摘要：認清放水還是縮表， 決定杠杆的加減方式
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撰文|張銀銀
這幾天有3條新聞很搶眼。
1、萬D好像又在“賣賣賣”， 賣完酒店、文旅城， 又在“賣”萬D廣場了。 杠杆遊戲呵呵一下， 市場真的是見風就是雨。
2、廣州搞完“租購同權”， 上海又低價拍租賃用地， 5、6千塊/平米的地價……儼然， 我國真要進入房地產租賃時代了。
3、7月24日召開的鄭智局會議強調， 要穩定房地產市場， 堅持政策連續性穩定性， 加快建立長效機制。
會議還強調， 要積極穩妥化解累積的地方政F債W風險， 有效規範地方政府舉債融資， 堅決遏制隱性債W增量。 要深入扎實整治金融亂象， 加強金融監管協調， 提高金融服務實體經濟的效率和水準。
看了這些話， 是不是頭疼。 重點是， 這3件事情有什麼關係？杠杆遊戲，
1、大佬是否在跑路不確定， 上一個樓市快錢時代結束無疑
先說萬D吧。 也沒辦法， 誰讓你被不點名批評， 確確實實又在賣賣賣。
其實， 這真的是新建萬D廣場正常的商業流程和移交。 輕資產化， 萬D輸出品牌、管理， 資本掏錢蓋綜合體， 如今和未來新建的萬D廣場， 基本都會是這個套路。 不是說最近萬D賣出了半壁江山， 才如此幹， 實際這個套路已經幹了一兩年。
不過， 從首富李嘉誠到王健林， 還有潘石屹、張欣夫婦， 都大筆賣出了物業， 這確實讓人忍不住聯想。 大佬們這是在幹嘛？
杠杆遊戲覺得幹了兩件事：
1、他們在最好的時間、最高的價格賣出了好資產。 李嘉誠先生和潘石屹、張欣夫婦賣得划算， 大家可能承認。 萬D文旅城呢？
杠杆遊戲之前分析過財務， 見文末歷史閱讀。 這些地萬D拿得超級便宜。 算上融C還要承認債務， 起碼萬D沒虧。 如果考慮到緊繃的資金鏈、各項壓力， 這個時候地價歷史最貴、房價歷史最貴， 又有人想做行業前列， 有人接盤， 雙贏啊。
當然， 融C到底會不會把自己搞死，
2、就要說說7月24日召開的鄭智局會議了， 一是房地產長效機制， 二是較嚴金融監管繼續。 前者意味著， 房地產是可以賺錢， 但絕對不允許大家炒短線。 後者意味著， 金融安全比房地產擴張更重要。 只要經濟不滑坡， 絕對不再以房地產是否狂熱為目標。
這樣去想， 應該能理解大佬們出售物業的考慮。 至於他們是否是在為跑路做準備， 那是杠杆遊戲不懂、不確定的了。
2、一二線城市早就進入房屋租賃時代， 多供地無論是不是“租賃用地”都是好事
這幾天上海拍出了超低價的“租賃用地”， 5、6千塊/平米。 有人說， 這是地價暴跌的標誌性事件，
還有人說， 和廣州“租購同權”檔合一起看， 我國進入萬億房屋租賃時代！這個說法， 杠杆遊戲也持有異議。 一二線城市外來務工群體， 當然， 杠杆遊戲主要強調的是大學生們， 大部分畢業後都是從租房開始。
資料也擺在那裡， 城市裡的非土著、新來的都是租房為主。 如果從比例上說， 可以說我國主要一二線城市， 早就是租賃時代了。
當然，這不重要，重要的是供給更多土地始終是好事。至於多賣“租賃用地”，還是多建公租房，或是多給地讓開發商建商品房，從供給總量上說都好。
需要警惕的是，對“租購同權”和“租賃用地”拍賣的不切實際幻想。
各位杆友可以去看，現在搞租賃的房企也好，大房東也好，除了少數高端物業，誰能說自己賺到多少錢？
