摘要：圍獵萬科戰個個都是杠杆玩家， 無論輸家贏家都虧不起、都該有“出路”！
本文系杠杆遊戲創作， 未經授權， 禁止轉載！如需轉載，
撰文|張銀銀
26.48元！和房價一樣， 萬科的股價漲勢喜人。
6月26日， 萬科A漲停， 刷新2016年12月以來新高。 據統計， 萬科A近三個交易日漲幅25.86%。 杠杆遊戲也感到十分高興， 因為張銀銀的大哥數年來一直是萬科A的堅定持有者。
當然， 這是題外話。 此前恒大大漲， 萬科A現在又漲停， 這是對我國房地產行業業績和未來的肯定、期許嗎？這確實是一件很值得說的事情。 背後， 也蘊藏著很多有趣的杠杆故事。
1、萬科圍獵戰個個都是杠杆玩家， 無論輸家贏家都虧不起、都該有“出路”！
于原萬科團隊、深鐵而言， 萬科即將揭曉的董事會局面大好。
6月30日， 萬科就要迎來股東大會。 最新的公告顯示， 新一屆董事會的11名董事候選人中，
此前， 在“寶萬之爭”中力挺萬科管理層的劉姝威女士， 出現在深圳地鐵提交的萬科獨立董事候選人名單。 雖然這引發了“獨董不獨”的質疑， 似乎寶能也沒說什麼， 也不能說什麼。
雖然作為第二大股東， 董事會席位得不到， 但市場溢價還是應該分享。 否則， 人家寶能大價錢、高杠杆， 拼命那麼久總不能虧死回去。
即將到來的7月， 將是寶能系可以大規模減持萬科股票的時間。 這個時間點， 不是很有趣嗎？
恒大轉手萬科股票， 交易總價292億元， 相當於每股定價18.80元。 在這場交易中， 恒大持股成本362.73億元。 帳面的虧損是不得不承認和接受的。
看到今天這一幕， 不知道恒大許老闆有沒有哭暈在衛生間。 雖然昨晚（6月25日）恒大在中超取得10連勝， 創造自己的連勝紀錄， 鎖定半程冠軍， 這也換不回真金白銀的損失。 當然， 賬不能簡單這麼算， 在港股， 恒大也創造了自己的神話。
看看去年恒大市值多少，
很可能不久的將來， 一個對標萬科股價的恒大將出現在A股。
寶能、恒大， 還有安什麼邦， 以及最後殺出來的深鐵， 這場萬科圍獵戰， 沒有誰不是借助杠杆。 杠杆越高， 對收益的追求就必須越高。
萬科股價大漲， 是大家都開森的事情。 這不僅僅是房地產（房價）在我國的勝利， 應該也是資本玩家的邏輯、杠杆的需求。
2、萬科本身的價值
有必要談一談萬科這家公司本身的價值。 枯燥的資料， 杠杆遊戲不必一一列舉。 簡而言之， 高效率的企業管理、大量優質的土地儲備、寬裕的流動性、房地產企業中極低的債務率……
雖然張銀銀對萬科的房子已經沒有什麼好感， 對萬科標榜的“不行賄”那些話從來呵呵呵。 但也承認， 在我國房地產企業中， 萬科真的是極優秀。
從這個角度而言， 得感謝杠杆收購。 對本身中性的萬能險， 不應該一味道德大棒。 就算名義、名字上沒有了萬能險， 保險業一定會發明出類似的金融產品。 這是世界資本市場都存在的， 這是金融業本質決定的。
所以，應該做的是做好合規、做好監管、做好透明和法治約束。
扯遠了。隨便問一個萬科的股東，無論大小，有幾個不感謝萬科的股價獲得應有的回歸？真正的價值投資，再能熬，也需要在適當的時候獲得回報。否則，這叫什麼投資，這不成了某些玩家的墊背。
多去一些年，萬科股價之低確實是對不住大部分股東的。
一家好公司、一個自詡最市場化、有良好企業文化、最混合所有制的企業，難道只有業績好，不該股價也略好一點嗎？話就說到這裡，你懂的。
3、深鐵擁有的軌道土地儲備必將加持萬科業績
早在2016年7月，杠杆寫寶萬之爭時，張銀銀打開深圳地鐵官網，在頭條區看到前海時代·CEO公館、甲級寫字樓地鐵大廈的商業廣告。
這似乎沒什麼，現在各大城市地鐵公司不都在做物業開發。但深圳真不同，如果進一步點擊其官網“物業開發”欄目，深鐵集團的地產專案那叫多。2016年，深圳地鐵集團被深圳市房地產業協會評為“深圳市房地產綜合實力20強”，名列第14。
按照官宣的表述：
