5月份， 深圳一、二手住宅成交量合計8845套， 環比上漲6.8%， 同比上升47.7%。
5月份樓市基本特點如下：* 全市新建住宅成交2313套， 環比上漲17%；成交均價54512元/m2，
*信貸收緊、觀望轉濃， 全市僅有4個住宅、公寓項目推售；
*全市二手住宅備案6532套， 環比上漲3.7%；
*美聯物業（深圳）藍籌住宅價格為52608元/ m2， 環比下跌0.3%；
*美聯物業（深圳）藍籌住宅租金水準為76.5元/ m2.月， 環比下跌0.1%；
*5月份藍籌住宅租金回報率為1.74%。
未來走勢看法：
*預計6月份將有7個項目開盤或加推；
*預計新房網簽量將轉為穩定， 而二手房備案量或將止住漲勢；
*預計新房成交均價將持續平中有降， 二手價格維持平穩。
一、政策環境5月下旬， 深圳信貸收緊， 四大行集體上調首套房貸利率優惠至95折。 這可以說是2016年以來深圳房貸市場的首次變動。 2015年以來深圳首套住宅貸款利率走勢如下：
央行自2014年11月起開啟連續降准、降息程式， 銀行信貸額度增加， 房貸市場整體呈趨松態勢， 僅於2015年年中， 因樓市大熱、貸款需求猛增， 銀行為降低風險而收緊， 進入Q4後隨著“雙降”而再度進入放鬆通道， 主流優惠於2015年底下調至9折， 之後基本維持平穩， 直至今年5月下旬。
房地產市場走勢短期看金融， 房貸政策的收緊傳達了政府將著力、繼續“穩房價、降杠杆”的明確信號，
1、供應
5月份全市共新增預售8個項目， 批准面積23.73萬㎡，
2、需求
（1）全市
5月份全市新建商品住宅成交2313套， 環比增長17%， 成交面積23.43萬㎡；均價54512元/m2， 微跌0.2%。
年後市場供應的逐步提升助得成交量在月初獲得佳績， 首周即破千套， 但之後周成交量迅速跌至500套以下， 不過， 在上旬之強勢表現下， 5月份仍成為2017年以來首個網簽量過2000套的月份。 價格方面， 自10.4政策落地以來， 全市成交均價已連續7個月低於55000元/㎡， 且維持平中有降的趨勢。
供應跌、成交升， 庫存量明顯下降， 月底已跌至331.84萬㎡， 按前推8個月計算， 去化週期回落至15.7個月。
（2）區域
全市各區皆達成成交。 大戶龍崗成交量環比上漲近3成， 以1254套穩居全市榜首， 也是5月全市唯一成交量過千的區域， 其中坪山的心海城、丹竹頭的合正丹郡及布吉的花語馨、宇宏健康花城等專案月度網簽量超過百套。 龍崗在全市的成交占比因此由4月的49%增至54%。 寶安區以797套的成績排名第二， 表現平穩。
南山表現不俗，成交176套，環比增長8.6%。羅湖成交56套，由於4月成交基數較低，環比增速高達4成，熱點項目主要為東門的深業東嶺和銀湖的華潤銀湖藍山。
值得關注的是，福田在4月成功“破冰”後，加上在香蜜湖瑧山府項目的集中簽約下，5月一舉成交28套，而4月僅有1套入帳，致福田成交量壞比大幅增加27倍。
全市有福田、南山和寶安三區的均價變幅超過一成，其中福田、南山兩區均價受結構性因素影響而下跌，仍以近10萬元/㎡的高價分居一、二位。寶安則反向上漲，升17.7%至54498萬/㎡。龍崗區的成交均價也來到4萬元/㎡以上，環比上漲4.3%。各區有升有降，全月均價走平。
5月為供應冷清已久的高端盤添上新成員，來自福田香蜜湖的近“10萬”級項目瑧山府入市，主推戶型為230-240㎡的大戶產品，總價在2000萬以上仍不乏購買力，助福田區的網簽量出現久違的雙數。另外，布吉也有二期項目推出，價格相對周邊房源偏高。公寓方面，備受注目的筍崗城市更新第一槍——招商中環推出首期公寓，定價合理，簽約表現良好。
5月份，坪山、龍崗、龍華的多個“5萬-”盤大顯神通，而寶安區在壹方中心的簽約下均價上漲，來自福田和南山的高價盤也占得TOP10一席之地。TOP10均價明顯下跌，至55567元/㎡。（詳見附表二）
三、二手市場1、全市
