3月16日， 由中國房地產TOP10研究組主辦的2017中國房地產百強企業研究成果發佈會暨第十四屆中國房地產百強企業家峰會在北京隆重舉行， 權威發佈《2017中國房地產百強企業研究報告》， 對2017百強房企整體發展特點及拿地趨勢進行了分析。 （連結：2017中國房地產百強企業名單）
2016年， 一二線城市房地產市場的量價齊升導致出清週期明顯下降、土地成本大幅高漲， 房企積極補倉備貨， 拿地兇猛。 隨著2017年市場分化進一步加劇， 企業競爭更趨激烈， 如果在潛力城市沒有土地儲備， 直接意味著企業在市場的出局。
同時， 隨著熱點城市“限房價、競地價、競自持、競方案”等拿地規則的變化，
在這一輪實現高速發展的百強房企， 拿地絕不是靠運氣的， 背後自有拿地策略。 跟緊百強標杆企業拿地可說是穩妥行事， 再瞅準時機大膽抄底， 以下三大秘笈可以參考：
01
"多"拿地
對於房企來說， 土地是其發展的“根”， 企業為了更好的發展， 必先固其根本。 而在市場競爭激烈的情況下， 多拿地成為其規模化競爭的核心。
圖：百強代表企業拿地金額（左）、拿地面積（右）
2016年40家百強代表企業拿地金額、拿地面積均上漲，
圖：2016年、2017年1-2月百強代表企業拿地金額/銷售額比值情況
具體來看， 保利、新城在2016年大力擴充土儲的基礎上， 2017年拿地意願更加強烈， 1-2月拿地金額占銷售額比重分別為85.2%、101.6%， 較2016年大幅增加42.0、32.2個百分點；中海、綠城、旭輝2016年保持謹慎的態度控制土地支出的規模和節奏， 而2017年卻出手爽快， 願以重金攫取優質地塊， 1-2月拿地金額占銷售額比重均較2016年增長超30個百分點。
圖：2016年（左）、2017年1-2月（右）拿地面積前20企業
通過對比2016年及2017年1-2月拿地面積前20企業， 不難發現， 部分企業如碧桂園、恒大、保利、萬科等企業在招拍掛市場大刀闊斧行進， 其中碧桂園2016年及2017年1-2月拿地面積均遙遙領先於其他企業， 擴張勢頭尤為迅猛。
為了搶佔資源高地， 百強房企也“不拘一格”多拿地， 除了在招拍掛市場大力拼搶外， 還通過廣泛合作、收並購等方式獲得大量土地資源，
02
拿“對”地
國外研究表明， 當城鎮化率觸及50%時， 將會出現“城市圈化”的發展特徵。 2016年底， 我國常住人口城鎮化率為57.4%， 已處於城市圈層化發展的節點， 尤以長江三角州和珠江三角洲城市群明顯。 百強房企緊抓城市群建設帶來的結構性機遇佈局， 把握房地產市場未來的主要發展空間。
圖：2016百強代表企業拿地面積城市分佈熱力圖
圖：2017年1-2月百強代表企業拿地面積城市分佈熱力圖
從2016百強代表企業拿地分佈熱力圖來看：2016年百強代表企業拿地城市主要集中在東南沿海及環渤海一二線熱點城市及其周邊城市，如佛山、廣州、東莞、蘇州、杭州、天津、濟南等；成渝地區主要集中在成都、重慶；東北地區絕大部分在省會城市，包括瀋陽、長春、哈爾濱、大連。
從2017年1-2月百強代表企業拿地分佈熱力圖來看：長三角區域成為百強房企集中佈局的區域；而受供地計畫影響，北京、廣州迎來房企拿地小高峰，鄭州、合肥、南京、武漢等熱點二線城市拿地熱情持續高漲；此外，在一線及熱點二線城市調控加碼的背景下，受其溢出效應影響的三四線城市拿地面積明顯增加，如中山、佛山、蕪湖等。
圖：2015年、2016年、2017年1-2月百強代表企業拿地金額占比
從2016年40家百強代表企業拿地城市等級來看：一線城市拿地金額占比較2015年大幅度減少，主要由於2016年一線城市土地供應減少；二線城市拿地金額占比大幅增長25.3個百分點，主要由於2016年二線城市房地產市場輪番上漲導致土地市場量價齊升，企業拿地成本激增。三四線城市2016年拿地金額較2015年差距不大。
2017年1-2月百強代表房企在一線城市拿地金額占比較2016年有所上升，部分二線城市由於政策風險加大原因拿地金額占比明顯減少，三四線城市對一線城市及熱點二線城市溢出效應承接作用明顯，拿地金額占比同比提升5.7個百分點。
03
拿“值”地
圖：2015年、2016年、2017年1-2月百強代表企業拿地成本均值情況
2016年隨著核心城市可供開發土地資源的減少，一線、部分核心二線城市土地價格上漲態勢明顯，百強企業爭奪高價優質地塊的現象不少見，40家百強代表企業平均拿地成本為8663.9元/平方米，同比增長33.3%。2017年隨著熱點城市“限房價、競地價、競自持、競方案”等拿地規則的落地，土地市場漸趨理性，拿地成本有所下降。百強房企積極把握抄底機遇充盈糧倉，1-2月40家百強代表企業平均拿地成本為7783.9元/平方米，同比下降10.2%。
