廣州發展住房租賃旨在建立長效機制

前不久， 上海市首次以“招拍掛”的方式出讓兩塊租賃住房用地， 希望通過增加租賃住房來調整供給結構。 這是實現房地產市場健康穩定發展的有益探索。 近日， 廣州市政府官網掛出《關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》， 其中第一條提出了在中國住房租賃史上可能具有里程碑意義的一條措施：租購同權， 賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益。

自從去年底中央經濟工作會議強調“房子是用來住的， 不是用來炒的”， “加快建立基礎性制度和長效機制”之後，

住房制度的重新定位就備受關注。 中央經濟工作會議明確提出要“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段”。 中國社會科學院金融所房地產金融中心主任尹中立認為， 所謂的“土地手段”是指， 構建城鄉一體的土地市場， 打破地方政府壟斷的土地市場。 從短期政策操作來看， 可以修改土地拍賣制度， 實現以建設目標為主線的招標制度， 地方政府不以獲得最大土地轉讓金為目的。 此外， 長效機制也包括了要加快住房租賃市場立法， 加快機構化、規模化租賃企業發展。 加強住房市場監管和整頓， 規範開發、銷售、仲介等行為。

此次廣州市對租賃市場的扶持措施非常明確， 且具有可操作性。 比如允許商業用房改租賃住房，

土地年限不變， 水、電、氣通通按居民標準執行；鼓勵城中村做好安防， 統一出租；對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人， 必須落實稅收優惠政策支持；另外， 還通過公積金制度加大對租賃市場的扶持， 凡是租賃提取公積金， 從以前每月提取不超過上年度平均月工資的60%， 提高到80%。

這一系列舉措的落實部門已經明確， 包括了市住房城鄉建設委、公安消防局、質監局、國稅局、地稅局、市教育局等。 通過多部門的聯動來對本地的住房租賃市場進行扶持， 這在以往是沒有的， 可以說， 廣州對住房長效機制的具體落實已經走在了全國的前列。

我國自1995年6月1日起施行《城市房地產管理法》， 在2011年以《商品房屋租賃管理辦法》替代。 今年5月19日，

住房城鄉建設部就《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》公開徵求意見。 這是我國首個住房租賃和銷售法規的徵求意見稿， 該條例將填補我國住房租賃、銷售、經紀等法規領域的空白， 並通過行政法規多角度落實“房住不炒”。

在我國住房租賃和銷售市場快速發展的同時， 租房者權益保護不充分、市場秩序不規範、監管制度不完善等問題較為普遍。 另外， 在一線城市， 不少價格便宜的群租房存在安全隱患， “城中村”不少出租房也存在此類問題， 對待這些出租房的正確做法應該是疏導， 加強管理。 並且， 由於租賃市場不規範， 不少房屋租賃是私下成交， 這不僅使得住房租賃市場的資料不準確， 也無法保障租房者的合法權益，

租期的不穩定性、加租金的隨意性也導致了一部分有租房意願的人對租房望而卻步。 城市公租房的發展緩慢也不利於租賃市場的發展。

因此， 此次廣州提出， 要統籌全市政策性住房， 包括公共租賃住房、棚戶區改造、人才安居住房、直管公房等的投融資、建設和管理。 只有商品房租賃市場完善和公租房制度的齊頭並進， 才能形成一個令人期待的住房租賃市場， 有效落實我國的住房長效機制。

租購同權可能會導致學區房的購買需求下降， 價格下降。 但另一方面， 有可能導致學區房的租金收益率上漲。 其對房價的綜合效應仍待觀察。 不過， 令人們倍感激賞的是租購同權中對義務教育的影響， 即不管是承租人子女，

還是學區房所有人子女， 統統就近入學。 其實， 這種做法並不是首次， 原來廣州針對外來務工人員的子女就有類似規定， 符合條件的可以就近入學， 由教育部門統籌協調。 深圳也有相關做法。

促進租賃市場發展， 主要是為了落實住房長效機制， 未來真正地通過租房制度的完善來對房價形成實質性影響， 而不應該過度解讀租賃市場發展對教育平權的作用和意義， 更不應該期待這些措施的實施為高價學位房降溫。 學位房與學區房， 以及在學區內擁有就學權利是兩碼事。 而推進教育公平與均等化是一項複雜的系統工程， 教育系統內部的改革應該才是主要發力點。 促進租賃市場發展的政策效應解讀， 應該主要集中在對租賃制度的完善以及如何影響房價方面。 (編輯 歐陽覓劍)

(編輯 歐陽覓劍)