全月二手住宅備案6532套，環比再漲3.7%，成交面積為57.7萬㎡；美聯物業（深圳）藍籌住宅價格為52608元/㎡，環比下跌0.3%，同比上漲2.5%。在春節後剛需入市、市場回暖的幫助下，備案量走勢不俗，月度已連續3個月上漲，自4月環比升三成再漲過一成，但受二手市場觀望情緒轉濃影響，升勢放緩。
5月份美聯景氣指數出現連續下跌，且業主心態、買家心態、市場交易、未來趨勢這四個指數環比全線下跌。具體來看，購房成本提升、政策風險升級，買家觀望情緒加重；二手業主放盤、調價的積極性減弱；致市場活躍度走低，成交量下跌，但因買賣雙方博弈情況嚴重，價格未出現明顯調整。
2、區域
各區備案量在全線大升後收攏漲勢，其中除“低存量”的鹽田區以外，其餘區域的成交量仍保持在1000套以上。
承載了全市四分之一成交的龍崗區，本月共備案1673套，環比增加4.8%。寶安走勢突出，全區成交1346套，環比增長10.3%，成為本月環比增幅最高的區域，該區在全市的成交占比也上升至20.6%。福田區成為5月全市成交量唯一下降的區，共成交1182套二手住宅，環比下降4.5%。
各區監測盤成交雖多有下降，價格則基本平穩。具體來看，藍籌價格變幅過1%的有鹽田和龍崗兩區。其中，龍崗的布吉、阪田片區多盤表現突出，布吉方面以2-3房、60-95㎡的需求為主力，價格有小幅上升。而鹽田方面，鹽田四村板塊監測盤的成交均價有小幅上升。
5月份美聯物業（深圳）藍籌住宅租金指數升至211.57點，對應的租金水準為76.5元/㎡.月，環比下跌0.1%，同比上漲1.7%。
節後這一輪的人口流入使得租賃市場出現去年一季度後少有的成交、租金水準雙升這一好景象，之後高峰過後需求走平，整體租金也基本持平。
美聯物業（深圳）藍籌住宅租金回報率走走平，5月份為1.74%。
各區租金水準變動不大，變幅相對明顯的有南山、寶安、龍崗三區。分區來看，龍崗布吉的監測盤需求下跌了近四分之一，租金略有回檔，整體均租、套租持平，分別集中在45-60元/㎡.月、3200-4500元/月之間。全月龍中板塊的監測盤以低單價的大戶型租賃為主，成交均租出現小幅下降。另一個主要租賃區域龍華監測盤的需求也有下降，但單房戶型大受青睞，均租因而走高。
南山方面，後海和華僑城板塊的樓盤租金基本持平，大南山區域的監測樓盤平穩略跌，蛇口方面表現分化，部分大盤因房源多需求降，而出現成交均租下跌的現象，但高端監測盤80-140㎡的同戶型均租多有提升。值得注意的是，南山深大附近的單房小戶型受到歡迎，成交均租提升2%-8%左右。
5月下旬，深圳房貸市場出現變動，多家銀行上調首套房貸款利率優惠，且後市還存有調控風險，致市場觀望情緒升級，當前正處於開發商、業主及客戶“膠著”不下，暫時難現改觀。
從近月的推盤情況看，受政策環境影響，住宅供應走勢轉好後再度走弱，新房網簽量上升趨勢或將放緩，成交均價將維持平中有降。
二手市場正來到供求雙方的強烈“博弈”期，雙方均持“以靜制動”的策略，市場活躍度或將繼續降低。預計二手房備案量或將止住漲勢；而實際成交還將小幅下跌，價格則短期內不會有明顯變化。
開發商經過短期調整後或小幅加快低價推盤，預計6月份推售項目將升至7個。
六、附表：
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表現平穩。南山表現不俗，成交176套，環比增長8.6%。羅湖成交56套，由於4月成交基數較低，環比增速高達4成，熱點項目主要為東門的深業東嶺和銀湖的華潤銀湖藍山。
值得關注的是，福田在4月成功“破冰”後，加上在香蜜湖瑧山府項目的集中簽約下，5月一舉成交28套，而4月僅有1套入帳，致福田成交量壞比大幅增加27倍。
全市有福田、南山和寶安三區的均價變幅超過一成，其中福田、南山兩區均價受結構性因素影響而下跌，仍以近10萬元/㎡的高價分居一、二位。寶安則反向上漲，升17.7%至54498萬/㎡。龍崗區的成交均價也來到4萬元/㎡以上，環比上漲4.3%。各區有升有降，全月均價走平。
