股東大會現場， 甚至有鬱亮的粉絲對鬱亮表示心疼， 他們認為， 鬱亮在這種環境下， 做不到王石時代的輝煌。
AI財經社（ID:Economic-Weekly）
文 | 郭清媛
編輯 | 沈浪
2017年6月30日17點04分， 萬科董事會換屆獲得股東大會通過， 王石正式卸任萬科董事長， 郁亮接棒。 中國最成功的房地產公司就此完成了一個時代。
“沒有王石主席， 就沒有萬科的郁亮”， 鬱亮在執行層面執掌萬科多年， 與王石共事27年， 在總經理的位置上更是做了16年， 當談到王石對他的知遇之恩時， 當著股東和媒體的面， 郁亮一度哽咽。
萬科與王石， 在過去， 人們常常將兩者畫等號， 說王石一手締造了萬科毫不為過。 王石幾十年踐行著一個目標， 在萬科建立現代企業制度， 貫徹透明、規範、以人為本的價值觀。
王石本人， 被郁亮形容為“巨星般的存在”， 在股東大會現場， 王石的講話總有現場的掌聲相伴， 鬱亮則只在發表當選感言時說：“我希望大家，
郁亮形容王石是英雄， 而他自己則是“普通人”。 送走耀眼的王石， 鬱亮獨撐萬科。 此時鬱亮所面對的， 早已不是王石時代的萬科， 內憂和外患並存， 曾經登頂珠峰的鬱亮， 面前依舊高山重重。
萬科2016年度股東大會。 攝影/AI財經社
過去一年， 萬科股東巨變， 經歷一系列爭奪之後， 深鐵集團成為第一大股東， 而寶能放棄了董事會席位的訴求。
目前深鐵集團通過協議受讓華潤股份及恒大地產所持萬科股份， 為萬科第一大股東， 持股29.38%。 寶能系作為第二大股東， 並未出席股東大會。
股東大會表決結果顯示， 11位元候選董事全部當選， 鬱亮等3位非獨立董事來自萬科管理層， 深鐵集團董事長林茂德等3位非獨立董事， 均來自深鐵集團。 另外一位外部董事孫盛典， 是深圳市賽格集團董事長， 該公司具有深圳市國資背景。
雖然這一股權結構與華潤時代的董事會基本格局未變， 大股東和管理層都是選派三人，
這也是現場股東們最關心的問題。
如何避免董事之間的決策衝突問題？萬科董事會秘書朱旭回答， 每一個董事的是否當選都是取決於股東手中的選票， 當選以後是代表每個股東利益的， 未來也一定會穩步推進萬科穩定健康發展的。 深圳地鐵是萬科第一大股東， 萬科目前還沒有實際控制人。
“我們不會干預也不會插手萬科的具體經營。 ” 面對股東質疑， 深鐵董事長林茂德主動要求回答。 他說， 作為萬科的基石股東， 堅持推進萬科健康發展的義務， 尊重萬科文化， 尊重萬科團隊， 支持混合所有制，
萬科2016年度股東大會現場。 攝影/AI財經社
從去年開始， 深鐵集團和萬科就力推“軌道+物業”模式， 鬱亮看來， 這使萬科如虎添翼。
林茂德在股東大會現場詳解這種模式， 他認為，目前全國城市化進程中，軌道交通建設，在未來10-15年，都是黃金時期，全國批准建設軌道交通的城市有58個，深鐵如果和萬科把這個模式做好，軌道交通的大規模建設就可以全面推進。在深圳，深鐵規劃了32條線路，已建成三分之一，未來十年要大規模開建，深鐵會全方位和萬科進行合作，打造“軌道+物業”的標杆，示範，樣板。
鬱亮稱，軌道交通能夠高效銜接周邊城市群，降低居住成本，軌道加工業，將軌道建設、物業開發有機結合，為軌道交通提供可持續發展模式。萬科的“軌道+物業”不止是深圳，在全國範圍內，全國各地的地鐵都來深圳要和深鐵集團和萬科合作“軌道+物業”模式。
可是，兩個系統，相容嗎？
王石在股東大會現場說，我給萬科帶來了一個行業、一個制度、一個品牌，可見萬科的品牌在王石心中的分量。可是與深鐵的緊密合作後，萬科品牌的獨立性成為股東們擔憂的問題。