近年來，深圳地鐵集團憑藉“軌道+物業”模式的穩步推進，通過上蓋物業及地下空間與軌道交通同步規劃、同步設計、同步建設，將沿線物業增值最大限度地轉化成為軌道交通企業的內部效益，形成自我造血、良性迴圈的可持續發展良好機制，走出了一條軌道交通企業可持續發展的道路，備受業內推崇。從2014年開始，深圳地鐵精心打造的“前海時代”、“山海津”、“山海韻”、“塘朗城”、“錦薈park”等項目……
根據公開資料，我們知道，截至2017年初，深鐵至少擁有地鐵上蓋物業開發專案15個，總建築面積逾600萬平方米。項目主要位於福田、南山、前海、寶安、龍崗等區域的地鐵沿線。產品涵蓋住宅、商業、寫字樓、酒店等多種業態，均為大規模城市綜合體專案。
要知道，2015年，深圳商品房施工面積僅4978.41萬平米，其中住宅3156.99萬平米品房竣工面積更是低至360.21萬平米，其中住宅202.37萬平米——這就是重慶一兩個較大市轄區的供給量。深圳房價貴，不奇怪。深圳會經營城市，深鐵也牛，青出於香港勝於港。
深圳地鐵當之無愧是深圳的最大地主之一，無意外的話，也是深圳最大的地鐵物業地主。
所以，王大叔和萬科當初才願意找深鐵合作，希望他做第一大股東，至少是一個原因。而深鐵專案一大把，很“大方”，一開始就決定拿出2、3個項目和萬科合作；另外的，“戰場”都在外地，決定和萬科一起征戰重慶和東莞。有趣吧。
一般大型房地產企業負債率都是很高的，譬如恒大。深鐵卻不同，按照深圳地鐵官網年初的介紹，深圳市地鐵集團註冊資本金440億元，總資產2596億元，淨資產1721億元，資產負債率33.7%，員工人數近16000餘人。
這個負債率在國內不敢說最低，起碼也是非常低的。
當然，也可以這麼說，深圳地鐵的通車里程只能算第二軍團，所以負債率自然相對低。這個說法沒有錯，只是，除了看負債率，睜大眼睛看一下深圳地鐵的資產和淨資產。資產哪來的，上文應該已經說很清楚了。深鐵負債不少，資產多才是根本。
可以說，深圳市政府對深鐵那是真愛，大把的優質資產給了他。所以，他可以玩的東西太多了，他的杠杆還可以隨便加。排名世界第二或第一的房地產企業萬科，見了也羡慕。
誰讓深鐵背靠中國最有錢的城市之一，深圳。拿下萬科，綁定萬科，深圳地鐵贏了，深圳這座城市贏了。實際獲得深鐵擁有的軌道土地儲備，未來也必將加持萬科業績。
4、那個談情懷、寧可相對保守的萬科或將遠去
這麼多利好擺在萬科面前，王石的時代終究成為過去。那個談情懷、寧可保守一些的萬科，正漸行漸遠。等待萬科的，到底是中國一二線城市房地產的繼續大牛市，還是白銀時代？
萬科最近的表態是謙遜和謹慎的。在6月13日《萬科到底洩露了樓市什麼“天機”？》一文中，杠杆遊戲寫過，地產業永遠是高杠杆的遊戲，萬科算是杠杆玩得小的，姑且有壓力，其他企業不用說。
如果銷售疲態甚至回落，購房者觀望和需求端被控制，必然就面臨陰跌、降價的風險。成本已經擺在那裡，降不起！
可是，地價也擺在那裡，成本也擺在那裡，房企的杠杆率、負債在那裡！
不拿地未來等死，拿地加債務加杠杆，未來賭死還是賭賺，誰又知道；不買房，擔心未來更買不起。不炒房，擔心被其他野蠻人財富輾軋。
這是一個無比矛盾的選擇，于國家、于企業、于居民個體都極難處理。在前路未知、虛無縹緲的時代，談情懷，那也是商業，不過是偽裝得更優雅。
深鐵拿下萬科，這是某一種勝利，這是房地產政經關係的最好寫實。誰會拿幾百億元，買回來的只是一個理想、情懷？生意，才是時代的召喚，卸下面具的時候到了。
歷時兩年之久的萬科股權之爭已基本塵埃落定，萬科不會再是過去那個萬科。但房地產還是過去那個房地產，房價更是站在了更高的歷史位置上。面對新時代，資本知道怎麼選擇。
最後，借萬科漲停，張銀銀祝我大哥生日快樂。
相關歷史閱讀：
《萬科到底洩露了樓市什麼“天機”？》，6月13日
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扯遠了。隨便問一個萬科的股東，無論大小，有幾個不感謝萬科的股價獲得應有的回歸？真正的價值投資，再能熬，也需要在適當的時候獲得回報。否則，這叫什麼投資，這不成了某些玩家的墊背。
多去一些年，萬科股價之低確實是對不住大部分股東的。
一家好公司、一個自詡最市場化、有良好企業文化、最混合所有制的企業，難道只有業績好，不該股價也略好一點嗎？話就說到這裡，你懂的。
