海南樓市，這個“死穴”千萬別點！

文| 劉曉博

常常有讀者給我留言， 詢問海南的房子能不能買。

說實話， 對於這個問題， 我一直比較困惑。 自2013年創立“天天說錢”財經自媒體， 我同時也形成了一套自己的樓市分析體系。 在這個體系裡， “小學生人數”成為替代“常住人口”的核心指標；“金融機構本外幣存款餘額”， 成為替代GDP的核心指標。

此外， 結合“居民用水、用電資料”， 以及快遞業務量， 來驗證城市人口的增長， 以及經濟的活躍度。

也就是說， 我的分析方法是建立在“內生性增長城市”的基礎上的， 對於北上廣深， 以及絕大多數中國城市是適用的， 也是驚人準確的。

正因為如此， 上述指標尤其是“小學生人數”的指標， 被越來越多的研究者採用。

但對於海南（還有珠海、煙臺、秦皇島、大理等）這種“養老聖地”、“旅遊聖地”， 我的分析體系就不適用。 在很長的時間段裡， 我不敢對這類城市、地區的樓市發言， 因為看不太懂。

今天， 我嘗試著用自己的分析方法， 結合海南的特點， 研究一下這個區域的樓市， 為讀者提供一些建議。

海南經濟資料變動情況

指標地區2016年2010年增減本外幣存款餘額（億元）海南91204217+116%海口49892239+123%
三亞1494616+143%
小學生人數（萬人）海南79.478.0+2%海口18.817.0+11%
三亞6.696.62+1%
地方財政預算內收入（億元）海南638271+135%海口11650+132%
三亞9042+114%
GDP（億元）海南40452052+97%海口1258590+113%
三亞476231+106%
房地產依賴度海南44%23%--海口48%18%--
三亞86%58%--
投資依賴度海南93%65%--海口101%60%--
三亞164%132%--

上述表格展示的是2010年末到2016年末，

海南省、海口市、三亞市主要指標的變動情況。 我們可以發現如下特徵：

1、在人口（小學生人數）、GDP、資金（存款餘額）和地方預算內財政收入三大指標上， 無論是海南省、海口市還是三亞市， 都基本上跑贏了全國水準。 過去6年， 全國的資金總量增長是112%， 小學生人數下降不到1%， 財政預算內收入增長93%， GDP增長87%。

2、但在上述四大指標上， 除了三亞的資金增長顯著超過全國平均水準， 海口的小學生人數顯著超過全國水準， 其他指標都只是比全國水準略好而已。 整體而言， 海南、海口、三亞都沒有“驚豔”的感覺， 沒有出現類似深圳、廊坊那樣驚人的增長。

3、海口小學生的顯著增長， 主要原因應該是省內移民造成的。 原因有二：第一， 全省小學生增長有限；第二，

外來人口增長中心三亞， 小學生人數增長有限。

這告訴我們：雖然東北人為了避寒和尋求發展， 華北人為了躲霾， 大舉到海南買房子。 但從小學生人數變動來看， 養老買房、度假式買房的應該是絕大多數， 真正把家遷移到海南的， 仍然比較少。 或者說， 由於海南發展機遇太少， 真正安心定居海南的中年人、孩子比較少， 退休的老年人比較多。

4、海南全省的經濟總量， 只相當於北京、上海一個較大的區。 全省彙聚的資金總量， 也不過相當於深圳的六分之一。 而且， 全省的資源顯然高度集中在海口， 海口的資金總量是三亞的三倍多， 占全省的一半。

這進一步告訴我們：三亞雖然有很多豪宅， 貌似來了很多富裕的移民， 但並沒有帶來多少資金。

三亞的資金總量， 竟然小到只有北京的100分之一。 這說明， 真正的移民不多， 季節性度假、投資， 才是外來購房者的主要目的。

5、過去6年， 海南省對於房地產的依賴度翻倍。 所謂房地產依賴度， 是用“房地產年度投資額”除以“當年GDP”。 至於海口， 對於房地產的依賴度竟然從18%增長到了48%， 增幅驚人。

這告訴我們：第一， 海南省內的居民， 開始向省會聚集；第二， 外來購房者在三亞房價高企之後， 開始向海口轉移。 三亞對於房地產的依賴度， 2016年是86%， 可能是全國第一。 不過我記得， 在歷史上三亞是曾超過100%的。

6、對投資的依賴度， 三亞也遠遠超過了正常值， 2016年達到了164%。

7、通過對海口、三亞的“三次產業”占比變化的研究， 可以發現無論是海口還是三亞，

第二產業占比都在下降， 都只有不到20%， 而第三產業則達到了66%到76%。 看似符合國際旅遊島的定位， 但海南還是應該適當發展一些無污染的先進製造業， 否則人口吸附能力肯定會很弱， 連當地的年輕人都很難留住。 在海南和三亞， 第一產業的占比， 近年來還有了一定增長。

我的結論：

近年來， 海南吸引了大量外來移民， 但由於缺乏發展機遇， 再加上公共資源（醫療、教育）一般， 所以移民以養老為主， 缺乏含金量最高的“事業型移民”、“教育型移民”。 所以並沒有給海南帶來多少資金增量， 和多少真正的常住人口。

這當然沒有什麼不好。 但對於海南樓市來說， 這意味著大量的房屋是常年空置的， 只有季節性的住戶。 這樣的房子， 就缺乏穩定現金流（租金）的支撐， 很難轉嫁房地產稅。所以，如果開徵房地產稅，將對海南樓市產生巨大打擊。

沒有產業支撐、沒有常住移民的支撐，沒有穩定現金流支撐，海南樓市的投機性特徵就比較突出。除非國家明確，海南可以成為一個“炒房特區”，永遠免征房地產稅。否則，在海南持有物業的投資效率可能是很低的：房地產稅猶如一個“死穴”，只要輕輕一點，就足以重創海南樓市。

很難轉嫁房地產稅。所以，如果開徵房地產稅，將對海南樓市產生巨大打擊。

沒有產業支撐、沒有常住移民的支撐，沒有穩定現金流支撐，海南樓市的投機性特徵就比較突出。除非國家明確，海南可以成為一個“炒房特區”，永遠免征房地產稅。否則，在海南持有物業的投資效率可能是很低的：房地產稅猶如一個“死穴”，只要輕輕一點，就足以重創海南樓市。