作者：格隆匯·小仲馬
投行圈有個流傳甚廣的段子——有一個投行菜鳥問：“什麼是投行？”前輩拿了一些爛水果問他：“你打算怎麼把這些水果賣出去？”菜鳥想了半天說：“我按照市場價打折處理掉。
多數上市公司有2-3個業務， 但有些公司業務很多， 且分佈在不同行業， 這讓券商研究員怎麼估值？誰願意來啃這硬骨頭？所以業務五花八門的上市公司多數都像五仁月餅一樣， 門庭冷落車馬稀是常態。 除非開始賣資產， 剝離非主營業務， 就像前面說的做拼盤， 賣相好了， 估值就上來了。
遠的不說， 近的有A股的杉杉股份（600884.HK）， 擬分拆服裝業務在香港上市， 剩下的新能源業務就性感多了， 股價也是不斷新高（自身做的也好）。 同理， 看到賣資產的公告一定要注意了， 說不定就是價值重估的時候了。
1
2017年7月24日， 佳寧娜（00126.HK）發佈公告， 公司的間接全資附屬達成有限公司(賣方)、湖南省碧桂園地產有限公司(買方)、湖南萬城及佳寧娜(湖南)實業有限公司(目標公司)訂立股權轉讓協議， 有條件同意出售第一次待售股權及第二次待售股權， 現金代價為人民幣4.425億元和3.575億元。
對此公告中的解釋為， 考慮到股權投資的回報低於預期， 若出售收回的資金佈局珠三角及深圳馬古嶺項目能夠更快變現。
出售後的資金裡1.5億將用於注資馬古嶺項目， 獲得15%股權。 馬古嶺項目涉及總建築面積為30萬平方米的物業的規劃發展。 目前預期專案將於2019年動工及於2022年竣工（均價60000左右了）。
早在4月12日， 佳寧娜旗下附屬嘉豐置業有限公司與亮華有限公司訂立買賣協議， 嘉豐置業有限公司將以6864.78萬港元出售香港九龍漆咸道南115號達成商業大廈1樓、2樓及3樓的商鋪以及15樓、16樓、17樓及18樓的辦公室。 該等物業於2016年9月30日的帳面淨值約為5580萬港元， 預計出售事項獲得收益約1184.7萬港元。
兩項交易收回的現金約九億， 公司的市值也只有11億， 市淨率PB 0.3倍， 這看上去是有足夠的安全邊際的， 收縮戰線是出於何種目的？
2
佳寧娜前稱達成集團， 主要從事餐飲、食品製造與零售, 及酒店、房地產開發與投資, 及商貿物流業務。 集團由董事局名譽主席馬介璋先生于1967年創立，
1994年， 鑒於對深圳特區經濟建設的突出貢獻， 馬介璋與李嘉誠， 胡應湘， 余彭年等香港知名人士， 一起獲頒發“深圳榮譽市民”稱號。 2003年， 獲香港“紫荊勳章”， 並在社會擔任香港廣東社團總會會長， 香港潮州商會副會長， 世界傑出華人基金會副主席， 雲南省政府顧問等等一系列職務， 是有頭有臉的人物。
秉承了香港老牌家族企業的傳統， 佳寧娜也是慢慢攢資產， 不猛加杠杆， 負債率不高。 隨著國內經濟的飛速發展,集團目前業務集中在中國內地及香港。 由於集團業務以「佳寧娜」品牌經營, 上市公司於2013年7月正式易名為佳寧娜集團。 公司業務分兩大版塊， 一是餐飲和食品， 二是地產。
公司的地產由種形式組成，一種是自持的商業地產收租物業，另一種是用於銷售的賺取一次收益的出售物業。
1998年落成的佳甯娜友誼廣場就深圳市羅湖商業中心區的著名地標商廈，同時持有五星級和四星級的佳寧娜酒店。每年稅前利潤就有8000萬。
目前在廣東東莞、湖南益陽（剛出售），江蘇連雲港等經營房地產開發。
集團旗下還有佳寧娜潮州菜以及佳寧娜月餅業務。佳寧娜潮州菜深圳開業兩年就躋身中國餐飲業前50名，取得營業額第6，利稅第2的佳績，佳寧娜大酒店已在全國開業12家之多。2014年年中，公司以3000萬元收購了香港味皇茶餐廳連鎖，而後迅速在香港建好全新的中央廚房，使供應能力大幅提高，可支援味皇迅速擴充門店的需求，而今，味皇已順利和多個大型商場，地鐵等簽訂合作意向，發展速度明顯加快，公司計畫一年新開10家店。
