房地產行業在進入“白銀時代”後， 規模不再是衡量房企的唯一標準， 產品品質與資產運營能力顯得更為重要。 為了保持規模， 開發商主動或被動地提升了持有型物業的比重。
房企加速提升自持物業比重
旭輝集團副總裁、上海區域事業部總裁蔣達強近日在接受澎湃新聞記者採訪時透露， 旭輝上海公司目前已經成立了商用事業部， 與原有住宅事業部形成獨立並重的狀態。
據悉， 旭輝商業事業部的業務主要針對上海區域內的酒店、商業、辦公、開發建設等業務， 通過資產管理部門打通整條業務鏈。
與旭輝類似， 多家大型房企以買入股份、收購專案等方式， 增加了自己在房地產行業中投資組合的力度。
例如， 最近幾年， 龍湖地產不斷加持對資金、運營要求更高的持有型商業。 目前龍湖每年以集團年銷售回款10%為上限用作商業投資， 每年開業新商場2-3個。 2017年， 龍湖在全國將開業5個商業地產項目， 到今年底計畫在全國持有26個商業專案。
7月11日， 遠洋集團通過旗下遠洋資本從中銀集團手中收購了6個項目的資產包， 分別為位於北京、上海、瀋陽、成都的商業、辦公項目， 以及少量的公寓， 總建築面積約20萬平方米。 遠洋集團高層向媒體表示， 持有型物業是一個巨大的存量市場， 遠洋未來將通過專業化運作加大持有物業力度。 同時， 融創、富力聯合收購萬達集團文旅產品及酒店專案的事件也成了行業焦點。
存量時代資產管理考驗加劇
業內人士普遍認為， 房企提升自持型物業的比重， 關鍵在於拿地自持比例增加、存量市場來臨等客觀原因。
6月29日， 馮侖在“第三屆中國房地產眾籌創智峰會”上指出， “2016年是一個分水嶺， 之前我們叫開發時代， 之後叫後開發時代”。 其解釋說， 在後開發時代， 房企表現出對於持有型物業和存量市場的極大關注， 產品模式也變得複雜起來， 這一時期的競爭焦點不再是規模、成本、速度， 而是營運能力、財務能力以及講空間故事的能力。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也有類似的看法：“房地產的大格局在悄然變化， 增量市場的發展也會逐漸為存量資產市場的發展所取代， 從這個角度看， 房企需要有業務方面的調整。
第一太平大衛斯估價部董事甘啟善更是直言：“在存量時代還依靠新房開發和資金快周轉的開發商， 最容易被市場淘汰。 ”
“房企提高物業比重很多是被動性的， 現在許多出讓的土地都要求一定比例的自持。 ”上海中原地產市場分析師盧文曦坦率地說。
當前， 越來越多的熱點城市在土拍市場都實施了新政策， 競配建和競自持成為主流。 例如， 6月5日， 杭州主城區競拍三幅宅地， 獲得者金地、中冶與保利的自持比例分別達到41%、36%和36%；6月6日， 萬科拿下佛山市南海區桂城C22街區地段逾5.5萬平方米地塊， 條件就是“總價25.31億元+住宅總建築面積自持100%+自持年限70年”。 除了競爭自持面積和保障房面積外， 一些地方還出臺了限制年限不得交易的措施。
另一方面， 對於房企而言， 如何管理、運營好大面積增加的持有型物業無疑是很大的考驗。 相比住宅開發， 重資產的持有型物業的核心在於長期持有， 經營模式為只租不售。 除了前期的市場調研、選址、設計等問題， 專案建成之後的運營、改造、升級需要大量的專業人才、運營經驗及時間成本， 也遠遠超出住宅專案。
作為資金密集型的房地產行業， 融資的重要性不言而喻， 持有型商業則更需要長期、穩定的資金支持。 蔣達強就強調， 一定要嚴格控制商辦專案的比例， “不能被重資產拖累， 防止資金壓力過大。 ”他顯得很謹慎，但希望未來可以打包資產以REITs（房地產信託基金）模式獲得更高估值，以獲得更好的收益。甘啟善說，商業地產資產證券化，歸根到底是融資、投資兩種行為方式的選擇，REITs在正式推出前需借鑒國際資本市場上經驗。
目前，在開發商眼中，自持型物業仍然算是一塊頗具吸引力的蛋糕。融信中國執行總裁吳劍近日就表示，房地產企業在積極尋找潛在的業績增長點，持有一些優質的，可以持續產生現金流的物業，可以對沖部分銷售市場波動的風險，增值到一定水準，還可以溢價轉讓。
“持有型物業對於品牌打造有積極的作用。”嚴躍進顯得很樂觀：“此類專案較為充分地體現了企業對於資產和客戶管理的內容，也有助於搭建穩定和可持續的現金流。”
”他顯得很謹慎，但希望未來可以打包資產以REITs（房地產信託基金）模式獲得更高估值，以獲得更好的收益。甘啟善說，商業地產資產證券化，歸根到底是融資、投資兩種行為方式的選擇，REITs在正式推出前需借鑒國際資本市場上經驗。目前，在開發商眼中，自持型物業仍然算是一塊頗具吸引力的蛋糕。融信中國執行總裁吳劍近日就表示，房地產企業在積極尋找潛在的業績增長點，持有一些優質的，可以持續產生現金流的物業，可以對沖部分銷售市場波動的風險，增值到一定水準，還可以溢價轉讓。
“持有型物業對於品牌打造有積極的作用。”嚴躍進顯得很樂觀：“此類專案較為充分地體現了企業對於資產和客戶管理的內容，也有助於搭建穩定和可持續的現金流。”