近日， 三明市住房和城鄉建設局發佈《關於規範和簡化市區商品房預售工作的通知》， 對商品房預售許可方案、商品房預售許可預測算面積、商品房預售現場公示內容等方面進行了規範。 檔提到， 套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差範圍， 合同中未約定處理方式的， 買受人可以退房或與開發企業重新約定總價款。 同時規定， 商品房實際成交價格不得超過備案價， 且成交價下浮幅度應控制在備案價格的15%以內。
01
商品房預售許可材料
根據《城市商品房預售管理辦法》等規定， 房地產開發企業（以下簡稱“企業”）一趟直接向我局行政服務中心視窗提交符合法定形式的資料檔， 其中預測算成果應符合土地出讓和規劃許可條件， 樓盤表應符合國家和本省有關技術規範和規定要求， 企業對所提交的樓盤表等材料實質內容的真實性負責：
（二）企業營業執照、資質證書以及委託書原件、委託代理人身份證明影本；
（三）國有土地使用權證、建設用地規劃許可證（含附件、附圖）、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證；
（四）投入開發建設的資金占工程建設總投資比例的25%以上的證明及施工現場照片， 或提供達到省住建廳規定的工程形象進度要求的證明及施工現場照片；
（五）工程施工合同及關於施工進度的說明；
（六）商品房預售方案。 預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期和經營性或非經營性配套公共設施清單、公共建築、公共部位以及物業用房的產權歸屬、位置、面積和套數（間數）等內容及其平面示意圖（附件一：商品房預售方案基本內容）；
（七）根據施工圖設計檔繪製並經規劃部門核准的商品房預售總平面圖、分層平面圖、分戶面積圖；
（八）有相應資質的房產測繪單位對擬預售商品房的房屋面積預測算成果報告書及轉換為BMF格式的電子檔（附件二：商品房預售建築面積預測算成果報告書封面）；
（九）預售商品房樓盤表， 提交的樓盤表應一房一價， 包含每套房屋的房號、面積、預售單價及總價、用途等內容， 還需附資料包（附件三：商品房預售樓盤表）；
（十）有權部門出具的房屋坐落證明及附圖， 社區配套用房協議審核報批表及社區配套用房合同， 城市基礎設施配套費繳納發票或減免批准檔。
（十一）商品房預售資金監管協議；
以上材料提供影本的， 應提供原件覆核
02
商品房預售許可方案
企業申請預售許可前， 應認真制定預售方案， 並按報備的預售方案實施預售活動， 接受監管。 預售方案應包含以下內容：
（一）項目名稱、坐落、土地用途、規模、容積率等基本情況；
（二）申請本次預售的建築面積， 其中包括住宅、商業、辦公和其它分項預售面積。 嚴禁將不可售部分計入預售面積， 嚴禁違反規劃許可條件擴大公攤面積。 應附建設工程規劃許可證附件及經規劃審批的建築施工圖全套原件和專案地形圖電子檔（含用地紅線、房屋輪廓投影線及道路路網）；
（三）經營性或非經營性配套公共設施清單、公共建築、公共部位以及物業用房的產權歸屬、位置、面積和套數（間數）等內容及其平面示意圖；
（四）工程建設週期、建設計畫及分期工程建設計畫、竣工交付日期等情況；
（五）預售計畫。 包含本次可預售房源幢數、套數、面積、自行銷售或代理銷售、預售價格及變動幅度。
（六）房地產預售價格制定依據（含預售項目成本核算表）；
（七）車位（庫）配比；
（八）商品房裝修標準；
（九）房屋品質責任承擔主體和承擔方式（暫定資質企業應明確企業破產、解散等清算情況發生後的商品住房品質責任承擔主體， 由品質責任承擔主體提供擔保函。 品質責任承擔主體必須具備獨立的法人資格和相應的賠償能力）；
（十）前期物業管理、白蟻防治和建築節能等內容；
預售方案原則上不予變更。 確因規劃設計許可等原因發生變化需變更的， 應依照我局《關於加強市區商品房預售許可變更預售方案變更備案管理的通知》（明建房〔2016〕61號）的要求申請變更備案。
03
商品房預售許可預測算面積
（一）企業申請預售許可前，應提前委託具有相應資質的房產測繪單位對擬預售商品房面積進行預測算。測繪單位應嚴格按照規劃部門核發的《建設工程規劃許可證》及附圖，根據《房產測量規範》等相關規定，對擬售商品房的建築面積、套內建築面積、共有共用分攤建築面積、公共設施建築面積進行預測算，列明計入分攤計算建築面積的共有部位，並出具分套（單元）建築面積預測算成果報告書。企業應將建築面積預測算報告書等預測算資料，包括符合要求的書面資料和電子資料，一併提交辦理預售許可。
