近幾年來， 大家都非常熱衷於探討“高房價”形成的原因， 不過， 結論往往趨於碎片化。
比如， 開發商喜歡將原因歸咎於土地供應少， 地價太高；政府則將焦點指向“炒房客”， 一句「房子是用來住的， 不是用來炒的」， 簡單明瞭；咱老百姓呢， 因為對樓市體系不甚瞭解， 於是把政府、開發商和炒房客全給“罵”了。
那真相到底是什麼?就在三天前， 有人點破了其中的邏輯， 而這個人的身份有點特殊， 不是商業大佬， 更不是經濟學家， 而是全國人大財經委副主任委員， 他就是黃奇帆。
5月26日晚， 全國人大財經委副主任委員黃奇帆現身復旦大學，
要知道， 謹言慎行， 一向是中國政治文化中的“金科玉律”， 身為領導幹部的黃奇帆在此次演講中直言無忌， 不偏袒不主觀， 簡單明瞭的指出了中國房市存在的10大失衡， 並提出了5項制度安排， 實屬難得!
所以， 想要搞清楚中國高房價之謎， 以及接下來的樓市調控中還有哪些大招的人， 可以認真讀一讀， 相信會有不少的收穫!（因為全文太長， 以下給出的是減縮版(略有個人總結)， 有時間閱讀全文的， 不妨直接百度下）
中國房地產的十大失衡
失衡之一：土地供應
十三四億人口， 吃飯問題至少需要18億畝耕地， 所以土地供應總量在減少， 比如今年的計畫用地就是600萬畝。
而扣除農村建設用地、城市市政、工業用地後， 計畫用地最終只有10%給到房地產， 這個比例是不平衡的， 老百姓的住房用地， 一般應占這個城市所有土地的25%。
除此之外， 具體到城市， 政府的調控往往憑意志， 不夠務實，
這麼做的結果， 就是大城市供不應求， 土地越拍越貴。
失衡之二：土地價格
房價漲， 有貨幣超發的原因， 但最根本原因還是供求關係上出了問題， 這裡又分為三大原因：
一來， 現行拍賣制度， 價高者得， 本身就會推高地價， 而拍賣的上限怎麼封頂缺少一個有效的制度安排;
二來， 土地本身供應短缺;
三來， 新增土地擴張需要跟國家要指標， 所以不少城市的新增土地靠舊城改造， 滾動開發中， 房價容易高。
比如， 拆遷10萬平方米的土地， 地價7000元/平方米， 造出來的房子一定到一萬五六。 如果旁邊的地塊再拆遷， 造出來的就會賣三萬四萬。
失衡之三：房地產佔用的社會資源
每年的固定資產投資比重太大， 消耗的金融資源比重太大， 房地產在財政稅收的比重中太大， 這是三個失衡。
一個正常的城市， 每年的固定資產投資不要超過GDP總量的60%， 否則就不可持續。
我們現在國家32個中心城市和直轄市， 有5個城市， 已經連續多年， 房地產投資每年占整個GDP的60%以上， 然後有16個城市比例偏高。
失衡之四：房地產融資比例
2016年， 房地產用了全部金融資金量的百分之二十七八， 全國新增貸款量的46%是房地產， 房地產綁架了太多的金融資源， 也可以說是脫實就虛， 這麼多金融資源沒有進入實體經濟， 都在房地產。
失衡之五：稅收
整個地方收入一共是13萬億、14萬億， 裡面有接近8萬億，
失衡之六：銷售租賃比例
在美國和歐洲， 所有的商業性房屋， 50%左右銷售， 50%租賃。
但在中國， 這十年開發的房屋， 每年十幾億平方米， 作為租用的， 不到10%， 90%以上的商品房都是買賣， 這個市場是畸形的。
失衡之七：房價收入比
六七年家庭收入買套房是個合理的年限， 我們現在實際情況， 均價對均價， 一線城市一般都在40年左右， 一般的二線城市， 在20多年。
紐約、倫敦市中心的房子也不便宜， 但是按倫敦房子的均價， 家庭戶均收入10年以內就可以買到房。
總得來說， 我們高得離譜。
失衡之八：房地產內部結構
一二線城市土地供不應求， 房產開發量供不應求， 這些地方只夠賣三四個月，而且是在限賣限購的情況下，不需要去庫存，有些地方則是三年四年都賣不掉。
這是一種失衡，資源錯配。
供不應求的地方應該多供一些土地多造點房子，供過於求的地方應該不再批土地給它。
這就要把錯配的資源調配回來。
