著名經濟學家宋清輝認為， 地產巨頭投資銀行的市場現在已基本飽和， 若入股也得不到控制權， 入股意義並不大。
恒大參股的華夏銀行。
中房報記者 苗野 北京報導
景象幾年間便有了變化。
2009年開始， 房地產企業入股銀行勢頭頗猛， 不少房企都選擇與銀行建立更為緊密的關係。 據中國房地產報記者不完全統計， 過去幾年已經有包括萬科、恒大、越秀、新湖中寶等在內的超過30家房企涉足銀行業。
在這個過程中， 它們所參股的銀行在利潤貢獻方面已小有成績， 然而從綠地集團董事長張玉良此前表示要拋售手中所持有的兩家銀行的股份來看， “玩不起來”也限制著地產企業與入股銀行間的關係。 綠地集團此前相繼入股了遼寧盤錦銀行、錦州銀行、上海農村商業銀行等，
這兩年， 地產商入股城商行舉動似乎陷於沉寂， 除了政策上的收緊外， 綠地遇到的問題也橫亙在其他企業面前。
實際上， 從地產企業入股銀行的現實情況來看， 它們目前收穫有限， 房企想要坐擁銀行的資本、利潤、協同業務需求還有很長的路要走。
地產、銀行相伴相生
借勢轉型、為投資收益而動、為房地產產業鏈系統提供金融服務， 儘管開發商們涉足銀行的背後都打著不同的算盤， 但可以確定的是， 房企與銀行“親密無間”在2016年直接體現為龍頭房企約“半壁負債”由銀行支撐， 銀行管道基於大房企的融資成本正在下降，
萬科2016年銀行借款占比為58.6%， 而2015年該公司銀行管道的借款占比為44.82%， 在更早之前的2014年， 萬科銀行借款占比僅為39.94%。 保利地產2016年新增銀行貸款平均融資成本為基準利率下浮3.14%， 折合成本約4.6%。 金地集團2016年銀行借款占比為47.2%， 債務融資加權平均成本為4.52%。
雖然近年來屢有銀行與房企翻臉的傳言， 但從龍頭房企的財報數據來看， 銀行與房企的合作進行得仍是熱火朝天。
上海某上市房企財務人士認為， 目前的現狀是， 房企有長期避險需求， 長期負債仍舊要依賴銀行資金， 而銀行也樂於與國內大型房企“做朋友”。 儘管現在房地產市場的預期在下滑， 但卻是銀行回報最大、最穩定的選擇， 不過僅局限于把錢交給具有大型規模和優質品牌的房企。
隨著房地產行業漸入調整期， 房企的“身板”承受的壓力更大了， “棉衣”反而在減少。 “天寒衣更單”顯然是目前眾多房企的真實寫照。
眾多房企似乎在尋找銀行這件“棉衣”， 以達到禦寒的目的。 這個動作在2013年呈井噴之勢。
2013年10月30日， 萬科正式確認以基石投資者身份參與徽商銀行H股首次公開發行。 對此次入股的原因， 彼時萬科董事會秘書譚華傑給出的說法是， 參股商業銀行， 是為了更好地滿足公司客戶在金融服務方面的需求。
恒大地產舉牌華夏銀行也印證了這一點。 恒大雖然並未對舉牌做出詳細解釋， 但也明確表示， 該公司與華夏銀行的合作將加強兩個行業的關係以及增強各合作方的房地產發展及銀行業務。
在此前後相繼有泛海、魯能、綠地、華潤置地、越秀集團、新華聯、新湖中寶等進入銀行業。
蘇甯金融研究院研究員石大龍表示， 通過與銀行的股權聯姻， 某種程度上能反映出房企寄希望通過股權聯姻獲得成本較低的資金。 不過從目前的監管來看， 對於關聯方授信、利率等都限制較多， 房企通過股權聯姻獲得低成本資金的願望或許要落空。
一家參股銀行的房企高管稱， 短期是為了財務投資收益， 中長期則是謀劃戰略轉型。 對於房企而言， 需要的不是絕對金額多， 而是相對於公司規模而言有較強的融資能力使得現金足夠多。 參股銀行， 並非就能直接通過銀行貸款融資， 而是可以通過銀行的理財產品， 借助信託、資管計畫等橋樑進行融資，從而規避監管風險。
這或許只是房企聯姻銀行的一個現實縮影。
另一層面，隨著樓市調控深入，房地產產業鏈的天平已經傾斜，在掌握資金資源的銀行業面前，傳統上被視為暴利的房地產商們正逐步淪為“弱勢群體”。面對緊崩的資金鏈，開發商飲鳩止渴，成為高息差及火爆理財產品的主要買單者，而這正是支撐銀行業暴利的主要根源。
利弊捆綁
與現實的資金需求相比，房企聯姻銀行還有著更多的戰略考慮。
資料顯示，2016年A股25家上市銀行實現1.327萬億元的歸屬母公司淨利潤，幾乎佔據了2.75萬億A股上市公司淨利潤的半壁江山，不少中小銀行淨利潤增速超過20%。房企入股銀行業後，可以從巨大利潤中分得一杯羹。