很大程度上說，租房賺錢的，基本都是搞的房屋結構隔斷錢。也就是散租，或改造成多個房間出租。而這樣做往往改變了住宅的合法結構，遊走在邊緣。重點是，我國房屋租賃市場為何如此？
道理很簡單，租賃的收益抵不上資金成本。主要一二線城市房價的漲幅收益，遠遠高過房租收益。所以，這個行業多是二房東，少有大房東。
租客也是一樣，心裡急，看著房價漲個沒完沒了。一旦手裡有了點錢，或者找到借錢的管道，一定會趕緊買剛需房。所以說，租賃市場，一定程度上說房東強勢，但實際上最不穩定的反倒是租戶。
當然，這樣的情況在一線城市略有不同。這一波之後，這幾個城市已經讓大部分小白鼠們望而卻步。所以，廣州、上海先吃“螃蟹”。也因此，“租賃用地”不能很貴。
但上述分析表明，國人始終愛房子，誰不想有個家。“租賃用地”再便宜還是大幾千，搞下來成本還是不低，而開發商還未必有多少搞頭。
如果我們的政F再好一點，就像幾年前大力宣導的，商品房、保障房（特別是後期特別強調公租房為主）兩條腿並重。保障房用地無償多拿些出來，這個效果比“租賃用地”穩定房價、民心、降低房地產金融風險恐怕效果更顯著。
如果怕政F主導公租房效率低，大可以把公租房的建設、運營交給市場企業去競爭。各項收益，適當還能補貼公租房土地沒收益、沒賣地的損失。
3、中國房地產的的3只“灰犀牛”
當然，公租房會再次增加地方政F債務，真金白銀啊！所以，宣導一下“租購同權”，賣幾幅“租賃用地”省事得多。
這不也吻合了7月24日召開的鄭智局會議強調的，要穩定房地產市場，加快建立長效機制；有利於穩定地方政F債W風險，利於防控房地產相關的金融風險。
不久前，全國金融工作會議強調，要防範系統性金融風險。搞了協調機制，金融領域的分類、穿透監管問題逐步解決，杠杆遊戲不多談。今天只說和房地產有關的金融風險。
房地產的金融風險無外乎三隻“灰犀牛”：
1、房地產的快步，不僅讓傳統的銀行、信託、券商繼續推升相關貸款或通道。前幾年的金融創新、大發展，也讓各類資管、私募、互金規模做太大。
這些遊戲最終不是內部錢生錢迴圈，就是去了房地產、基建為主。所以，現在要拆的彈太多了，到處可能都是不良債務。
搞“租賃用地”發展租賃市場，為高房價減壓，根本上為房地產風險降壓。
這便是所謂第一隻“灰犀牛”；
2、第二隻“灰犀牛”則是房地產企業自身債務繼續攀升。所以萬D賣賣賣，于國家，其實是好事；融C賣賣賣，才被銀行盡調、核查。
去杠杆，除了金融機構，當然也包括金融屬性很強的房地產企業；
3、最後，第三只“灰犀牛”就是聯儲。虹吸、ZB外流、RMB壓力。不展開說，穩增長還是保匯L，可能要糾結很長時間。難啊！貨幣政策、金融政策，直接關係房地產資金面。
當然，人類進入所謂文明時代、工業革命後，經濟的過熱和泡沫是長期的，杠杆總是在加，貨幣擴張從來停不下來，去杠杆總是短期的。無論老牌發達國家，還是我們。
或許這就是市場經濟，錢總喜歡撲向更多人都願意去的領域、行業。總是要放出更多的錢，去刺激更多的錢和人。不動產及各項金融產品，成為最好的載體。
認清放水還是縮表，決定杠杆的加減方式。
相關歷史閱讀：
《震驚！萬D融C世紀交易“第三者”富力財務大起底》，7月19日
《一文看懂孫宏斌！融C帝國迄今最全最深財務解讀》，7月11日
《632億世紀大交易背後！萬D、融C最新財務大起底》，7月10日
《萬D財務大起底！事情到底有多嚴重？》，6月22日
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當然，這不重要，重要的是供給更多土地始終是好事。至於多賣“租賃用地”，還是多建公租房，或是多給地讓開發商建商品房，從供給總量上說都好。
