今天（7月26日）早上， 一條重要的新聞瞬間刷屏——住建部有關負責人在接受新華社採訪的時候， 做了如下表示：
將通過立法， 明確租賃當事人的權利義務，
這， 其實就是7天前廣州率先提出、並在全國引起熱烈討論的“租購同權”。 只不過， 這次住建部用的是“租售同權”。 雖然有一字之差， 但意思是一樣的。
那麼問題來了：第一， 這對於中國城市化意味著什麼？第二， 能抑制房價上漲嗎？第三， 這對於學位房意味著什麼？下面給出我的分析：
1、租售同權， 將加速中國的“人口大遷徙”， 一批小城鎮會被拋棄
相信很多人都聽說過安徽毛坦廠中學， 那是中國“高考工廠”的典型。 它告訴我們一個永恆的真理——為了孩子， 中國的家長什麼都可以奉獻。 也就是說，
上圖：毛坦廠中學高考的“出征儀式”， 場面宏大， 有多輛警車開道。
租售同權之後， 不僅將刺激在大城市打拼的“非戶籍家庭”把在老家上學的孩子接過來， 還會創造出一大批“教育移民”。 而且，
根據統計局的官方數位， 中國現在處於幼稚園到初中階段的孩子， 大概有1.88億人， 一半在農村。 即便不考慮小城市向大城市的移民， 僅農村的孩子如果出來三分之一， 就是3000萬。 這些孩子如果到城市接受教育， 一批家庭會帶上老人方便照顧。 這樣， 人口的城鎮化會大大提速。 但注意， 由於優質教育、醫療等資源在高級別城市， 所以大城市對人口的“虹吸效應”會非常強烈。
如果租售同權成為國策持續下去， 必然是高級別的城市人口大增， 農村、小城鎮的人口不斷流失。 中國城鎮化， 將更加確定無疑的變成大城市化、大城市圈化。
2、“租售同權”後， 哪些城市的房價會跌？
由於人口加速流入大城市、大城市圈， 所以樓市最危險的反而不是實施租售同權的大中城市， 而是人口流失地區。 在中西部， 人口不斷流失的中小城市最終會崩坍， 最終把當地金融機構帶到溝裡， 因為這些金融機構貸款的抵押品是當地的土地、房屋。
我們的團隊近期曾對中國300多個地級市過去5年人口流動（主要根據“小學生”人數變化）做過量化分析， 很多地方已經出現了人口嚴重流失， “租售同權”之後， 這種流失會加劇。
下面給大家看一下河南、山西、四川三省的人口流動情況：
河南省18市經濟與人口變化情況（2010~2016年）
地區資金人口財政GDP鄭州138%36%161%100%南陽135%12%142%40%許昌141%-2%129%79%新鄉103%5%110%81%濟源124%2%64%55%安陽*94%-6%65%38%洛陽138%-8%113%63%漯河*101%-11%162%58%開封*113%-11%193%88%三門峽83%-17%101%54%濮陽127%-18%139%86%焦作*118%-19%96%67%鶴壁108%-20%138%80%信陽155%-23%178%86%商丘154%-32%173%72%駐馬店*131%-36%190%86%周口157%-36%171%84%平頂山*77%—21%39%河南133%-10%128%75%全國112%-0.03%93%87%資料來源於各地區統計局，
四川21城經濟與人口增長情況
（2010年~2016年）
地區資金人口財政GDP成都106%32%123%119%自貢172%5%123%91%廣安*160%2%201%101%涼山州136%6%93%79%宜賓147%1%126%90%內江*128%1%163%88%瀘州68%5%191%107%甘孜州144%-8%98%87%雅安129%-1%106%90%樂山*99%-0.11%86%75%綿陽78%-4%138%91%德陽68%-1%119%90%眉山173%-14%266%102%遂寧163%-18%207%104%達州191%-24%177%77%廣元82%-17%142%105%阿壩州33%-23%96%112%攀枝花64%-25%46%94%資陽66%-25%91%43%南充*43%-29%—99%巴中223%-41%468%94%四川115%-7%117%93%全國112%-0.03%93%87%資料來源於各地區統計局， 其中廣安、內江小學生人口未公佈， 退而求其次採用常住人口資料；樂山2016年統計公報未公佈， 四個指標都是2010~2015年時間段的變化結果。
