一路“買買買”的融創今日有大動作， 此次鎖定的目標居然是萬達。 7月10日上午， 萬達宣佈， 該公司將13個文化旅遊城項目及76個酒店轉讓給融創， 這兩項交易額分別為295.75億元和335.95億元。
對於萬達將如此重量級的資產出售給融創一事業界紛紛表達疑惑， 對此萬達方面解釋稱， 這是該公司向輕資產邁出的關鍵一步， 換言之， 未來萬達商業將逐漸脫掉“地產商”的身份， 穿上“品牌服務商”的新衣， 對於回歸A股的萬達商業而言， 這將是提高估值的手段。
而對於融創的此次出手， 業內更多的表達看不懂， 有行業專家表示，
01
股權歸融創 運營歸萬達
萬達在公告中稱， 為了充分發揮雙方各自產業優勢， 經友好協商， 雙方於2017年7月10日簽訂了西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目、合肥萬達文旅項目、哈爾濱萬達文旅項目、無錫萬達文旅項目、青島萬達文旅專案、廣州萬達文旅專案、成都萬達文旅項目、重慶萬達文旅項目、桂林萬達文旅專案、濟南萬達文旅專案、昆明萬達文旅專案、海口萬達文旅項目等十三個文化旅遊城項目股權轉讓及北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華等七十六個酒店轉讓協議。
雙方合作的主要內容為， 萬達以註冊資本金的91%即295.75億元， 將前述十三個文旅專案的91%股權轉讓給融創， 並由融創承擔專案的現有全部貸款；融創以335.95億元，
值得注意的是， 雙方合作未來將保持“四個不變”， 即品牌不變， 項目持有物業仍使用“萬達文化旅遊城”品牌；規劃內容不變， 專案仍按照政府批准的規劃、內容進行開發建設；專案建設不變， 專案持有物業的設計、建造、品質， 仍由萬達實施管控。 運營管理不變， 專案運營管理仍由萬達公司負責。
萬達此番將文旅和酒店項目轉移到融創身上， 這不免讓人猜想萬達的意圖， 畢竟文旅專案是萬達集團這幾年著力的重點， 年初王健林就曾表示， 還要繼續加大文旅專案的投資， 計畫到2025年全球開業25個萬達城。 從加大投入到按註冊資本的價格賣出，
在萬達此前的輕資產轉型中， 主要的運作目標是圍繞萬達廣場進行的。 今年上半年， “輕資產”萬達廣場就發展了26個， 大幅超出了計畫。 預計今後每年“輕資產”萬達廣場在40至50個左右。 而通過此次出售文旅專案和酒店資產， 萬達將進一步實現輕資產化。
02
萬達：
降低負債率 為上市鋪路
除了向輕資產轉型的意義之外， 此次大規模出售， 對於萬達而言， 有著更為深遠的意義， 即降低負債率， 為上市做準備。 根據萬達提供的資料， 萬達董事長王健林對於此次合作表示， 交易完成兩年後， 萬達商業租金等收入將超過地產收入。 “其實萬達商業的負債並不算高， 通過這次資產轉讓， 萬達商業負債率將大幅下降， 這次回收資金全部用於還貸， 萬達商業計畫今年內， 清償絕大部分銀行貸款。 ”王健林稱。
實際上， 關於萬達商業負債高的話題在行業內一直沒有停止。 就在去年底， 王健林還專門針對“萬達集團欠債4200億元，成為首負”的質疑做出過回應，當時王健林表示，萬達商業的資產在6000億元左右，淨資產更是達到1900億元，資不抵債是空談。更值得注意的是，前不久萬達電影突然暴跌，從而引發銀行清倉萬達相關債券的市場傳聞，不過隨後被萬達集團否認。
據悉，萬達商業今年一季度末的資產負債率為70.61%，而去年末為70.26%，略有上升。有不具名行業分析人士向北京商報記者表示，對於企業來說資產負債率保持在50%比較合理，而一旦資產負債率超過70%則說明資產負債率由過高的危險，但是房地產行業確實例外，70%以上屬於較高風險，而萬達商業又剛剛超過了這個水平線，因此萬達商業的資產負債率不算在非常安全的範圍內，但也不算太高。
