結論
1）內房股上周大幅上漲更多是基本面的邏輯， 地產中週期約束下調控和流動性收緊顯著利好龍頭企業， 這些公司基本面預期差被市場認識之後會被修復。
2）從行業基本面的角度， 已有資料表明今年行業指標高位盤整， 超預期的地方有兩個， 都市圈內的三四線， 受到調控壓力的核心城市的更新改造， 去化率、貨值、管道、現金流都不是問題， 信貸目前也沒看到實質性問題。
3）制約板塊的關鍵性因素不大可能是來自調控政策的放鬆， 也並非信貸收緊的拐點， 而是來自龍頭公司本身， 比如恒大開始降杠杆、萬科開始變得激進或者是龍頭公司發生了很重大的資源整合事件。
4）內房股估值從回歸合理到開始出現溢價， 未來會持續處於溢價狀態， A股龍頭目前的估值相對合理， 也會逐步呈現溢價狀態， 我們判斷就會有一波。 就行業比較來說， 地產估值和倉位都相對較低， 而且基本面有預期差。 因此在熊市裡面確定性的業績增長比不確定性成長要優， 低估值優於成長， A股裡面我們推薦兩條主線， 龍頭推薦萬科、新城控股、招商蛇口、華僑城、華夏幸福、保利地產；更新改造推薦天健集團、金地；內房股推薦碧桂園、融創、恒大、寶龍。
內房股上漲的邏輯
公司內的因素：
短期由中國恒大領漲，
5月8日：恒大發佈銷售資料， 前四個月銷售金額1448億， 增長率為63%（萬科1922億 ， 73% ）；恒大逆週期（監管收緊、金融去杠杆）償還永續債， 金額約562億， 完成50%， 全年計畫70%。
5月17日：標普將中國恒大評級從B-/負面上調至B/穩定， 海外投行持續唱多。
其他：中國恒大自今年3月29日至4月26日連續回購公司股份合計約7.23億股並於5月5日註銷。
公司外的因素（更重要、更核心也更具有持續性）：
1）基本面預期差逐步確認。 在房地產調控政策持續強化、信貸緊縮的背景下， 龍頭公司表現明顯優於行業、更加優於中小公司， 這主要是因為龍頭公司的預期差。 這種預期差包括基本面的預期差、龍頭公司與行業的預期差、龍頭公司本身的預期差。
2）集中度提升、兼併浪潮、業務協同優勢顯然利好龍頭公司， 內房股土儲規模龐大、佈局城市多、三四線占比高， 利於龍頭公司。
3）境內資金南下、美元走軟提振港股市場， 使地產估值從合理到溢價。
行業基本面的主要特徵和趨勢
1） 短週期與中週期交互， 中週期約束狀態：
區分短週期的兩個重要指標是新開工顯著低於銷售面積、價格大面積的上漲。 2011和2013年新開工見頂後， 銷售面積在2016-2018見頂， 庫存改善， 從而估值提升（目前處於估值提升的前半階段）。 因此政策的和流動性的鬆緊只是改變節奏、無法改變方向。
短週期投資邏輯：政策壓力必然導致基本面下行， 政策放鬆必然導致基本面上行， 政策放鬆的時點彈性最大，
中週期投資邏輯：政策鬆緊帶來的風險偏好降低、估值有分化， 有品牌、規模、穩定的公司會持續享受高估值， 龍頭公司的行為與政策會有互動和牽制， 更多關注龍頭公司。
2）銷售結構及演變：
一二三四線不能劃分房地產市場， 應該從政策調控的力度、是否處於都市圈內去劃分城市類型。 我們跟蹤了樣本城市（60個）（全國有656個）一線（4）、調控二三線（12）、重點二三線（12）、其他城市（28）。 2016年， 全國住宅銷售面積增長22.4%， 而一線城市住宅銷量在2016年反而減少了5.6%， 二線城市在2016年增長了20.2%， 可以推算出剩餘三四線城市住宅銷售面積在2016年的增速約為25.4%。 這就說明一線和二線城市增速不僅明顯落後於三四線城市， 也不能代表全國整體水準。
政策對各類城市的影響：一線二手房市場、調控二三線新房市場受政策影響較大。
3）市場格局：
目前格局：品牌溢價（在2015-2016有明顯體現， 如萬科、碧桂園）-強者恒強（大企業在任何市場都很強）-寡頭壟斷：市占率快速提升， 去年前十大銷售額2.2萬億， 市占率18.7%；今年前四月前十大0.97萬億， 市占率29.2%， 碧桂園市占率6%（商品房口徑）；市占率上限， 發達國家是10-12% ， 中國由於城市群的集聚， 我們認為是20%，市占率提升空間依然很大。我們認為如果5/6月全國銷售額增速下滑，龍頭股市占率提升趨勢更為明朗。
未來格局：民企巨頭（碧桂園、恒大、萬科，新城、融創、龍湖），地方的民企被滅掉；央企（保利、招商、中海、華僑城、南國）、地方的較好的國企，能進行相關產業鏈佈局，城市配套服務、經營性資產。
市場、估值和風險偏好
A股市場和H股市場投資邏輯的差異：A股主要看市場預期特別是政策預期的變化，H股主要看基本面預期變化。目前A股估值從溢價狀態回歸合理，H股估值從低估到合理；A股彈性看小票（預期差操作），H股大票漲的多，流動性好有溢價；A股催化劑、主題、資訊差炒作的階段性行情比較多，而H股比較少見。隨著滬港通、深港通資金交互以及投資者交流融合，兩地估值有相互趨近的趨勢。
