文／克而瑞研究中心 洪聖奇、陳嘉睿
2017年6月2日， 內地房企龍頭之一碧桂園邁出了進軍香港地產市場的第一步。 碧桂園出資6.1億收購了宏輝集團旗下Plan Link公司， 公司持有九龍城賈炳達道142號至154號的舊樓重建項目， 地盤面積約9100平方尺。
中資房企紛紛南下香港搶地已經不是新聞， 但是不同於中海航等公司高價拍下土地， 碧桂園選擇舊樓收購作為進軍香港市場的切入口。 那麼目前投資香港舊樓改造都有哪些程式， 香港舊樓改造的可行性和利潤又如何， 未來香港舊房改造項目會不會成為內房企投資浪潮的下一個風口，
（一）
香港舊樓改造程式面面觀
部分收購“落釘”舊樓
土地資源資源稀缺， 人口密度大， 外來資金湧入， 香港具備舊樓改造市場發展的土壤。 但是， 真正催生香港舊樓改造浪潮的還是《土地（為重新發展而強制售賣）條例》。 于2010年新修訂的強拍條例規定， 對於樓齡50年以上樓宇， 集齊樓宇80%以上業權的人可以向政府申請強制售賣該樓宇。 根據強拍條例， 只要擁有百分之二十以上的業權就能在舊樓改造強制拍賣中擁有很大的影響力。 香港本地一些中小型房地產財團或者個人常常使用這種“落釘”的方法收購舊樓的部分產權， 進而促進自身收購整棟舊樓或者交易給其他有意收購整棟舊樓的企業賺取差價。
大型財團整片收購， 接盤並購公司項目成舊樓改造捷徑
雖然舊樓重建項目需時較長， 但收購成本遠低於直接購買土地， 對於一些財力雄厚的大型財團已經將整棟收購舊樓改造作為提升盈利能力的突破口。 如果採用整棟收購的方式進行舊樓收購， 集團需先收購超過80%的業權， 在申請強拍令通過後於公開拍賣中收購剩餘舊樓業權， 即可獲得大樓全部業權。 香港恒基地產是香港發展商中擁有舊樓重建專案最多的， 旗下項目集中分佈於紅磡、大角咀、土瓜灣、長沙灣。 其中恒地目前最大的收購計畫位於紅磡， 橫跨機利士南路、黃埔街、寶其利街和必嘉街。 2016年11月7日， 恒地便以底價17.39億元拍得收購了七年的馬頭圍大廈，
大型房企瞄準舊樓改造市場的原因是舊樓收購成本低， 項目獲利空間較一般市區項目高， 如西半山曉譽毛利率高達53%。 同時， 舊樓集中區域發展相對成熟， 商鋪及小單位需求龐大。 如恒地收購重心紅磡黃浦街範圍地鋪個別成交尺價達2萬， 而恒地2011年通過香港小輪公司收購的寶其利街地塊專案售價達1.6萬元/尺。
由於直接收購舊樓耗時長，申請強拍程式繁瑣，企業還可以選擇收購舊樓並購公司已經收購完成的項目。前文提到的碧桂園舊樓改造專案便是購自宏輝集團。以宏輝集團（前稱田生公司）為代表的舊樓並購集團主要從事舊樓並購，然後把並購完成的地盤售予發展商或自己發展。
委託或直接收購並購公司專案的好處是省略了逐間收購業權以及申請強制拍賣的手續和時間，極大程度避免了收購糾紛和中間產生的各項法律程式，開發週期大大縮短。直接收購舊樓及申請強制拍賣的時間約為7年以上，而委託並購公司收購的專案從收購到樓盤建成週期僅為6年左右。對於新進軍香港市場的內地房企或者初次涉足香港舊房改造市場的企業，委託香港舊房並購公司進行舊房收購是一條捷徑。
聯手政府，投標市建局專案
