城市化的基本定義和邏輯就是聚集， 越大的聚集越有優勢。 當然大的聚集也可能產生一些負的效果， 但是總體比較， 它的收益和成本代價哪個更高一點， 最後就會向哪方面傾斜。 世界歷史近百年來， 大城市越來越發展， 人口越來越向大城市集中。
//遷移是為了追求幸福感
中國是一個人多地少的國家， 也可以說是世界上土地稀缺度最高的國家之一。 土地稀缺度的衡量， 並不是按你擁有多少土地面積， 而是按可居住面積計算。 中國雖然有960萬平方公里的國土， 但是真正能夠居住的和可耕種的面積並不多。
最近這一輪地價暴漲和房價暴漲， 暴露出一個重要的政策性原因， 就是我們的城鎮化戰略導致兩極分化。
因此， 我們的願景是什麼呢？就是希望人們從農村遷移出來以後， 都到小城市中去找工作和安居樂業。 我們不要把幸福函數複雜化， 年輕人遷移的目的， 就是要找一個好一點的工作， 找一個有興趣的工作， 找一個收入高一點的工作， 這是最基本的。 可是現實中， 很多產業和企業並沒有到小城市去， 相反小城市的企業都往大城市搬。
//大城市的常態：交通擁擠
為什麼都往大城市裡搬呢？
在內陸地區的一些地方， 原來指望沿海地區產業轉移到這裡來，
我們要研究城市化的基本邏輯。 為什麼會有城市化？為什麼農村人口要向城市集中？最早出現的是鄉鎮工業， 後來許多鄉鎮工業都進城了。 因為在分散的鄉村沒法搞工業， 它不具備聚集效應， 而聚集效應是規模效應的一種。
當年農村搞鄉鎮企業， 每個鎮或每個村都要搞工業， 修路、通電、拉根電話線成本都非常高。 而在城市周邊搞開發區， 它的基礎設施不僅便宜， 而且更健全、更齊備，
城市化的基本定義和邏輯就是聚集， 越大的聚集越有優勢。 當然大的聚集也可能產生一些負的效果， 但是總體比較， 它的收益和成本代價哪個更高一點， 最後就會向哪方面傾斜。 世界歷史近百年來， 大城市越來越發展， 人口越來越向大城市集中， 包括發達國家的大城市集中程度也是越來越高。 聯合國專門寫了一個報告《大城市的優勢》， 說連治理污染也是大城市更有效益， 只有一定規模人口的大城市， 才可以建設高水準的汙水處理廠。
人口聚集還會帶來很多東西。 產業的聚集創造了就業， 創造了收入， 有就業和收入就能吸引人口。
//很多創意活動只有大城市才有
城市人口聚集， 大家可以很方便的去下飯館， 整個家庭生活就社會化了， 同時又創造了更多的就業。 順便說一說， 你自己在家洗頭是不計入GDP的， 也不創造收入。 如果你到外面洗頭， 理髮師的工作就創造了GDP， 你就創造了別人的就業和收入， 這就是人口聚集帶來的好處。
現在高級知識份子、大學畢業生都願意往大城市聚集， 就是因為大城市有創新的機會， 這涉及到現代經濟學一個重要的知識外溢效應原理，
從城市角度講， 人口越聚集， 越能創造新的機會、創造新的經濟、創造新的知識。 大城市人口聚集， 往往能產生新的文化和所謂的時尚、創意等等， 很多年輕人選擇在北京漂著， 就是喜歡這裡有各種文化融合和創意的氛圍。 2008年、2009年金融危機以後， 沿海地區經濟自由落體式的下滑， 有2000萬農民工下崗提前回家過年了。 但是剛過完春節， 我們觀察到有很多人又跑回城市來了。
當時經濟還沒有恢復， 人為什麼就回來了？在調查中， 一個小夥子說， 回到農村我的手機沒信號， 所以我非得回來不可；另一個小姑娘說， 我回去以後頭髮沒法打理， 所以就回來了。 年輕人回到城裡來，不光是因為這裡有工作，而是更喜歡這裡的生活。總之，大城市不僅創造了就業，創造了收入，而且還能不斷產生新鮮的事物，這就是人口遷移的規律。
