今天的市場和照片的天氣一樣， 略有烏雲。
01
7月18日， 融創又遭遇了股債雙殺
早盤， 融創中國盤中維持震盪， 隨後遭遇大幅跳水， 小幅回升後再次下挫，
幾乎是同一時間， 融創中國2019年12月到期的美元債券價格跌破面值， 債券價格一度下跌4.1至99.3， 創2014年12月發行以來最大跌幅。
午後， 融創債繼續跌， 其中截止兩點半， 16融創06跌1.98%報93.5元， 16融創07跌1.72%報85元， 15融創01跌0.13%報97.87元。
截至收盤融創中國股價有所回升， 收於15.94港元， 跌幅7.33%， 市值縮水約40億。
那麼， 融創到底發生了什麼？讓股債雙殺呢？
事情的直接起因是媒體報導金融機構正在全面排查融創的資金風險。
據《介面》從建行總行瞭解到， 融創已經過會準備代銷的產品已直接被喊停， 此外， 近期融創一個15億元的信託項目放款也被緊急叫停。 該報導稱， 中信銀行、農行信保基金、北京銀行都收到了對融創的排查通知。
在這份由某商業銀行內部系統下發的名為“關於海航系、萬達系、複星系、融創系授信業務專項排查”的通知裡， 要求該商業銀行總行營業部、金融事業部等對上述幾家企業在銀行授信業務方面的風險披露進行核查。 這與6月末網傳的關於銀監會要求商業銀行核查萬達、複星等企業海外債務的通知不是同一份。
也就是說， 繼海航、複星、萬達等5家之後， 融創也被加入了風險排查的“豪華名單”。 貓哥瞭解到， 不但上述銀行， 其他一些金融機構也暫停了對融創的業務。
此外， 評級公司標普近日宣佈， 將融創“B+”長期企業信用評級和“cnBB-”大中華區信用體系長期評級列入負面信用觀察名單， 並將這家房地產開發商未償還優先無抵押債券“B”長期債項評級和“cnB+”大中華區信用體系長期評級同時列入負面信用觀察名單。
那麼問題來了， 融創的資金到底有沒有風險？
此前， 孫宏斌認為沒有風險。 在入股樂視之時， 在他看來， 150億就是“小錢”， 而在7月初孫宏斌632億“買下”王健林核心資產時， 孫宏斌也說融創賬上還趴著900億現金。
甚至就連昨天樂視的債權人、供應商在樂視股東大會外高聲喊討債時， 孫宏斌也還是說：“資金不是問題！”
今天在接受網易地產的專訪時， 他再次表示資金“壓力不大”。 但在金融機構和市場看來， 可能是有問題的。
02
融創到底有多少錢？
眾所周知， 房地產是個資本密集的行業， 從一開始就需要金融的支援。
貓哥從公開資料中捋了一下， 發現了一些有趣的東西：
貓哥計算了下， 融創去年底總負債為2577.72億元， 淨負債率從2015年底的75.9%上升至去年的121.5%， 經過今年的繼續買買買， 融創的淨負債率已經高達200%左右。
這就讓市場看不懂融創要幹嘛了，
標普預計融創的經營性現金流將繼續為負， 因此它將依靠進一步舉債來支持自己的擴張， 並推高其杠杆水準。
你一個蓋住宅的， 投150億去樂視幹嘛呢？
今天上午發改委表態：將繼續關注房地產等領域非理性對外投資。
上週六， 中央金融工作會議通稿嚴厲的措辭， 強調防範金融風險， 市場避險情緒加重， 任何風吹草動都會引發拋售。 現在公司債發行暫緩、金融機構暫停合作、評級被降除了發債成本上升外，理論上，機構還有權提前收貸。看似，孫宏斌坐在了“火山口”上了。
但孫宏斌看上去似乎相當淡定，稱融創地產“今年鐵定（銷售額）超過3000億。”
03
為什麼要做大規模？
隨著孫宏斌取代王石成為地產界最大的紅人，他的過往也被翻了出來。與“前老闆”柳傳志的過節，順馳失敗的往事也再次被提及。
其實，孫宏斌是過過去的失敗都有記憶的人，當年順馳的失敗就讓他記憶深刻。
