觀點地產網普洛斯這家來自新加坡的物流巨頭， 用十幾年時間成長為中國物流領域毫無爭議的霸主， 現在他將成為一家中國公司。
7月14日午間， 萬科深港兩市因重大事項未公開披露而雙雙停牌。 而後“重大事項”隨著萬科一紙公告揭開謎底。
據萬科公告披露， 此前其聯合普洛斯公司現任CEO梅志明、厚朴、高瓴資本、中銀投共同參與普洛斯潛在的私有化事項， 已經獲得普洛斯及董事會同意， 交易收購單價為每股3.38新加坡元。 為避免公司股價異常波動， 申請停牌， 停牌時間預計不超過2個交易日。 本次交易最終還需通過普洛斯股東大會及新加坡相關監管的批准程式。
據觀點地產新媒體瞭解， 本次私有化如若完成， 將有望成為亞洲歷史上最大的私募股權並購。 本次交易總價約為159億新加坡元， 折合約785億元人民幣， 約116億美元。 而萬科也有望成為普洛斯重要股東。
至此， 這起國際資本圈持續近一年收購大單即將落下帷幕。 而作為本次出海“捕獵”之一的萬科， 無疑是最大的獲利者。
據觀點地產新媒體瞭解， 自2014年伊始， 物流地產已成為萬科重點佈局發展的業務之一。 彼時， 萬科稱要學習普洛斯， 甚至請過普洛斯的專家到其總部給員工上課， 目標則是成為中國最好的物流地產供應商。
如今“效仿”變“收購”， 對於萬科來說， 無疑為發展物流地產創造了更直接的利好條件。 萬科董事會主席郁亮亦表示， “此次交易如完成， 將是萬科城市配套服務商戰略的重要舉措， 有助於萬科在物流地產領域完善佈局，
亞洲史上最大私募收購
關於萬科參與收購普洛斯， 坊間早有傳聞。 2017年6月16日市場消息指， 萬科已經展開磋商， 希望成為普洛斯的中國競購財團約六個主要投資人之一。
而7月14日萬科的一紙公告則讓傳言落下實錘。 是日， 因發生對股價可能產生較大影響、沒有公開披露的重大事項， 萬科A和H股萬科企業相繼公告停牌。 而盤後， 這一“神秘”終於揭盅。
由萬科、普洛斯現任CEO梅志明、厚朴投資、高瓴資本、中銀投聯合組成的財團與普洛斯發佈聯合公告稱， 該財團與普洛斯董事會已就全面私有化新加坡上市公司普洛斯達成一致， 交易收購價每股按3.38新加坡元計， 交易總價約為159億新加坡元， 折合約785億元人民幣，
根據普洛斯發佈的公告顯示， 本次交易萬科投資占股21.4%、厚樸占股21.3%、高瓴資本占股21.2%、中銀投占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。 而此前盛傳的平安集團並未參與本次交易。
在交易完成後， 普洛斯也將從新加坡交易所退市。 2016年11月， 市場傳言幾家中國基金組成的財團正在對普洛斯發起聯合收購， 自此揭起了各路資本競購普洛斯的序幕。 2017年2月消息指， 厚樸投資、私募基金黑石（Blackstone）、華平投資等已經提交收購要約。 普洛斯也曾發佈公告稱“公司正就可能的轉讓方案與相關各方進行初步商談”。
根據普洛斯發佈的公告中稱， 收購提案的截止日期為6月底， 中國財團和美國華平投資（Warburg Pincus）領導的財團兩家遞交了收購方案， 而普洛斯董事會組織的特別委員會選擇了前者。
普洛斯稱在充分考慮過後， 普洛斯私有化特別委員會向股東初步推薦了中國財團的方案。 公告顯示， 中國財團報價顯著高於歷史價格， 要約條件有限交易確定性更高， 除此之外也能按時間表完成。
有接近交易的人士透露， 另一家競標的華平財團報價約在3.25-3.5新元之間， 不過其附加條件要更為複雜， 融資難度也大於中國財團。
目前， 特別委員會推薦名單後， 還需要超過股東數50%、占股超過75%的股東投票， 之後還需經新加坡高等法院通過。 如若本次普洛斯私有化能夠完成， 將成為亞洲歷史上最大的私募股權並購， 而萬科也有望成為普洛斯的最大股東。 普洛斯稱， 董事會及財團將一起推動後續流程。
中國買家圍獵物流之王