“以萬科入股徽商銀行為例，2013年萬科參與了徽商銀行H股公開發行。截至2016年中期，該筆投資已經獲得了不錯的帳面回報，期末帳面值增至35.41億元，較初始投資金額增加了10.42億元，浮盈接近42%。”石大龍分析稱。
事實上，在“資本為王”的時代，房地產與銀行的“曖昧不清”並非新鮮事。當地產商們加速進軍銀行業的同時，也可能出現“一榮皆榮、一損皆損”的局面。
根據國家統計局發佈的2017年1~4月房地產投資指標顯示，房地產開發投資仍在狂飆，累計開發投資增速連增3月。
具體來看：1~4月份，全國房地產開發投資27732億元，同比名義增長9.3%，增速比1~3月份提高0.2個百分點；房企土地購置面積5528萬平方米，同比增長8.1%，增速提高2.4個百分點；土地成交價款2104億元，同比增長34.2%，增速提高17.5個百分點。
新城控股高級副總裁歐陽捷認為，從目前增速來看，連續2個月提高0.2個百分點，還比較均衡，說明大家覺得市場還可以，但比較謹慎。目前的投資增長並不意味著房企覺得市場非常好，要加大投資。
與投資增速形成鮮明對比的是，房企的負債和現金流的堪憂。
據Wind資訊統計，2016年A股136家上市房企負債合計超過4.92萬億元，同比增加10139億元，同比增長幅度達25.93%，平均每家上市房企負債達362億元。有近30家知名房企2016年資產負債率超過80%，而代表償債能力的速動比率指標遠低於1的安全值。
北京某券商分析師稱，就2016年地產行業的財務資料來看，房地產整個行業面臨的情況是短期風險緩解，中期風險積聚。現在國內很多房企的最大風險並非信用風險，也不是房價崩盤的風險，而是流動性風險。中期風險積聚的原因，就是整個行業都在用比較短期限的資金支持比較長線的投資。如此當越來越多房企成為商業銀行的主要股東時，必然會導致銀行過多的貸款投入到其關聯股權的貸款上，進而使得銀行存在貸款品質的風險。
協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖認為，房企參股銀行往往會與銀行有私人的非公開的約定，房企可以獲得更多的關聯貸款，銀行也需要把自己的資本充足率提高，這其實也是一種相互粉飾財務報表的活動。許多城商行由於面臨資本金的壓力，也樂於拉攏地產商入股，未來以提供貸款便利性作為回報，類似的合作模式必然會導致銀行資產品質的下滑。
房企財務資料或許隱藏了房企熱衷與銀行緊密的部分答案，但一個顯而易見的事實是，房企對於流動性的擔憂與日俱增，而能否憑藉銀行的這層“關係”規避流動性風險還很難定論。
廣東某房企行銷副總坦言：“別說關聯交易，就算現在正常的房地產開發貸，從銀行流出來的都有限，當然除了已經簽約過的授信銀行。”
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，由於銀監會出於穩健經營和防範風險的行業監管需要，禁止單一股東對一家銀行的實際控制，所以即使房企成為某家銀行的股東，也難以獲得超出一般客戶的資金支援。倒是一些銀行增厚了參股房企的利潤。
顯然，聯姻銀行並不能保證房企短期內就能獲取禦寒棉衣，能否安全度過調控寒冬，取決於兩個方面：首先是自身的“身體”夠不夠硬朗，也即公司的盈利能力、運營能力如何；其次是禦寒的“衣服”夠不夠厚，也即公司的現金流能否支撐公司運轉。
中國房地產報記者梳理公開資料發現，房地產圈從2009年燃起的這股金融火在2016年得以緩燃，地產巨頭入股銀行在這一年有漸弱趨勢。2016年上半年僅有新華聯和恒大兩家房企通過二級市場直接收購銀行的股份，低於前兩年同期的水準。
著名經濟學家宋清輝認為，地產巨頭投資銀行的市場現在已基本飽和，若入股也得不到控制權，入股意義並不大。
在當下調控的緊要關頭，既不能過度縱容房企入股銀行，也不能允許銀行給房企提供超過風險容忍度的貸款，從這個角度看，房企想要坐擁銀行的資本、利潤、協同業務需求還有很長的路要走。原標題：萬科恒大綠地等房企入股銀行的樂與苦：收穫有限
借助信託、資管計畫等橋樑進行融資，從而規避監管風險。這或許只是房企聯姻銀行的一個現實縮影。
另一層面，隨著樓市調控深入，房地產產業鏈的天平已經傾斜，在掌握資金資源的銀行業面前，傳統上被視為暴利的房地產商們正逐步淪為“弱勢群體”。面對緊崩的資金鏈，開發商飲鳩止渴，成為高息差及火爆理財產品的主要買單者，而這正是支撐銀行業暴利的主要根源。
