報稅季節來臨，
諮詢電話紛紛不斷，
大多數都是在詢問有關自住房或出租房到底怎麼報稅可以儘量少交增值稅策或者免稅？
的確最近幾年， 多倫多地區房價每年以兩位元數增長， 身邊周圍很多人成了職業或兼職炒房族， 紛紛賺了人生第一桶金。 他們搜索低於市場價的房產， 尤其是老房舊房全部翻新之後， 人在裡面住一段， 或者只是改了證件地址， 然後在短短時間內以高於買價幾十萬的價格賣出， 或者從Builder那裡買樓花， 等新房還沒造完就轉手賣出， 一轉手就很輕鬆地賺取了幾萬-十幾萬的利潤。 炒賣房子賺錢的快錢比辛苦工作一年或者甚至幾年的薪水來的要容易的多。 針對這幾年來這種情況巨增， 加拿大稅務局近期對房地產市場展開密切的監控和審計， 深入調查兩地的房屋交易逃稅騙稅行為， 並對逃稅者作出罰款， 最高可達250萬元。
第一個問題：一個家庭可以有兩棟房屋都作為自住房嗎？
加拿大稅法規定納稅人或其配偶或同居伴侶， 前配偶或同居伴侶或兒童在該年度通常居住的那棟房屋是這個家庭的自住房。
也就是每個家庭只能有一棟房子作為家庭的自住房。 即使一個家庭擁有一棟以上的房屋， 但每年也只能將其中的一棟房屋定義為家庭的自住房。
在身邊有不少家庭夫妻雙方名下各有一棟房， 但只要是一個家庭還只能有一棟房為自住房。 如果夫妻雙分方是正式分居的， 也就是需要符合法律分居條件的， 才可以分別有自己的自住房。
除此之外， 也有一些其他特殊情況下一個家庭可以同時擁有兩棟房屋且都可以算作自住房。
第二個問題：自住房要住多久才算符合自住房？
-加拿大稅法規定是要通常居住在那棟房子， 但稅務局也沒有明文說多久， 只說短期內居住應該足夠了， 但房子不能用於產生收入， 比如將房子出租。 因此肯定不是一天也不是一個月。
這裡沒有標準答案， 需要視各種情況而判定。
因為住多久不是唯一判定標準， 加拿大稅局也會參考其他各方面因素， 比如：你的職業， 買賣頻繁程度等等。
第三個問題：怎樣才能符合自住房資本增值稅免稅？
即使你只有一套房子， 但在若干年的時間裡如果你頻繁買賣房屋換了數十次房,你的房子在買賣過程中可能會失去主要住所性質。
因此你需要問自己以下2個問題
房產交易的目的：夫婦買賣房產是為了盈利， 而非真實的居住需求。
買賣的頻繁程度：夫婦在臨近區域如此頻繁的買賣不是一個正常居民會做的， 而是表現出了在經營地產生意的本質。
希望給大家分享以下總結：
1. 如果的確是換房，如小房換大房，換學區房，或者大房換小房，有合理的理由，住滿六個月就夠。若只有一套房產甚至更短都可以。
2. 從事地產經紀或者地產裝修相關的朋友需要格外小心。因為你們的職業性質讓你的目的很難解釋清楚，住的時間短，交易太頻繁都會對你不利。
3. 儘量不要隱報瞞報，比如實際出租跟租客說明不許報稅，把地址改過去想享用主要自住所資本增值免稅。問題是如果租客真的報稅了，你也無從知曉，收到加拿大稅務局的信時候就太晚了。其實如果按資本增值報稅，稅率沒有你想的那麼高， 因為只是50%的收入需要納稅。
4. 有很多套房產的，也請謹慎，小心加拿大稅務局認定你在經營房產生意。
第四個問題：賣了自住房不需要繳資本增值稅還需要報稅嗎？
在2016年之前如果賣了自住房不需要繳資本增值稅，因此也需要在報稅時做申報。但從2016年10月3日加拿大稅務局有明文規定從2016年起賣了自住房，即使不需要繳資本增值稅，也必須需要用T2091在報稅時一起申報。
這是2016年報稅新規定，敬請朋友們注意。
第五個問題：如果CRA調查，他們通常會看什麼？
1. 你名下的水電網。
2. 房屋保險。
3. 加拿大稅務局地址，加拿大郵政地址，駕照，醫保卡地址。
4. 搬家的證據 - 搬家公司收據等。
5. 他們可能也會查地產網站上你房子的出租資訊。
下個星期日繼續跟大家分享自住房轉成出租房或出租房轉成自住房如何報稅儘量少繳資本增值稅，請大家留意。
（本文僅供參考，不構成具體建議）
希望給大家分享以下總結：
1. 如果的確是換房，如小房換大房，換學區房，或者大房換小房，有合理的理由，住滿六個月就夠。若只有一套房產甚至更短都可以。
2. 從事地產經紀或者地產裝修相關的朋友需要格外小心。因為你們的職業性質讓你的目的很難解釋清楚，住的時間短，交易太頻繁都會對你不利。
3. 儘量不要隱報瞞報，比如實際出租跟租客說明不許報稅，把地址改過去想享用主要自住所資本增值免稅。問題是如果租客真的報稅了，你也無從知曉，收到加拿大稅務局的信時候就太晚了。其實如果按資本增值報稅，稅率沒有你想的那麼高， 因為只是50%的收入需要納稅。
4. 有很多套房產的，也請謹慎，小心加拿大稅務局認定你在經營房產生意。
第四個問題：賣了自住房不需要繳資本增值稅還需要報稅嗎？
在2016年之前如果賣了自住房不需要繳資本增值稅，因此也需要在報稅時做申報。但從2016年10月3日加拿大稅務局有明文規定從2016年起賣了自住房，即使不需要繳資本增值稅，也必須需要用T2091在報稅時一起申報。
這是2016年報稅新規定，敬請朋友們注意。
第五個問題：如果CRA調查，他們通常會看什麼？
1. 你名下的水電網。
2. 房屋保險。
3. 加拿大稅務局地址，加拿大郵政地址，駕照，醫保卡地址。
4. 搬家的證據 - 搬家公司收據等。
5. 他們可能也會查地產網站上你房子的出租資訊。
下個星期日繼續跟大家分享自住房轉成出租房或出租房轉成自住房如何報稅儘量少繳資本增值稅，請大家留意。
（本文僅供參考，不構成具體建議）