5月為供應冷清已久的高端盤添上新成員，來自福田香蜜湖的近“10萬”級項目瑧山府入市，主推戶型為230-240㎡的大戶產品，總價在2000萬以上仍不乏購買力，助福田區的網簽量出現久違的雙數。另外，布吉也有二期項目推出，價格相對周邊房源偏高。公寓方面，備受注目的筍崗城市更新第一槍——招商中環推出首期公寓，定價合理，簽約表現良好。
5月份，坪山、龍崗、龍華的多個“5萬-”盤大顯神通，而寶安區在壹方中心的簽約下均價上漲，來自福田和南山的高價盤也占得TOP10一席之地。TOP10均價明顯下跌，至55567元/㎡。（詳見附表二）
三、二手市場1、全市
全月二手住宅備案6532套，環比再漲3.7%，成交面積為57.7萬㎡；美聯物業（深圳）藍籌住宅價格為52608元/㎡，環比下跌0.3%，同比上漲2.5%。在春節後剛需入市、市場回暖的幫助下，備案量走勢不俗，月度已連續3個月上漲，自4月環比升三成再漲過一成，但受二手市場觀望情緒轉濃影響，升勢放緩。
5月份美聯景氣指數出現連續下跌，且業主心態、買家心態、市場交易、未來趨勢這四個指數環比全線下跌。具體來看，購房成本提升、政策風險升級，買家觀望情緒加重；二手業主放盤、調價的積極性減弱；致市場活躍度走低，成交量下跌，但因買賣雙方博弈情況嚴重，價格未出現明顯調整。
2、區域
各區備案量在全線大升後收攏漲勢，其中除“低存量”的鹽田區以外，其餘區域的成交量仍保持在1000套以上。
承載了全市四分之一成交的龍崗區，本月共備案1673套，環比增加4.8%。寶安走勢突出，全區成交1346套，環比增長10.3%，成為本月環比增幅最高的區域，該區在全市的成交占比也上升至20.6%。福田區成為5月全市成交量唯一下降的區，共成交1182套二手住宅，環比下降4.5%。
各區監測盤成交雖多有下降，價格則基本平穩。具體來看，藍籌價格變幅過1%的有鹽田和龍崗兩區。其中，龍崗的布吉、阪田片區多盤表現突出，布吉方面以2-3房、60-95㎡的需求為主力，價格有小幅上升。而鹽田方面，鹽田四村板塊監測盤的成交均價有小幅上升。
5月份美聯物業（深圳）藍籌住宅租金指數升至211.57點，對應的租金水準為76.5元/㎡.月，環比下跌0.1%，同比上漲1.7%。
節後這一輪的人口流入使得租賃市場出現去年一季度後少有的成交、租金水準雙升這一好景象，之後高峰過後需求走平，整體租金也基本持平。
美聯物業（深圳）藍籌住宅租金回報率走走平，5月份為1.74%。
各區租金水準變動不大，變幅相對明顯的有南山、寶安、龍崗三區。分區來看，龍崗布吉的監測盤需求下跌了近四分之一，租金略有回檔，整體均租、套租持平，分別集中在45-60元/㎡.月、3200-4500元/月之間。全月龍中板塊的監測盤以低單價的大戶型租賃為主，成交均租出現小幅下降。另一個主要租賃區域龍華監測盤的需求也有下降，但單房戶型大受青睞，均租因而走高。
南山方面，後海和華僑城板塊的樓盤租金基本持平，大南山區域的監測樓盤平穩略跌，蛇口方面表現分化，部分大盤因房源多需求降，而出現成交均租下跌的現象，但高端監測盤80-140㎡的同戶型均租多有提升。值得注意的是，南山深大附近的單房小戶型受到歡迎，成交均租提升2%-8%左右。
5月下旬，深圳房貸市場出現變動，多家銀行上調首套房貸款利率優惠，且後市還存有調控風險，致市場觀望情緒升級，當前正處於開發商、業主及客戶“膠著”不下，暫時難現改觀。
從近月的推盤情況看，受政策環境影響，住宅供應走勢轉好後再度走弱，新房網簽量上升趨勢或將放緩，成交均價將維持平中有降。
二手市場正來到供求雙方的強烈“博弈”期，雙方均持“以靜制動”的策略，市場活躍度或將繼續降低。預計二手房備案量或將止住漲勢；而實際成交還將小幅下跌，價格則短期內不會有明顯變化。
開發商經過短期調整後或小幅加快低價推盤，預計6月份推售項目將升至7個。
六、附表：
版權聲明：
美聯物業（深圳）出品的研究報告版權歸美聯物業代理（深圳）有限公司所有。我公司的報告和資料僅用於市場研究分析的研討和交流，如需引用，請注明文章出處。
本報告及相關資料是基於我們的經驗、目前所知的事實、以及對法律的理解和評價，我們已盡力確保該資訊的準確性、完整性和及時性，但我們不對其適用性作任何的陳述和保證。