有業內人士表示， 陽光城在北京等一線城市的擴張， 尤其是高端物業打造， 需要警惕樓市政策的變動。 圖/視覺中國
6月14日， 陽光城發佈公告稱，
一二線城市擴張後遇限購
實際上， 陽光城的擴張並非始於今年。 縱觀該企業最近兩年半來的拿地情況， 可以非常清晰地看出其戰略擴張軌跡。
根據易居研究院智庫中心提供的資料顯示， 2014年陽光城在全國範圍內的公開土地市場僅斬獲三宗土地， 共耗資36.89億元， 且宗地全部集中在長三角城市群中。 而在2015年， 陽光城在公開土地市場的拿地數字則激增到了11宗， 耗資92.76億元。 2016年， 陽光城的拿地數字12宗，
而如果從其公開土地市場上的擴張軌跡來看， 2015年陽光城的重點佈局還集中在長三角和福建兩地。 根據前述機構資料顯示， 2014年起至2017年6月19日， 陽光城共在公開土地市場上取得了29宗用地， 其中有18宗地位於華東區域。 但2016年開始， 陽光城則明顯加速了其執行既定戰略的步伐， 進入了成都、北京等地。 2017年上半年， 這樣的表現則變得更加明顯， 其在2017年上半年取得的8宗地中有六宗都是在2月6日和2月7日兩天之內在鄭州拿下的住宅用地。
此前， 陽光城集團方面曾經在多個場合以及年報中表示， 陽光城未來的戰略方向將是3+1+X。 按照陽光城在其2016年年報中提及的有關描述，
不過值得注意的是， 一、二線城市均已限購， 因此不少業內人士也在擔心， 上述城市的限購是否會對其銷售回款造成影響。
並購成擴張新“引擎”
而除了公開市場上的拿地之外， 支持著陽光城在擴張的快速路上高速行駛的還有一具叫做“並購”的引擎。
從2015年以來， 陽光城也的確通過收購等手段， 進入了很多被其劃定在戰略版圖上的城市。
2016年8月11日， 在博鼇房地產論壇期間， 陽光城總裁張海民透露， 其公司在招拍掛和並購市場的投資比例為2：8。
而2016年以來， 陽光城也的確在收購上加大了投入。 比如， 2016年11月29日， 在浙江產權交易所有限公司舉辦的企業產權競價轉讓活動中， 陽光城以13.51億元競得物產中大集團股份有限公司15家全資子公司組成的股權資產包， 同時承接物產中大及其子公司截至2016年8月31日對標的公司及對物產中大控股子公司杭州富陽中大酒店管理有限公司合計91.18億元的應收債權。 據瞭解， 這次交易總成交金額高達104.69億元。
無獨有偶，
對此， 有業內人士分析認為， 對於陽光城來說， 這樣收購的資產大多為已建成待交付工程， 在短時間內有推後變現的條件。 既能夠縮短現金回正的週期， 又能夠降低資本化利息， 對於處於高周轉狀態運行的陽光城來說無疑是一種非常合適的擴張手段。
不過， 這樣的方式並非沒有風險。 陽光城也在其公告中明確表示， 這種並購方式因為標的資產中部分資產處於抵押及查封狀態， 且交易對方自身存在訴訟糾紛， 房產過戶前需解除抵押及查封事項，所以該標的資產存在無法順利過戶的風險。
而對於其北京的新專案，嚴躍進表示，從陽光城近兩年的土地投資來看，對於華東市場的投資規模較大，對華南和中部等區域也有所涉及，對於華北市場的投資力度最小。所以對於北京市場積極獲取土地等成為比較關鍵的一步。從當前此類企業的投資來看，北京市場進入的門檻比較高，陽光城要警惕的是北京政策多變，對於高端物業等打造要格外注意市場風險。
高周轉下的融資壓力
不過值得注意的是，陽光城的大舉擴張，對於其資金壓力是比較巨大的。從其去年年報來看，陽光城2016年資產負債率為84.29%，較2015年增長3.87%。不過，利息保障倍數（該資料為衡量企業支付利息能力的指標）由2015年的1.11下降到了2016年的0.54，跌幅達51.35%。這意味著陽光城支付利息的能力在下降。
不過截至2016年底，中誠信證券評估有限公司依然評定“陽光城集團股份有限公司2016年公司債券”信用級別為AA+。
陽光城採取高周轉、高負債進行激進擴張的背後究竟有沒有資金鏈方面的壓力，企業對於此方面是否有風險控制？記者曾就此問題詢問陽光城集團方面，然而截至發稿時，並未收到集團方面答覆。
從陽光城公開資料看，其現金流在去年一季度時相對比較緊張，為-11.6億元。而今年這一數字已回正，同比增長高達229.88%。不過，業內人士也分析認為，房企的現金流受多方面因素影響較大，因此季度報告僅具有參考價值。
在一些業內人士看來，陽光城的快速擴張同其高周轉策略有著密不可分的關係。據記者觀察，近4年來，陽光城的負債率也一直維持在80%以上。
不過，新城地產副總裁歐陽捷也分析指出：“事實上，只要現金流能夠保證，那麼負債率的問題就不是很大。在房企規模化的路上，用高負債進行融資周轉，是一種常見的手段。”