那麼，為什麼萬達在資產負債率在可控範疇之時，仍然選擇進一步降低負債率呢？對此，上述不具名人士表示，萬達的意圖在於通過講輕資產的故事來儘快A股上市、盡可能多的獲得資本市場的認可。“從資本市場的角度來看，地產類上市公司的市盈率一般10倍左右，而服務型企業的市盈率可以達到三四十倍。這意味著轉型後萬達商業的市場價值將更高。”該人士表示，低負債、通過服務業賺錢，或是未來萬達商業在資本市場上的新定位。另外，目前房地產公司IPO發行幾乎處於停滯狀態，如果去掉“房地產商”的標籤，萬達商業回歸A股的速度或會加快。
按照此前萬達商業私有化的方案，若退市滿2年或2018年8月底前未在A股上市，萬達集團將分別以每年8%和10%的單利向境內外投資人回購全部股權。據悉，目前，萬達商業IPO的審核狀態為“已回饋”。
不過，值得一提的是，相比房地產主業，服務業、品牌輸出的利潤和回報週期則遜色很多。這對於以前習慣於“賺快錢”的萬達商業來說，將成為新的問題。而通過出售文旅和酒店資產，萬達商業的資產也將面臨縮水。
03
融創：
大手筆收購引多元化發展猜想
如果說在這筆交易中，萬達找到了合理的解釋，那麼融創此次大手筆收購，更讓行業人士表示疑惑，多位業內人士均向北京商報記者表示看不懂。上述不願具名的業內人士表示，從上半年融創的表現看，有衝擊房地產第一梯隊的勢頭，因此收購這些項目，能夠看到的好處就是融創的地產主業板塊能夠由此再上一個臺階。“萬達的文旅專案中都配有大量的銷售型物業，融創或許看中了這一點。”
不過，這只是最表面的一種解讀，該人士進而表示，如果融創的意圖在於房地產銷售，那可以直接選擇更加純粹的地產項目，而非文旅和酒店項目。“要知道萬達的文旅專案多數都在前期投資階段，融創還需要大量的後期輸血。”根據該人士的介紹，以昆明萬達文化旅遊專案為例，昆明萬達城計畫投資為400億元，2017年的投資計畫為100億元，“後期投入也都在融創的並購範圍，所以不能忽略的是，此次並購為融創的負債結構帶來的變化。”
對於此次交易，融創董事長孫宏斌對媒體表示，上半年融創帳面上還有900多億元的現金，而此次與萬達交易是用的自有資金。除了接盤萬達項目外，融創今年依然在不停的買買買，投資鏈家、樂視、天津星耀、華城富麗等，其中投資鏈家股權對價為26億元，輸血樂視150億元，再加上此次接盤，初步計算大約半年融創在收購方面支出了千億元，行業人士稱，大手筆收購帶來的結果就是該公司淨負債率的提升。
根據融創2016年年報，截至去年底，融創中國總負債2577.72億，淨負債率121.5%，而2015年融創中國總負債為960.89億元，淨負債率75.9%。借貸總額方面，融創中國從2015年的417.99億，增加710.45億到2016年底的1128.44億。“通過高杠杆來增加資產，這樣的手法是有很大的風險的，這是融創在未來很長一段時間內都要面臨的問題。”有業內人士如是表達。
在萬達公佈的雙方合作內容中，有一條值得關注，即“雙方同意在電影等多個領域全面戰略合作”，因此這也被業界解讀為融創的意圖所在。上述分析人士表示：“現在大概率預計孫宏斌將出任樂視董事會主席，因此萬達影業+樂視的合作或是融創多元化發展的未來設想。由此，融創也將開啟多元化的發展路徑。”不過這些猜想目前還未得到融創方面的解答，融創股票於7月10日停牌，目前仍未複牌，融創方面表示關於此次合作的解釋，一切以上市公司公告為准。
精彩回顧
王健林還專門針對“萬達集團欠債4200億元，成為首負”的質疑做出過回應，當時王健林表示，萬達商業的資產在6000億元左右，淨資產更是達到1900億元，資不抵債是空談。更值得注意的是，前不久萬達電影突然暴跌，從而引發銀行清倉萬達相關債券的市場傳聞，不過隨後被萬達集團否認。據悉，萬達商業今年一季度末的資產負債率為70.61%，而去年末為70.26%，略有上升。有不具名行業分析人士向北京商報記者表示，對於企業來說資產負債率保持在50%比較合理，而一旦資產負債率超過70%則說明資產負債率由過高的危險，但是房地產行業確實例外，70%以上屬於較高風險，而萬達商業又剛剛超過了這個水平線，因此萬達商業的資產負債率不算在非常安全的範圍內，但也不算太高。
