內房股上漲邏輯探究:繁花背後的樸素道理。
17 年年初以來港股市場整體走強,地產行業在諸多行業中漲幅靠前,領漲內房股主要特點有以下三點:1. 大龍頭,受益于行業集中提升的大背景;目前地產行業面臨拿地難、融資難、利潤率下降的局面,需要在一定的規模基礎上,才能保證企業順利的發展。 龍頭公司成長機會大,資產安全性高,最終會體現在公司股價上。
美國歷史上集中度提升的過程中龍頭股價上漲遠高於板塊。 2. 低估值,兼顧考慮公司的PS 估值以及PE 估值水準,資產安全是重要考量;PS 方面,從16 年底的0.40 倍上升至5 月底的0.43 倍中樞基本維持穩定;PE 方面,已經接近上輪估值高點位置。
內房股在17 年的行情估值中樞並未發生偏移。 3. 可持續成長,通過佈局(三四線)、機制或杠杆等換取銷售、業績持續增長;企業的成長性是享受高估值的前提,以碧桂園、融創為代表的在17 年取得銷售規模高增長的公司,受到資金追捧。 三四線城市佈局受益於行業政策,價格上漲和穩定的成本,預留了業績的想像空間。
地產股估值與行業發展趨勢探討:長週期回落,中週期波動,政策變化催化A 股,銷售兌現助推港股估值方法的選擇:行業處於高速發展階段,市值的評估著眼于未來的利潤和現金流,注重未來發展的PE 估值法更加主流。
地產行業估值整體特點:長週期來看,行業增速中樞下降導致估值水準回落,平均PE 從01 -09 年的38.2 倍,下降至10 年以來的13.7 倍;中週期估值水準隨著政策變化影響基本面變化而發生波動。
A 股和港股的估值表現的特點和差異:10 年之前A 股和港股地產公司估值變化趨勢基本一致,A 股略高;10年之後A 股地產公司在政策放鬆階段,上漲幅度最大;港股地產公司的估值的上漲還是集中在基本面兌現的階段。
各階段的選股回顧,業績增長才是核心競爭力:過去幾輪地產週期中,漲幅最大的公司都是在各個階段擁有最大的業績增速的企業,08 年之前關注土地儲備,10 年開始杠杆使用最充分的公司,能夠收穫最快速的成長。
港股近期行情對A 股投資的啟示。
根據本文的分析,我們認為萬科A、新城控股、招商蛇口、綠地控股、金地集團以及港股的龍湖地產等龍頭公司在週期下行的時期表現會優於板塊。
風險提示。
面臨整體調控,基本面下行及公司估值中樞下移,板塊投資收益風險較大。