需要警惕的是，對“租購同權”和“租賃用地”拍賣的不切實際幻想。
各位杆友可以去看，現在搞租賃的房企也好，大房東也好，除了少數高端物業，誰能說自己賺到多少錢？
很大程度上說，租房賺錢的，基本都是搞的房屋結構隔斷錢。也就是散租，或改造成多個房間出租。而這樣做往往改變了住宅的合法結構，遊走在邊緣。重點是，我國房屋租賃市場為何如此？
道理很簡單，租賃的收益抵不上資金成本。主要一二線城市房價的漲幅收益，遠遠高過房租收益。所以，這個行業多是二房東，少有大房東。
租客也是一樣，心裡急，看著房價漲個沒完沒了。一旦手裡有了點錢，或者找到借錢的管道，一定會趕緊買剛需房。所以說，租賃市場，一定程度上說房東強勢，但實際上最不穩定的反倒是租戶。
當然，這樣的情況在一線城市略有不同。這一波之後，這幾個城市已經讓大部分小白鼠們望而卻步。所以，廣州、上海先吃“螃蟹”。也因此，“租賃用地”不能很貴。
但上述分析表明，國人始終愛房子，誰不想有個家。“租賃用地”再便宜還是大幾千，搞下來成本還是不低，而開發商還未必有多少搞頭。
如果我們的政F再好一點，就像幾年前大力宣導的，商品房、保障房（特別是後期特別強調公租房為主）兩條腿並重。保障房用地無償多拿些出來，這個效果比“租賃用地”穩定房價、民心、降低房地產金融風險恐怕效果更顯著。
如果怕政F主導公租房效率低，大可以把公租房的建設、運營交給市場企業去競爭。各項收益，適當還能補貼公租房土地沒收益、沒賣地的損失。
3、中國房地產的的3只“灰犀牛”
當然，公租房會再次增加地方政F債務，真金白銀啊！所以，宣導一下“租購同權”，賣幾幅“租賃用地”省事得多。
這不也吻合了7月24日召開的鄭智局會議強調的，要穩定房地產市場，加快建立長效機制；有利於穩定地方政F債W風險，利於防控房地產相關的金融風險。
不久前，全國金融工作會議強調，要防範系統性金融風險。搞了協調機制，金融領域的分類、穿透監管問題逐步解決，杠杆遊戲不多談。今天只說和房地產有關的金融風險。
房地產的金融風險無外乎三隻“灰犀牛”：
1、房地產的快步，不僅讓傳統的銀行、信託、券商繼續推升相關貸款或通道。前幾年的金融創新、大發展，也讓各類資管、私募、互金規模做太大。
這些遊戲最終不是內部錢生錢迴圈，就是去了房地產、基建為主。所以，現在要拆的彈太多了，到處可能都是不良債務。
搞“租賃用地”發展租賃市場，為高房價減壓，根本上為房地產風險降壓。
這便是所謂第一隻“灰犀牛”；
2、第二隻“灰犀牛”則是房地產企業自身債務繼續攀升。所以萬D賣賣賣，于國家，其實是好事；融C賣賣賣，才被銀行盡調、核查。
去杠杆，除了金融機構，當然也包括金融屬性很強的房地產企業；
3、最後，第三只“灰犀牛”就是聯儲。虹吸、ZB外流、RMB壓力。不展開說，穩增長還是保匯L，可能要糾結很長時間。難啊！貨幣政策、金融政策，直接關係房地產資金面。
當然，人類進入所謂文明時代、工業革命後，經濟的過熱和泡沫是長期的，杠杆總是在加，貨幣擴張從來停不下來，去杠杆總是短期的。無論老牌發達國家，還是我們。
或許這就是市場經濟，錢總喜歡撲向更多人都願意去的領域、行業。總是要放出更多的錢，去刺激更多的錢和人。不動產及各項金融產品，成為最好的載體。
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