資料顯示，普洛斯在2003年進入中國，僅用10年的時間就由14萬平方米地產起家，增長百倍至1500萬平方米的物業資產，即使將前十名其他企業擁有的土地份額全部加起來，也沒有達到它的三分之二。可以說這家外來的物流企業在中國牢牢佔據了話語權。
根據普洛斯2016年年報，公司的整體收入結構主要分為四大區域，其中中國區收入為5.31億美元，占比68%；日本區收入為1.79億美元，占比23%；美國區收入為5400萬美元，占比8%；巴西區收入為900萬美元，占比1%。
2016年11月，普洛斯的大股東GIC，認為普洛斯應有更高價值，要求普洛斯進行獨立的戰略檢討，市場預期GIC要將手中普洛斯的股份脫手。GIC為新加坡政府投資公司，自2010年接手普洛斯至今，是公司的第一大股東，占總股本的36.57%。
據早期報導指出，普洛斯尋求收購是因其最大股東新加坡主權財富基金GIC要求對公司的進行戰略審查而引發。亦有分析指出，系梅志明所在的管理層意圖通過聯合外界資本力量，私有化普洛斯並尋求在香港上市。
隨後有報導傳出，包括蘇寧、KKR、RRJ 、TPG等資本方或物流巨頭相繼捲入這場爭奪戰中。另外由幾家中國基金組成的財團正在對普洛斯發起聯合收購，自此揭起了各路資本競購普洛斯的序幕。
2017年1月18日，華爾街日報等國際媒體集體爆料，美國的兩家資本大鱷黑石集團和華平集團，以及中國的電子商務及物流巨頭蘇甯，都在籌畫收購普洛斯。另外，京東與阿裡也來湊熱鬧，有消息稱京東和馬雲旗下的基金採取了攜手支援的方式參與普洛斯私有化。
據觀點地產新媒體查詢資料獲悉，普洛斯在中國的大客戶普遍集中在物流、電商行業，前五大分別為：百世物流（4.7%）、京東商城（4.6%）、德邦物流（3.2%）、唯品會（2.3%）以及亞馬遜（1.9%）。一直以來，物流領域都是京東和阿裡佈局的重中之重。兩家攜手也是劉強東和馬雲為數不多的默契之一。
時間來到6月，有接近萬科的人士指，萬科已經展開磋商，希望成為普洛斯的中國競購財團約六個主要投資人之一，這一競購財團獲得厚樸投資管理、高瓴資本和普洛斯的首席執行官的支持。
萬科的入局再加上普洛斯管理層的參與，讓中國財團增加了不少勝利的籌碼。6月23日，英國金融時報稱，部分有意競購倉儲運營商普洛斯（GLP）的私募股權打算退出競購。該報稱，黑石、KKR、RRJ及TPG等競購方萌生退意，皆因於普洛斯現任總裁梅志明領銜的中國財團亦在參與對普洛斯的競購。
普洛斯隨後針對該報導作出澄清，表明公司仍在與獲選的多家競購者談商，所有有利益衝突或可能有利益衝突的董事，都不參與所有關於這個戰略檢討的決定。
而根據普洛斯發佈的公告，截止收購提案的最後日期6月底，中國財團和美國華平投資（Warburg Pincus）領導的財團兩家遞交了收購方案，而普洛斯董事會組織的特別委員會選擇了前者。
普洛斯方面表示，推薦中國財團的方案是出於交易價格、限制條款和時間表的考慮。交易完成後，普洛斯將退市、私有化。方案預期在2018年4月14日前完成。普洛斯目前的大股東GIC（新加坡政府投資公司）已明確表示支持該方案。
萬科物流地產雄心
作為本次交易的參與者之一，中國財團的勝出不僅讓萬科成為普洛斯最大的股東，更是一舉擴大了在物流地產的佈局。
萬科董事會主席、首席執行官鬱亮表示，此次交易如完成，將是萬科城市配套服務商戰略的重要舉措，有助於萬科在物流地產領域完善佈局。郁亮同時透露，未來兩家將發揮各自優勢，在地產、物流、商業消費以及資產管理等領域構建全方位服務體系。
據觀點地產新媒體瞭解，自2014年以來萬科開始了物流地產的業務規劃，彼時，萬科還曾稱要學習普洛斯，甚至請過普洛斯的專家到其總部給員工上課，目標則是成為中國最好的物流地產供應商。
據觀點地產新媒體獲悉，截至2016年年底，萬科物流地產累計已獲取18個項目，總建築面積約147萬平方米。6月3日，萬科公告中顯示2017年已新增3個物流地產項目，分別是嘉興南湖項目、西安灃西項目和中山黃圃項目，項目總建築面積21萬平方米，權益建面15萬平方米，均價約700元/平方米，明顯低於開發類專案。
