穩或偏冷—經濟增長乏力—調控放鬆樓市”， 然後開始下一輪迴圈。 目前， 2016年開始的這一輪調控尚處於前半程中， 已經典型地反映了這種波動的特徵。

據國家統計局資料顯示， 70個大中城市中， 去年12月， 新建住宅價格較2015年平均水準上漲10%以上的有23個城市， 包括北、上、廣、深和大部分東中部省會城市，

最高漲幅49.5%， 這是樓市過熱的集中體現。

放縱樓市過熱無疑飲鴆止渴

對於中國樓市長期波動、調控反復迴圈的原因， 張泓銘認為， 首先， 是長期以來國人對於樓市作用的片面認識， 過分依賴它來推動經濟財政的增長。 如果緊縮調控帶來樓市平穩或疲軟， 就會導致經濟增長也不夠理想， 於是就重新加熱樓市， 進而使其陷入下輪迴圈；其次， 長期以來貨幣供應量過大， 而投資市場狹隘， 導致貨幣大量流向樓市， 不斷推高房價和銷售額；再次， 在前面兩個原因的推動下， “房價只升不降”成為民眾牢固預期， 導致階段性恐慌式購買， 這是樓市長期不正常的心理原因。

“樓市的激烈波動， 尤其是房價快速上升，

對於經濟社會乃至於全域的破壞作用， 如何估計都不會過頭。 過分看重它在經濟增長中的短期作用， 放縱過熱， 其實是飲鴆止渴， 加速危機的到來。 ”談及樓市波動的影響， 張泓銘的措辭顯得非常嚴厲。 他直言， 這是國際上很多慘痛經歷得來的教訓， 但還有些人尚未醒來， 還企圖依賴加熱房地產這張老方子醫治經濟病。 他認為， 對此， 中央有著極為清晰的認識， “房子是用來住的、不是用來炒的”不僅僅是對個人和機構說的， 更是對地方政府說的。 所以， 現在是到了把穩定樓市、穩定房價作為緊迫的重大任務的時候了。

建立自動機制克服人工調控弊病

然而， 建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，

並非一蹴而就。 穩定樓市的基礎性制度和長效機制是一套完整的體系， 需要各部門的合力以及大刀闊斧的改革。 “形勢催人， 在這套體系確立之前， 有必要尋找一種同整套體系相容的機制， 充當即刻可用、長期也可用的調節機制， 同綜合施策形成合力。 ”張泓銘建議。

“歷史表明， 每次樓市調控都有兩項極為管用的手段——金融和稅收， 尤其是金融的首付率和房貸利率。 但是， 過去各種手段運用是人為安排， 容易受到地方認識的局限或人為操控， 也有時間滯後。 ”張泓銘說， 為克服人工調控的弊病， 需要一個自動機制， 就是當樓市異常波動（上升或下降）到一定程度， 機制自動觸發對沖， 無需人工安排。

張泓銘認為， 這套機制有五個要點：一是監測指標，

用國家統計局發佈的70個城市住宅價格指數作為唯一指標；二是控制界限， 設置上下限， 超過上限或下限， 對沖機制就自動觸發；三是運用對沖工具， 首推金融手段， 即首付率、利率雙率聯動。 如某個城市一個月（或幾個月）內住宅價格上升或下降超過限度， 則首付率和利率自動增加或減少若干個百分點。 當然， 自動機制並非單打獨鬥， 需要綜合施策， 根據實際情況由各地加推稅金的增或減、交易門檻的升或降、費用的增或減、土地供給的增或減等政策， 同金融手段形成合力；四是以70個城市為物件實施區域；五是上一級政府及其主管部門擔任監管責任。

“該機制具有及時調整的靈敏性， 具有向上或向下對沖波動的雙向穩定性， 完全符合穩定經濟社會大局的總要求。建議在進一步研究論證的基礎上，選擇不同類型的城市進行試點，確認效果後在70個城市快速推廣。”張泓銘如是說。

完全符合穩定經濟社會大局的總要求。建議在進一步研究論證的基礎上，選擇不同類型的城市進行試點，確認效果後在70個城市快速推廣。”張泓銘如是說。