（二）測繪單位應向委託企業出具《三明市商品房預售建築面積預測算成果報告書》，該報告書應由實施預測算作業的技術人員和測繪單位法定代表人簽字。報告書應含商品房預售建築面積預測算表，具體包括：封面、目錄、房屋建築面積測繪和計算說明、房屋建築面積預測算與計算結果、共用面積明細表、共用面積分攤關係明細表、房屋平面圖、分層平面圖、房屋預售面積與規劃核准面積差值表一覽表。測繪單位還應附營業執照、資質證書以及相關測繪技術人員資格證書影本。
（三）所有預測算資料的驗收覆核工作由委託預算的企業自行組織實施，覆核內容主要包括：1.測繪成果的適用性，界址點的準確性；2.測繪資料是否齊全、格式是否符合要求；3.預測算成果與規劃許可條件及其圖紙的一致性；4.功能區的劃分及共有共用部分面積的分攤是否正確，公共配套設施面積是否按照規劃許可條件要求配置；5.面積預測算的依據和方法是否符合國家房產測量規範和有關技術規定；6.預測算面積的資料是否有誤：7.公攤計算是否合理。預測算成果經驗收覆核無誤後，由企業的驗收覆核人員和項目經理在成果報告書上簽字並加蓋企業騎縫章。企業將經覆核驗收的預測算資料提交我局備案，預算成果一經備案，不得隨意更改。
按照《房產測繪管理辦法》（建設部、國家測繪局令〔2000〕83號）第三條的規定：房產測繪單位應當嚴格遵守國家有關法律法規，執行國家房產測量規範和有關技術標準、規定，對其完成的房產測繪成果品質負責。我局今後僅審核測繪單位是否具有房產測繪資質、測繪人員是否具備上崗資格、是否備案等，不再對預測算資料和樓盤表進行審核，直接對企業提交的預測算資料和樓盤表予以備案建檔。
（四）測繪單位應嚴格遵守國家有關法律法規，認真執行國家房產測量規範及有關技術標準、規定和政策，對其完成的房產預算成果的規範性、真實性、準確性、合法性負責。房產預測算成果的品質問題，由具體實施預測算的房產測繪單位承擔相應法律責任。企業發現預測算成果有誤的，要及時向測繪單位提出書面覆核申請，測繪單位經覆核發現有誤的應及時更正。對於因測繪單位出具的預算資料品質問題造成企業損失或延誤辦理預售證的，企業可通過訴訟等救濟途徑解決。對測繪單位的違法行為，房地產行政主管部門將依法予以查處。測繪單位出具的預算資料半年內2次因嚴重失誤或品質問題給企業造成損失的，應自行限期半年整改，整改期間，預售許可等各相關部門和單位一律不予採用其出具的預測算資料。
（五）凡從事房產測繪的單位和技術人員均應在當地房地產主管部門備案，接受房地產主管部門的業務監督和技術指導。根據我省有關房地產行業信用資訊管理規定，建立我市房產測繪信用檔案，對從事房產測繪的單位和技術人員實行動態管理。
（六）市區商品房預測算資料和樓盤表的備案建檔等輔助性、技術性、事務性工作由我局房地產業科負責移送給市房屋交易管理中心實施。
04
商品房預售許可流程及時限
企業持本通知第一條所列的所有預售許可材料，一次性直接提交給我局設在市行政服務中心的審批視窗，視窗受理之日起7個工作日內，我局將作出同意或不同意預售的決定：
（一）受理（即時辦結）。審批視窗對企業提交材料的完整性進行審查，對原件核對無誤後在影本上加蓋“與原件核對無誤”印章，對符合受理要求的，出具受理單，並及時移交審批科室審查。
（二）審核（5個工作日）。審批科室收件後及時派出2名工作人員赴現場查看，做好影像、照相等形象記錄並存檔。確認申請預售專案達到進度要求後，對提交材料是否符合法定條件進行覆核，就房價的制定是否合理提出審查意見。符合條件的，馬上移送市房屋交易管理中心進行預算資料備案並搭建樓盤表。對一般性的材料不全或失誤等，可先行容缺辦理覆核手續（待材料補齊更正後予以發證）。對確實不符合法定預售條件的，說明理由並報分管領導書面同意後，按退件處理。
（三）許可（2個工作日內）。局分管領導對符合法定預售條件的申請作出書面批准，審批科室據批准意見製作並發放《行政許可決定書》和《商品房預售許可證》。
（四）公示。市房屋交易管理中心據《行政許可決定書》和《商品房預售許可證》在“三明市房地產管理資訊網”和“三明市住房和城鄉建設資訊網”上公示預售專案的相關資訊。
05
商品房預售現場公示內容
