摘要：一線城市生存與焦慮的縮影
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撰文|張銀銀
昨天的稿子被刪了（偷偷告訴你， 備用號“泡沫帝國”還能看）， 為了保險起見， 今天我們來扯點別的淡。
1、京滬房價趨穩還是？
今天（7月7日）下午， 《上海市住房發展“十三五”規劃》終於公佈， 根據官方的通稿， 大致可以看出上海穩定房價的決心。 比如：新增住房供應總套數要比“十二五”期間增加60%左右；住房用地供應總量明顯增加；推進舊區改造等。
一線城市北京、上海尤其具有代表性， 張銀銀的朋友圈裡， 北京的買房故事常常被刷爆屏。 今天看到某媒體報導的北京買房故事， 年輕人並無退路， 考慮去“七環”外買房。 在一線城市的生存與焦慮， 買房恰是一個縮影。
杠杆遊戲在京滬都混過， 沒混出頭， 但是經常會想還在北京、上海的那些朋友。
放眼一線樓市， 無論從今天的《上海市住房發展“十三五”規劃》，
但現在真的是房價的最高峰嗎？也不見得。 穩定， 並不代表不漲， 也可以是小漲。
2、pm需要穩， 杠杆需要降
儘管預測一線城市房價何時見頂， 比人類登上月球還難， 但還是有章可循的。 除開土地財政、政策的不確定性等。 我們能做的無非就是根據一些客觀因素， 來分析主觀行為發生的可能性。
比如：據公開資料顯示， 2009年到2015年間， 中國信貸平均每年增長20%左右， 大大高於名義GDP增長率。
截止2016年末， 中國M2達到155萬億（約22萬億美元）、GDP為74萬億（11.7萬億美元）， 而美國的M2和GDP分別為13萬億美元和18萬億美元。 換言之， 中國的GDP只有美國的2/3， 但中國的貨幣量卻相當於美國的1.7倍！這是理解房價泡沫的關鍵資料。
這些錢都寄託在哪？就是一個個資產pm中， 這些年從大宗商品、債市、股市、各類搞不清去向的資管產品， 到土地、房產， pm接力永不停歇——最牛的迄今為止還是地產， 股市都只是小插曲。
部分經濟學家對此有不同看法，
近幾年， 中國新增M2占全球40%， 狂歡過後就是平靜， 我們目前也在走這條路。 央行近來的努力是看得到的。 更有代表性的是日本。 在維持了兩年零三個月的超低利率後， 日本央行終於啟動加息。
還有美國， 在保持了幾年的低位利率後， 美聯儲啟動加息， 先是頻率低， 今年明顯提高了頻率。 大勢是難逆的。
過去美國經歷過， 我們都還記得， 房價下跌、次貸危機。 這樣的故事我們不曾極端呈現過， 我們一直在努力避免。 我們永遠是例外？我們需要努力。
更有說服力的是今年3月， 周行長在博鼇論壇的發言， 他說：“在多輪量化寬鬆之後， 我們已經到了週期的尾部……要認真地去考慮什麼時候如何離開這種貨幣寬鬆的週期”。
之後的貨幣走向也證明了，周行長說的絕對不是玩笑話。
當上一個貨幣週期結束，下一個開啟，我們不得不關心整體和個人的杠杆率了。
全社會總杠杆率就不說了，大家都知道，其實還在緩慢上升。表面上看，我們的購房杠杆並不高，尤其是新一輪調控之後，首套房首付比例調高，二套就不用說了，更高。
但是，這只是表面的資料。根據杠杆遊戲對朋友買房經歷的瞭解，他們不僅借了銀行的錢，還借了親朋好友的錢，父母的就不用說了，直接給。
更有甚者，還借了影子銀行的錢。一套房掏空兩代人的現象，並不少見。這樣的杠杆率比表面看到的要大。目前我國居民房貸收入比0.46左右（也有不同看法），想想日本房產泡沫時期的水準。
3、離開了北京，錯過成為千萬富翁機會
