萬科與華潤，需要時間來澄清的故事

這是秦朔朋友圈的第1403篇原創首發文章

隨著股東大會的順利舉行， 萬科在經歷了“寶萬、華萬、恒萬”之爭後， 終於得到了一個符合多方利益的理想結局。

正如萬科前獨董華生所言， 人生如戲， 戲如人生。 萬科歷時17年， 從地方到央企再回歸地方， 這個結局算得上塵歸塵、土歸土。 作為這個時代的標誌性事件， 華潤和萬科長達17年的聯姻， 過程完美， 分手揪心， 華潤和萬科創始人王石雙雙退隱都值得惋惜。

前不久， 財經作家曹山石的文章《華潤是怎樣丟掉萬科的》一度刷屏， 作者從一個微觀角度對萬科驚心動魄的易主過程進行了全景式掃描， 論據充分， 論點突出， 節點明晰。 其實從6月21日萬科董事會改選、王石退休， 相關文章就已發的不少， 但要據此說華潤“丟掉”萬科， 這個結論尚需商榷。 在如此複雜的時局和房地產市場大背景下去複盤萬科易主這樣充滿爭議、甚至激烈爭鬥的大事件，

好比在足球比賽直播中， 要想做到公正裁判， 就需要一遍遍地慢鏡頭重放爭論焦點， 通過現代升格拍攝技術逐幀播放， 局部放大播放、多角度播放。 同理， 對萬科易主這樣的時代大事件更需要慢鏡頭、多角度尋找事實真相的蛛絲馬跡。

比如， 華潤為什麼在寶萬之爭關鍵時候沒有進一步增持萬科？這個疑問並沒有隨結局的終了而水落石出。

可以佐證這一觀點的是， 按照曹山石的文章引例， 最初在萬科請求下， 華潤作了少量增持， 但表示華潤有自己的情況和困難， 只能酌情增持萬科， 不反對引入新的戰略投資者；2015年12月27日， 王石、鬱亮在深圳向傅育寧等彙報， 傅育寧表示無論重組或增發均有為難之處， 萬科可引入其他國資重組方。 雙方達成共識：不管誰來參與重組， 都將保持國資第一大股東地位。 稍後華潤方面進一步表示， 華潤暫不考慮華潤置地與萬科整合的問題， 不反對萬科與其它國資的重組方案， 重組方案若合適則投贊成票。 兩點關鍵點資訊：不反對重組和無論是誰必須保持第一大股東地位。

這兩點關鍵資訊說明寶能一開始是被排除在重組外的， 而且華潤已經表達了退出第一大股東的意願。 退一步講， 也許華潤和萬科的目標是一致的， 但是在達成目標的途徑和方式方法上出現了偏差。

在商言商， 評判交易是非的核心標準還是利益。 利益指向往往是我們穿透重重迷霧的燈塔。 作為一筆商業交易， 如果從盈利上看華潤出售萬科股權是一筆非常成功的交易。 17年前萬科第一大股東是深圳經濟特區集團公司， 屬於深圳國資委下屬企業。 2000年8月10日萬科企業公告， 公司第一大股東股權轉讓協議正式生效， 華潤成為深萬科第一大股東。 深圳經濟特區發展公司將其持有的萬科集團5115.5萬股轉讓給華潤，

占萬科總股本8.1%， 華潤置地（北京）股份公司已持有萬科B股1707.3萬股， 占總股本2.7%， 共計10.8%， 以3億元的代價成為第一大股。 華潤持有萬科17年， 至少累計盈利超過400億元。

| 截止2017年1月

2017年1月21日， 華潤轉讓持有萬科15.3%股份給深鐵， 交易價格為每股22元，合計轉讓價格271億元。作為一筆交易，說華潤是贏家毫不為過。值得關注的是：早在2016年6月18日，萬科A迎娶深圳地鐵的彩禮是發行28.7億股，估值456億元，相當於每股作價15.88元。歷經風波180天后，萬科A從15.88元上漲到了22元，每股上漲了6.12元。

如果進一步把這筆交易放在國內房地產市場的大局中考量，也許會更清晰一些。國內房地產市場從1998年房改開始發軔，2004年年底開始起步，又歷經2008年、2011年、2014年三次空中加油，逐漸發展成國民經濟支柱性產業。從投資角度看這輪超長行業景氣週期可分為三個階段：1998年至2007年屬需求推動型，2007年至2012年價值驅動型，2013至今房地產行業的內在驅動力開始出現了分化，價值驅動、貨幣驅動、需求驅動等成因複雜。高企的房價和巨大的資源虹吸導致實體經濟從業者們和社會各界詬病不斷，尤其是在國內外宏觀貨幣政策轉向的大背景下，國內地產行業隱患不斷浮出水面，政府調控措施層層加碼。萬科作為行業標杆企業，團隊能力、品牌美譽度、融資能力在國內遙遙領先，未來行業趨勢分化時萬科的品牌優勢體現會更加明顯。但誰都明白：這個全世界史無前例的城市化改造進程已經出現了拐點跡象，地產行業躺著掙錢的時代已漸行漸遠，企業面臨的不確定性也越來越大，要取得像以往那樣的超常規發展需要付出更多的代價。

所以把這筆交易放在這個大環境中看，華潤出讓第一大股東的舉動是可以理解的，作為一項交易可能過程有些不盡如人意，但從結果上看並非沒有道理。時間能說明一切，萬科易主究竟是被華潤“丟掉”還是被“甩掉”需要時間來澄清。

「 本文僅代表作者個人觀點，未經允許不得轉載 」

交易價格為每股22元，合計轉讓價格271億元。作為一筆交易，說華潤是贏家毫不為過。值得關注的是：早在2016年6月18日，萬科A迎娶深圳地鐵的彩禮是發行28.7億股，估值456億元，相當於每股作價15.88元。歷經風波180天后，萬科A從15.88元上漲到了22元，每股上漲了6.12元。

如果進一步把這筆交易放在國內房地產市場的大局中考量，也許會更清晰一些。國內房地產市場從1998年房改開始發軔，2004年年底開始起步，又歷經2008年、2011年、2014年三次空中加油，逐漸發展成國民經濟支柱性產業。從投資角度看這輪超長行業景氣週期可分為三個階段：1998年至2007年屬需求推動型，2007年至2012年價值驅動型，2013至今房地產行業的內在驅動力開始出現了分化，價值驅動、貨幣驅動、需求驅動等成因複雜。高企的房價和巨大的資源虹吸導致實體經濟從業者們和社會各界詬病不斷，尤其是在國內外宏觀貨幣政策轉向的大背景下，國內地產行業隱患不斷浮出水面，政府調控措施層層加碼。萬科作為行業標杆企業，團隊能力、品牌美譽度、融資能力在國內遙遙領先，未來行業趨勢分化時萬科的品牌優勢體現會更加明顯。但誰都明白：這個全世界史無前例的城市化改造進程已經出現了拐點跡象，地產行業躺著掙錢的時代已漸行漸遠，企業面臨的不確定性也越來越大，要取得像以往那樣的超常規發展需要付出更多的代價。

所以把這筆交易放在這個大環境中看，華潤出讓第一大股東的舉動是可以理解的，作為一項交易可能過程有些不盡如人意，但從結果上看並非沒有道理。時間能說明一切，萬科易主究竟是被華潤“丟掉”還是被“甩掉”需要時間來澄清。

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