現場中小投資者對這種模式保持警惕。一位基金經理稱，他已經“粉”了萬科十年，堅持不懈的關注萬科，力挺萬科，就是因為萬科的公司管理一直保持股權、業務分散的健康狀態，這種更像西方公司管理的模式，讓他心中對萬科更加信任。但是深鐵的業務範圍、管理模式，帶有太多國有企業的印記，會給萬科的治理結構帶來衝突。
萬科快速成長的時代已經過去，此時引入深鐵，不失為一種保守戰略選擇。地鐵事業是資金消耗量很大、長期回報率很低甚至為負的行業，但地鐵延伸本身會帶動大量優質物業的增值，萬科這個資本平臺可以成為置入回報率低資產快速變現的重要通道。
但是，這種模式，嚴重威脅萬科的品牌獨立性。
一位不願具名的經濟學家稱，“軌道＋物業”的合作模式，跟萬科傳統的樓盤模式有差異，“政府做背景，土地出讓資源轉移沒有那麼市場化，更多的業務，是公共基礎設施的商業開發，不是萬科的優勢，萬科在冒系統性風險”。
他認為，這種模式之下的價值轉化過程並不公允，比如，從土地出讓價格來講，正常招拍掛程式下，出讓的價格肯定很高，依託深鐵，土地獲得成本就會降下來。
“軌道+物業”的談判權不對等，業務模式依賴深鐵資源，加上股權制約，萬科容易形成附庸，萬科多年以來的品牌價值、品牌獨立性何在？這是鬱亮要面對的最大問題。郁亮跟隨王石的腳步登頂珠峰，可是王石離場之後，鬱亮面前依舊高山重重。
鬱亮。圖/CFP
鬱亮接棒這一刻，全國已經有超過36個城市“限售”，全國商品房銷售均價連跌兩月，部分一二線城市已出現了“量價齊跌”趨勢，房地產抑價政策限制了這個行業過熱的發展，而對地產公司而言則意味著失去了快速增長的機會。
站在萬科股東大會的時點不得不承認，房地產高速發展的黃金時代已經過去。
“過去幾年，誰也想不到樓市會出現這種狀態。”萬科股東大會上傳出此種聲音。
但是郁亮保持樂觀，他認為，全國城市化水準未達到飽和，還有增長空間。
鬱亮在工作報告中提到，萬科將始終堅持城市配套的服務戰略，建設服務于客戶、城市發展的生態系統，在鞏固核心業務的基礎上，繼續拓展物業服務、商業、教育、養老、度假、產業辦公等業務。
“未來如果樓市不可預測，那萬科只能更好的服務客戶。”郁亮相信，未來萬科仍然會成為數一數二的商業地產企業。
如果萬科真的繼續依照這條路，進行轉型，這倒是現場多數股東希望看到的情況。但是萬科在鬱亮的引領下，是否可以重回過去的輝煌？
“不太可能。”過去十幾年，隨著樓市泡沫化進程，地產企業家財富、名望、公共影響力水漲船高，如今，地產界的黃金時代已去，股東大會現場，甚至有股東認為，隨著樓市調控政策加強，地產界會迎來“黑鐵時代”。可以預見的是，樓市進入拐點，房地產行業不會再有超額利潤的紅利，將逐漸回歸到一個普通行業。
有業內觀察者稱，我們姑且不評論鬱亮本人的行事風格與做事水準，只需觀察環境，便可以看到，過去十幾年，房地產業賺得滿盆缽，是依靠土地壟斷和市場需求壟斷得到的。萬科目前的轉型之路，是適應政策、市場的必要策略。
“內憂外患之下，鬱亮，的確很難。”股東大會現場，甚至有鬱亮的粉絲對鬱亮表示心疼，他們認為，鬱亮在這種環境下，做不到王石時代的輝煌。
【此文為AI財經社原創，《財經天下》週刊出品】
他認為，目前全國城市化進程中，軌道交通建設，在未來10-15年，都是黃金時期，全國批准建設軌道交通的城市有58個，深鐵如果和萬科把這個模式做好，軌道交通的大規模建設就可以全面推進。在深圳，深鐵規劃了32條線路，已建成三分之一，未來十年要大規模開建，深鐵會全方位和萬科進行合作，打造“軌道+物業”的標杆，示範，樣板。鬱亮稱，軌道交通能夠高效銜接周邊城市群，降低居住成本，軌道加工業，將軌道建設、物業開發有機結合，為軌道交通提供可持續發展模式。萬科的“軌道+物業”不止是深圳，在全國範圍內，全國各地的地鐵都來深圳要和深鐵集團和萬科合作“軌道+物業”模式。