從國際上對比來看，我國房地產總市值占GDP的比例為411%，也遠高於全球260%的平均水準。雖然，這樣的計算有失公允，但打點折扣也是很有意思的對照。而所有這些比值，京滬恐怕是我國最具代表性的。
從趨勢看，居民購房貸款新增額/新增商品房銷售額2016年上半年達到56.5%，2011年時這一資料是17.3%。想想這五年，都經歷了些什麼！
不僅個人，房企也在拼命加杠杆。四大行的新增貸款有60%多都投放在了房地產領域。
肯尼斯.羅格夫先生就曾說過：所有金融危機的本質都是zw過多的危機，等真到了全民杠杆的時候（去年的樣子有點接近），我們真的玩得起嗎？
對杠杆遊戲來說，2016年元旦是個特別的日子，那天傍晚，我們一家人——其中包括一名剛出生的嬰兒，驅車從北京南二環離京，就這樣匆忙告別這座生活了7年的城市。
銀銀對北京、上海是有感情的，都是曾經工作、生活的地方。曾經我也糾結要不要掏空雙方父母及各自的資產，在一線買套房。作為一名怯弱的保守派，最終我還是放棄了這個想法。
想想，我錯過了成為千萬富翁的機會，但我不後悔。但願買下北京七環的朋友，還有資產翻倍的機會；但願“上海樓市巨變”，可以讓更多年輕人安穩待下去。
如今，杠杆遊戲成了一名樓市的旁觀者，在全國接二連三上演的樓市風雲故事裡，依舊沒能做到置身事外。
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當上一個貨幣週期結束，下一個開啟，我們不得不關心整體和個人的杠杆率了。
全社會總杠杆率就不說了，大家都知道，其實還在緩慢上升。表面上看，我們的購房杠杆並不高，尤其是新一輪調控之後，首套房首付比例調高，二套就不用說了，更高。
但是，這只是表面的資料。根據杠杆遊戲對朋友買房經歷的瞭解，他們不僅借了銀行的錢，還借了親朋好友的錢，父母的就不用說了，直接給。
更有甚者，還借了影子銀行的錢。一套房掏空兩代人的現象，並不少見。這樣的杠杆率比表面看到的要大。目前我國居民房貸收入比0.46左右（也有不同看法），想想日本房產泡沫時期的水準。
3、離開了北京，錯過成為千萬富翁機會
從國際上對比來看，我國房地產總市值占GDP的比例為411%，也遠高於全球260%的平均水準。雖然，這樣的計算有失公允，但打點折扣也是很有意思的對照。而所有這些比值，京滬恐怕是我國最具代表性的。
從趨勢看，居民購房貸款新增額/新增商品房銷售額2016年上半年達到56.5%，2011年時這一資料是17.3%。想想這五年，都經歷了些什麼！
不僅個人，房企也在拼命加杠杆。四大行的新增貸款有60%多都投放在了房地產領域。
肯尼斯.羅格夫先生就曾說過：所有金融危機的本質都是zw過多的危機，等真到了全民杠杆的時候（去年的樣子有點接近），我們真的玩得起嗎？
對杠杆遊戲來說，2016年元旦是個特別的日子，那天傍晚，我們一家人——其中包括一名剛出生的嬰兒，驅車從北京南二環離京，就這樣匆忙告別這座生活了7年的城市。
銀銀對北京、上海是有感情的，都是曾經工作、生活的地方。曾經我也糾結要不要掏空雙方父母及各自的資產，在一線買套房。作為一名怯弱的保守派，最終我還是放棄了這個想法。
想想，我錯過了成為千萬富翁的機會，但我不後悔。但願買下北京七環的朋友，還有資產翻倍的機會；但願“上海樓市巨變”，可以讓更多年輕人安穩待下去。
如今，杠杆遊戲成了一名樓市的旁觀者，在全國接二連三上演的樓市風雲故事裡，依舊沒能做到置身事外。
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