香港市區重建局是香港專門負責處理樓宇重建及複修的法定機構，也是香港舊樓改造的絕對主力。香港市建局目前側重于“舊區重建”，在舊區內集中進行大型重建項目。2007年市建局啟動觀塘市中心重建項目，是香港歷史上最大規模的市區重建項目，占地57萬平方尺，分5期專案，於2021年前分階段落成。大部分項目由信和置業投得，但是第二第三期招標時內地房企龍頭萬科也派代表到場交意向書。2016年市建局啟動九龍城庇利街/榮光街專案重建，是繼觀塘專案後最大規模重建計畫。專案地盤面積8042平方米，重建後提供1150個住宅單位，樓面總面積66600平方米，預計投資116億元，2025-2026年落成。此外，市建局正在積極推進三個大型重建計畫為土瓜灣、九龍城馬頭圍道、九龍城道。
無論是獨棟的舊樓重建或者是大規模的舊區重建，市建局通常會邀請發展商進行投標和政府合作合作開發。投標市建局專案也是企業參與舊樓改造的其中一個重要管道。參與市建局項目約束條款更多，但是也有政策便利優勢。中海外于2010年曾投得西營盤第三街/余樂裡/正街項目，地盤面積2150平方米，樓面面積16460平方米。2012年，中海外再投得土瓜灣北帝街重建項目，地盤面積771平方米，樓面面積6945平方米。兩個樓盤均於2016年中落成。
（二）
香港舊樓改造可行性及盈利分析
相關政策影響：冰火兩重天
強拍條例是香港舊樓改造得以實施的基礎。香港政府在1999年制定的強拍條例中規定，對於樓齡五十年以上樓宇，任何人集齊同一地段90%或以上業權，即可申請土地審裁處發出強制售賣令。2010年，政府修訂法例，為了提高“落釘”投機者成本，將比例降至80%。值得一提的是，法例修訂的提出者正是現任香港行政特首（時任發展局局長）林鄭月娥。比例的降低在減少“落釘”投機的同時卻也增加了財團整棟收購的機會。所以，現今香港舊樓改造市場主要以市建局整片區域改造計畫和大型財團整棟收購重建為主，舊樓改造市場入場門檻更高，也更加集中化和規模化。
香港舊樓改造浪潮的興盛正是緣起土地供應不足，因此香港政府賣地計畫也影響著發展商投資舊房改造的步伐。2010年起香港政府引入“政府主動賣地機制”，2015-2016年度第二季度再次對賣地安排進行優化，視乎情況在季度中加推用地。但是，最近五年政府土地供應目標仍舊逐漸下調，2016-2017年降低至18000個單位，五年來新低，同時17-18年度維持不變。
與之相反，政府每年批出舊樓改造項目呈現逐漸上升的趨勢，且私人重建項目逐漸取代市建局成為舊樓改造的主力。預計在土地供應收縮和政府批出舊樓改造項目增加會促進舊樓改造市場的發展。
香港政府最近推出的樓市辣招對舊樓改造市場也造成一定影響。截止2016年11月4日政府更新的樓市辣招，在通過“一契多夥”方式一次性購買多個住宅時徵收印花稅15%，同時無論個人或者公司購買都需要繳新稅率。此次樓市辣招大大增高了舊樓收購成本，使得香港舊樓改造市場的發展放緩。
舊樓收購完成後，舊樓改造的過程也受到一些政策的影響。香港很多早年出的政府地契有房屋的發展限制，如注明“不可超過一間房屋”，而過去一直不需要補地價即可重建增高。但是自啟德發展新區啟動引發九龍城舊樓改造浪潮，地政總署收到許多宗房屋重建圖紙爭議。因應最新的法院判決，2016年8月5日地政總署公佈有關地契的最新處理方法，對於與興建地契要求不符合的房屋，需要經過改契和補地價的程式，才能開展重建。不少位於九龍城、土瓜灣、深水埗的舊區樓盤涉及此類發展限制契約，重建成本會大增，預計並購活動和市區重建步伐會因此減緩。
舊樓改造區位分佈：中西九龍最吸睛
舊樓改造的成本和前景很大程度取決於項目所在區位。從市建局舊樓改造專案的區位分佈情況來看，舊樓改造專案集中的區域總共分兩類。