業內人士表示，物流地產專案一般開發週期短，專案成本低，總體投資回報率一般高於大多數持有型物業。戴德梁行資料顯示，我國物流地產租金由2011年的25.6元/平米增加至15年的30.2元/平米，年均複合增長率4%左右。
從投資回報率來看，高標物流倉儲設施的收益率也明顯高於其他商業類地產，目前我國一線城市物流地產收益率在6.5%-7%，而寫字樓及購物中心的收益率只有4%-5.5%。
此外，分城市來看，儘管部分二線及環一線的衛星城市物流地產的絕對租金水準低於一線城市，但考慮到其土地成本也相對較低，因此，從收益率角度來看，供需格局較好的二線及環一線的衛星城市物流地產的回報率也較高
與可觀的收益及市場相比，國內的物流倉儲供應構成卻相對尷尬。資料顯示，目前我國物流倉儲設施的供應主體以外資為主，前十大供應商中有6個外資供應商，分別為普洛斯、嘉民、安博、豐樹、維龍及蓋世裡，合計市場份額占比高達79.10%。而內資供應商僅有宇培、寶灣、易商及新進入的平安，合計市場份額僅為20.80%。
除了物流地產的開發及運營外，普洛斯的業務還涉及物流地產基金管理。而這也是萬科比較看中的優勢。物業開發、物業運營、基金管理是普洛斯三大業務之一，三者形成一個內生的、高效的、安全的閉環模式。
具體來說，由物業開發部門開發優質的物流產業園專案，隨後交由運營部門進行運營，等利潤穩定之後由自行管理並參投的基金收購，一方面相當於加杠杆進行物流地產開發，另一方面則達到了快速回籠資金的作用，使平均10年才能收回的資金週期縮短到了2-3年。
萬科透露，與普洛斯如成功聯姻，將產生強大的業務協同效應。一方面，萬科極強的開發建設經驗及資源優勢，能與普洛斯高效的物流倉儲網路及卓越的管理能力將形成優勢互補。另一方面，雙方在客戶資源方面可形成協同。
中國買家圍獵物流之王
資料顯示，普洛斯在2003年進入中國，僅用10年的時間就由14萬平方米地產起家，增長百倍至1500萬平方米的物業資產，即使將前十名其他企業擁有的土地份額全部加起來，也沒有達到它的三分之二。可以說這家外來的物流企業在中國牢牢佔據了話語權。
根據普洛斯2016年年報，公司的整體收入結構主要分為四大區域，其中中國區收入為5.31億美元，占比68%；日本區收入為1.79億美元，占比23%；美國區收入為5400萬美元，占比8%；巴西區收入為900萬美元，占比1%。
2016年11月，普洛斯的大股東GIC，認為普洛斯應有更高價值，要求普洛斯進行獨立的戰略檢討，市場預期GIC要將手中普洛斯的股份脫手。GIC為新加坡政府投資公司，自2010年接手普洛斯至今，是公司的第一大股東，占總股本的36.57%。
據早期報導指出，普洛斯尋求收購是因其最大股東新加坡主權財富基金GIC要求對公司的進行戰略審查而引發。亦有分析指出，系梅志明所在的管理層意圖通過聯合外界資本力量，私有化普洛斯並尋求在香港上市。
隨後有報導傳出，包括蘇寧、KKR、RRJ 、TPG等資本方或物流巨頭相繼捲入這場爭奪戰中。另外由幾家中國基金組成的財團正在對普洛斯發起聯合收購，自此揭起了各路資本競購普洛斯的序幕。
2017年1月18日，華爾街日報等國際媒體集體爆料，美國的兩家資本大鱷黑石集團和華平集團，以及中國的電子商務及物流巨頭蘇甯，都在籌畫收購普洛斯。另外，京東與阿裡也來湊熱鬧，有消息稱京東和馬雲旗下的基金採取了攜手支援的方式參與普洛斯私有化。
據觀點地產新媒體查詢資料獲悉，普洛斯在中國的大客戶普遍集中在物流、電商行業，前五大分別為：百世物流（4.7%）、京東商城（4.6%）、德邦物流（3.2%）、唯品會（2.3%）以及亞馬遜（1.9%）。一直以來，物流領域都是京東和阿裡佈局的重中之重。兩家攜手也是劉強東和馬雲為數不多的默契之一。