企業應在售樓現場醒目位置設置公示欄，公示內容應包括《企業法人營業執照》、《房地產開發企業資質證書》、《國有土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》等證件、預售方案、預售資金監管協議、經批准預售的全部房源及報備價格、銷售進度表、銷售人員從業上崗證、商品房銷售管理辦法、商品房買賣合同示範文本、購買商品房風險提示等。採用經紀機構代理銷售的應在現場公示委託書、代理機構備案證明、經紀人資格證等內容。售房現場未按標準公示內容的，責令整改，處一萬元以上三萬元以下罰款。拒不整改的，依法撤銷其《預售許可證》。
06
銷售人員與房地產經紀機構
實行商品房銷售人員掛牌上崗制度。商品房銷售人員須經專業培訓，並取得《商品房銷售人員從業上崗證》方可從事商品房銷售業務。開發企業採用經紀機構代理銷售的，所聘經紀機構應取得《三明市房地產經紀機構備案證書》。房地產經紀機構及其分支機搆和從業人員在開展商品房銷售代理活動時，應符合房地產經紀管理的相關規定。銷售代理機構及從業人員不得炒賣房號、不得在代理過程中賺取房屋差價或商品房銷售代理傭金以外的任何費用。
07
商品房預售資金監管
企業申請商品房預售許可前，須與監管銀行和監管部門（或其委託的監管單位）簽訂商品房預售資金三方監管協議，確定監管帳戶。全部預售資金（包括定金、首付款、購房貸款）應納入監管帳戶。有關各方應嚴格執行《三明市商品房預售資金監督管理辦法》(明建房〔2015〕48號)，認真履行監管義務，嚴格按照工程進度撥付工程款，確保預售資金優先用於工程建設。具有二級資質以上的企業，經批准同意，可以試行預售資金差別化監管制度。
08
商品房預售市場交易秩序
(一）梅列區和三元區住建局應按“屬地管理”原則履行日常檢查巡查職責，遇重大問題應及時上報，由我局統一協調會辦並依法處置。
（二）企業不得利用政府優惠政策抬高房價，變相截取政府賦予購房者的優惠政策，實際成交價格不得超過備案價，且成交價下浮幅度應控制在備案價格的15%以內。不得發佈不實的價格等銷售資訊誘導購房者爭購。
（三）樣板房應當與對應在售房屋的面積、空間尺度、裝修標準一致，不屬於交房標準的物件、構件應在樣板房的醒目位置提示。
（四）企業或經紀機構發佈預售廣告時，必須確保廣告中的房地產項目名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環境、衛生教育等配套設施等內容與實際相符，與規劃許可條件和土地出讓條件一致，不得弄虛作假，誤導消費者。
（五）企業必須使用國家住建部和工商總局制定的最新版本《商品房買賣合同（預售）示範文本》完成網簽備案，按照《商品房銷售管理辦法》依法依規履行合同。按套（單元）計價的預售房屋，企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應標明詳細尺寸，並約定誤差範圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸在約定的誤差範圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差範圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或與開發企業重新約定總價款；買受人退房的，企業承擔違約責任。合同未作約定的，按以下原則處理：
1.預售建築面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；
2.預售建築面積誤差比絕對值超出3％的，買受人有權退房。買受人退房的，企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房款及其利息退還買受人。買受人不退房的，實際交房面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由開發企業承擔，產權歸買受人。實際交房面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房款由企業退還買受人，絕對值超出3％部分的房款由企業雙倍返還買受人。
本《通知》自印發之日起施行，市區以往做法與本《通知》不一致的以本《通知》為准，各縣（市）可參照執行。
（綜合市政府網站）
應依照我局《關於加強市區商品房預售許可變更預售方案變更備案管理的通知》（明建房〔2016〕61號）的要求申請變更備案。03
商品房預售許可預測算面積