3、深鐵擁有的軌道土地儲備必將加持萬科業績
早在2016年7月，杠杆寫寶萬之爭時，張銀銀打開深圳地鐵官網，在頭條區看到前海時代·CEO公館、甲級寫字樓地鐵大廈的商業廣告。
這似乎沒什麼，現在各大城市地鐵公司不都在做物業開發。但深圳真不同，如果進一步點擊其官網“物業開發”欄目，深鐵集團的地產專案那叫多。2016年，深圳地鐵集團被深圳市房地產業協會評為“深圳市房地產綜合實力20強”，名列第14。
按照官宣的表述：
近年來，深圳地鐵集團憑藉“軌道+物業”模式的穩步推進，通過上蓋物業及地下空間與軌道交通同步規劃、同步設計、同步建設，將沿線物業增值最大限度地轉化成為軌道交通企業的內部效益，形成自我造血、良性迴圈的可持續發展良好機制，走出了一條軌道交通企業可持續發展的道路，備受業內推崇。從2014年開始，深圳地鐵精心打造的“前海時代”、“山海津”、“山海韻”、“塘朗城”、“錦薈park”等項目……
根據公開資料，我們知道，截至2017年初，深鐵至少擁有地鐵上蓋物業開發專案15個，總建築面積逾600萬平方米。項目主要位於福田、南山、前海、寶安、龍崗等區域的地鐵沿線。產品涵蓋住宅、商業、寫字樓、酒店等多種業態，均為大規模城市綜合體專案。
要知道，2015年，深圳商品房施工面積僅4978.41萬平米，其中住宅3156.99萬平米品房竣工面積更是低至360.21萬平米，其中住宅202.37萬平米——這就是重慶一兩個較大市轄區的供給量。深圳房價貴，不奇怪。深圳會經營城市，深鐵也牛，青出於香港勝於港。
深圳地鐵當之無愧是深圳的最大地主之一，無意外的話，也是深圳最大的地鐵物業地主。
所以，王大叔和萬科當初才願意找深鐵合作，希望他做第一大股東，至少是一個原因。而深鐵專案一大把，很“大方”，一開始就決定拿出2、3個項目和萬科合作；另外的，“戰場”都在外地，決定和萬科一起征戰重慶和東莞。有趣吧。
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這個負債率在國內不敢說最低，起碼也是非常低的。
當然，也可以這麼說，深圳地鐵的通車里程只能算第二軍團，所以負債率自然相對低。這個說法沒有錯，只是，除了看負債率，睜大眼睛看一下深圳地鐵的資產和淨資產。資產哪來的，上文應該已經說很清楚了。深鐵負債不少，資產多才是根本。
可以說，深圳市政府對深鐵那是真愛，大把的優質資產給了他。所以，他可以玩的東西太多了，他的杠杆還可以隨便加。排名世界第二或第一的房地產企業萬科，見了也羡慕。
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這麼多利好擺在萬科面前，王石的時代終究成為過去。那個談情懷、寧可保守一些的萬科，正漸行漸遠。等待萬科的，到底是中國一二線城市房地產的繼續大牛市，還是白銀時代？
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如果銷售疲態甚至回落，購房者觀望和需求端被控制，必然就面臨陰跌、降價的風險。成本已經擺在那裡，降不起！
可是，地價也擺在那裡，成本也擺在那裡，房企的杠杆率、負債在那裡！
不拿地未來等死，拿地加債務加杠杆，未來賭死還是賭賺，誰又知道；不買房，擔心未來更買不起。不炒房，擔心被其他野蠻人財富輾軋。
這是一個無比矛盾的選擇，于國家、于企業、于居民個體都極難處理。在前路未知、虛無縹緲的時代，談情懷，那也是商業，不過是偽裝得更優雅。
深鐵拿下萬科，這是某一種勝利，這是房地產政經關係的最好寫實。誰會拿幾百億元，買回來的只是一個理想、情懷？生意，才是時代的召喚，卸下面具的時候到了。
歷時兩年之久的萬科股權之爭已基本塵埃落定，萬科不會再是過去那個萬科。但房地產還是過去那個房地產，房價更是站在了更高的歷史位置上。面對新時代，資本知道怎麼選擇。
最後，借萬科漲停，張銀銀祝我大哥生日快樂。
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