第一類是以中西區和灣仔尖沙咀一帶為代表的香港發展成熟的中心商業區，項目一般為獨棟小盤，收購成本較大，最後售價也高。值得一提的是，中西區從舊樓改造出現伊始便一直是熱門區域。最新消息顯示，2017年6月29日，中西區般咸道舊樓般鹹台被新鴻基地產旗下集團以3.8億收購7成業權，平均尺價1.7萬。連同該公司早前收購的隔壁崇華大廈，兩項目合併占地1.2萬平方尺，可重建樓面超過11萬平方尺，是最近中西區最大的重建項目之一。
第二類是以觀塘土瓜灣為代表的舊區，由於整區樓宇普遍老舊且收購成本不高，項目一般為整街甚至整區重建。值得一提的是，受到啟德發展區建造帶動，土瓜灣舊樓改造項目未來前景受到看好。2017年7月3日市建局收購土瓜灣的三個項目時平均尺價達到15383元，是九龍歷史最高。
舊樓收購戰，你的彈藥充足嗎？
香港法例規定的舊樓收購價以周邊樓盤均價為底線，預測重建後價值為上限，保證了買賣雙方的利益，同時也使得舊樓收購價與所處地段價格掛鉤。如港島地區舊樓改造熱門區域中西區，近期舊樓大宗收購均價均超過17000元每尺，最高價超過兩萬，逼近同地段新盤開盤價格。而九龍地區收購均價則剛剛站上15000元關口。此外，受樓市辣招影響，公司還需額外繳納15%印花稅，九龍地區的專案可能因為地契原因面臨補地價。2016年初根據香港上訴法庭的一個新案例，小業主在強拍申請訴訟中被定義為強迫參與，因此在土地審裁處進行抗辯的訟費無論輸贏都由發展商支付。因此，各項法律費用也是舊樓收購的重要支出。
同時，針對舊樓收購投機性強，風險大的特點，舊樓收購的按揭也更加嚴格。針對舊樓，銀行基本採用“80減”法則，即五十年以上樓齡單位按揭年限為80減單位樓齡，所以對於50年樓齡單位年限最多為30年，越老舊樓齡按揭年限越短。舊樓收購按揭比例目前約為50%-70%，普遍為60%。同時，較偏遠地區的舊樓按揭銀行未必會受理。香港銀行按揭分為H按（按照香港銀行同業拆息利率計算，每月波動，此類型按揭市場占比94%）和P按（按照香港最優惠利率計算，基本穩定，此類型按揭市場占比2.1%）。按照H按計算舊樓按揭年利率目前為1.76%（H+1.40%），按照P按計算舊樓按揭年利率目前為2.25%（P-3.00%）。香港最優惠利率自2008年以來一直維持在5.25%區間，按月波動的香港銀行同業拆息利率今年波動幅度也很輕微，因此利率波動因素對舊樓按揭影響很輕微。
所以舊樓收購存在一定的門檻，需要對市場未來樓價走勢有準確的判斷以及準備好充足的資金。
（三）
香港舊樓改造案例分析
前文對香港舊改市場的操作程式和可行性進行了詳細的介紹，接下來通過三個具有代表性的案例可以透析香港舊改項目在實際操作中的現狀，
中心區項目表現良好
星鑽位於香港中西區西營盤，原為香港市建局西營盤第三街的舊改項目，後由內地房企中海外於2010年投得。星鑽重建後共提供255個實用面積365-855平方尺的單位，戶型大多為兩房，目標客戶瞄準年輕置業人群。樓盤於2015年1月中旬銷售，2016年8月30日全部售罄，售價由第一批的1.93萬元每尺一路攀上至2.7-3萬元每尺。對比同區樓價，5年樓齡的縉城峰二手平均尺價19857元，懿山一手尺價17088-26793元，星鑽售價略高於同區水準。售出後星鑽平均租金也由60元每尺一路上升至70元，高於西營盤平均租金60元。