失衡之九：市場秩序
比如，原來規劃用途是寫字樓的去造住宅，原來是工業後來做商業，隨便轉化用途，隨意變換容積率，可能政府知道了，罰款一下。
再比如，房產銷售時，商鋪的面積切碎了賣，賣不掉了，售後返租，實際上是高息攬儲，最後壞賬，變成社會不穩定的源頭。
此外，房產商在融資的時候，高利貸，職工系統亂集資，社會上騙老百姓亂集資。
失衡之十：調控方向
失衡是政府本身在管理房地產時，經濟下行希望刺激房地產，往東調，房地產泡沫來了以後，希望壓住它，穩住它，不讓它亂漲價，往西調。
現在房地產調控是有這種不東不西的狀態。
再有呢，採取的辦法行政性的居多，比較多的是需求側的調調控控，緊緊松松，在供給上進行有效的結構性調控比較少。
如何建立長效機制？
在總結了樓市的十大失衡之處後，黃奇帆也給出了自己關於樓市長效機制的一些思考，具體涉及五個方面，分別為土地、法律、稅收、租賃市場和地票。
大家知道，監管部門強調建立樓市調控長效機制也不是一天兩天的事了，但到目前為止，這還只是個概念，具體細節並沒有給出，對此，目前大家談論最多的是房地產稅和長期租賃。
而透過黃奇帆的思考，也讓我們見識到了，除了房地產稅和長期租賃外，其實樓市在長效調控方面還有很多大招可以出：
1、土地供應實行爬行釘住
簡單的說，一個城市土地供應總量，要按一人100平方米的規律來，100萬人就供100平方公里，一千萬人就供1000平方公里。
即產業跟著規劃功能走，人口跟著產業走，土地跟著人口和產業走!不足的土地，則通過每年的供應計畫逐漸補上。
2、 加強對工業及商業用地的約束
要把過去太慷慨的工業用地再高壓緊逼下把土地置換一些出來，或者在產業結構、工業結構裡做一些調控，把低利用率的換成高利用率的，使工業更加節約。
3、 土地拍賣實行限價
大體上講，樓面地價不要超過當期房價的1/3。
如果周圍房價是1萬，這會兒動遷產生的土地拍賣，拍到3300，就應該適可而止，不能說征地花到6000，就要拍到6000。
限價不是長官隨意的限制，而是政府不在土地上去推高地價，讓地價跟著房價慢慢走。
4、 房地產融資方面從嚴管理
(1)任何開發商買土地的錢，必須自有資金;
(2)防止開放商的資金杠杆率過高;
開發商對房地產的總投資理論上1：3，自己的資本金是1的話，社會的融資可以是3，就是總資產的25%是資本金。對工業企業，我們是1：2，1/3的資本金。
(3)管住老百姓買房的融資。
首套房是百分之二十到三十的首付，第二套房百分之五十六十的首付，第三套房，通通全首付，只要全首付了，不管他買三套五套，不用擔心他會帶來金融危機，危機是他自己家裡的事情。
此外，銀行加強按揭貸款的審核，比如收入有無造假等。
5、 房地產交易實行差別化稅率
高端有遏制，中端有鼓勵，終端有保障。
比如，你如果想買一個5000萬元的高端別墅，交易契稅，可能要交5%，普通住宅交1%，保障房0.2%。
6、出臺房地產稅
如果物業價值上升了，根據升值的額度來收稅，越高檔的房子持有的成本越高,低端、中端和合理的住房需求，房地產稅裡是有許多可以抵扣的。
7、政府造公租房配置給20%買不起房子的人
租金應該是商品房租金的百分之五十到六十，五年以後，老百姓可以把房子買過去，共有產權房。
共有產權房可以按市場價賣，賣的時候，政府回購。
另鼓勵出租房屋行為。
8、推出地票制
通過地票制，要把農民進城以後的宅基地，或者集體組織廢棄的鄉鎮企業的土地，廢棄的小學土地，廢棄的糧站的公共用地，複墾為耕地。
這件事有四個環節：一是複墾;二是有關部門驗收;三是給你一個地票可以到交易所交易，房產商要買城鄉結合部的土地，需要指標，就來買這個指標;四是城郊結合部的土地就去掉了。
我們其它小夥伴
21金融圈：在這裡，讓你深入瞭解本源，助你理解金融本質，擁有金融化思維，並成為金融圈成員。
這些地方只夠賣三四個月，而且是在限賣限購的情況下，不需要去庫存，有些地方則是三年四年都賣不掉。這是一種失衡，資源錯配。