回顧中國這些年來的發展，人口遷移大多數是奔著大城市去的，當然也不是一下子都到了北上廣深，而是一個階梯一個階梯上來的。很多在大城市打工的農民，已經在家鄉的縣城裡買了房子，縣城裡的人想去地市級城市，地市級城市的人又想去省城。
大城市必須要聚集一定規模的人口，才會出現好的學校、醫院和各種文化生活。據說少於一千萬人口的城市，都養不起一個以西洋音樂為主的音樂廳。希望有多元化的生活，在小城市不行，只有到大城市，全世界都是如此，中國也不例外，人的基本選擇邏輯是一樣的。
然而，我們現在實行的是大城市設限，不讓人們進大城市，沒有按照未來人口不斷進入大城市的規模，來考慮和安排各方面公共品的供給，包括土地的供給。現在政府已經不能禁止人們選擇到哪裡去了，因為遷移是自由的，人為設限只是想控制資源，但是實際上限制不了人口遷移。你規定某個城市只能有一千八百萬人口，但是只要人們願意來，很快就會超過這個限制，這就形成了現在中國城市兩極分化的矛盾。
//中國城市兩極分化是如何形成的？
兩極分化是指人口流出城市和人口流入城市，人口流入特別集中的城市就會出現各種暴漲局面，包括住房的供給和需求關係。比如有的城市六年前研究資源約束，提出這個城市只能養活八百萬人口，結果現在人口達到了兩千一百萬，這個城市肯定會出現供求關係緊張，包括交通、公安、社會保障等等一系列社會公共服務都會不足。
那麼，小城市的房地產是怎麼回事呢？2004-2007年房地產過熱，2007年出了國幾條把房價壓下去，2008年北、上、廣、深等大城市房價跌得很厲害。於是許多小城市地方政府紛紛招攬房地產商去做投資，因為大城市限購，小城市不限購，不少房地產商包括一些知名地產商都跑到小城市拿地，在二三四線城市建了一些房子，以為這些地方將來也能像大城市一樣房價上漲。結果發現，房子蓋好了但人卻走光了。
城市的兩極分化，一方面是人口大量湧入導致供求關係嚴重失衡，另一方面是人口不斷流出，供求過剩需求不足。暴露出城鎮化政策包括現在的做法出了偏差，違背了人的遷移規律，違背了城市化、工業化的規律。城市化、工業化是人的行為，人的行為的基本邏輯是要追求就業，追求收入，追求改善的生活。而我們老是逆著走。
中國屬於快速工業化國家，類似于韓國和日本。我們用了50年時間，工業化達到了80%多，現在還在繼續工業化，這個歷史的進程還很長。這50年會出現一個什麼情況呢？人口進到城裡來了，但是退休的人群還沒有形成。
第一代有錢的退休人群正在形成，我說的有錢並不是說很有錢，至少中產階級。他們想著現在房子便宜，趕緊買了等退休回來住。海南的發展應該是等到第一代有錢的人退休以後，目前這一代人還沒有形成呢。
所以在這個階段，加上中國地域遼闊，很多小城市不在大城市群裡，發展就會遇到困難。從目前看，一些小城市可能就是要隨著人口遷出逐漸消亡，但是我相信它們當中的大多數沒有到發展的時候。目前就是人口遷出的時候，而人口遷出也是一種發展。假定你就是那些資源，原來那麼多人，分母那麼大，人均GDP、人均收入就上不去。人口遷移有兩個效果，到人口聚集地增加了分母，在人口流出地減少了分母，減少了分母整個分數就大了，同樣的收入分到每個人頭上就高了，就可以提高收入。
一是小城鎮的人口少了，但是人均收入可以提高；二是如果能保護好老宅，保護好當地的生態和特色文化，就為將來人口回流做好了準備。
我們應該順應人口遷移規律和城市化規律。騰出更多的土地發展大城市，包括這些城市周邊的小城鎮、衛星城等。
從這個意義上講，遵循規律，破解難題，需要做大量的調整，不僅僅是簡單的控制房價、限購，還包括一些最基本的、更深層次措施，包括設立財產稅、房產稅、經濟制度、經濟手段，還包括要調整我們的城鎮化發展戰略。