星鑽項目改造週期和銷售週期短於其他舊改專案，同時銷售情況良好，其主要優勢有以下兩點。一是專案為市建局專案，在投標前已經完成前期工作，建造和銷售週期相對短，只用承擔一些保育業務，無論是相比直接投標土地還是從頭開始舊樓收購都更節省時間和金錢。其次，項目區位優勢突出。項目位於西營盤，收益於港島線交通優勢，中西區房價一路上揚。星鑽專案的操作模式也可以給其他有意向進軍香港舊改市場的內地房企參考。
同樣位於西環的另一個樓盤翰林峰于2017年5月16日首次公開發售，銷售情況良好。翰林峰共發售268夥，開售前累積收得4580張入票，超額認購16倍。第一日樓盤銷售超過220個單位，80%以上單位售出，平均尺價2.6萬元，相比周邊房價溢價10%-40%。最貴成交單位為頂層特色戶，尺價43001元。翰林峰是由恒基地產於2014年11月以29.57億元透過強制拍賣購得，平均收購尺價為1.97萬元，而整個項目投資額約45億。
翰林峰是香港最大金額的單一強拍專案，也是強制拍賣方式獲得舊樓改造專案的典型案例。45億的總投資額對於位於西環稀缺地段的項目並不大，但是恒基地產前期收購所花週期較長。翰林峰投資的優勢也在於區位優勢突出，可以通過提高銷售溢價來賺取更大毛利彌補較長收購週期的時間成本。所以，在進行整棟收購的時候，要謹慎權衡毛利率和舊改週期。
非中心區舊樓改造項目投資需謹慎
譽都位於筲箕灣，地處港島線終點站，並非香港中心商業區。2008年新鴻基地產以1.845億元購入地皮，2011年開盤。由於項目定位為中高端豪宅，平均實用尺價1.8萬元，逼近中西區水準，遠超同區水準。由於當時開盤時處於香港樓市高峰期，117個單位首日便售出100個。但是隨後隨著香港樓市放緩，譽都的買家遭受重大虧損，歷史錄得13宗二手買賣中12宗為虧本轉讓，跌幅1.8%-19.9%，僅有一宗升值轉讓僅升值0.7%。
非中心區舊樓改造項目收購成本自然遠低於中心區，且周邊一手住宅供應量相對充足，不具備不可取代性。因此，在香港房地產市場逐漸趨於冷靜的大背景下，筲箕灣等非中心地區專案無論從售價和交易表現均不如中心商業區。未來企業在投資此類地段的項目時要格外謹慎。
結 語
從1999年強拍條例生效至今，香港舊改市場已經走過18年。相較由政府主導的內地舊改專案，香港舊改項目更市場化，相關程式和法律也趨於完善。在土地供應不足和舊區唐樓老化不可逆轉的大背景下，舊樓改造市場前景依舊樂觀。其中，中心商業區的舊改專案毛利可觀，而非中心商業區的舊改預計會區域化，一體化。通過專業的地產代理整棟收購或者投標市建局項目也會成為最主要的參與香港舊改的途徑。但是，複雜的收購程式，逐漸提高的收購成本，較長的改造週期，未來房價走勢的不確定，都是參與香港舊改專案需要重點考慮的方面。香港舊改市場的前景還有待市場的進一步檢驗。
— END —
由於直接收購舊樓耗時長，申請強拍程式繁瑣，企業還可以選擇收購舊樓並購公司已經收購完成的項目。前文提到的碧桂園舊樓改造專案便是購自宏輝集團。以宏輝集團（前稱田生公司）為代表的舊樓並購集團主要從事舊樓並購，然後把並購完成的地盤售予發展商或自己發展。
委託或直接收購並購公司專案的好處是省略了逐間收購業權以及申請強制拍賣的手續和時間，極大程度避免了收購糾紛和中間產生的各項法律程式，開發週期大大縮短。直接收購舊樓及申請強制拍賣的時間約為7年以上，而委託並購公司收購的專案從收購到樓盤建成週期僅為6年左右。對於新進軍香港市場的內地房企或者初次涉足香港舊房改造市場的企業，委託香港舊房並購公司進行舊房收購是一條捷徑。