利弊捆綁
與現實的資金需求相比，房企聯姻銀行還有著更多的戰略考慮。
資料顯示，2016年A股25家上市銀行實現1.327萬億元的歸屬母公司淨利潤，幾乎佔據了2.75萬億A股上市公司淨利潤的半壁江山，不少中小銀行淨利潤增速超過20%。房企入股銀行業後，可以從巨大利潤中分得一杯羹。
“以萬科入股徽商銀行為例，2013年萬科參與了徽商銀行H股公開發行。截至2016年中期，該筆投資已經獲得了不錯的帳面回報，期末帳面值增至35.41億元，較初始投資金額增加了10.42億元，浮盈接近42%。”石大龍分析稱。
事實上，在“資本為王”的時代，房地產與銀行的“曖昧不清”並非新鮮事。當地產商們加速進軍銀行業的同時，也可能出現“一榮皆榮、一損皆損”的局面。
根據國家統計局發佈的2017年1~4月房地產投資指標顯示，房地產開發投資仍在狂飆，累計開發投資增速連增3月。
具體來看：1~4月份，全國房地產開發投資27732億元，同比名義增長9.3%，增速比1~3月份提高0.2個百分點；房企土地購置面積5528萬平方米，同比增長8.1%，增速提高2.4個百分點；土地成交價款2104億元，同比增長34.2%，增速提高17.5個百分點。
新城控股高級副總裁歐陽捷認為，從目前增速來看，連續2個月提高0.2個百分點，還比較均衡，說明大家覺得市場還可以，但比較謹慎。目前的投資增長並不意味著房企覺得市場非常好，要加大投資。
與投資增速形成鮮明對比的是，房企的負債和現金流的堪憂。
據Wind資訊統計，2016年A股136家上市房企負債合計超過4.92萬億元，同比增加10139億元，同比增長幅度達25.93%，平均每家上市房企負債達362億元。有近30家知名房企2016年資產負債率超過80%，而代表償債能力的速動比率指標遠低於1的安全值。
北京某券商分析師稱，就2016年地產行業的財務資料來看，房地產整個行業面臨的情況是短期風險緩解，中期風險積聚。現在國內很多房企的最大風險並非信用風險，也不是房價崩盤的風險，而是流動性風險。中期風險積聚的原因，就是整個行業都在用比較短期限的資金支持比較長線的投資。如此當越來越多房企成為商業銀行的主要股東時，必然會導致銀行過多的貸款投入到其關聯股權的貸款上，進而使得銀行存在貸款品質的風險。
協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖認為，房企參股銀行往往會與銀行有私人的非公開的約定，房企可以獲得更多的關聯貸款，銀行也需要把自己的資本充足率提高，這其實也是一種相互粉飾財務報表的活動。許多城商行由於面臨資本金的壓力，也樂於拉攏地產商入股，未來以提供貸款便利性作為回報，類似的合作模式必然會導致銀行資產品質的下滑。
房企財務資料或許隱藏了房企熱衷與銀行緊密的部分答案，但一個顯而易見的事實是，房企對於流動性的擔憂與日俱增，而能否憑藉銀行的這層“關係”規避流動性風險還很難定論。
廣東某房企行銷副總坦言：“別說關聯交易，就算現在正常的房地產開發貸，從銀行流出來的都有限，當然除了已經簽約過的授信銀行。”
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，由於銀監會出於穩健經營和防範風險的行業監管需要，禁止單一股東對一家銀行的實際控制，所以即使房企成為某家銀行的股東，也難以獲得超出一般客戶的資金支援。倒是一些銀行增厚了參股房企的利潤。
顯然，聯姻銀行並不能保證房企短期內就能獲取禦寒棉衣，能否安全度過調控寒冬，取決於兩個方面：首先是自身的“身體”夠不夠硬朗，也即公司的盈利能力、運營能力如何；其次是禦寒的“衣服”夠不夠厚，也即公司的現金流能否支撐公司運轉。
中國房地產報記者梳理公開資料發現，房地產圈從2009年燃起的這股金融火在2016年得以緩燃，地產巨頭入股銀行在這一年有漸弱趨勢。2016年上半年僅有新華聯和恒大兩家房企通過二級市場直接收購銀行的股份，低於前兩年同期的水準。
著名經濟學家宋清輝認為，地產巨頭投資銀行的市場現在已基本飽和，若入股也得不到控制權，入股意義並不大。
在當下調控的緊要關頭，既不能過度縱容房企入股銀行，也不能允許銀行給房企提供超過風險容忍度的貸款，從這個角度看，房企想要坐擁銀行的資本、利潤、協同業務需求還有很長的路要走。原標題：萬科恒大綠地等房企入股銀行的樂與苦：收穫有限