著名的社會學家費孝通的博士論文是調研小城鎮的，據說他臨終前兩年曾經對他的學生說，也許在中國小城鎮這條路可能走不通。不同的歷史階段對不同的問題有不同的認識，今天我們講這個問題可能看得更清楚一些。現在我們的大城市房價暴漲，小城市卻有那麼多的積壓，一眼望不到頭的房子也沒賣出去幾套，因為肯定沒有人在那兒買。
一是發展房地產首先要想那個地方能創造多少就業，沒有創造就業，搞了房地產最後結局都是一樣的。然後還要看位置在什麼地方，是在城市群裡面，還是城市群外面，小城鎮並不等於二、三、四線城市，小城鎮指在是大城市群之外的。
二是我們暫時改不了糧食要自給自足的現狀，但是我們可以提高城市容積率。
三是我們的土地分配可以改變，大城市和小城市之間的關係可以改變，這是我們政策戰略的配套；四是要進一步深化農村改革，土地確權，土地能夠流轉，在城市化的前提下，盡可能的把多出來一部分土地特別是宅基地，流轉出來成為城市土地供給的一個組成部分，來緩解房地產的問題。
我們城鎮化發展戰略不改，我們的容積率不改，農村土地制度不改，這些問題就會持續加大。總覺得需求太大供給太小，就只能抑制需求，限購不是通過供給方解決問題，而是抑制需求。抑制需求是有道理的，特別是投資性需求。但是現在房價高到社會承受不了，是因為確實需要購買住房的老百姓越來越買不起房了，這就影響到國計民生了。
如果保證房子有限的供給，只供給那些要住的人，而不供給那些要炒房的人，這是限購的邏輯。可不可以不搞限購呢？當然可以。限購只是一個行政手段，而且是非常嚴厲的行政手段，只有中國搞得了，其他國家搞不了，因為有錢不讓買房子，是沒有道理的。
//解決辦法：還是房產稅
從需求方角度看，不一定限購，辦法就是實行房產稅。房產稅具有內在的穩定性，房價越高征的稅越高。房產稅加上交易稅在其他國家多數都有，而且很見效。最近新加坡搞房產稅和交易稅，新加坡城市中心的房價已經跌了40%。但是這一點我們也遲遲做不了，迄今為止沒有列入國務院的議程。
有人說中國的土地都是國有的，但是英國也一樣，英國任何一塊土地都是皇家的，在上面蓋房子也是租的，他們對使用土地和蓋房子包括使用者都要徵收房產稅。還有人說是有既得利益的阻礙，曾經有過這樣一個笑話，說領導聚到一塊討論房產稅問題，前15分鐘還在討論國家稅收，15分鐘後就討論到自己的房子要交多少稅，這就討論不下去了。
但是這些對實施房產稅都不會構成障礙。中國改革的經驗不就是新人新辦法，老人老辦法嗎？20年過渡期，從新房子開始征起，老房子賣了才征，你看能不能實行得了？實行房產稅的問題不要跟反腐掛鉤，新房新辦法，老房老辦法。
還有一種說法是房產稅不管用，你這就違反了經濟學的基本常識。價格肯定是管用的，價格不管用往往是價格沒到足夠高。上海、重慶搞試點，只有百分之零點幾的房產稅當然不管用，如果像美國一樣到了3%-4%的房產稅你看起不起作用？中國的炒房團跑到美國，說美國次貸了危機房子便宜，轉了一圈最後一問每年還得交4%的稅，結果全都不買了。房價越高交稅越多，價格哪有不起作用的，價格不起作用一定是價格不夠高。雖然還有一些因素和理由，但是我覺得都有辦法可以克服。但是現在一時半會兒還實行不了，客觀上就沒有列入日程。
一匡寄語：“一匡”是資立方旗下跨境投資資訊社交平臺，致力於搭建最符合市場需要的投資服務基礎設施，提供跨境投資架構設計、資料採擷、投資資訊、交易撮合等全流程服務。解決海外投資市場及業務資訊不對稱問題，智慧匹配供需雙方需求，逐步發展為跨境投資多層次全資產科技服務生態圈。
年輕人回到城裡來，不光是因為這裡有工作，而是更喜歡這裡的生活。總之，大城市不僅創造了就業，創造了收入，而且還能不斷產生新鮮的事物，這就是人口遷移的規律。