聯手政府，投標市建局專案
香港市區重建局是香港專門負責處理樓宇重建及複修的法定機構，也是香港舊樓改造的絕對主力。香港市建局目前側重于“舊區重建”，在舊區內集中進行大型重建項目。2007年市建局啟動觀塘市中心重建項目，是香港歷史上最大規模的市區重建項目，占地57萬平方尺，分5期專案，於2021年前分階段落成。大部分項目由信和置業投得，但是第二第三期招標時內地房企龍頭萬科也派代表到場交意向書。2016年市建局啟動九龍城庇利街/榮光街專案重建，是繼觀塘專案後最大規模重建計畫。專案地盤面積8042平方米，重建後提供1150個住宅單位，樓面總面積66600平方米，預計投資116億元，2025-2026年落成。此外，市建局正在積極推進三個大型重建計畫為土瓜灣、九龍城馬頭圍道、九龍城道。
無論是獨棟的舊樓重建或者是大規模的舊區重建，市建局通常會邀請發展商進行投標和政府合作合作開發。投標市建局專案也是企業參與舊樓改造的其中一個重要管道。參與市建局項目約束條款更多，但是也有政策便利優勢。中海外于2010年曾投得西營盤第三街/余樂裡/正街項目，地盤面積2150平方米，樓面面積16460平方米。2012年，中海外再投得土瓜灣北帝街重建項目，地盤面積771平方米，樓面面積6945平方米。兩個樓盤均於2016年中落成。
（二）
香港舊樓改造可行性及盈利分析
相關政策影響：冰火兩重天
強拍條例是香港舊樓改造得以實施的基礎。香港政府在1999年制定的強拍條例中規定，對於樓齡五十年以上樓宇，任何人集齊同一地段90%或以上業權，即可申請土地審裁處發出強制售賣令。2010年，政府修訂法例，為了提高“落釘”投機者成本，將比例降至80%。值得一提的是，法例修訂的提出者正是現任香港行政特首（時任發展局局長）林鄭月娥。比例的降低在減少“落釘”投機的同時卻也增加了財團整棟收購的機會。所以，現今香港舊樓改造市場主要以市建局整片區域改造計畫和大型財團整棟收購重建為主，舊樓改造市場入場門檻更高，也更加集中化和規模化。
香港舊樓改造浪潮的興盛正是緣起土地供應不足，因此香港政府賣地計畫也影響著發展商投資舊房改造的步伐。2010年起香港政府引入“政府主動賣地機制”，2015-2016年度第二季度再次對賣地安排進行優化，視乎情況在季度中加推用地。但是，最近五年政府土地供應目標仍舊逐漸下調，2016-2017年降低至18000個單位，五年來新低，同時17-18年度維持不變。
與之相反，政府每年批出舊樓改造項目呈現逐漸上升的趨勢，且私人重建項目逐漸取代市建局成為舊樓改造的主力。預計在土地供應收縮和政府批出舊樓改造項目增加會促進舊樓改造市場的發展。
香港政府最近推出的樓市辣招對舊樓改造市場也造成一定影響。截止2016年11月4日政府更新的樓市辣招，在通過“一契多夥”方式一次性購買多個住宅時徵收印花稅15%，同時無論個人或者公司購買都需要繳新稅率。此次樓市辣招大大增高了舊樓收購成本，使得香港舊樓改造市場的發展放緩。