時間來到6月，有接近萬科的人士指，萬科已經展開磋商，希望成為普洛斯的中國競購財團約六個主要投資人之一，這一競購財團獲得厚樸投資管理、高瓴資本和普洛斯的首席執行官的支持。
萬科的入局再加上普洛斯管理層的參與，讓中國財團增加了不少勝利的籌碼。6月23日，英國金融時報稱，部分有意競購倉儲運營商普洛斯（GLP）的私募股權打算退出競購。該報稱，黑石、KKR、RRJ及TPG等競購方萌生退意，皆因於普洛斯現任總裁梅志明領銜的中國財團亦在參與對普洛斯的競購。
普洛斯隨後針對該報導作出澄清，表明公司仍在與獲選的多家競購者談商，所有有利益衝突或可能有利益衝突的董事，都不參與所有關於這個戰略檢討的決定。
而根據普洛斯發佈的公告，截止收購提案的最後日期6月底，中國財團和美國華平投資（Warburg Pincus）領導的財團兩家遞交了收購方案，而普洛斯董事會組織的特別委員會選擇了前者。
普洛斯方面表示，推薦中國財團的方案是出於交易價格、限制條款和時間表的考慮。交易完成後，普洛斯將退市、私有化。方案預期在2018年4月14日前完成。普洛斯目前的大股東GIC（新加坡政府投資公司）已明確表示支持該方案。
萬科物流地產雄心
作為本次交易的參與者之一，中國財團的勝出不僅讓萬科成為普洛斯最大的股東，更是一舉擴大了在物流地產的佈局。
萬科董事會主席、首席執行官鬱亮表示，此次交易如完成，將是萬科城市配套服務商戰略的重要舉措，有助於萬科在物流地產領域完善佈局。郁亮同時透露，未來兩家將發揮各自優勢，在地產、物流、商業消費以及資產管理等領域構建全方位服務體系。
據觀點地產新媒體瞭解，自2014年以來萬科開始了物流地產的業務規劃，彼時，萬科還曾稱要學習普洛斯，甚至請過普洛斯的專家到其總部給員工上課，目標則是成為中國最好的物流地產供應商。
據觀點地產新媒體獲悉，截至2016年年底，萬科物流地產累計已獲取18個項目，總建築面積約147萬平方米。6月3日，萬科公告中顯示2017年已新增3個物流地產項目，分別是嘉興南湖項目、西安灃西項目和中山黃圃項目，項目總建築面積21萬平方米，權益建面15萬平方米，均價約700元/平方米，明顯低於開發類專案。
業內人士表示，物流地產專案一般開發週期短，專案成本低，總體投資回報率一般高於大多數持有型物業。戴德梁行資料顯示，我國物流地產租金由2011年的25.6元/平米增加至15年的30.2元/平米，年均複合增長率4%左右。
從投資回報率來看，高標物流倉儲設施的收益率也明顯高於其他商業類地產，目前我國一線城市物流地產收益率在6.5%-7%，而寫字樓及購物中心的收益率只有4%-5.5%。
此外，分城市來看，儘管部分二線及環一線的衛星城市物流地產的絕對租金水準低於一線城市，但考慮到其土地成本也相對較低，因此，從收益率角度來看，供需格局較好的二線及環一線的衛星城市物流地產的回報率也較高
與可觀的收益及市場相比，國內的物流倉儲供應構成卻相對尷尬。資料顯示，目前我國物流倉儲設施的供應主體以外資為主，前十大供應商中有6個外資供應商，分別為普洛斯、嘉民、安博、豐樹、維龍及蓋世裡，合計市場份額占比高達79.10%。而內資供應商僅有宇培、寶灣、易商及新進入的平安，合計市場份額僅為20.80%。
除了物流地產的開發及運營外，普洛斯的業務還涉及物流地產基金管理。而這也是萬科比較看中的優勢。物業開發、物業運營、基金管理是普洛斯三大業務之一，三者形成一個內生的、高效的、安全的閉環模式。
具體來說，由物業開發部門開發優質的物流產業園專案，隨後交由運營部門進行運營，等利潤穩定之後由自行管理並參投的基金收購，一方面相當於加杠杆進行物流地產開發，另一方面則達到了快速回籠資金的作用，使平均10年才能收回的資金週期縮短到了2-3年。
萬科透露，與普洛斯如成功聯姻，將產生強大的業務協同效應。一方面，萬科極強的開發建設經驗及資源優勢，能與普洛斯高效的物流倉儲網路及卓越的管理能力將形成優勢互補。另一方面，雙方在客戶資源方面可形成協同。