可是，兩個系統，相容嗎？
王石在股東大會現場說，我給萬科帶來了一個行業、一個制度、一個品牌，可見萬科的品牌在王石心中的分量。可是與深鐵的緊密合作後，萬科品牌的獨立性成為股東們擔憂的問題。
現場中小投資者對這種模式保持警惕。一位基金經理稱，他已經“粉”了萬科十年，堅持不懈的關注萬科，力挺萬科，就是因為萬科的公司管理一直保持股權、業務分散的健康狀態，這種更像西方公司管理的模式，讓他心中對萬科更加信任。但是深鐵的業務範圍、管理模式，帶有太多國有企業的印記，會給萬科的治理結構帶來衝突。
萬科快速成長的時代已經過去，此時引入深鐵，不失為一種保守戰略選擇。地鐵事業是資金消耗量很大、長期回報率很低甚至為負的行業，但地鐵延伸本身會帶動大量優質物業的增值，萬科這個資本平臺可以成為置入回報率低資產快速變現的重要通道。
但是，這種模式，嚴重威脅萬科的品牌獨立性。
一位不願具名的經濟學家稱，“軌道＋物業”的合作模式，跟萬科傳統的樓盤模式有差異，“政府做背景，土地出讓資源轉移沒有那麼市場化，更多的業務，是公共基礎設施的商業開發，不是萬科的優勢，萬科在冒系統性風險”。
他認為，這種模式之下的價值轉化過程並不公允，比如，從土地出讓價格來講，正常招拍掛程式下，出讓的價格肯定很高，依託深鐵，土地獲得成本就會降下來。
“軌道+物業”的談判權不對等，業務模式依賴深鐵資源，加上股權制約，萬科容易形成附庸，萬科多年以來的品牌價值、品牌獨立性何在？這是鬱亮要面對的最大問題。郁亮跟隨王石的腳步登頂珠峰，可是王石離場之後，鬱亮面前依舊高山重重。
鬱亮。圖/CFP
鬱亮接棒這一刻，全國已經有超過36個城市“限售”，全國商品房銷售均價連跌兩月，部分一二線城市已出現了“量價齊跌”趨勢，房地產抑價政策限制了這個行業過熱的發展，而對地產公司而言則意味著失去了快速增長的機會。
站在萬科股東大會的時點不得不承認，房地產高速發展的黃金時代已經過去。
“過去幾年，誰也想不到樓市會出現這種狀態。”萬科股東大會上傳出此種聲音。
但是郁亮保持樂觀，他認為，全國城市化水準未達到飽和，還有增長空間。
鬱亮在工作報告中提到，萬科將始終堅持城市配套的服務戰略，建設服務于客戶、城市發展的生態系統，在鞏固核心業務的基礎上，繼續拓展物業服務、商業、教育、養老、度假、產業辦公等業務。
“未來如果樓市不可預測，那萬科只能更好的服務客戶。”郁亮相信，未來萬科仍然會成為數一數二的商業地產企業。
如果萬科真的繼續依照這條路，進行轉型，這倒是現場多數股東希望看到的情況。但是萬科在鬱亮的引領下，是否可以重回過去的輝煌？
“不太可能。”過去十幾年，隨著樓市泡沫化進程，地產企業家財富、名望、公共影響力水漲船高，如今，地產界的黃金時代已去，股東大會現場，甚至有股東認為，隨著樓市調控政策加強，地產界會迎來“黑鐵時代”。可以預見的是，樓市進入拐點，房地產行業不會再有超額利潤的紅利，將逐漸回歸到一個普通行業。
有業內觀察者稱，我們姑且不評論鬱亮本人的行事風格與做事水準，只需觀察環境，便可以看到，過去十幾年，房地產業賺得滿盆缽，是依靠土地壟斷和市場需求壟斷得到的。萬科目前的轉型之路，是適應政策、市場的必要策略。
“內憂外患之下，鬱亮，的確很難。”股東大會現場，甚至有鬱亮的粉絲對鬱亮表示心疼，他們認為，鬱亮在這種環境下，做不到王石時代的輝煌。
【此文為AI財經社原創，《財經天下》週刊出品】