作者： 韜略哥
最近， 經濟學家金岩石多次發出這樣的投資建議：未來三年， 賣掉所有投資性房產！
從公開資料看， 金岩石的邏輯大致是這樣的：
中國在城鎮化過程中出現了嚴重的人口和土地錯配， 未來人口將集中在幾大城市圈， 一些地區將接近于無人區， 這些無人區的房產還以資產抵押在銀行， 銀行壞賬短期還沒有浮出水面。 但這些鬼城、鬼區不斷曝光， 風險就不不斷暴露， 金融海嘯可能會拔地而起， 北上深的豪宅價格或將一夜腰斬。
所以未來三年， 賣掉所有投資性房產， 不問價格。 。
對於家庭資產配置， 金岩石建議， 棄房、持股、全球化， 家庭財富的配置從房地產未來五年轉向全球配置， 證券投資主導。
說實話， 對於一切簡單粗暴、過於肯定的投資建議， 我都會產生天生的反感， 在心裡嘀咕一句：騙子吧。
要知道， 金岩石此前一直是樓市的死多頭， 你百度一下“金岩石+30萬”，
但似乎在一夜之間， 他轉向了。 有媒體使用的標題是， 他“投降了”。
我查閱了金岩石在2016年發表的一篇文章， 他當時是說“5年內賣掉所有投資性房產”。 對於“投資性房產”， 他有一個非常嚴苛的定義：排除了自住房產、改善型住宅和“能夠證券化的房產”（有穩定租賃現金流的房產）。
當看到這個定義， 我笑了：這個滑頭。 他其實是挖了個坑， 等著反對他的人跳進去。 如果“投資性房產”這麼定義， 結論當然是對的， 這完全不是一個問題。
我此前在專欄裡提出過兩個概念——“有用的房子”和“沒有用的房子”。
金岩石的所謂“投資性房產”， 其實就是我說的“沒有用的房子”。 這些房子一般處於三四五線城市的新區、開發區， 或者是三四流風景區內、遠離人煙。 這些房子缺乏基本的配套， 入住率極低， 晚上猶如鬼城， 你是不會去住的， 也很難租出去。 當然應該賣掉這些房子， 不問價格。 但問題是， 你賣得出去嗎？
在玉門老城， 由於人口中心的轉移， 紅本商品房的售價跌到了每平米不足100元。 這種現象，
但金岩石的另外幾個結論， 我就不認同：第一， 他說金融風暴之後， 北上深豪宅價格會腰斬；第二， 他建議棄房、持股、全球化配置資產。
我們先看第二條。 很顯然， 絕大部分普通中國人， 是無法按照他說的方式配置資產的。 我此前在專欄裡講過， 沒有5000萬人民幣以上的資產， 你沒有必要去國外配置資產。 第一， 錢太少， 不夠費事的， 成本將會很高；第二， 國家現在也不讓你把資產轉移到國外。
至於股市， 就更扯淡。 手持鐮刀的人， 當然希望韭菜越多越好。
金融風暴和中國房價的關係， 金岩石也沒有弄明白。 其實， 絕大多數談論中國樓市的人都沒有弄明白。
2000年以來中國住宅價格演變
住宅均價漲跌幅M2增幅利率走向20001948--+12.3%亞洲金融風暴之後降息週期的尾聲， 2002年降息一次20012017+3.5%+14.4%20022092+3.7%+16.8%
20032197+5%+19.6%
20042608+18.7%+14.6%加息週期， 加息9次， 其中6次在2007年20052937+12.6%+17.6%
20063119+6.2%+16.9%
20073645+16.9%+16.7%
20083576-2%+17.8%降息5次， 全部在2008年20094459+24.7%+27.7%
20104725+6%+19.7%加息5次， 3次在2011年20114993+5.7%+13.6%
20125430+8.7%+13.8%7次降息， 2012年2次， 2014年末1次， 2015年4次20135850+7.7%+13.6%
20145933+1.4%+12.2%
20156473+9.1%+13.3%
20167203+11.3%+11.3%
注：表格裡的“住宅均價”是指全國新建商品住宅的銷售均價， 來自國家統計局官網， 單位為元人民幣/平方米。 M2增速， 為同比增幅。
從上面表格可以看出， 2000年至今中國樓市經歷了3個降息週期和2個加息週期。 亞洲金融風暴全面爆發之後， 中國曾陷入了幾年通縮， 所以不斷降息。 當時中國增長模式仍然是“製造業+出口”， 2002年之後逐步向“城鎮化+房地產”轉移。
2004年，中國房價出現第一次大幅上漲。這輪上漲，是此前亞洲金融風暴帶來的“挑戰—應戰”激發的。期間經歷多次降息，以及M2的中高速增長，2013年M2增速達到了19.6%。
2005年和2007年房價上漲也很快，這時候加息週期已經啟動，但M2增長仍然偏快，中國出現了第一輪全民炒房潮。