過去幾年幾乎每年都能實現20%增長速度，佳寧娜月餅在海南高端市場佔有率超過50%，離開大本營海南後快速向全國複製，最新已進入廣州和昆明。轉變過去只直營的模式，開始增加分銷網路，通過這些措施，新市場保持30%到50%的年增長速度。
好一個“五仁月餅”，還挺爽口。
3
歷年來的年報顯示，收入主要來源於酒店、酒樓及食品業務，出售物業所得款偶爾年份也會占收入較大比例，但這種情況並不常見，租金收入多年沒什麼特別大的變化。
2011年、2013年出售的物業收入造成了總營收的波動。
每年派息率平均下來4%以上，非常穩健。
本質上也就類似一個包租公的估值水準了，業績非常平穩，難有大的驚喜，股價跟恒生指數波動（藍色為恒生指數），也就是股價下跌也跌不到哪裡去。
近年來，大股東不斷增持，平均成本也在0.9左右。
最新年報的持股比例如下，馬氏兩兄弟持股比例在54%以上。
大股東大比例持股一般派息都比較慷慨，那就牽扯到一個問題——有沒有可能進行特別派息？
想當年集團成立發起華南城集團（2002年），後於2009年上市，公司13年出售掉這部分股權大賺一筆。公司按每股1.55轉讓了7.5億股權，剩餘1.39億用作長期投資，並向全體佳甯娜股東派發每股0.3元特別紅利，對待小股東很厚道。
這次出售資產，又恰逢一個相對特殊的時點——公司成立50周年,香港歷來有特殊年份派特別息的傳統，這跟國慶和閱兵是一碼事——
葉氏化工（00408.HK）慶祝該公司成立35周年及上市15周年派發特別股息2港仙，集團創辦45周年，派發特別股息每股4.5港仙。
玖龍紙業為慶祝自2006年起上市十周年，擬派特別股息每股3分。
中電控股（00002.HK）因百周年紀念而派發特別百周年股息，年度股息0.27港元，特別股息0.5港元；
新鴻基地產（00016.HK）亦因30周年紀念而派特別股息，年度股息1港元，特別股息0.6港元。
大快活（00052.HK）為慶祝成立四十五周年，集團決定‘豪派’股息1.08元;
賣了資產，手裡有錢，持股比例又高，又處在這麼一個討彩頭的特殊時間，特別派息的是非常有可能的。
近期也有晨訊科技（02000.HK）因公告出售資產，市場對特別派息的預期非常高。
即使沒有特別派息的驚喜，按照管理層的計畫，將資源調配至珠江三角洲地區的物業，以及更靠近香港的區域來減少管理成本及提升管理效率。這非常像業務相近的領展（00823.HK）所做的戰略部署，未來的業績也可以期待，而領展的走勢是這樣的。
一個下有安全邊際，上有一定概率特別派息驚喜的股票呼之欲出。
同時根據老闆的說法，餐飲業務擬在主機板分拆上市，預期就是在2018年，市場對這塊的認同度高，假如分拆成功，公司價值被市場重新認定是必然的事。
風險在於公司短期負債高，大約有8億左右，每年財務成本3000萬，相對於負債規模還是可以接受的，但需要考慮的是，如果剩餘的6.5億用來還掉部分負債，可用於派特別股息的現金就會減少，這就取決於管理層的選擇了。總結
一個兢兢業業的香港家族企業，包租公式的穩定派息，股價與大盤相關度極高，又在大股東增持成本附近，資產遠高於市值，安全邊際非常高。在成立50年之際，手裡又有出售資產的現金，特別派息是非常有可能的，遠的還有分拆上市的可能，這大概率是家可以關注的公司。
公司的地產由種形式組成，一種是自持的商業地產收租物業，另一種是用於銷售的賺取一次收益的出售物業。
1998年落成的佳甯娜友誼廣場就深圳市羅湖商業中心區的著名地標商廈，同時持有五星級和四星級的佳寧娜酒店。每年稅前利潤就有8000萬。
目前在廣東東莞、湖南益陽（剛出售），江蘇連雲港等經營房地產開發。