那麼，為什麼萬達在資產負債率在可控範疇之時，仍然選擇進一步降低負債率呢？對此，上述不具名人士表示，萬達的意圖在於通過講輕資產的故事來儘快A股上市、盡可能多的獲得資本市場的認可。“從資本市場的角度來看，地產類上市公司的市盈率一般10倍左右，而服務型企業的市盈率可以達到三四十倍。這意味著轉型後萬達商業的市場價值將更高。”該人士表示，低負債、通過服務業賺錢，或是未來萬達商業在資本市場上的新定位。另外，目前房地產公司IPO發行幾乎處於停滯狀態，如果去掉“房地產商”的標籤，萬達商業回歸A股的速度或會加快。
按照此前萬達商業私有化的方案，若退市滿2年或2018年8月底前未在A股上市，萬達集團將分別以每年8%和10%的單利向境內外投資人回購全部股權。據悉，目前，萬達商業IPO的審核狀態為“已回饋”。
不過，值得一提的是，相比房地產主業，服務業、品牌輸出的利潤和回報週期則遜色很多。這對於以前習慣於“賺快錢”的萬達商業來說，將成為新的問題。而通過出售文旅和酒店資產，萬達商業的資產也將面臨縮水。
03
融創：
大手筆收購引多元化發展猜想
如果說在這筆交易中，萬達找到了合理的解釋，那麼融創此次大手筆收購，更讓行業人士表示疑惑，多位業內人士均向北京商報記者表示看不懂。上述不願具名的業內人士表示，從上半年融創的表現看，有衝擊房地產第一梯隊的勢頭，因此收購這些項目，能夠看到的好處就是融創的地產主業板塊能夠由此再上一個臺階。“萬達的文旅專案中都配有大量的銷售型物業，融創或許看中了這一點。”
不過，這只是最表面的一種解讀，該人士進而表示，如果融創的意圖在於房地產銷售，那可以直接選擇更加純粹的地產項目，而非文旅和酒店項目。“要知道萬達的文旅專案多數都在前期投資階段，融創還需要大量的後期輸血。”根據該人士的介紹，以昆明萬達文化旅遊專案為例，昆明萬達城計畫投資為400億元，2017年的投資計畫為100億元，“後期投入也都在融創的並購範圍，所以不能忽略的是，此次並購為融創的負債結構帶來的變化。”
對於此次交易，融創董事長孫宏斌對媒體表示，上半年融創帳面上還有900多億元的現金，而此次與萬達交易是用的自有資金。除了接盤萬達項目外，融創今年依然在不停的買買買，投資鏈家、樂視、天津星耀、華城富麗等，其中投資鏈家股權對價為26億元，輸血樂視150億元，再加上此次接盤，初步計算大約半年融創在收購方面支出了千億元，行業人士稱，大手筆收購帶來的結果就是該公司淨負債率的提升。
根據融創2016年年報，截至去年底，融創中國總負債2577.72億，淨負債率121.5%，而2015年融創中國總負債為960.89億元，淨負債率75.9%。借貸總額方面，融創中國從2015年的417.99億，增加710.45億到2016年底的1128.44億。“通過高杠杆來增加資產，這樣的手法是有很大的風險的，這是融創在未來很長一段時間內都要面臨的問題。”有業內人士如是表達。
在萬達公佈的雙方合作內容中，有一條值得關注，即“雙方同意在電影等多個領域全面戰略合作”，因此這也被業界解讀為融創的意圖所在。上述分析人士表示：“現在大概率預計孫宏斌將出任樂視董事會主席，因此萬達影業+樂視的合作或是融創多元化發展的未來設想。由此，融創也將開啟多元化的發展路徑。”不過這些猜想目前還未得到融創方面的解答，融創股票於7月10日停牌，目前仍未複牌，融創方面表示關於此次合作的解釋，一切以上市公司公告為准。
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