（一）企業申請預售許可前，應提前委託具有相應資質的房產測繪單位對擬預售商品房面積進行預測算。測繪單位應嚴格按照規劃部門核發的《建設工程規劃許可證》及附圖，根據《房產測量規範》等相關規定，對擬售商品房的建築面積、套內建築面積、共有共用分攤建築面積、公共設施建築面積進行預測算，列明計入分攤計算建築面積的共有部位，並出具分套（單元）建築面積預測算成果報告書。企業應將建築面積預測算報告書等預測算資料，包括符合要求的書面資料和電子資料，一併提交辦理預售許可。
（二）測繪單位應向委託企業出具《三明市商品房預售建築面積預測算成果報告書》，該報告書應由實施預測算作業的技術人員和測繪單位法定代表人簽字。報告書應含商品房預售建築面積預測算表，具體包括：封面、目錄、房屋建築面積測繪和計算說明、房屋建築面積預測算與計算結果、共用面積明細表、共用面積分攤關係明細表、房屋平面圖、分層平面圖、房屋預售面積與規劃核准面積差值表一覽表。測繪單位還應附營業執照、資質證書以及相關測繪技術人員資格證書影本。
（三）所有預測算資料的驗收覆核工作由委託預算的企業自行組織實施，覆核內容主要包括：1.測繪成果的適用性，界址點的準確性；2.測繪資料是否齊全、格式是否符合要求；3.預測算成果與規劃許可條件及其圖紙的一致性；4.功能區的劃分及共有共用部分面積的分攤是否正確，公共配套設施面積是否按照規劃許可條件要求配置；5.面積預測算的依據和方法是否符合國家房產測量規範和有關技術規定；6.預測算面積的資料是否有誤：7.公攤計算是否合理。預測算成果經驗收覆核無誤後，由企業的驗收覆核人員和項目經理在成果報告書上簽字並加蓋企業騎縫章。企業將經覆核驗收的預測算資料提交我局備案，預算成果一經備案，不得隨意更改。
按照《房產測繪管理辦法》（建設部、國家測繪局令〔2000〕83號）第三條的規定：房產測繪單位應當嚴格遵守國家有關法律法規，執行國家房產測量規範和有關技術標準、規定，對其完成的房產測繪成果品質負責。我局今後僅審核測繪單位是否具有房產測繪資質、測繪人員是否具備上崗資格、是否備案等，不再對預測算資料和樓盤表進行審核，直接對企業提交的預測算資料和樓盤表予以備案建檔。
（四）測繪單位應嚴格遵守國家有關法律法規，認真執行國家房產測量規範及有關技術標準、規定和政策，對其完成的房產預算成果的規範性、真實性、準確性、合法性負責。房產預測算成果的品質問題，由具體實施預測算的房產測繪單位承擔相應法律責任。企業發現預測算成果有誤的，要及時向測繪單位提出書面覆核申請，測繪單位經覆核發現有誤的應及時更正。對於因測繪單位出具的預算資料品質問題造成企業損失或延誤辦理預售證的，企業可通過訴訟等救濟途徑解決。對測繪單位的違法行為，房地產行政主管部門將依法予以查處。測繪單位出具的預算資料半年內2次因嚴重失誤或品質問題給企業造成損失的，應自行限期半年整改，整改期間，預售許可等各相關部門和單位一律不予採用其出具的預測算資料。
（五）凡從事房產測繪的單位和技術人員均應在當地房地產主管部門備案，接受房地產主管部門的業務監督和技術指導。根據我省有關房地產行業信用資訊管理規定，建立我市房產測繪信用檔案，對從事房產測繪的單位和技術人員實行動態管理。
（六）市區商品房預測算資料和樓盤表的備案建檔等輔助性、技術性、事務性工作由我局房地產業科負責移送給市房屋交易管理中心實施。
04
商品房預售許可流程及時限
企業持本通知第一條所列的所有預售許可材料，一次性直接提交給我局設在市行政服務中心的審批視窗，視窗受理之日起7個工作日內，我局將作出同意或不同意預售的決定：
（一）受理（即時辦結）。審批視窗對企業提交材料的完整性進行審查，對原件核對無誤後在影本上加蓋“與原件核對無誤”印章，對符合受理要求的，出具受理單，並及時移交審批科室審查。
（二）審核（5個工作日）。審批科室收件後及時派出2名工作人員赴現場查看，做好影像、照相等形象記錄並存檔。確認申請預售專案達到進度要求後，對提交材料是否符合法定條件進行覆核，就房價的制定是否合理提出審查意見。符合條件的，馬上移送市房屋交易管理中心進行預算資料備案並搭建樓盤表。對一般性的材料不全或失誤等，可先行容缺辦理覆核手續（待材料補齊更正後予以發證）。對確實不符合法定預售條件的，說明理由並報分管領導書面同意後，按退件處理。
（三）許可（2個工作日內）。局分管領導對符合法定預售條件的申請作出書面批准，審批科室據批准意見製作並發放《行政許可決定書》和《商品房預售許可證》。
（四）公示。市房屋交易管理中心據《行政許可決定書》和《商品房預售許可證》在“三明市房地產管理資訊網”和“三明市住房和城鄉建設資訊網”上公示預售專案的相關資訊。