地產龍頭估值依然有比較優勢：年初以來，內房股龍頭漲幅超過1倍，A股地產板塊漲的好的有新城控股、華夏幸福、榮盛發展、金科、華僑城，招商蛇口漲幅超過23%，保利萬科只有個位數漲幅，下跌的偏基本面的主要是泰禾、綠地等，這說明地產股並非大幅下跌。板塊年初到現在整體上走平，下跌不到5%，主要是高估值的、轉型的、小市值的跌幅比較大，大票總體上是上漲的，並不是很多人想像的在下跌。對比其他板塊，A股裡面上漲比較明顯的除了銀行、非銀，主要是家電裡面的美的、格力，食品飲料板塊的茅臺、洋河、五糧液，還有恆瑞這種，從絕地估值上看普遍高於地產龍頭，地產龍頭估值依然有比較優勢。往未來看，市場的去估值壓力、減持新規會造成資金追尋流動性好、有基本面支撐的大票，因此大票的估值會上行，小票的估值會下行，是一個結構性分化市場。當前地產板塊龍頭絕對估值水準不到10倍，港股龍頭已經超過13倍，海外開發商估值中樞14-16倍。 很多人說估值會不會跌，我們認為不會，因為在目前這種基本面上行、市場預期下行的背景下並不會下跌，最多是橫盤。
市場的風險偏好：確定性優於成長性、流通盤大優於流通盤小、穩定性優於彈性，集中好于分散，業績好、分紅高、拋盤少。
投資主線
基本面兩類：龍頭與城市更新改造
龍頭：萬科、新城、華夏幸福、金地、招商、華僑城、保利等；萬科、金地、保利，其中目前沒漲只有萬科、金地和保利，我們預計在下半年萬科加速並購和資源整合、金地城市更新改造驅動下，未來將很有機會帶動行情。
更新改造/基礎設施/城市服務+國企：天健、華聯控股、北京城建、南國置業、綠地、中洲、中航等，其中更看好天健和南國置業。
H股：碧桂園、恒大、融創、寶龍等。
板塊的催化劑：龍頭公司的重要事件、國資國企改革、區域主題、更新改造政策利好等。
投資者提問
問題：不是龍頭的內房股企業去香港拿地是不是其股價快速上漲的原因之一？
回答：是的，因為大部分的國際投資者不太認可小公司，如果它能去香港拿地，一方面可以展示資金實力，另一方面也能讓更多的投資者更好的瞭解他們。
我們認為是20%，市占率提升空間依然很大。我們認為如果5/6月全國銷售額增速下滑，龍頭股市占率提升趨勢更為明朗。未來格局：民企巨頭（碧桂園、恒大、萬科，新城、融創、龍湖），地方的民企被滅掉；央企（保利、招商、中海、華僑城、南國）、地方的較好的國企，能進行相關產業鏈佈局，城市配套服務、經營性資產。
市場、估值和風險偏好
A股市場和H股市場投資邏輯的差異：A股主要看市場預期特別是政策預期的變化，H股主要看基本面預期變化。目前A股估值從溢價狀態回歸合理，H股估值從低估到合理；A股彈性看小票（預期差操作），H股大票漲的多，流動性好有溢價；A股催化劑、主題、資訊差炒作的階段性行情比較多，而H股比較少見。隨著滬港通、深港通資金交互以及投資者交流融合，兩地估值有相互趨近的趨勢。
地產龍頭估值依然有比較優勢：年初以來，內房股龍頭漲幅超過1倍，A股地產板塊漲的好的有新城控股、華夏幸福、榮盛發展、金科、華僑城，招商蛇口漲幅超過23%，保利萬科只有個位數漲幅，下跌的偏基本面的主要是泰禾、綠地等，這說明地產股並非大幅下跌。板塊年初到現在整體上走平，下跌不到5%，主要是高估值的、轉型的、小市值的跌幅比較大，大票總體上是上漲的，並不是很多人想像的在下跌。對比其他板塊，A股裡面上漲比較明顯的除了銀行、非銀，主要是家電裡面的美的、格力，食品飲料板塊的茅臺、洋河、五糧液，還有恆瑞這種，從絕地估值上看普遍高於地產龍頭，地產龍頭估值依然有比較優勢。往未來看，市場的去估值壓力、減持新規會造成資金追尋流動性好、有基本面支撐的大票，因此大票的估值會上行，小票的估值會下行，是一個結構性分化市場。當前地產板塊龍頭絕對估值水準不到10倍，港股龍頭已經超過13倍，海外開發商估值中樞14-16倍。 很多人說估值會不會跌，我們認為不會，因為在目前這種基本面上行、市場預期下行的背景下並不會下跌，最多是橫盤。
市場的風險偏好：確定性優於成長性、流通盤大優於流通盤小、穩定性優於彈性，集中好于分散，業績好、分紅高、拋盤少。
投資主線
基本面兩類：龍頭與城市更新改造
龍頭：萬科、新城、華夏幸福、金地、招商、華僑城、保利等；萬科、金地、保利，其中目前沒漲只有萬科、金地和保利，我們預計在下半年萬科加速並購和資源整合、金地城市更新改造驅動下，未來將很有機會帶動行情。
更新改造/基礎設施/城市服務+國企：天健、華聯控股、北京城建、南國置業、綠地、中洲、中航等，其中更看好天健和南國置業。
H股：碧桂園、恒大、融創、寶龍等。
板塊的催化劑：龍頭公司的重要事件、國資國企改革、區域主題、更新改造政策利好等。
投資者提問
問題：不是龍頭的內房股企業去香港拿地是不是其股價快速上漲的原因之一？
回答：是的，因為大部分的國際投資者不太認可小公司，如果它能去香港拿地，一方面可以展示資金實力，另一方面也能讓更多的投資者更好的瞭解他們。