回顧中國這些年來的發展，人口遷移大多數是奔著大城市去的，當然也不是一下子都到了北上廣深，而是一個階梯一個階梯上來的。很多在大城市打工的農民，已經在家鄉的縣城裡買了房子，縣城裡的人想去地市級城市，地市級城市的人又想去省城。
大城市必須要聚集一定規模的人口，才會出現好的學校、醫院和各種文化生活。據說少於一千萬人口的城市，都養不起一個以西洋音樂為主的音樂廳。希望有多元化的生活，在小城市不行，只有到大城市，全世界都是如此，中國也不例外，人的基本選擇邏輯是一樣的。
然而，我們現在實行的是大城市設限，不讓人們進大城市，沒有按照未來人口不斷進入大城市的規模，來考慮和安排各方面公共品的供給，包括土地的供給。現在政府已經不能禁止人們選擇到哪裡去了，因為遷移是自由的，人為設限只是想控制資源，但是實際上限制不了人口遷移。你規定某個城市只能有一千八百萬人口，但是只要人們願意來，很快就會超過這個限制，這就形成了現在中國城市兩極分化的矛盾。
//中國城市兩極分化是如何形成的？
兩極分化是指人口流出城市和人口流入城市，人口流入特別集中的城市就會出現各種暴漲局面，包括住房的供給和需求關係。比如有的城市六年前研究資源約束，提出這個城市只能養活八百萬人口，結果現在人口達到了兩千一百萬，這個城市肯定會出現供求關係緊張，包括交通、公安、社會保障等等一系列社會公共服務都會不足。
那麼，小城市的房地產是怎麼回事呢？2004-2007年房地產過熱，2007年出了國幾條把房價壓下去，2008年北、上、廣、深等大城市房價跌得很厲害。於是許多小城市地方政府紛紛招攬房地產商去做投資，因為大城市限購，小城市不限購，不少房地產商包括一些知名地產商都跑到小城市拿地，在二三四線城市建了一些房子，以為這些地方將來也能像大城市一樣房價上漲。結果發現，房子蓋好了但人卻走光了。
城市的兩極分化，一方面是人口大量湧入導致供求關係嚴重失衡，另一方面是人口不斷流出，供求過剩需求不足。暴露出城鎮化政策包括現在的做法出了偏差，違背了人的遷移規律，違背了城市化、工業化的規律。城市化、工業化是人的行為，人的行為的基本邏輯是要追求就業，追求收入，追求改善的生活。而我們老是逆著走。
中國屬於快速工業化國家，類似于韓國和日本。我們用了50年時間，工業化達到了80%多，現在還在繼續工業化，這個歷史的進程還很長。這50年會出現一個什麼情況呢？人口進到城裡來了，但是退休的人群還沒有形成。
第一代有錢的退休人群正在形成，我說的有錢並不是說很有錢，至少中產階級。他們想著現在房子便宜，趕緊買了等退休回來住。海南的發展應該是等到第一代有錢的人退休以後，目前這一代人還沒有形成呢。
所以在這個階段，加上中國地域遼闊，很多小城市不在大城市群裡，發展就會遇到困難。從目前看，一些小城市可能就是要隨著人口遷出逐漸消亡，但是我相信它們當中的大多數沒有到發展的時候。目前就是人口遷出的時候，而人口遷出也是一種發展。假定你就是那些資源，原來那麼多人，分母那麼大，人均GDP、人均收入就上不去。人口遷移有兩個效果，到人口聚集地增加了分母，在人口流出地減少了分母，減少了分母整個分數就大了，同樣的收入分到每個人頭上就高了，就可以提高收入。
一是小城鎮的人口少了，但是人均收入可以提高；二是如果能保護好老宅，保護好當地的生態和特色文化，就為將來人口回流做好了準備。
我們應該順應人口遷移規律和城市化規律。騰出更多的土地發展大城市，包括這些城市周邊的小城鎮、衛星城等。