圖：2016年百強代表企業拿地成本和拿地面積綜合情況
具體來看，碧桂園、恒大、萬科、保利、綠地精打細算，力求以較低的成本獲取更多的土地資源，2016年的拿地成本均在8000元/平方米以下，均獲取了超1000萬平方米的土地儲備規劃建築面積。其中，碧桂園拿地面積為3714.4萬平方米，而拿地成本僅為1926元/平方米。
總的來說，多拿地、拿對地、拿值地是百強企業高速發展的重要手段。但在投資風險加劇、資金壓力倍增、競爭激烈的背景下，這三大“秘笈”知易行難。錯綜複雜的市場環境考驗的不僅是房企的信心，更是房企的耐心，否則要麼錯失機會，要麼跌入陷阱。順勢而為是房企長期生存的重要法則。百強企業2017年不宜在招拍掛市場上盲目投資高溢價地塊，應理性看待土地市場，提高股權合作拿地比例或採用收並購專案等手段曲線拿地，降低拿地成本、擴大土地儲備。從拿地來看，百強企業具有明顯的資源獲取優勢，未來仍將延續強者恒強的發展態勢，自然也會獲得金融機構的大力支持，在未來的競爭整合格局中獲取更大的話語權。
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從2016百強代表企業拿地分佈熱力圖來看：2016年百強代表企業拿地城市主要集中在東南沿海及環渤海一二線熱點城市及其周邊城市，如佛山、廣州、東莞、蘇州、杭州、天津、濟南等；成渝地區主要集中在成都、重慶；東北地區絕大部分在省會城市，包括瀋陽、長春、哈爾濱、大連。
從2017年1-2月百強代表企業拿地分佈熱力圖來看：長三角區域成為百強房企集中佈局的區域；而受供地計畫影響，北京、廣州迎來房企拿地小高峰，鄭州、合肥、南京、武漢等熱點二線城市拿地熱情持續高漲；此外，在一線及熱點二線城市調控加碼的背景下，受其溢出效應影響的三四線城市拿地面積明顯增加，如中山、佛山、蕪湖等。
圖：2015年、2016年、2017年1-2月百強代表企業拿地金額占比
從2016年40家百強代表企業拿地城市等級來看：一線城市拿地金額占比較2015年大幅度減少，主要由於2016年一線城市土地供應減少；二線城市拿地金額占比大幅增長25.3個百分點，主要由於2016年二線城市房地產市場輪番上漲導致土地市場量價齊升，企業拿地成本激增。三四線城市2016年拿地金額較2015年差距不大。
2017年1-2月百強代表房企在一線城市拿地金額占比較2016年有所上升，部分二線城市由於政策風險加大原因拿地金額占比明顯減少，三四線城市對一線城市及熱點二線城市溢出效應承接作用明顯，拿地金額占比同比提升5.7個百分點。
03
拿“值”地
圖：2015年、2016年、2017年1-2月百強代表企業拿地成本均值情況
2016年隨著核心城市可供開發土地資源的減少，一線、部分核心二線城市土地價格上漲態勢明顯，百強企業爭奪高價優質地塊的現象不少見，40家百強代表企業平均拿地成本為8663.9元/平方米，同比增長33.3%。2017年隨著熱點城市“限房價、競地價、競自持、競方案”等拿地規則的落地，土地市場漸趨理性，拿地成本有所下降。百強房企積極把握抄底機遇充盈糧倉，1-2月40家百強代表企業平均拿地成本為7783.9元/平方米，同比下降10.2%。
圖：2016年百強代表企業拿地成本和拿地面積綜合情況
具體來看，碧桂園、恒大、萬科、保利、綠地精打細算，力求以較低的成本獲取更多的土地資源，2016年的拿地成本均在8000元/平方米以下，均獲取了超1000萬平方米的土地儲備規劃建築面積。其中，碧桂園拿地面積為3714.4萬平方米，而拿地成本僅為1926元/平方米。
總的來說，多拿地、拿對地、拿值地是百強企業高速發展的重要手段。但在投資風險加劇、資金壓力倍增、競爭激烈的背景下，這三大“秘笈”知易行難。錯綜複雜的市場環境考驗的不僅是房企的信心，更是房企的耐心，否則要麼錯失機會，要麼跌入陷阱。順勢而為是房企長期生存的重要法則。百強企業2017年不宜在招拍掛市場上盲目投資高溢價地塊，應理性看待土地市場，提高股權合作拿地比例或採用收並購專案等手段曲線拿地，降低拿地成本、擴大土地儲備。從拿地來看，百強企業具有明顯的資源獲取優勢，未來仍將延續強者恒強的發展態勢，自然也會獲得金融機構的大力支持，在未來的競爭整合格局中獲取更大的話語權。
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