作者 | 小周伯通
來源 | 物流麻將胡
7月14日， 據Wind通訊社報導， 新加坡上市公司普洛斯選擇由厚朴、高瓴資本、萬科、SMG、中銀投資等組成的中國財團進行每股3.38新加坡元的收購交易， 估值約為116億美元（160億新幣）成功收購普洛斯。
收購後各方占股比例方面， 厚樸投資占股21.3%、萬科集團占股21.4%、高瓴資本占股21.2%、中銀集團投資有限公司占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。 此前盛傳的平安集團並未參與本次交易。
對普洛斯的收購傳聞最早始於去年11月份， 當時據外媒報導稱由普洛斯CEO梅志明與中投公司、高瓴資本、厚樸投資組成了競購財團， 聯合提出了收購申請。
儘管普洛斯對於這場收購事宜的幾度闢謠， 但在進年2月3日， 普洛斯還是發佈了《關於戰略性評估最新情況的公告》， 承認已經收到多份非約束性要約並成立特別委員會， 各方的私有化方案已經有了入圍結果， 特別委員會正與入圍各方討論，
2月7日， 有知情人士透露， 中國投資人方風雷意欲92億美元收購普洛斯， 並且獲得了普洛斯首席執行官梅志明的支持。
該知情人士還表示， 方風雷創立的北京私募股權基金厚朴投資攜手高瓴資本和普洛斯CEO 梅志明遞交了收購報價。 他們還稱， 黑石集團以及一個由華平投資牽頭的投資者團隊也發出了不具約束性的報價。
隨後的幾個月內包括蘇甯、萬科、京東、阿裡巴巴、KKR、RRJ 、TPG等資本方或物流巨頭相繼捲入這場爭奪戰中。
在最後收購普洛斯的五家公司中， 厚樸投資占股、高瓴資本、中銀集團投資有限公司均為資本方的代表， 此前均投資過普洛斯。
厚樸資本
2014年， 由中國人壽、中銀集團和厚樸資本等國有企業和投資機構組成的中資財團，
高瓴資本
在2015年5月， 高瓴資本(HillhouseCapital)以每股2.74元買進3億3790萬股， 總值超過9億元， 成為了僅次於普洛斯的最大股東新加坡政府投資公司(GIC)的第二大股東。
萬科的野心：成為中國第一的物流地產發展商
而萬科作為一家地產開發商， 其收購普洛斯的目的明顯與厚朴、高瓴、中銀等資本方是不同的， 顯然是基於其自身主業務的拓展——物流地產產業。 因為萬科正在進行產業鏈條佈局， 以此做大企業本身， 做大產業佈局。
在2014年和2015年萬科在物流地產都有相對應得到佈局。
在2014年， 萬科就已將物流地產作為其新業務的方向之一， 有意思的是， 彼時， 萬科還曾稱要學習普洛斯， 甚至請過普洛斯的專家到其總部給員工上課， 目標則是成為中國最好的物流地產供應商。
2015年， 萬科成立萬科物流地產發展有限公司， 並引入黑石作為股東， 此舉就被業內視為是效仿普洛斯之模式。
據悉， 普洛斯為“地產+基金”式的發展， 作為地產開發商的萬科引入投資型基金黑石， 顯然確有“地產+基金”之意。
近年來更是在倉儲地產領域加大佈局力度， 截至2016年底， 萬科物流地產已獲取的18個項目總建面約147萬平方米， 今年再增加150萬平方， 目前萬科的物流地產專案都是倉儲空間。
所以， 從這起收購案中，
對於萬科這樣的地產開發商除本身具有的資金實力外， 相比外資更具本土化優勢；相比菜鳥等電商平臺， 具備專業化運營和拿地選址優勢； 相比平安不動產等其它物流地產商， 具備專業化投資團隊和規模化業務協同優勢。
而普洛斯自2003年進入中國以來， 通過將物流倉儲設施的國際標準帶入中國(目前國內高標準物流倉儲的建設基本是以普洛斯為標準)， 開始在中國佔據著較大的物流地產市場份額。 2015年， 普洛斯占國內現代物流地產市場55%的份額， 其它物流地產企業份額遠小於普洛斯。
截至今年3月31日， 在中國， 普洛斯有園區252個， 分佈在38個主要城市， 物業總面積2870萬方。
2015 年國內主要物流地產商市場份額
普洛斯通過重點發展海港物流園、臨空物流園及加工基地物流園，在城市周邊臨近機場、海港和高速公路等交通樞紐獲取土地，開發建設物流中心。通過直接投資和與其它機構合作的方式獲取土地。
例如，普洛斯和中國物資儲運總公司合作成立合資公司，中儲以土地使用權和倉儲設施出資，普洛斯以現金出資。合資建設的倉儲中心出售給普洛斯旗下的產業基金，再由中儲向該基金租賃倉儲中心運營；或者直接由中儲進行經營，普洛斯提供客戶資源。