05
商品房預售現場公示內容
企業應在售樓現場醒目位置設置公示欄，公示內容應包括《企業法人營業執照》、《房地產開發企業資質證書》、《國有土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》等證件、預售方案、預售資金監管協議、經批准預售的全部房源及報備價格、銷售進度表、銷售人員從業上崗證、商品房銷售管理辦法、商品房買賣合同示範文本、購買商品房風險提示等。採用經紀機構代理銷售的應在現場公示委託書、代理機構備案證明、經紀人資格證等內容。售房現場未按標準公示內容的，責令整改，處一萬元以上三萬元以下罰款。拒不整改的，依法撤銷其《預售許可證》。
06
銷售人員與房地產經紀機構
實行商品房銷售人員掛牌上崗制度。商品房銷售人員須經專業培訓，並取得《商品房銷售人員從業上崗證》方可從事商品房銷售業務。開發企業採用經紀機構代理銷售的，所聘經紀機構應取得《三明市房地產經紀機構備案證書》。房地產經紀機構及其分支機搆和從業人員在開展商品房銷售代理活動時，應符合房地產經紀管理的相關規定。銷售代理機構及從業人員不得炒賣房號、不得在代理過程中賺取房屋差價或商品房銷售代理傭金以外的任何費用。
07
商品房預售資金監管
企業申請商品房預售許可前，須與監管銀行和監管部門（或其委託的監管單位）簽訂商品房預售資金三方監管協議，確定監管帳戶。全部預售資金（包括定金、首付款、購房貸款）應納入監管帳戶。有關各方應嚴格執行《三明市商品房預售資金監督管理辦法》(明建房〔2015〕48號)，認真履行監管義務，嚴格按照工程進度撥付工程款，確保預售資金優先用於工程建設。具有二級資質以上的企業，經批准同意，可以試行預售資金差別化監管制度。
08
商品房預售市場交易秩序
(一）梅列區和三元區住建局應按“屬地管理”原則履行日常檢查巡查職責，遇重大問題應及時上報，由我局統一協調會辦並依法處置。
（二）企業不得利用政府優惠政策抬高房價，變相截取政府賦予購房者的優惠政策，實際成交價格不得超過備案價，且成交價下浮幅度應控制在備案價格的15%以內。不得發佈不實的價格等銷售資訊誘導購房者爭購。
（三）樣板房應當與對應在售房屋的面積、空間尺度、裝修標準一致，不屬於交房標準的物件、構件應在樣板房的醒目位置提示。
（四）企業或經紀機構發佈預售廣告時，必須確保廣告中的房地產項目名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環境、衛生教育等配套設施等內容與實際相符，與規劃許可條件和土地出讓條件一致，不得弄虛作假，誤導消費者。
（五）企業必須使用國家住建部和工商總局制定的最新版本《商品房買賣合同（預售）示範文本》完成網簽備案，按照《商品房銷售管理辦法》依法依規履行合同。按套（單元）計價的預售房屋，企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應標明詳細尺寸，並約定誤差範圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸在約定的誤差範圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差範圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或與開發企業重新約定總價款；買受人退房的，企業承擔違約責任。合同未作約定的，按以下原則處理：
1.預售建築面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；
2.預售建築面積誤差比絕對值超出3％的，買受人有權退房。買受人退房的，企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房款及其利息退還買受人。買受人不退房的，實際交房面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由開發企業承擔，產權歸買受人。實際交房面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房款由企業退還買受人，絕對值超出3％部分的房款由企業雙倍返還買受人。
本《通知》自印發之日起施行，市區以往做法與本《通知》不一致的以本《通知》為准，各縣（市）可參照執行。
（綜合市政府網站）