集團旗下還有佳寧娜潮州菜以及佳寧娜月餅業務。佳寧娜潮州菜深圳開業兩年就躋身中國餐飲業前50名，取得營業額第6，利稅第2的佳績，佳寧娜大酒店已在全國開業12家之多。2014年年中，公司以3000萬元收購了香港味皇茶餐廳連鎖，而後迅速在香港建好全新的中央廚房，使供應能力大幅提高，可支援味皇迅速擴充門店的需求，而今，味皇已順利和多個大型商場，地鐵等簽訂合作意向，發展速度明顯加快，公司計畫一年新開10家店。
過去幾年幾乎每年都能實現20%增長速度，佳寧娜月餅在海南高端市場佔有率超過50%，離開大本營海南後快速向全國複製，最新已進入廣州和昆明。轉變過去只直營的模式，開始增加分銷網路，通過這些措施，新市場保持30%到50%的年增長速度。
好一個“五仁月餅”，還挺爽口。
3
歷年來的年報顯示，收入主要來源於酒店、酒樓及食品業務，出售物業所得款偶爾年份也會占收入較大比例，但這種情況並不常見，租金收入多年沒什麼特別大的變化。
2011年、2013年出售的物業收入造成了總營收的波動。
每年派息率平均下來4%以上，非常穩健。
本質上也就類似一個包租公的估值水準了，業績非常平穩，難有大的驚喜，股價跟恒生指數波動（藍色為恒生指數），也就是股價下跌也跌不到哪裡去。
近年來，大股東不斷增持，平均成本也在0.9左右。
最新年報的持股比例如下，馬氏兩兄弟持股比例在54%以上。
大股東大比例持股一般派息都比較慷慨，那就牽扯到一個問題——有沒有可能進行特別派息？
想當年集團成立發起華南城集團（2002年），後於2009年上市，公司13年出售掉這部分股權大賺一筆。公司按每股1.55轉讓了7.5億股權，剩餘1.39億用作長期投資，並向全體佳甯娜股東派發每股0.3元特別紅利，對待小股東很厚道。
這次出售資產，又恰逢一個相對特殊的時點——公司成立50周年,香港歷來有特殊年份派特別息的傳統，這跟國慶和閱兵是一碼事——
葉氏化工（00408.HK）慶祝該公司成立35周年及上市15周年派發特別股息2港仙，集團創辦45周年，派發特別股息每股4.5港仙。
玖龍紙業為慶祝自2006年起上市十周年，擬派特別股息每股3分。
中電控股（00002.HK）因百周年紀念而派發特別百周年股息，年度股息0.27港元，特別股息0.5港元；
新鴻基地產（00016.HK）亦因30周年紀念而派特別股息，年度股息1港元，特別股息0.6港元。
大快活（00052.HK）為慶祝成立四十五周年，集團決定‘豪派’股息1.08元;
賣了資產，手裡有錢，持股比例又高，又處在這麼一個討彩頭的特殊時間，特別派息的是非常有可能的。
近期也有晨訊科技（02000.HK）因公告出售資產，市場對特別派息的預期非常高。
即使沒有特別派息的驚喜，按照管理層的計畫，將資源調配至珠江三角洲地區的物業，以及更靠近香港的區域來減少管理成本及提升管理效率。這非常像業務相近的領展（00823.HK）所做的戰略部署，未來的業績也可以期待，而領展的走勢是這樣的。
一個下有安全邊際，上有一定概率特別派息驚喜的股票呼之欲出。
同時根據老闆的說法，餐飲業務擬在主機板分拆上市，預期就是在2018年，市場對這塊的認同度高，假如分拆成功，公司價值被市場重新認定是必然的事。
風險在於公司短期負債高，大約有8億左右，每年財務成本3000萬，相對於負債規模還是可以接受的，但需要考慮的是，如果剩餘的6.5億用來還掉部分負債，可用於派特別股息的現金就會減少，這就取決於管理層的選擇了。總結
一個兢兢業業的香港家族企業，包租公式的穩定派息，股價與大盤相關度極高，又在大股東增持成本附近，資產遠高於市值，安全邊際非常高。在成立50年之際，手裡又有出售資產的現金，特別派息是非常有可能的，遠的還有分拆上市的可能，這大概率是家可以關注的公司。