wind資訊資料顯示，從目前房企披露的年報來看，去年已公佈年報的上市房企平均負債率在77.26%左右。可見陽光城84.29%的負債率在房企當中並不算低。
“主要還需要關注負債期限，如果短期債較多，就對流動性要求較大，需要周轉率較高。對於處於擴張期的房企來講比較常見。”一位上市公司房企財務負責人分析。
但該負責人也表示，如果短期債多，說明房企的融資能力不足，無法拿到低成本的融資。這對於資金鏈的壓力和回款的要求就會比較大。
而目前，陽光城目前披露的公司債以3年期和5年期為主。除此之外，為了獲得更為低成本的融資，2016年以來，陽光城方面在金融領域做出了頻繁動作，相繼設立多個投資基金，也反映出其對多途徑融資的需求。
陽光城年報顯示，2016年以來其融資成本在進一步降低，2016年，陽光城的整體平均融資成本8.42%，比上年同期下降1%。截至2016年12月31日，陽光城融資成本已經降低至7.35%。
2016年陽光城的業績資料：
●資產規模大幅增加：本報告期末，公司合併報表總資產1204.31億，同比增加72%，淨資產189.24億，同比增加38%；
●經營業績平穩：本報告期內，公司實現營業收入195.98億元；歸屬于上市公司股東淨利潤12.30億元；
本版采寫/新京報記者 陳禹銘
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且交易對方自身存在訴訟糾紛， 房產過戶前需解除抵押及查封事項，所以該標的資產存在無法順利過戶的風險。而對於其北京的新專案，嚴躍進表示，從陽光城近兩年的土地投資來看，對於華東市場的投資規模較大，對華南和中部等區域也有所涉及，對於華北市場的投資力度最小。所以對於北京市場積極獲取土地等成為比較關鍵的一步。從當前此類企業的投資來看，北京市場進入的門檻比較高，陽光城要警惕的是北京政策多變，對於高端物業等打造要格外注意市場風險。
高周轉下的融資壓力
不過值得注意的是，陽光城的大舉擴張，對於其資金壓力是比較巨大的。從其去年年報來看，陽光城2016年資產負債率為84.29%，較2015年增長3.87%。不過，利息保障倍數（該資料為衡量企業支付利息能力的指標）由2015年的1.11下降到了2016年的0.54，跌幅達51.35%。這意味著陽光城支付利息的能力在下降。
不過截至2016年底，中誠信證券評估有限公司依然評定“陽光城集團股份有限公司2016年公司債券”信用級別為AA+。
陽光城採取高周轉、高負債進行激進擴張的背後究竟有沒有資金鏈方面的壓力，企業對於此方面是否有風險控制？記者曾就此問題詢問陽光城集團方面，然而截至發稿時，並未收到集團方面答覆。
從陽光城公開資料看，其現金流在去年一季度時相對比較緊張，為-11.6億元。而今年這一數字已回正，同比增長高達229.88%。不過，業內人士也分析認為，房企的現金流受多方面因素影響較大，因此季度報告僅具有參考價值。
在一些業內人士看來，陽光城的快速擴張同其高周轉策略有著密不可分的關係。據記者觀察，近4年來，陽光城的負債率也一直維持在80%以上。
不過，新城地產副總裁歐陽捷也分析指出：“事實上，只要現金流能夠保證，那麼負債率的問題就不是很大。在房企規模化的路上，用高負債進行融資周轉，是一種常見的手段。”
wind資訊資料顯示，從目前房企披露的年報來看，去年已公佈年報的上市房企平均負債率在77.26%左右。可見陽光城84.29%的負債率在房企當中並不算低。
“主要還需要關注負債期限，如果短期債較多，就對流動性要求較大，需要周轉率較高。對於處於擴張期的房企來講比較常見。”一位上市公司房企財務負責人分析。
但該負責人也表示，如果短期債多，說明房企的融資能力不足，無法拿到低成本的融資。這對於資金鏈的壓力和回款的要求就會比較大。
而目前，陽光城目前披露的公司債以3年期和5年期為主。除此之外，為了獲得更為低成本的融資，2016年以來，陽光城方面在金融領域做出了頻繁動作，相繼設立多個投資基金，也反映出其對多途徑融資的需求。
陽光城年報顯示，2016年以來其融資成本在進一步降低，2016年，陽光城的整體平均融資成本8.42%，比上年同期下降1%。截至2016年12月31日，陽光城融資成本已經降低至7.35%。
2016年陽光城的業績資料：
●資產規模大幅增加：本報告期末，公司合併報表總資產1204.31億，同比增加72%，淨資產189.24億，同比增加38%；
●經營業績平穩：本報告期內，公司實現營業收入195.98億元；歸屬于上市公司股東淨利潤12.30億元；
本版采寫/新京報記者 陳禹銘
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