從這個意義上講，遵循規律，破解難題，需要做大量的調整，不僅僅是簡單的控制房價、限購，還包括一些最基本的、更深層次措施，包括設立財產稅、房產稅、經濟制度、經濟手段，還包括要調整我們的城鎮化發展戰略。
著名的社會學家費孝通的博士論文是調研小城鎮的，據說他臨終前兩年曾經對他的學生說，也許在中國小城鎮這條路可能走不通。不同的歷史階段對不同的問題有不同的認識，今天我們講這個問題可能看得更清楚一些。現在我們的大城市房價暴漲，小城市卻有那麼多的積壓，一眼望不到頭的房子也沒賣出去幾套，因為肯定沒有人在那兒買。
一是發展房地產首先要想那個地方能創造多少就業，沒有創造就業，搞了房地產最後結局都是一樣的。然後還要看位置在什麼地方，是在城市群裡面，還是城市群外面，小城鎮並不等於二、三、四線城市，小城鎮指在是大城市群之外的。
二是我們暫時改不了糧食要自給自足的現狀，但是我們可以提高城市容積率。
三是我們的土地分配可以改變，大城市和小城市之間的關係可以改變，這是我們政策戰略的配套；四是要進一步深化農村改革，土地確權，土地能夠流轉，在城市化的前提下，盡可能的把多出來一部分土地特別是宅基地，流轉出來成為城市土地供給的一個組成部分，來緩解房地產的問題。
我們城鎮化發展戰略不改，我們的容積率不改，農村土地制度不改，這些問題就會持續加大。總覺得需求太大供給太小，就只能抑制需求，限購不是通過供給方解決問題，而是抑制需求。抑制需求是有道理的，特別是投資性需求。但是現在房價高到社會承受不了，是因為確實需要購買住房的老百姓越來越買不起房了，這就影響到國計民生了。
如果保證房子有限的供給，只供給那些要住的人，而不供給那些要炒房的人，這是限購的邏輯。可不可以不搞限購呢？當然可以。限購只是一個行政手段，而且是非常嚴厲的行政手段，只有中國搞得了，其他國家搞不了，因為有錢不讓買房子，是沒有道理的。
//解決辦法：還是房產稅
從需求方角度看，不一定限購，辦法就是實行房產稅。房產稅具有內在的穩定性，房價越高征的稅越高。房產稅加上交易稅在其他國家多數都有，而且很見效。最近新加坡搞房產稅和交易稅，新加坡城市中心的房價已經跌了40%。但是這一點我們也遲遲做不了，迄今為止沒有列入國務院的議程。
有人說中國的土地都是國有的，但是英國也一樣，英國任何一塊土地都是皇家的，在上面蓋房子也是租的，他們對使用土地和蓋房子包括使用者都要徵收房產稅。還有人說是有既得利益的阻礙，曾經有過這樣一個笑話，說領導聚到一塊討論房產稅問題，前15分鐘還在討論國家稅收，15分鐘後就討論到自己的房子要交多少稅，這就討論不下去了。
但是這些對實施房產稅都不會構成障礙。中國改革的經驗不就是新人新辦法，老人老辦法嗎？20年過渡期，從新房子開始征起，老房子賣了才征，你看能不能實行得了？實行房產稅的問題不要跟反腐掛鉤，新房新辦法，老房老辦法。
還有一種說法是房產稅不管用，你這就違反了經濟學的基本常識。價格肯定是管用的，價格不管用往往是價格沒到足夠高。上海、重慶搞試點，只有百分之零點幾的房產稅當然不管用，如果像美國一樣到了3%-4%的房產稅你看起不起作用？中國的炒房團跑到美國，說美國次貸了危機房子便宜，轉了一圈最後一問每年還得交4%的稅，結果全都不買了。房價越高交稅越多，價格哪有不起作用的，價格不起作用一定是價格不夠高。雖然還有一些因素和理由，但是我覺得都有辦法可以克服。但是現在一時半會兒還實行不了，客觀上就沒有列入日程。
一匡寄語：“一匡”是資立方旗下跨境投資資訊社交平臺，致力於搭建最符合市場需要的投資服務基礎設施，提供跨境投資架構設計、資料採擷、投資資訊、交易撮合等全流程服務。解決海外投資市場及業務資訊不對稱問題，智慧匹配供需雙方需求，逐步發展為跨境投資多層次全資產科技服務生態圈。