全面推行營改增後， 房地產涉及銷售商品、提供修理修配應稅勞務， 以及進口貨物、固定資產， 一併繳納增值稅。 筆者對房地產業增值稅的財稅處理進行分析。
一、房地產業
房地產業是指以土地和建築物為經營物件， 從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體， 具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的綜合性產業。 《國民經濟行業分類》(GB/T 4754—2011)標注房地產業門類為K， 包括房地產開發經營、物業管理、房地產仲介服務、自有房地產經營活動、其他房地產業。
房地產開發經營是指房地產開發企業進行的房屋、基礎設施建設等開發， 以及轉讓房地產開發項目或者銷售、出租房屋等活動。 從事房地產開發、經營必須設立房地產開發企業。 《城市房地產管理法》（十一屆全國人大第十次會議修訂）第三十條規定：“房地產開發企業是以營利為目的，
物業管理是指物業服務企業按照合同約定， 對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理， 維護環境衛生和相關秩序的活動。
房地產仲介服務是指房地產諮詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動。
自有房地產經營活動是指除房地產開發商、房地產仲介、物業公司以外的單位和居民住戶對自有房地產（土地、住房、生產經營用房和辦公用房）的買賣和以營利為目的的租賃活動，
二、稅務處理
（一）銷項稅額
1.銷售不動產。 銷售不動產增值稅稅率11%。 一般納稅人銷售不動產新項目適用一般計稅方法全額徵稅， 銷售不動產老項目可選擇簡易計稅方法按5%徵收率計稅。 非自建、自建不動產用分別以餘額、全額作稅基。 小規模納稅人銷售非自建不動產（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產）、自建不動產分別以餘額、全額作稅基按5%徵收率計稅。
一般納稅人銷售非自建、自建不動產分別以餘額、全額為稅基， 按5%預征率在不動產所在地預繳增值稅。 房地產開發企業中的一般納稅人， 銷售房地產老項目適用一般計稅方法的以收入全額按3%預征率在不動產所在地預繳；銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外）以取得的全部價款和價外費用， 扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的餘額為銷售額。 房地產開發企業以預收款方式銷售所開發的房地產專案， 在收到款時按3%預征率預繳。
個人將購買不足2年的住房對外銷售按5%徵收率繳納增值稅。 北上廣深之外的地區個人將購買2年以上（含）住房對外銷售免征增值稅。 北上廣深普通住房對外銷售免征增值稅，
2.出租不動產。 不動產租賃服務增值稅稅率11%。 將建築物、構築物等不動產的廣告位元出租給其他單位或者個人用於發佈廣告按經營租賃服務繳納增值稅。 車輛停放服務、道路通行服務（包括過路費、過橋費、過閘費等）等按不動產經營租賃服務繳納增值稅。 公路經營企業中的一般納稅人收取4月30日前開工的高速公路的車輛通行費可選擇簡易計稅， 減按3%徵收率計稅。
一般納稅人出租不動產老項目可選擇簡易計稅方法按5%徵收率計稅。 小規模納稅人出租其不動產（不含個人出租住房）按5%徵收率計稅。 個體工商戶和其他個人出租住房5%徵收率減按1.5%計稅。 一般納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產老項目適用簡易、一般計稅，分別按5%、3%徵收率在不動產所在地預繳增值稅款。如果為新項目按3％預征率在不動產所在地預繳。小規模納稅人出租自行開發的房地產專案按5%徵收率計稅。
3.銷售服務。銷售服務增值稅稅率6%。《國民經濟行業分類》(GB/T 4754—2011)中將房地產業中的物業管理納入其他服務業，其他服務業包括清潔服務和建築物清潔服務。
4.不徵收增值稅項目。房地產主管部門或者其指定機構、公積金管理中心、開發企業以及物業管理單位代收的住宅專項維修資金不徵收增值稅。在資產重組過程中，通過合併、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一併轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為不徵收增值稅。
5.免征增值稅。將土地使用權轉讓給農業生產者用於農業生產或者歸還給土地所有者免征增值稅。統借統還業務中企業集團或企業集團中的核心企業以及集團所屬財務公司按不高於支付給金融機構的借款利率水準或者支付的債券票面利率水準，向企業集團或者集團內下屬單位收取的利息免征增值稅，但如果利率更高全額繳納增值稅。
（二）進項稅額
1.允許抵扣的進項稅額。2016年5月1日後，直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產（不包括房地產開發企業自行開發的房地產專案）並在會計制度上按固定資產核算的不動產或者不動產在建工程，以及購進貨物和設計服務、建築服務用於新建不動產，或者改建、擴建、修繕、裝飾不動產並增加不動產原值超過50%。其進項稅額60%於取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣、40%為待抵扣進項稅額於取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。取得不動產包括以融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建築物、構築物進項稅額不適用上述分2年抵扣規定。
納稅人銷售其取得的不動產或者不動產在建工程時，尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，允許於銷售的當期從銷項稅額中抵扣。按規定不得抵扣進項稅額的不動產發生用途改變，用於允許抵扣進項稅額項目的，在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務，轉用於不動產在建工程，其已抵扣進項稅額40%部分，於轉用當期從進項稅額中扣減計入待抵扣進項稅額，並於轉用當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。
2.不允許抵扣的進項稅額。已抵扣進項稅額的不動產發生非正常損失，或者改變用途專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費不得抵扣的進項稅額。當不得抵扣的進項稅額小於或等於該不動產已抵扣進項稅額，應於該不動產改變用途的當期從進項稅額中扣減。當不得抵扣的進項稅額大於該不動產已抵扣進項稅額應於該不動產改變用途的當期，將已抵扣進項稅額從進項稅額中扣減，並從該不動產待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進項稅額與已抵扣進項稅額的差額。