供不應求的地方應該多供一些土地多造點房子，供過於求的地方應該不再批土地給它。
這就要把錯配的資源調配回來。
失衡之九：市場秩序
比如，原來規劃用途是寫字樓的去造住宅，原來是工業後來做商業，隨便轉化用途，隨意變換容積率，可能政府知道了，罰款一下。
再比如，房產銷售時，商鋪的面積切碎了賣，賣不掉了，售後返租，實際上是高息攬儲，最後壞賬，變成社會不穩定的源頭。
此外，房產商在融資的時候，高利貸，職工系統亂集資，社會上騙老百姓亂集資。
失衡之十：調控方向
失衡是政府本身在管理房地產時，經濟下行希望刺激房地產，往東調，房地產泡沫來了以後，希望壓住它，穩住它，不讓它亂漲價，往西調。
現在房地產調控是有這種不東不西的狀態。
再有呢，採取的辦法行政性的居多，比較多的是需求側的調調控控，緊緊松松，在供給上進行有效的結構性調控比較少。
如何建立長效機制？
在總結了樓市的十大失衡之處後，黃奇帆也給出了自己關於樓市長效機制的一些思考，具體涉及五個方面，分別為土地、法律、稅收、租賃市場和地票。
大家知道，監管部門強調建立樓市調控長效機制也不是一天兩天的事了，但到目前為止，這還只是個概念，具體細節並沒有給出，對此，目前大家談論最多的是房地產稅和長期租賃。
而透過黃奇帆的思考，也讓我們見識到了，除了房地產稅和長期租賃外，其實樓市在長效調控方面還有很多大招可以出：
1、土地供應實行爬行釘住
簡單的說，一個城市土地供應總量，要按一人100平方米的規律來，100萬人就供100平方公里，一千萬人就供1000平方公里。
即產業跟著規劃功能走，人口跟著產業走，土地跟著人口和產業走!不足的土地，則通過每年的供應計畫逐漸補上。
2、 加強對工業及商業用地的約束
要把過去太慷慨的工業用地再高壓緊逼下把土地置換一些出來，或者在產業結構、工業結構裡做一些調控，把低利用率的換成高利用率的，使工業更加節約。
3、 土地拍賣實行限價
大體上講，樓面地價不要超過當期房價的1/3。
如果周圍房價是1萬，這會兒動遷產生的土地拍賣，拍到3300，就應該適可而止，不能說征地花到6000，就要拍到6000。
限價不是長官隨意的限制，而是政府不在土地上去推高地價，讓地價跟著房價慢慢走。
4、 房地產融資方面從嚴管理
(1)任何開發商買土地的錢，必須自有資金;
(2)防止開放商的資金杠杆率過高;
開發商對房地產的總投資理論上1：3，自己的資本金是1的話，社會的融資可以是3，就是總資產的25%是資本金。對工業企業，我們是1：2，1/3的資本金。
(3)管住老百姓買房的融資。
首套房是百分之二十到三十的首付，第二套房百分之五十六十的首付，第三套房，通通全首付，只要全首付了，不管他買三套五套，不用擔心他會帶來金融危機，危機是他自己家裡的事情。
此外，銀行加強按揭貸款的審核，比如收入有無造假等。
5、 房地產交易實行差別化稅率
高端有遏制，中端有鼓勵，終端有保障。
比如，你如果想買一個5000萬元的高端別墅，交易契稅，可能要交5%，普通住宅交1%，保障房0.2%。
6、出臺房地產稅
如果物業價值上升了，根據升值的額度來收稅，越高檔的房子持有的成本越高,低端、中端和合理的住房需求，房地產稅裡是有許多可以抵扣的。
7、政府造公租房配置給20%買不起房子的人
租金應該是商品房租金的百分之五十到六十，五年以後，老百姓可以把房子買過去，共有產權房。
共有產權房可以按市場價賣，賣的時候，政府回購。
另鼓勵出租房屋行為。
8、推出地票制
通過地票制，要把農民進城以後的宅基地，或者集體組織廢棄的鄉鎮企業的土地，廢棄的小學土地，廢棄的糧站的公共用地，複墾為耕地。
這件事有四個環節：一是複墾;二是有關部門驗收;三是給你一個地票可以到交易所交易，房產商要買城鄉結合部的土地，需要指標，就來買這個指標;四是城郊結合部的土地就去掉了。
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