瞭解孫宏斌的人應該知道順馳模式（“地產戴爾”模式），這一模式的核心是利用很低的自有資金啟動專案，迅速轉入土地開發進程，然後以銷售回款支撐後期建設與城建配套等，再用毛利作為新的自有資金啟動新專案，如此迴圈，極速滾動。在運作上即為高價拿地，打折出售，加快運營效率，縮短開發週期，這一模式打破了房地產平均開發週期18個月的慣例，將其縮短到7個月。
這一模式，與萬達搞商業地產的模式頗為類似，所以，熟悉這套玩法的孫宏斌真正看得懂萬達模式，所以雙方的合作“簡單不矯情”。
但這一模式也有弊病，管理成本占總成本高達8%～9%，遠高於2%～3%的行業平均水準，當時融創的淨利潤率僅有3%，遠低於同期萬科的15%。資金鏈過於緊張，一遇到宏觀調控就會出大問題，所以，當2004年受到房地地產調控時，順馳資金周轉不過來，最終只好將順馳的控股權低價轉讓給路勁。
這一結局，讓孫宏斌看樂視時應該另有一番感受。
當然，上次失敗的教訓使得孫宏斌很重視現金流管理，據說融資的資金成本不能超過13%，毛利率的紅線最低不能低於30%。業界看來，融創的一大優勢是旗下樓盤的銷售淨利潤率高，銷售淨利潤率平均在25%左右，其中在北京的紫禁壹號院、使館壹號院、望京金茂府、融創橄欖城更是在30%以上。
目前，孫宏斌最關心的事情，應該還不是樂視、被銀行排查，而是規模。
為什麼孫宏斌幾次強調3000億呢？
因為那是一個分水嶺。
中國規模百億以上房地產企業按銷售額可分為五個梯隊：
● 第一梯隊：3000億以上
● 第二梯隊：1000-3000億元
● 第三梯隊：500-1000億元
● 第四梯隊：300-500億元
● 第五梯隊：100-300億元
去年第一梯隊是恒大、萬科、碧桂園三家，3家房企占市場份額達10%。融創在第7位：
通過買下萬達的資產和促銷的話，融創今年沖3000億就極有可能，擠進3000億俱樂部成為“大玩家”。融創做的是高端住宅，不到恒大1/7的銷售面積，總銷售額卻超過恒大的1/3。須知，去年為了沖規模，恒大是搞了打折促銷。
眼下，雖然宏觀調控嚴厲，但熱點城市還是高總價、高地價、高溢價率，土地成本越來越高，正如孫宏斌在接受網易地產採訪時所說：“這個行業最大的風險是土地貴，其他沒風險。”
這句話其實有問題，因為土地貴，所以金融支持很重要，否則靠滾動融資，很難再拿地。
所以，規模越大，融資、並購能力就越強，就是金融機構的座上賓，尤其是在2017年下半年信貸環境偏緊的情況下，融資、並購能力越強，更能夠應對下行的風險。事實上，整個地產行業的整合重組從2015年就開始，根據中國指數研究院資料顯示，2016年年內僅300億元以上百億房企已完成及正在進行中的並購案例近100起，占行業並購數量的七成以上。
只有成為大玩家，才能度過這輪週期。
所以，為了拼規模，孫巨集斌這次又拼了，下了大賭注。
04
而跟隨孫宏斌下注的人不少。截至7月13日，通過滬港通及深港通的南下資金持有比例最大的前10支港股被排列了出來。根據資金所占已發行股份的百分比，融創中國是內地投資者持股比例最大的香港上市地產股。
從股價上看，即使經過今天的暴跌，融創的股價比起入股樂視時，也是漲幅驚人，從7塊上下最高摸到17.6港元：
那麼，這次，他是能超過萬科報當年夙願，還是會再次遭遇滑鐵盧呢？
最後我們做個明天的預告：不走運的王健林遇到了愛爆料的金融機構！秋後算帳，下一個是誰？，歡迎關注！
現在公司債發行暫緩、金融機構暫停合作、評級被降除了發債成本上升外，理論上，機構還有權提前收貸。看似，孫宏斌坐在了“火山口”上了。但孫宏斌看上去似乎相當淡定，稱融創地產“今年鐵定（銷售額）超過3000億。”