山西11城經濟與人口增長情況
（2010~2016年）
地區資金人口財政GDP太原64%7%104%66%晉中90%-0.17%56%43%長治54%-4%26%38%陽泉56%-6%10%45%運城98%-30%66%48%臨汾61%-23%14%35%朔州*68%-33%-12%37%忻州*70%-36%64%64%呂梁60%-32%23%18%大同59%-33%61%48%晉城48%-32%61%44%山西66%-22%61%42%全國112%-0.03%93%87%資料來源於各地區統計局，其中朔州、忻州2016年小學生在校生未公佈，採用的是2015年的資料。
通過上述三省小學生人數過去5年的增減，我們能看到一個更為真實的城鎮化圖景：中國中小城市的人口流失是非常快速的，其中隱含的金融風險並沒有被充分認識到。
對於大城市來說，以教育資源為核心的公共資源開放之後，必然湧入大量移民。這些城市的教育資源會變得稀缺，只能不斷增加投入，否則將出現“一位（學位）難求”的局面，最終被迫限制“租售同權”。
由於人口顯著增加，租房需求將更加旺盛。所以，大城市房價很難下跌。也許有人會說：政府不在全力提供政策性住房和公共租賃住房嗎？
是的，如果政府真的在“政策性住房”和“公共租賃住房”上發力，的確可以平抑房價。但這些都需要投入，而地方政府三分之一的錢來自商業化的房地產行業。換句話說，沒有商品房市場平穩發展，根本不可能有錢去建設、維護足夠的“政策性住房”和“公共租賃住房”。這個道理非常簡單，想想中國的計劃經濟時代就明白了。那時住房全部公有制，大家可以低價租房，但問題是：你能租到嗎？你租到的是什麼樣的房子？
至於租售同權對學位房的影響，比較複雜，我們隨後將單獨撰文分析。
租售同權是社會進步的表現，也體現了政府控制房價的決心。在這個過程中，會出現一些新的、難以預料的情況。所以，新華社通稿裡住建部負責人的表態是“逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇”。
這裡面“逐步”二字，值得我們細細品味。
山西11城經濟與人口增長情況
（2010~2016年）
地區資金人口財政GDP太原64%7%104%66%晉中90%-0.17%56%43%長治54%-4%26%38%陽泉56%-6%10%45%運城98%-30%66%48%臨汾61%-23%14%35%朔州*68%-33%-12%37%忻州*70%-36%64%64%呂梁60%-32%23%18%大同59%-33%61%48%晉城48%-32%61%44%山西66%-22%61%42%全國112%-0.03%93%87%資料來源於各地區統計局，其中朔州、忻州2016年小學生在校生未公佈，採用的是2015年的資料。
通過上述三省小學生人數過去5年的增減，我們能看到一個更為真實的城鎮化圖景：中國中小城市的人口流失是非常快速的，其中隱含的金融風險並沒有被充分認識到。
對於大城市來說，以教育資源為核心的公共資源開放之後，必然湧入大量移民。這些城市的教育資源會變得稀缺，只能不斷增加投入，否則將出現“一位（學位）難求”的局面，最終被迫限制“租售同權”。
由於人口顯著增加，租房需求將更加旺盛。所以，大城市房價很難下跌。也許有人會說：政府不在全力提供政策性住房和公共租賃住房嗎？
是的，如果政府真的在“政策性住房”和“公共租賃住房”上發力，的確可以平抑房價。但這些都需要投入，而地方政府三分之一的錢來自商業化的房地產行業。換句話說，沒有商品房市場平穩發展，根本不可能有錢去建設、維護足夠的“政策性住房”和“公共租賃住房”。這個道理非常簡單，想想中國的計劃經濟時代就明白了。那時住房全部公有制，大家可以低價租房，但問題是：你能租到嗎？你租到的是什麼樣的房子？
至於租售同權對學位房的影響，比較複雜，我們隨後將單獨撰文分析。
租售同權是社會進步的表現，也體現了政府控制房價的決心。在這個過程中，會出現一些新的、難以預料的情況。所以，新華社通稿裡住建部負責人的表態是“逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇”。
這裡面“逐步”二字，值得我們細細品味。