業主關注：有樓·收租有何訣竅？

澳洲統計局於上週二發表2016年人口普查結果，發現全國有30.9%的住宅單位是租盤，較2011年人口普查時得出的29.6%高出1.3個百分點。在房市最火紅的悉尼，租盤占住宅總數的比率就更高，達到34.1%；而且租盤的新增需求更大，租盤比例較5年前超出2.5個百分點。

在2001年至2016年的15年裡，澳洲租房占住總數比率累計上升4個百分點。觀乎上述的資料，澳洲的“無殼一族”要一圓業主夢似乎越來越困難，尤其是在悉尼。

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聯邦政府最近公佈的印花稅減免等措施，能否幫助首次置業人士圓夢，就要拭目以待。姑勿論未來會否有更多首置人士轉租為買，從物業投資者的角度而論，面對房價在過去幾年裡上漲了不少，而加租速度又未能追上，業主們要何才能有效地爭取最大的租金回報？

業主在放租單位時，又有什麼事項需要特別留意？悉尼租盤比例 5年漲5個百分點在悉尼，

租盤占住宅總數比例較全國數字升得更快，從2001年人口普查得出的29.0%，攀升到去年的34.1%，這段日子累積升了5.1個百分點。期間，該比率在2006年為29.7% ，到2011年已升破30%水準，達到31.6%。

那麼，其他大城市的情況又如何？

除了以礦業為經濟主要命脈的柏斯之外，其他大城市的租盤占住宅總數比率均有所上升；當中，墨爾本的有關比率升得較悉尼還要快，由2011年的27.2%升至2016年的30.0% ，累計上升了2.8個百分點。提到柏斯，隨著澳洲礦產業從高峰滑落，當地的租務市場也受影響，租盤占住宅總數比例從2011年的27.6% 降至去年的26.7%，跌去0.9個百分點。投資物業獨立屋vs公寓提到買樓收租，究竟是獨立屋還是公寓較好？

很多在物業投資界打滾多年的老手表示，一般來說，獨立屋的升值力無疑較強，

可是公寓的入市門檻較低，租金回報率也較高，而且相對上較容易打理，當然，業主要為此支付管理費；除非你打算持有物業三數年便賣出，長線而言，計入升值力和租金回報，獨立屋和公寓的總體回報率應不會相差太遠，買哪一類型物業，始終要看你的財務能力和個人需要，例如是會否計畫在十多年後自己搬回該物業居住等等。統計局最新的調查發現，全國計算，獨立屋占了整體住宅數目的72.9% ，公寓占13.1% ，相連屋占12.7% ，餘下如後園小屋（granny flat）和旅行車（caravan）等占0.3% 。

在悉尼，隨著獨立屋價格越升越高，加上人們的生活習慣有所改變，多了人選擇住在不用打理花園、兼且多數靠近商業設施和火車站的公寓單位，這裡的公寓數目由2011年的大約39.2萬戶，增至2016年的45.6萬戶，所占比率亦從25.8%增至28.1%；相連屋數目亦有所增加，從2011年的19.4萬戶增至2016年的22.7萬戶，所占比率由12.8%升至14.0%；反之，獨立屋數目由2011年的92.6萬戶，微降至2016年的92.4萬戶，所占比例則從60.9%降至56.9%。

公寓數目增加的啟示觀乎近年有不少獨立屋被拆卸，

改建成公寓樓房或相連屋屋苑，而一間獨立屋所占的地皮，可以興建至少兩間相連屋；而三數間獨立屋所占的土地面積，更隨時足以興建一座多層公寓樓房，這便解釋了為何公寓和相連屋數目增加之際，獨立屋數目卻減少。也就是由於獨立屋越來越矜貴，叫價也高處未算高，投資者買屋投資要花很高成本，相對上公寓較容易負擔得多。

隨著悉尼房市在四、五年前加快升溫，住宅價格升幅明顯快過加租速度，業主如何才能把租金回報率最大化？一位有超過20年經驗的物業仲介表示，一些物業投資者過於看重物業升值力，問題是此類型物業的售價一般會“高人一等”，從提升租金回報率的角度而言並不是十分理想的選擇；如欲在升值力和租金回報之間取得平衡，不妨考慮一眾中價物業。

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