不動產在建工程發生非正常損失其所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務已抵扣的進項稅額應於當期全部轉出，其待抵扣進項稅額不得抵扣。接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、諮詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
三、會計處理
會計處理主要依據《企業會計準則》、《小企業會計準則》、《企業會計制度》、《財政部關於增值稅會計處理的規定》（財會〔2016〕22號）等。
四、案例分析
房地產開發企業（一般納稅人）自行開發房地產專案，《建築工程施工許可證》合同開工日期2015 年3月15 日， 2017年3月預售房地產取得款項2060萬元，同年5月開出增值稅普通發票。會計分錄如下（單位：萬元）：
（1）2017年3月收到預收款
借：銀行存款 2060
貸：預收賬款 2060
（2）預繳增值稅時，增值稅＝2060÷（1＋3%）×3%＝60（萬元）。按財會〔2016〕22號文件規定預繳增值稅時，記入“應交稅費——預交增值稅”稅目
借：應交稅費——預交增值稅 60
貸：銀行存款 60
（3）同年5月開出增值稅普通發票
借：預收賬款 2060
貸：主營業務收入 2000
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 60
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一般納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產老項目適用簡易、一般計稅，分別按5%、3%徵收率在不動產所在地預繳增值稅款。如果為新項目按3％預征率在不動產所在地預繳。小規模納稅人出租自行開發的房地產專案按5%徵收率計稅。3.銷售服務。銷售服務增值稅稅率6%。《國民經濟行業分類》(GB/T 4754—2011)中將房地產業中的物業管理納入其他服務業，其他服務業包括清潔服務和建築物清潔服務。
4.不徵收增值稅項目。房地產主管部門或者其指定機構、公積金管理中心、開發企業以及物業管理單位代收的住宅專項維修資金不徵收增值稅。在資產重組過程中，通過合併、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一併轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為不徵收增值稅。
5.免征增值稅。將土地使用權轉讓給農業生產者用於農業生產或者歸還給土地所有者免征增值稅。統借統還業務中企業集團或企業集團中的核心企業以及集團所屬財務公司按不高於支付給金融機構的借款利率水準或者支付的債券票面利率水準，向企業集團或者集團內下屬單位收取的利息免征增值稅，但如果利率更高全額繳納增值稅。
（二）進項稅額
1.允許抵扣的進項稅額。2016年5月1日後，直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產（不包括房地產開發企業自行開發的房地產專案）並在會計制度上按固定資產核算的不動產或者不動產在建工程，以及購進貨物和設計服務、建築服務用於新建不動產，或者改建、擴建、修繕、裝飾不動產並增加不動產原值超過50%。其進項稅額60%於取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣、40%為待抵扣進項稅額於取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。取得不動產包括以融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建築物、構築物進項稅額不適用上述分2年抵扣規定。
納稅人銷售其取得的不動產或者不動產在建工程時，尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，允許於銷售的當期從銷項稅額中抵扣。按規定不得抵扣進項稅額的不動產發生用途改變，用於允許抵扣進項稅額項目的，在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務，轉用於不動產在建工程，其已抵扣進項稅額40%部分，於轉用當期從進項稅額中扣減計入待抵扣進項稅額，並於轉用當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。
2.不允許抵扣的進項稅額。已抵扣進項稅額的不動產發生非正常損失，或者改變用途專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費不得抵扣的進項稅額。當不得抵扣的進項稅額小於或等於該不動產已抵扣進項稅額，應於該不動產改變用途的當期從進項稅額中扣減。當不得抵扣的進項稅額大於該不動產已抵扣進項稅額應於該不動產改變用途的當期，將已抵扣進項稅額從進項稅額中扣減，並從該不動產待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進項稅額與已抵扣進項稅額的差額。
不動產在建工程發生非正常損失其所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務已抵扣的進項稅額應於當期全部轉出，其待抵扣進項稅額不得抵扣。接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、諮詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
三、會計處理
會計處理主要依據《企業會計準則》、《小企業會計準則》、《企業會計制度》、《財政部關於增值稅會計處理的規定》（財會〔2016〕22號）等。
四、案例分析
房地產開發企業（一般納稅人）自行開發房地產專案，《建築工程施工許可證》合同開工日期2015 年3月15 日， 2017年3月預售房地產取得款項2060萬元，同年5月開出增值稅普通發票。會計分錄如下（單位：萬元）：
（1）2017年3月收到預收款
借：銀行存款 2060
貸：預收賬款 2060
（2）預繳增值稅時，增值稅＝2060÷（1＋3%）×3%＝60（萬元）。按財會〔2016〕22號文件規定預繳增值稅時，記入“應交稅費——預交增值稅”稅目
借：應交稅費——預交增值稅 60
貸：銀行存款 60
（3）同年5月開出增值稅普通發票
借：預收賬款 2060
貸：主營業務收入 2000
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 60
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