2008年全球金融風暴的爆發，讓中國的炒房遊戲戛然而止，當年房價出現了2%的跌幅，非常罕見。當時沿海地區經濟斷崖式下滑，大量農民工失業。接下來的“橋段”大家都熟悉，“四萬億”來了，央行大放水，2009年M2增速達到了令人震驚的27.7%，2008年央行4次降息，其中一次的降息力度就是平時的4倍。
於是，2009年中國房價出現了暴漲，官方的統計資料是上漲了24.7%。2010年，M2增速仍然達到了19.7%，推動房價繼續上漲。
由於放水過猛，2010年到2011年，國家開始調控。加息，上調存款準備金率，出臺了限購限貸政策，全面收緊了房貸。發明了不給開發商預售證的調控方式。但房價在巨大慣性作用下，仍然在2012年到2013年出現了較大漲幅。真正管住房價，已經是2014年，那時新一輪降息週期已經開始。
接下來，就是這一輪房地產政策牛市。基本情節是一樣的：經濟下滑壓力巨大，為了保就業，降息、降准、刺激房地產市場，放鬆限購限貸，然後樓市大漲。這一輪大漲從深圳率先開始，最終在2016年出現了全國性上漲。從2016年9月30日開始，政策再次逆轉，收緊限購、限貸。從官方資料看，2015年和2016年房價只上漲了9.1%和11.3%。但事實上，這一輪上漲肯定超過了2009年的大救市。
回顧這16年的歷史，是想告訴金岩石們：金融風暴、經濟嚴重下滑，不僅不會造成人民幣計價模式下的房價大跌，反而是房價上漲的契機。
2000年以來三輪房地產大漲，分別跟亞洲金融風暴、全球金融危機和2014年到2015年的經濟下行壓力有關。
在中國城鎮化見頂之前，希望通過經濟危機來讓中國房價在“人民幣計價模式下”暴跌，基本上是不可能的。而且恰恰相反，經濟一不行，房價必須雄起。至於2008年那種暴跌，反而成為抄底的千載良機。
常有讀者留言，問我是不是房地產的死多頭。其實，我對中國80%以上城市的樓市持悲觀態度，它們的投資價值已經很低。此外，我也不願意看到房價不斷上漲，削弱中國經濟的競爭力。我一直強烈建議，通過深化改革，早日走出“房地產+城鎮化”的“印鈔票的”增長模式；但我希望告訴讀者市場的真相，而不是麻醉大家，讓大家遭受經濟上的損失。
2002年之後逐步向“城鎮化+房地產”轉移。2004年，中國房價出現第一次大幅上漲。這輪上漲，是此前亞洲金融風暴帶來的“挑戰—應戰”激發的。期間經歷多次降息，以及M2的中高速增長，2013年M2增速達到了19.6%。
2005年和2007年房價上漲也很快，這時候加息週期已經啟動，但M2增長仍然偏快，中國出現了第一輪全民炒房潮。
2008年全球金融風暴的爆發，讓中國的炒房遊戲戛然而止，當年房價出現了2%的跌幅，非常罕見。當時沿海地區經濟斷崖式下滑，大量農民工失業。接下來的“橋段”大家都熟悉，“四萬億”來了，央行大放水，2009年M2增速達到了令人震驚的27.7%，2008年央行4次降息，其中一次的降息力度就是平時的4倍。
於是，2009年中國房價出現了暴漲，官方的統計資料是上漲了24.7%。2010年，M2增速仍然達到了19.7%，推動房價繼續上漲。
由於放水過猛，2010年到2011年，國家開始調控。加息，上調存款準備金率，出臺了限購限貸政策，全面收緊了房貸。發明了不給開發商預售證的調控方式。但房價在巨大慣性作用下，仍然在2012年到2013年出現了較大漲幅。真正管住房價，已經是2014年，那時新一輪降息週期已經開始。
接下來，就是這一輪房地產政策牛市。基本情節是一樣的：經濟下滑壓力巨大，為了保就業，降息、降准、刺激房地產市場，放鬆限購限貸，然後樓市大漲。這一輪大漲從深圳率先開始，最終在2016年出現了全國性上漲。從2016年9月30日開始，政策再次逆轉，收緊限購、限貸。從官方資料看，2015年和2016年房價只上漲了9.1%和11.3%。但事實上，這一輪上漲肯定超過了2009年的大救市。
回顧這16年的歷史，是想告訴金岩石們：金融風暴、經濟嚴重下滑，不僅不會造成人民幣計價模式下的房價大跌，反而是房價上漲的契機。
2000年以來三輪房地產大漲，分別跟亞洲金融風暴、全球金融危機和2014年到2015年的經濟下行壓力有關。
在中國城鎮化見頂之前，希望通過經濟危機來讓中國房價在“人民幣計價模式下”暴跌，基本上是不可能的。而且恰恰相反，經濟一不行，房價必須雄起。至於2008年那種暴跌，反而成為抄底的千載良機。
常有讀者留言，問我是不是房地產的死多頭。其實，我對中國80%以上城市的樓市持悲觀態度，它們的投資價值已經很低。此外，我也不願意看到房價不斷上漲，削弱中國經濟的競爭力。我一直強烈建議，通過深化改革，早日走出“房地產+城鎮化”的“印鈔票的”增長模式；但我希望告訴讀者市場的真相，而不是麻醉大家，讓大家遭受經濟上的損失。