普洛斯物流園主要產品是雙層、單層倉庫、集裝箱堆場、及辦公室附屬設施。除了普通物流園，普洛斯還建設保稅物流園。
普洛斯物流園一般規模都不大，在全球開發的物流園平均面積不到2萬平方米。國內小型物流園占地約3-5萬平方米，中型物流園在10-20萬占地面積，很少有上千畝的物流園，且大都採用分期開發降低風險。
同時，普洛斯除了擁有倉儲廠房，還擁有多層次服務體系，不僅為客戶提供量身定制的、靈活的租賃專案，還為客戶提供整套的物流配送服務和解決方案，説明客戶應對諸如週期性變化、競爭性挑戰等環境，極大滿足了客戶的需求。
另外，普洛斯（中國）在中國及日本採用了Oracle JD Edwards Enterprise One建立一套資訊化系統，對企業的資本、搜索人力、專案、租賃業務、客戶關係等方面進行全面的管理。
這一工具系統囊括了對內部流程和客戶服務的所有管理。該系統從分析客戶的需求和選址入手，對施工過程進行嚴格的成本控制，對預算的管理以及施工建造過程管理都將其用於物流設施建設方面的成本降到最低。
在物業交付使用後，系統還將進行客戶管理和物業管理，將每個客戶簽的租約輸入系統，在評估收益風險後簽定租約，最大可能地保證投資的安全性。
所以，我們可以看到，萬科與普洛斯如成功聯姻，將產生強大的業務協同效應。一方面，萬科極強的開發建設經驗及資源優勢，能與普洛斯高效的物流倉儲網路及卓越的管理能力將形成優勢互補。
另一方面，雙方在客戶資源方面可形成協同。萬科于2016年聯合其他投資方收購印力集團96.55%的股權，加上自有的商業地產，萬科的商業地產規模在國內已排名前三。
萬科整合印力之後的商業平臺聚集了豐富的客戶資源，未來有機會將其導入物流倉儲的客戶群當中；普洛斯的客戶以協力廠商物流公司、製造業企業、零售及電商企業等為主，也有機會與萬科商業開展更多合作。
此文系作者個人觀點，不代表物流沙龍立場
— END —
物業總面積2870萬方。2015 年國內主要物流地產商市場份額
普洛斯通過重點發展海港物流園、臨空物流園及加工基地物流園，在城市周邊臨近機場、海港和高速公路等交通樞紐獲取土地，開發建設物流中心。通過直接投資和與其它機構合作的方式獲取土地。
例如，普洛斯和中國物資儲運總公司合作成立合資公司，中儲以土地使用權和倉儲設施出資，普洛斯以現金出資。合資建設的倉儲中心出售給普洛斯旗下的產業基金，再由中儲向該基金租賃倉儲中心運營；或者直接由中儲進行經營，普洛斯提供客戶資源。
普洛斯物流園主要產品是雙層、單層倉庫、集裝箱堆場、及辦公室附屬設施。除了普通物流園，普洛斯還建設保稅物流園。
普洛斯物流園一般規模都不大，在全球開發的物流園平均面積不到2萬平方米。國內小型物流園占地約3-5萬平方米，中型物流園在10-20萬占地面積，很少有上千畝的物流園，且大都採用分期開發降低風險。
同時，普洛斯除了擁有倉儲廠房，還擁有多層次服務體系，不僅為客戶提供量身定制的、靈活的租賃專案，還為客戶提供整套的物流配送服務和解決方案，説明客戶應對諸如週期性變化、競爭性挑戰等環境，極大滿足了客戶的需求。
另外，普洛斯（中國）在中國及日本採用了Oracle JD Edwards Enterprise One建立一套資訊化系統，對企業的資本、搜索人力、專案、租賃業務、客戶關係等方面進行全面的管理。
這一工具系統囊括了對內部流程和客戶服務的所有管理。該系統從分析客戶的需求和選址入手，對施工過程進行嚴格的成本控制，對預算的管理以及施工建造過程管理都將其用於物流設施建設方面的成本降到最低。
在物業交付使用後，系統還將進行客戶管理和物業管理，將每個客戶簽的租約輸入系統，在評估收益風險後簽定租約，最大可能地保證投資的安全性。
所以，我們可以看到，萬科與普洛斯如成功聯姻，將產生強大的業務協同效應。一方面，萬科極強的開發建設經驗及資源優勢，能與普洛斯高效的物流倉儲網路及卓越的管理能力將形成優勢互補。
另一方面，雙方在客戶資源方面可形成協同。萬科于2016年聯合其他投資方收購印力集團96.55%的股權，加上自有的商業地產，萬科的商業地產規模在國內已排名前三。
萬科整合印力之後的商業平臺聚集了豐富的客戶資源，未來有機會將其導入物流倉儲的客戶群當中；普洛斯的客戶以協力廠商物流公司、製造業企業、零售及電商企業等為主，也有機會與萬科商業開展更多合作。
此文系作者個人觀點，不代表物流沙龍立場
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