03
為什麼要做大規模？
隨著孫宏斌取代王石成為地產界最大的紅人，他的過往也被翻了出來。與“前老闆”柳傳志的過節，順馳失敗的往事也再次被提及。
其實，孫宏斌是過過去的失敗都有記憶的人，當年順馳的失敗就讓他記憶深刻。
瞭解孫宏斌的人應該知道順馳模式（“地產戴爾”模式），這一模式的核心是利用很低的自有資金啟動專案，迅速轉入土地開發進程，然後以銷售回款支撐後期建設與城建配套等，再用毛利作為新的自有資金啟動新專案，如此迴圈，極速滾動。在運作上即為高價拿地，打折出售，加快運營效率，縮短開發週期，這一模式打破了房地產平均開發週期18個月的慣例，將其縮短到7個月。
這一模式，與萬達搞商業地產的模式頗為類似，所以，熟悉這套玩法的孫宏斌真正看得懂萬達模式，所以雙方的合作“簡單不矯情”。
但這一模式也有弊病，管理成本占總成本高達8%～9%，遠高於2%～3%的行業平均水準，當時融創的淨利潤率僅有3%，遠低於同期萬科的15%。資金鏈過於緊張，一遇到宏觀調控就會出大問題，所以，當2004年受到房地地產調控時，順馳資金周轉不過來，最終只好將順馳的控股權低價轉讓給路勁。
這一結局，讓孫宏斌看樂視時應該另有一番感受。
當然，上次失敗的教訓使得孫宏斌很重視現金流管理，據說融資的資金成本不能超過13%，毛利率的紅線最低不能低於30%。業界看來，融創的一大優勢是旗下樓盤的銷售淨利潤率高，銷售淨利潤率平均在25%左右，其中在北京的紫禁壹號院、使館壹號院、望京金茂府、融創橄欖城更是在30%以上。
目前，孫宏斌最關心的事情，應該還不是樂視、被銀行排查，而是規模。
為什麼孫宏斌幾次強調3000億呢？
因為那是一個分水嶺。
中國規模百億以上房地產企業按銷售額可分為五個梯隊：
● 第一梯隊：3000億以上
● 第二梯隊：1000-3000億元
● 第三梯隊：500-1000億元
● 第四梯隊：300-500億元
● 第五梯隊：100-300億元
去年第一梯隊是恒大、萬科、碧桂園三家，3家房企占市場份額達10%。融創在第7位：
通過買下萬達的資產和促銷的話，融創今年沖3000億就極有可能，擠進3000億俱樂部成為“大玩家”。融創做的是高端住宅，不到恒大1/7的銷售面積，總銷售額卻超過恒大的1/3。須知，去年為了沖規模，恒大是搞了打折促銷。
眼下，雖然宏觀調控嚴厲，但熱點城市還是高總價、高地價、高溢價率，土地成本越來越高，正如孫宏斌在接受網易地產採訪時所說：“這個行業最大的風險是土地貴，其他沒風險。”
這句話其實有問題，因為土地貴，所以金融支持很重要，否則靠滾動融資，很難再拿地。
所以，規模越大，融資、並購能力就越強，就是金融機構的座上賓，尤其是在2017年下半年信貸環境偏緊的情況下，融資、並購能力越強，更能夠應對下行的風險。事實上，整個地產行業的整合重組從2015年就開始，根據中國指數研究院資料顯示，2016年年內僅300億元以上百億房企已完成及正在進行中的並購案例近100起，占行業並購數量的七成以上。
只有成為大玩家，才能度過這輪週期。
所以，為了拼規模，孫巨集斌這次又拼了，下了大賭注。
04
而跟隨孫宏斌下注的人不少。截至7月13日，通過滬港通及深港通的南下資金持有比例最大的前10支港股被排列了出來。根據資金所占已發行股份的百分比，融創中國是內地投資者持股比例最大的香港上市地產股。
從股價上看，即使經過今天的暴跌，融創的股價比起入股樂視時，也是漲幅驚人，從7塊上下最高摸到17.6港元：
那麼，這次，他是能超過萬科報當年夙願，還是會再次遭遇滑鐵盧呢？
最後我們做個明天的預告：不走運的王健林遇到了愛爆料的金融機構！秋後算帳，下一個是誰？，歡迎關注！