舊樓收購完成後，舊樓改造的過程也受到一些政策的影響。香港很多早年出的政府地契有房屋的發展限制，如注明“不可超過一間房屋”，而過去一直不需要補地價即可重建增高。但是自啟德發展新區啟動引發九龍城舊樓改造浪潮，地政總署收到許多宗房屋重建圖紙爭議。因應最新的法院判決，2016年8月5日地政總署公佈有關地契的最新處理方法，對於與興建地契要求不符合的房屋，需要經過改契和補地價的程式，才能開展重建。不少位於九龍城、土瓜灣、深水埗的舊區樓盤涉及此類發展限制契約，重建成本會大增，預計並購活動和市區重建步伐會因此減緩。
舊樓改造區位分佈：中西九龍最吸睛
舊樓改造的成本和前景很大程度取決於項目所在區位。從市建局舊樓改造專案的區位分佈情況來看，舊樓改造專案集中的區域總共分兩類。
第一類是以中西區和灣仔尖沙咀一帶為代表的香港發展成熟的中心商業區，項目一般為獨棟小盤，收購成本較大，最後售價也高。值得一提的是，中西區從舊樓改造出現伊始便一直是熱門區域。最新消息顯示，2017年6月29日，中西區般咸道舊樓般鹹台被新鴻基地產旗下集團以3.8億收購7成業權，平均尺價1.7萬。連同該公司早前收購的隔壁崇華大廈，兩項目合併占地1.2萬平方尺，可重建樓面超過11萬平方尺，是最近中西區最大的重建項目之一。
第二類是以觀塘土瓜灣為代表的舊區，由於整區樓宇普遍老舊且收購成本不高，項目一般為整街甚至整區重建。值得一提的是，受到啟德發展區建造帶動，土瓜灣舊樓改造項目未來前景受到看好。2017年7月3日市建局收購土瓜灣的三個項目時平均尺價達到15383元，是九龍歷史最高。
舊樓收購戰，你的彈藥充足嗎？
香港法例規定的舊樓收購價以周邊樓盤均價為底線，預測重建後價值為上限，保證了買賣雙方的利益，同時也使得舊樓收購價與所處地段價格掛鉤。如港島地區舊樓改造熱門區域中西區，近期舊樓大宗收購均價均超過17000元每尺，最高價超過兩萬，逼近同地段新盤開盤價格。而九龍地區收購均價則剛剛站上15000元關口。此外，受樓市辣招影響，公司還需額外繳納15%印花稅，九龍地區的專案可能因為地契原因面臨補地價。2016年初根據香港上訴法庭的一個新案例，小業主在強拍申請訴訟中被定義為強迫參與，因此在土地審裁處進行抗辯的訟費無論輸贏都由發展商支付。因此，各項法律費用也是舊樓收購的重要支出。
同時，針對舊樓收購投機性強，風險大的特點，舊樓收購的按揭也更加嚴格。針對舊樓，銀行基本採用“80減”法則，即五十年以上樓齡單位按揭年限為80減單位樓齡，所以對於50年樓齡單位年限最多為30年，越老舊樓齡按揭年限越短。舊樓收購按揭比例目前約為50%-70%，普遍為60%。同時，較偏遠地區的舊樓按揭銀行未必會受理。香港銀行按揭分為H按（按照香港銀行同業拆息利率計算，每月波動，此類型按揭市場占比94%）和P按（按照香港最優惠利率計算，基本穩定，此類型按揭市場占比2.1%）。按照H按計算舊樓按揭年利率目前為1.76%（H+1.40%），按照P按計算舊樓按揭年利率目前為2.25%（P-3.00%）。香港最優惠利率自2008年以來一直維持在5.25%區間，按月波動的香港銀行同業拆息利率今年波動幅度也很輕微，因此利率波動因素對舊樓按揭影響很輕微。
所以舊樓收購存在一定的門檻，需要對市場未來樓價走勢有準確的判斷以及準備好充足的資金。
（三）
香港舊樓改造案例分析
前文對香港舊改市場的操作程式和可行性進行了詳細的介紹，接下來通過三個具有代表性的案例可以透析香港舊改項目在實際操作中的現狀，
中心區項目表現良好
