二季度物流地產要聞不斷 電商與協力廠商物流領跑租賃市場

近日物流地產市場要聞接連不斷：以萬科為首的中國財團以116億美元收購亞洲物流地產巨頭普洛斯， 此交易有望成為亞洲迄今為止最大的私募股權並購；六月底， 菜鳥網路宣佈與中國人壽共同設立規模為85億元人民幣的物流倉儲基金， 為中國物流市場的首支人民幣核心基金。 全國物流地產市場持續升溫， 主要開發商的組合出售使資產流動性進一步增強。

電商與協力廠商物流強勢領跑租賃市場

受惠于電商和零售業年中大促及協力廠商物流的強勁需求， 2017年第二季度中國高標準倉儲市場淨吸納量達到110萬平方米，

接近上季度吸納量的兩倍， 創下自2016年一季度以來的新高。 上海、北京、天津、廣州、成都等全國主要城市均有大量租賃成交；衛星城市與二、三線物流樞紐市場亦表現活躍， 如上海周邊的衛星城市嘉興、太倉和昆山本季度吸納量均超過10萬平方米。

從行業角度來看， 零售業年中大促使得電商與協力廠商物流雨露均沾：以京東為首的多個電商平臺本季度在佛山、瀋陽、嘉興等地的整體租賃面積或超57萬平方米；由於零售商持續外包物流服務， 來自協力廠商物流公司的租賃需求勢頭未減， 各大物流公司在一、二線城市與衛星城市均有大面積租賃。 在核心城市空置率持續壓縮的狀況下， 受惠於較低的租金和相對充足的供應，

我們預計2017年下半年衛星城市和二、三線樞紐城市的高標準倉庫租賃需求將進一步增長。

供應緊縮加速一線城市租金增長

2017年第二季度全國新增供應與去年同期相比顯著收縮， 新增供應量尚不足去年同期的一半。

供應量的收縮使業主的提價能力上升， 本季度一線城市的平均租金顯著上漲。 另一方面， 本季度二三線城市的新增供應較上季度也有所減少， 但部分細分市場仍面臨供過於求的情況， 導致二三線市場租金基本持平。

2017年下半年， 預計全國非保稅市場供應量將增加近500萬平方米。 一些供應較為集中的城市如重慶、成都、武漢等， 租金或繼續承壓， 而其他目前供需平衡的城市， 其租金將有所增長或保持平穩， 而需求強勁但供給缺乏的核心城市如北京、深圳等， 租金仍有進一步上漲的空間。

注：資料來自仲量聯行跟蹤的全國24個主要物流城市， 包括上海、北京、廣州、深圳、昆山、蘇州、南京、寧波、嘉興、太倉、成都、武漢、重慶、瀋陽、天津、廊坊、青島、西安、合肥、佛山、東莞、無錫、杭州和常熟。

以萬科為首的國內開發商與以險資為代表的國內投資者對物流地產市場的興趣本季度持續升溫， 二三線城市局部供應過剩使得投資者紛紛將目光聚集在一線城市， 而主要物流地產開發商則逐漸傾向於將核心位置資產與二、三線城市物業打包出售。

國內投資者和開發商依然積極尋求整棟和資產組合收購以進入熱門物流市場；由於美聯儲加息， 國外投資者對於投資回報要求更為謹慎但興趣不減。 在各路資本競相追逐高標準物流資產的大環境下， 加之一線城市愈發稀缺的土地供應，促使物流地產收益率下降速度有所加快。並且隨著國內投資者和開發商在物流地產市場持續加碼，預計未來物流地產收益率仍將繼續下探。

加之一線城市愈發稀缺的土地供應，促使物流地產收益率下降速度有所加快。並且隨著國內投資者和開發商在物流地產市場持續加碼，預計未來物流地產收益率仍將繼續下探。