星鑽位於香港中西區西營盤，原為香港市建局西營盤第三街的舊改項目，後由內地房企中海外於2010年投得。星鑽重建後共提供255個實用面積365-855平方尺的單位，戶型大多為兩房，目標客戶瞄準年輕置業人群。樓盤於2015年1月中旬銷售，2016年8月30日全部售罄，售價由第一批的1.93萬元每尺一路攀上至2.7-3萬元每尺。對比同區樓價，5年樓齡的縉城峰二手平均尺價19857元，懿山一手尺價17088-26793元，星鑽售價略高於同區水準。售出後星鑽平均租金也由60元每尺一路上升至70元，高於西營盤平均租金60元。
星鑽項目改造週期和銷售週期短於其他舊改專案，同時銷售情況良好，其主要優勢有以下兩點。一是專案為市建局專案，在投標前已經完成前期工作，建造和銷售週期相對短，只用承擔一些保育業務，無論是相比直接投標土地還是從頭開始舊樓收購都更節省時間和金錢。其次，項目區位優勢突出。項目位於西營盤，收益於港島線交通優勢，中西區房價一路上揚。星鑽專案的操作模式也可以給其他有意向進軍香港舊改市場的內地房企參考。
同樣位於西環的另一個樓盤翰林峰于2017年5月16日首次公開發售，銷售情況良好。翰林峰共發售268夥，開售前累積收得4580張入票，超額認購16倍。第一日樓盤銷售超過220個單位，80%以上單位售出，平均尺價2.6萬元，相比周邊房價溢價10%-40%。最貴成交單位為頂層特色戶，尺價43001元。翰林峰是由恒基地產於2014年11月以29.57億元透過強制拍賣購得，平均收購尺價為1.97萬元，而整個項目投資額約45億。
翰林峰是香港最大金額的單一強拍專案，也是強制拍賣方式獲得舊樓改造專案的典型案例。45億的總投資額對於位於西環稀缺地段的項目並不大，但是恒基地產前期收購所花週期較長。翰林峰投資的優勢也在於區位優勢突出，可以通過提高銷售溢價來賺取更大毛利彌補較長收購週期的時間成本。所以，在進行整棟收購的時候，要謹慎權衡毛利率和舊改週期。
非中心區舊樓改造項目投資需謹慎
譽都位於筲箕灣，地處港島線終點站，並非香港中心商業區。2008年新鴻基地產以1.845億元購入地皮，2011年開盤。由於項目定位為中高端豪宅，平均實用尺價1.8萬元，逼近中西區水準，遠超同區水準。由於當時開盤時處於香港樓市高峰期，117個單位首日便售出100個。但是隨後隨著香港樓市放緩，譽都的買家遭受重大虧損，歷史錄得13宗二手買賣中12宗為虧本轉讓，跌幅1.8%-19.9%，僅有一宗升值轉讓僅升值0.7%。
非中心區舊樓改造項目收購成本自然遠低於中心區，且周邊一手住宅供應量相對充足，不具備不可取代性。因此，在香港房地產市場逐漸趨於冷靜的大背景下，筲箕灣等非中心地區專案無論從售價和交易表現均不如中心商業區。未來企業在投資此類地段的項目時要格外謹慎。
結 語
從1999年強拍條例生效至今，香港舊改市場已經走過18年。相較由政府主導的內地舊改專案，香港舊改項目更市場化，相關程式和法律也趨於完善。在土地供應不足和舊區唐樓老化不可逆轉的大背景下，舊樓改造市場前景依舊樂觀。其中，中心商業區的舊改專案毛利可觀，而非中心商業區的舊改預計會區域化，一體化。通過專業的地產代理整棟收購或者投標市建局項目也會成為最主要的參與香港舊改的途徑。但是，複雜的收購程式，逐漸提高的收購成本，較長的改造週期，未來房價走勢的不確定，都是參與香港舊改專案需要重點考慮的方面。香港舊改市場的前景還有待市場的進一步檢驗。
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